Grundstückskaufvertrag – Darlegungs- und Beweislast bei arglistig verschwiegenen Mängeln

LG Frankfurt – Az.: 2-07 O 261/11 – Urteil vom 03.04.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger hat mit notariellem Kaufvertrag vom 10.02.2006, wegen dessen konkreten Inhaltes auf Anlage K 1 Bezug genommen wird, von Herrn C das Grundstück XYZ erworben. Es handelt sich um ein Grundstück von insgesamt ca. 1.564 qm Größe in zentraler Lage von Hausen-Arnsbach.

Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt vier Gebäude, eine Scheune, ein Ladenlokal, ein Einfamilienhaus und eine Doppelgarage aus dem Jahren 1925 bis 1996, die Garage stammt aus 1976. Der Kaufpreis für betrug insgesamt 300.000,00 €.

Betreffend der Sach- und Rechtsmängelhaftung vereinbarten die Parteien als Beschaffenheit des Kaufobjektes. Der Verkäufer erklärte zu den Hinweisen des Notars zu der Energiesparverordnung, dass der Heizkessel aus dem Jahre 1967 stamme und der Brenner 1989 ersetzt wurde. Die Parteien vereinbarten einen Ausschluss von Sachmängelhaftung der Verkäuferseite. Der Verkäufer versicherte, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien. Der Käufer hat nach den Bestimmungen des Kaufvertrages das Kaufobjekt besichtigt, er kaufte es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand.

Die Beklagte zu 1.) ist Erbin des Verkäufers, sie ist die Ehefrau und hat ihren verstorbenen Ehemann beerbt.


Der Beklagte zu 2.) hatte am 27.12.2005 einen Gutachten betreffend der streitgegenständlichen Immobilie gefertigt, wegen dessen Inhaltes auf die Anlage K 2 Bezug genommen wird. In diesem Gutachten, welches vom Auftraggeber, der Beklagten zu 1.), zum Zweck der Veräußerung des Anwesens beauftragt worden ist, wurde der Verkehrswert durch den Beklagten zu 2.) ermittelt und auf ca. 327.000,00 € geschätzt. Nach dem Inhalt des Gutachtens hat der Beklagte zu 2.) einen Ortstermin vorgenommen und die Räumlichkeiten besichtigt. In dem Gutachten weist er darauf hin, dass er die Funktionsfähigkeit von technischen Anlagen, insbesondere der Haustechnik, dabei nicht überprüft hat.

Der Sachverständige hat im Rahmen seiner Beurteilung auf Seite 10 des Gutachtens den baulichen Zustand des Wohnhauses als durchschnittlich mit älteren Modernisierungen, fortlaufend instand gehalten, dargestellt. Der bauliche Zustand des Ladengebäudes weise erheblichen Renovierungs- und Reparaturstau auf, insbesondere das Flachdach sei aufgrund des Alters zu warten gegebenenfalls zu überholen, die Einscheibenverglasung des Ladenlokals sei aus der heutigen wärmetechnischen Sicht ein zu modernisierender Bauteil.

Nach Übergabe des Streitobjektes hat der Kläger ein Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Frankfurt am Main betrieben, und insbesondere folgende Mängel zum Gegenstand der sachverständigen Feststellungen gemacht:

Mängel an dem Wohngebäude, insbesondere am Dach des Wohngebäudes, welches undicht sei mit der Folge, dass im erheblichen Umfang Wasser eingetreten sei, dass im Wohngebäude die Außenwand zum Nachbarhaus in der als Büro genutzten Räumlichkeit im Erdgeschoss durchfeuchtet und von Schimmelflecken übersät sei, dass im Wohngebäude der Boden sowie die Wand im Bereich der in das erste Obergeschoss führenden Treppe durchfeuchtet sei und dass in der Duschwanne des Bades im ersten Obergeschoss der Siphonanschluss defekt mit der Folge sei, dass Wasser neben dem eigentlichen Abfluss ausgetreten und für eine durchfeuchtete Decke sowie durchfeuchte Wände bis in die unter dem Badezimmer liegende Küche im Erdgeschoss gesorgt habe.

In dem beigezogenen Beweissicherungsverfahren (2-07 OH 3/07) des Landgerichts Frankfurt am Main stellte der Sachverständige P in seinem abschließenden Gutachten Feuchtigkeitsmängel an dem Gebäude fest und schätzte die Schadensbeseitigungsarbeiten, welche sich einschließlich der Baunebenkosten, auf 56.500,00 €. Wegen der konkreten Inhalte wird auf die Gutachten in dem beigezogenen Beweisverfahren Bezug genommen.

