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Grundstückskaufvertrag – Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel

LG Mönchengladbach – Az.: 6 O 62/15 – Urteil vom 26.07.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu je 1/2.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages

Tatbestand

Die Kläger kauften am 24.07.2013 das Wohnhaus in ….. von den Beklagten zu einem Kaufpreis von 265.000, 00 EUR. Bei dem Haus handelt es sich um einen 1973 errichteten Winkelbungalow, das Elternhaus der Beklagten.

Ziffer III. des notariell beurkundeten Kaufvertrages enthält folgende Regelung:

“Ansprüche und Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels des Grundstückes, des Gebäudes oder von eventuell mit verkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn, der Veräußerer handelt vorsätzlich. Der Veräußerer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Erwerber hat das Objekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen Zustand.”

Wegen des weiteren Vertragsinhaltes wird auf Blatt 43-51 der Gerichtsakte Bezug genommen.

Der Beklagte zu 1) ist im Jahr 1997, der Beklagte zu 2) im Jahr 1988 aus dem elterlichen Haus ausgezogen.

Im Jahr 2012 hatte es in dem Objekt einen Wasserschaden im Keller gegeben. Die Hebepumpe im Pumpensumpf war defekt und es war bei Starkregen Wasser in den Keller gelaufen. Die im März 2013 verstorbene Mutter der Beklagten hatte daraufhin den Schaden beheben lassen und die entsprechenden Kellerräume renoviert, wobei auch ein neuer Wandanstrich erfolgte.

Die Beklagten hatten den Klägern im Zuge der Vertragsverhandlungen mitgeteilt, dass es zu einem Wasserschaden gekommen war und dieser behoben worden war.

Die Kläger hatten das Haus vor dem Kauf im Mai 2013 mehrfach besichtigt, ohne dass Ihnen Feuchtigkeitserscheinungen aufgefallen wären.

Sie bezogen das Haus im September 2013.

Im Bereich der Kelleraußentreppe verlegten die Kläger neue Terrazzofliesen.

Mit Schreiben vom 31.07.2014 machten die Kläger gegenüber den Beklagten erstmals Gewährleistungsrechte wegen Feuchtigkeitsschäden am Haus geltend.

Sie beauftragten den von der Handwerkskammer Düsseldorf bestellten Sachverständigen ….. mit der Begutachtung des Hauses.

Mit Schreiben vom 20.10.2014 forderten die Kläger die Beklagten zur Bezahlung der voraussichtlichen Reparaturkosten unter Berücksichtigung eines Abzugs neu für alt, die der private Gutachter ….. ermittelt hatte auf. Die Beklagten lehnten eine Bezahlung unter Hinweis auf den Gewährleistungsausschluss ab.

Die Kläger behaupten, es hätten sich  im Winter 2013 bzw. Frühjahr 2014 im Keller des Objektes erhebliche Feuchtigkeitsschäden gezeigt.

Insbesondere im Hobbyraum löse sich aus diesem Grund Putz von den Wänden, die Kellertüre sei stark verfault und die Tür zum Heizungsraum mit Korrosion belastet.

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Vor der Kelleraußentüre sammele sich Regenwasser in erheblichem Maße und laufe nicht ab.

In einem Kellerraum hinten links an der Gartenseite seien die Kelleraußenwände mit Lochsteinklinker vermauert. Hier würden sich an der gartenseitigen Rückwand Auswaschungen und graue Verfärbungen zeigen, die auf Feuchtigkeit schließen ließen. Die Klinkersteine seien verbaut worden, um die Feuchtigkeitsschäden zu kaschieren.

Auch im Flur seien braune Verfärbungen zu erkennen.

Im Heizkeller seien Aussalzungen und Auslagerungen von Mineralien als dicke Kristallisation vorhanden, welche auf Feuchtigkeit zurückzuführen seien. Hier sei außerdem die Wand neu gestrichen worden, um die Schäden zu kaschieren.

An diesen Stellen, sowie auch im Kellerraum vorne links und im Kellerbad, ließen sich erhöhte Feuchtigkeitswerte messen.

Die Schäden seien auf eine unzureichende Außenabdichtung des Hauses zurückzuführen, und seien für die Beklagten erkennbar gewesen. Sie hätten sich bereits vor dem Verkauf des Hauses gezeigt.

Die Kläger behaupten, die Beklagten hätten von den Feuchtigkeitsschäden im Keller Kenntnis gehabt und wider besseren Wissens im Kaufvertrag behauptet, ihnen seien versteckte Mängel nicht bekannt.

Sie sind der Ansicht, dass die Beklagten auch bei Unkenntnis eine “Angabe ins Blaue hinein” getätigt hätten und sich auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss nicht berufen dürften.

Die Kläger beantragen, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 41.600,00 EUR zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten die von den Klägern behaupteten Feuchtigkeitsschäden und -erscheinungen in dem Objekt.