Der Kläger hatte vor Kaufvertrag die Immobilien selber mehrmals besichtigt.

Der Kläger nimmt die Beklagte zu 1.) als Erbin des Verkäufers wegen dessen arglistiger Täuschung bei Abschluss des Kaufvertrages in Anspruch und behauptet, die nach Übergabe der Immobilien festzustellenden erheblichen Feuchtigkeitsschäden, sowie der fehlende Anschluss der Heizungsanlage seien der Verkäuferseite bereits bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen und von dieser ihm gegenüber arglistig verschwiegen.

Den Beklagten zu 2.) nimmt er als aufgrund der angeblich fehlerhaften Feststellungen in dem Gutachten in Anspruch. Der Kläger führt aus, Grundlage seines Kaufentschlusses sei gewesen, dass der Beklagte zu 2.) in seinem von dem Verkäufer beauftragten Wertgutachten vom 27.12.2005 die Bausubstanz des Wohngebäudes als gut charakterisiert und dem Wohngebäude eine fortlaufende erfolgte Instandsetzung bescheinigt habe.

Dem Beklagten zu 2.) sei bewusst gewesen, dass das von ihm zu erstellende Gutachten zu Verkaufszwecken initiiert worden sei und ein potentieller Käufer sich auf die Inhalte dieses Gutachtens verlassen würde. Die Feststellungen in dem Gutachten seien fehlerhaft, die Feuchtigkeitsschäden wie in den Sachverständigengutachten des Beweisverfahrens festgestellt, seien von dem Beklagten zu 2.) erkennbar gewesen und von ihm falsch dargestellt worden. Soweit der Beklagte zu 2.) in der mündlichen Verhandlung ausgeführt habe, dass er eine fortlaufende Instandhaltung am Wohnhaus festgestellt habe, sei dies nicht nachvollziehbar und könne nicht allein mit dem Austausch von Fenstern begründet werden. Es sei auch nicht feststellbar, warum der Beklagte zu 2.) nach den von ihm festgestellten Feuchtigkeitsschäden am Ladengebäude das Wohngebäude nicht trotz entsprechenden Anlasses untersucht habe. Es sei nicht nachvollziehbar, dass ein Pultdach, wie auf dem Wohngebäude befindlich, nicht auch einer regelmäßigen wenngleich vielleicht nicht jährlichen Inspektion unterliegen muss.

Es sei ein Pflichtverstoß des Beklagten zu 2.) darin zu erkennen, dass er ohne pflichtgemäße Begutachtung des Pultdaches dem Wohngebäude insgesamt eine nach der Bausubstanz als gut zu bewertende Einschätzung darstellt. Nach der Darstellung der Beklagten zu 1.) seien im ganzen Haus vor Verkaufsabschluss Nässeschäden deutlich sichtbar gewesen. Auch Schimmelflecken auf der zum Nachbarhaus hin gelegenen Außenwand des Wohngebäudes in der als Büro genutzten Räumlichkeit seien erkennbar gewesen, nach den substantiierten Darstellungen der Beklagten zu 1.) zu den bekannten Feuchtigkeitsschäden ist nur festzustellen, dass das Gutachten des Beklagten zu 2.) fehlerhaft ist.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger € 56.500,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.04.2011 zu zahlen; die Beklagten über den bisherigen Klageantrag hinaus zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger vorgerichtliche Kosten in Höhe von € 1.761,08 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1.) trägt vor, der Kläger habe ein Grundstück erworben, dessen Bodenwert schon nach dem Gutachten des Beklagten zu 2.) 254.000,00 € betrage und dessen Gebäude schon im erheblichen Alter waren. Der Kläger habe gewusst, dass die Heizung aus dem Jahre 1967 nicht mehr brauchbar und auch nach Darstellung des Notars innerhalb von zwei Jahren auszutauschen war, damit scheide diesbezüglich schon jeder Schaden aus. Aufgrund seiner sehr intensiven mehrfachen Besichtigungen sei dem Kläger im Übrigen der Zustand des Hauses bekannt gewesen, er sei nicht über diesen Zustand, insbesondere Feuchtigkeitsschäden, getäuscht worden. Tatsächlich seien bei Besichtigung des Objektes durch den Kläger vor Verkaufsabschluss Nässeschäden im ganzen Anwesen deutlich erkennbar gewesen, Schimmelflecken auf der zum Nachbarhaus hin gelegenen Außenwand des Wohngebäudes in der als Büro genutzten Räumlichkeit, es sei zu erkennen gewesen, dass der Boden und die Wand im Bereich der in das erste Obergeschoss führenden Treppe des Wohnhauses durchfeuchtet waren. Ob tatsächlich in der Duschwanne des Bades des Siphonanschluss defekt war, sei dem Erblasser, Herrn S, nicht bekannt gewesen, dies sei auch nicht erkennbar gewesen, dafür aber Wasserschäden im ganzen Haus.

Der Beklagte zu 2.) wendet ein, das Gutachten sei nicht geeignet, ein Schadensersatzanspruch des Klägers zu begründen, das Gutachten sei ausschließlich für die Verkäuferseite erstellt worden. Es sei kein Schadensgutachten. Es sei allein für die Verkäuferseite der Wert der relevanten Ausbau- und Herhaltungszustände zu begutachten gewesen.

Der Beklagte zu 2.) trägt vor, darüber hinaus sei der feuchte Schaden am Dach zum Wert- und Stichtag am 15.12.2005 an der Dachverkleidung über dem Pultdach des Wohnhauses nicht sichtbar gewesen, es seien keine feuchten Stellen erkennbar gewesen an der Unterdecke des Wohnhauses. Der feuchte Schaden an der Wand sei möglicherweise durch die Einbauschränke überdeckt gewesen. Er sei nicht erkennbar gewesen. Im Siphon der Duschtaste trat zum Bewertungsstichtag 2005 kein Wasser aus. Es sei kein feuchter Schaden erkennbar gewesen. Der Heizkessel sei entsprechend den Feststellungen im Gutachten ausdrücklich nicht geprüft worden.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Schriftsätzen nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat gegenüber der Beklagten zu 1.) als Erblasserin des Verkäufers kein Anspruch auf Schadenersatz bzw. Mängelbeseitigung wegen besonderer arglistiger Täuschung gemäß §§ 433, 437, 441, 323, 280, 444 BGB zu. Insoweit kann es dahin stehen, ob der Kläger diese Beseitigungskosten der Mängel nach dem Ergebnis des Beweisverfahrens als Schadensersatz oder Minderungsrecht geltend macht, denn die Beklagte zu 1) hat als Rechtsnachfolgerin des Verkäufers für die von der Klägerseite gerügten Mängel nicht einzustehen, sondern kann sich auf den Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB berufen.

Zwar räumt die Beklagte zu 1.) erhebliche Feuchtigkeitsschäden, die im Wesentlichen auch den Feststellungen der Sachverständigen in dem beigezogenen Beweissicherungsverfahren entsprechen, ein. Dieses macht sich der Kläger auch zu Eigen. Gleichwohl vermag er damit einen Anspruch auf Schadenersatz wegen arglistiger Täuschung nicht zu begründen. Denn nach den Bestimmungen des Kaufvertrages war ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, hatte der Kläger ausdrücklich erklärt, nach Besichtigung der Gebäude und der Immobilie sie in dem gegenwärtigen altersbedingten Zustand zu erwerben und hatte der Verkäufer nur zugesichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien.

Der Kläger stellt aber trotz Hinweises des Gerichts nicht substantiiert dar, dass er bei seinen Besichtigungen die nach Darstellung der Beklagten zu 1.) angeblich deutlich sichtbaren Feuchtigkeitsschäden an dem Haus für ihn nicht sichtbar gewesen seien und somit von der Verkäuferseite tatsächlich arglistig hätten verschwiegen werden können. Der Kläger ist dem Vortrag der Beklagten zu 1.), zu den intensiven und langwierigen Besichtigungen seiner Person in dem Gebäude nicht entgegengetreten, so dass dieser Umstand unstreitig ist, so wie er auch Niederschlag im Kaufvertrag gefunden hat. Der Kläger hätte aber substantiiert darstellen müssen, inwieweit er diese eklatanten Feuchtigkeitsschäden im Dach- und Wandbereich trotz dieser intensiven Besichtigungen nicht hat feststellen können, sondern diese ihm erst nach Übergabe des Wohngebäudes aufgefallen sein sollen. Er hätte aber auch darstellen müssen, inwieweit die Verkäuferseite trotz seiner eigenen fehlenden Feststellungsmöglichkeit davon hatte Kenntnis nehmen müssen. Nach dem Vorbringen des Klägers ist vielmehr betreffend der Beklagten zu 1.) davon auszugehen, dass die Feuchtigkeitsschäden im wesentlichen deutlich sichtbar waren und der Kläger deshalb trotz der ihm bekannten Schäden das Kaufobjekt in dem gegenwärtigen ihm bekannten Zustand auch erworben hat. Damit sind sämtliche Mängelgewährleistungsrechte für ihn ausgeschlossen. Ein arglistiges Verschweigen ist nicht erkennbar.

Soweit ein Feuchtigkeitsschaden an einem undichten Wasserausfluss der Dusche gerügt wird und die Beklagte zu 1) behauptet, dieses sei nicht bekannt gewesen, trägt der Kläger keine konkreten Tatsachen vor, wie und woran die Beklagte, bzw. der Verkäufer einen solchen Schaden hätten erkennen können.

Betreffend der Heizungsanlage ist ein Schade des Klägers bereits nicht ersichtlich, da dem Kläger aus dem Kaufvertrag allein bereits bekannt war, dass er die Heizung binnen zwei Jahren nach dem Kauf hätte ersetzen und neu anschließen lassen müssen, so dass ein den Hauswert mindernder Schaden nicht feststellbar ist.

Betreffend des Beklagten zu 2.) ist festzustellen, dass der Beklagte zu 2.) nicht einwenden kann, dass der Kläger als Käufer nicht in dem Schutzbereich seines Gutachtens und damit als Geschädigter dieses Gutachtens betrachtet werden kann. Grundsätzlich ist festzustellen, dass nach den eigenen Feststellungen des Beklagten zu 2.) in seinem Gutachten der Zweck des Gutachtens, die eine Verkehrswertermittlung zum Zweck der Veräußerung gewesen sei, so dass für den Beklagten zu 2.) die Verwendung dieses Gutachtens gegenüber Dritten, nämlich Kaufswilligen, sich unmittelbar aufdrängen musste.

Denn ein Sachverständiger haftet für die Richtigkeit des Gutachtens nicht nur dem unmittelbaren Auftraggeber gegenüber, sondern nach Vertragsgrundsätzen jedem Dritten, dem das Gutachten vorhersehbar zur Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen vorgelegt wird (BGH, 28. 4. 1982, NJW 82, 2431 = DB 82, 2031 u. 2. 11. 1983, NJW 84, 355 = DB 84, 662 = VersR 84, 85; 10. 11. 1994, NJW 95, 392 u. 13. 11. 1997, DB 98, 515; OLG Frankfurt, 19. 9. 1974, Wertpapier-Mitteilungen 75, 993). So erwachsen beispielsweise aus dem Vertrag des Grundstückseigentümers (Verkäufers) mit dem Sachverständigen auch Schutzpflichten zugunsten des Käufers des betreffenden Hausgrundstückes. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass das Bewertungsgutachten für Verkaufszwecke bestellt wurde (BGH, 10. 11. 1994, ZIP 94, 1954 = BB 95, 170 = DB 95, 209). (Bleutge in Landmann/Rohmer, Gewerbeordnung 59., 2011, GewO § 36 Öffentliche Bestellung von Sachverständigen , Rn 37)

Gleichwohl scheidet eine Haftung des Beklagten zu 2.) für angeblich fehlerhafte Festsstellungen in seinem Verkehrswertgutachten aus.

Denn der beklagte Sachverständige hat betreffend der Heizung in seinem Gutachten bereits explizit darauf hingewiesen, dass die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen gerade nicht geprüft worden ist, im Übrigen hat der Kläger auch keinen Schaden erlitten, da er ohnehin nach den kaufvertraglichen Vereinbarungen den Austausch der Heizungsanlage innerhalb von zwei Jahren erbringen musste, wäre ohnehin kein Schaden entstanden.

Soweit der Kläger behauptet, die von dem Sachverständigen P im Gutachten vom 30.04.2008 festgestellten Feuchtigkeitsschäden an dem Wohnhaus habe der Beklagte zu 2.) pflichtwidrig nicht erkannt und in seinem Gutachten nicht aufgenommen, kann ihm nicht gefolgt werden. Die Feststellungen in dem selbstständigen Beweisverfahren durch den Sachverständigen P erfolgten ausweislich seiner Dokumentation in einem Zustand, nachdem im Dachbereich und in der Decke über dem Treppenhaus die Deckenverkleidungen entfernt worden waren. Soweit dem Sachverständigen nach Ausbau sämtlicher versperrenden Verkleidungselemente der Feuchtigkeitsschaden erkennbar war, ist dies eine andere Situation, als die des Beklagten zu 2.) bei Erstellung seines Verkehrswertgutachtens. In diesem Zeitpunkte waren die Decken unbestritten noch verkleidet. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens war zudem gerade darauf verzichtet worden, Bauteilöffnungen zur Feststellung von Schadensfeststellungen zu praktizieren. Auf diesen Umstand ist im Gutachten des Beklagten zu 2.) auch ausdrücklich hingewiesen worden.

Dass der Beklagte zu 2.) im Zeitpunkt seiner Begutachtung im Dezember 2005 tatsächlich erhebliche Feuchtigkeitsschäden an dem Wohnhaus hat erkennen müssen und können, hat der Kläger nicht substantiiert dargestellt.

Soweit der Beklagte zu 2.) ausführte, dass das Wohnhaus laufend instand gehalten worden sei, führte er im Rahmen der mündlichen Verhandlung und der dortigen informatorischen Anhörung aus, dass das Wohnhaus tatsächlich regelmäßig instand gesetzt worden sei, es seien die Fenster ausgetauscht worden und es sei ein Innenausbau erfolgt und es auch laufend renoviert worden.

Dazu hat der Kläger nicht substantiiert ausgeführt, dass diese Feststellungen des Sachverständigen falsch gewesen sein und er hat auch nicht dazu ausgeführt, dass auf dieser Grundlage die Behauptung oder Feststellung im Gutachten fehlerhaft und pflichtwidrig gewesen sein könnte.

Soweit der Sachverständige betreffend des Flachdaches einen Feuchtigkeitsschaden anerkannt hat, führte er in dem Rahmen der informatorischen Vernehmung aus, dass das Ladenlokal über einen Flachdach verfügt hat, welches ohnehin keine dauerhafte Festigkeit beinhalten kann und keine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren wie der Rest des Gebäudes habe. Deshalb sei insoweit eine besondere Begutachtung auch notwendig gewesen. Im Unterschied dazu habe aber keine Notwendigkeit oder kein Rückschluss betreffend des Zustandes des Wohnhauses bestanden. Denn das Wohnhaus verfügt, insoweit auch unstreitig, über einen Pultdach. Die Ausführungen des Klägers, dass nunmehr auch ein Pultdach einer regelmäßigen Kontrolle und somit auch der Kontrolle des Sachverständigen hätte unterzogen werden müssen, bleiben pauschal und unsubstantiiert. Es werden konkrete Anhaltspunkte zu Prüfungspflichten und konkreten Weisungen aus technischen Unterlagen nicht dargestellt.

Soweit auf dem Lichtbild Nr. 3 des Gutachtens des Sachverständigen P vom 30.04.2008 deutlich dunkle Flecken an der rechten Seite des Wohnhauses erkennbar sind, hat der Beklagte zu 2.) dies nach Darstellung der Verkäuferseite nachvollziehbar auf eine Undichtigkeit des Fallrohres, welches aber schon repariert worden sei, zurückgeführt. Der Kläger hat dazu nicht vorgetragen, dass insoweit eine fehlerhafte Einschätzung des Beklagten zu 2.) vorliegen könnte, er hat nicht dargelegt, dass das Fallrohr tatsächlich nicht repariert worden sei. Im Übrigen ist festzustellen, dass wenn diese Feuchtigkeitsflecken, welche auch auf dem in Augenschein genommenen Lichtbild des Gutachtens deutlich erkennbar sind, sich so auch im Dezember 2005 darstellten, waren diese Feuchtigkeitsschäden auch für den Kläger ohne weiteres erkennbar und haben ihn nicht vom Kauf des Hauses abgehalten.

Soweit der Kläger betreffend der Beklagten zu 1.) weiterhin ausgeführt habe, er habe den verstorbenen Ehemann der Beklagten zu 1.) ausdrücklich auf das Bestehen etwaiger Mängel an dem Anwesen insbesondere Feuchtigkeitsschäden gefragt, welches von diesem verneint worden sind, ist diese Aussage unsubstantiiert pauschal. Es wird nicht dargelegt, wann er und in welchem Zusammenhang er konkret diese Nachfragen gestellt haben will. Im Übrigen ist im Hinblick auf die von Klägerseite behaupteten Mängel und deren deutliche Erkennbarkeit in Bezug auf die Beklagte zu 1.) gerade nicht von einer arglistigen Täuschung auszugehen, selbst wenn die Mängel als solche in diesem Streitverhältnis unstreitig sein dürften.

Die Klage war daher insgesamt abzuweisen, die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.