Sie behaupten, die von den Klägern erwähnten Klinkersteine seien nicht zur Kaschierung von Feuchtigkeit angebracht worden, sondern bereits 1985, als der Beklagte zu 2) sich in diesem Raum mit dem Zeugen ….. sein Jugendzimmer eingerichtet habe.

Feuchtigkeit sei im Keller nie zu bemerken gewesen. Der Keller sei stets möbliert gewesen und als Wohnung genutzt worden. Jedenfalls so lange die Beklagten das Haus bewohnten, habe es keine Feuchtigkeitserscheinungen gegeben. Auch während die Eltern und zuletzt die Mutter alleine das Haus bewohnt hätten, hätten diese von solchen Problemen – abgesehen von dem Ereignis 2012 – nichts berichtet.

Bei der Erstellung des Energieausweises für das Haus im Jahr 2013 sei das Haus eingehend vom Zeugen ….. dem Beklagten zu 1) besichtigt worden und es seien keinerlei Beanstandungen festgestellt worden.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen (§ 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO), sowie auf die in den nachfolgenden Entscheidungsgründen wiedergegebenen Feststellungen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen ….., ….. und ….., sowie gemäß Beweisbeschluss vom 28.06.2015 durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens, sowie die ergänzende der Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen.

Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 12.08.2015 und 28.06.2017 (Bl. 158 und Bl. 416 d. A.) und das Gutachten des Sachverständigen …..(Bl. 233 d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von 41.600 EUR nicht zu.

Ein Anspruch auf Schadensersatz gem. §§ 434 Abs. 2 Nr 2, 437 Nr. 3, 440, 280 Abs. 1 BGB besteht nicht, dieser scheitert an dem zwischen den Parteien wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss.

Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass das streitgegenständliche Objekt zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger mit einem Sachmangel versehen war.

Der Sachverständige ….. hat erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen im Keller des Hauses festgestellt und an diversen Stellen erhöhte Feuchtigkeitswerte gemessen.

Der Sachverständige hat in seinem Gutachten festgestellt, im Heizungskeller seien von der Decke bis zum Boden deutliche Feuchtigkeitsschäden in Form von Aussalzungen und Farbablösungen zu erkennen. Die dort gemessenen Feuchtigkeitswerte seien erheblich erhöht und sprächen ebenfalls für nasse Wände.

Auch im verklinkerten Kellerraum an der Gartenseite hätten sich entlang der Wandflächen und auf dem Boden deutlich bräunlich verfärbte Wasserschlieren gezeigt und es seien hohe Feuchtigkeitswerte festgestellt worden.

Im Kellerbad seien zwar keine optischen Schäden erkennbar gewesen, doch auch hier hätten sich hohe Feuchtigkeitswerte messen lassen.

An der Kelleraußentreppe sammele sich aufgrund eines falschen Gefälles Regenwasser und laufe zur Kellertüre hin und drücke gegen die Wände.

Ursache für die Feuchtigkeit sei, in Zusammenschau mit den Feststellungen des hinzugezogenen Sachverständigen ….., dass der Schmutzwasserkanalhausanschluss von der Straße zum Haus, sowie Kellergrundleitungen zum Teil undicht seien. Das dort austretende Wasser könne in das Haus eindringen, weil im Bereich der Hinterfront des Hauses eine ordnungsgemäße Abdichtung fehle.

Der Sachverständige ….. hat dazu insbesondere im Rahmen seiner Anhörung durch die Kammer die erheblichen Abdichtungsmängel plakativ hervorgehoben und dabei betont, dass es sich um grobe handwerkliche Mängel bei der Erstellung des Hauses handele.

Die Parteien haben jedoch einen wirksamen Gewährleistungsausschluss in Ziff. III. 1 des Kaufvertrages vereinbart. Dieser ist auch nicht nach § 444 BGB unwirksam, da die Kläger ein arglistiges Verhalten der Beklagten nicht haben beweisen können.

Bei dem Verkauf eines Grundstücks besteht eine Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel (BGH, Urt. v. 07.06.1978 – V ZR 46/75). Für ein arglistiges Verhalten genügt auch bedingter Vorsatz. Dieser liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zumindest billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn übersieht und den Vertrag bei Kenntnis so nicht geschlossen hätte (BGH, Urt. v. 31.01.1996 – VIII ZR 297/94).

Eine Kenntnis des Beklagten von den Mängeln haben die Kläger jedoch nicht bewiesen.

Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten zwar ausgeführt, dass die Feuchtigkeitserscheinungen, so wie er sie vorgefunden habe, für den Verkäufer aber auch für den Käufer erkennbar gewesen sein müssten, soweit sie vorhanden gewesen seien. Er hat in seiner ergänzenden Erläuterung jedoch auch eingeräumt, dass die Durchdringung mit Feuchtigkeit sich auch im Laufe der Zeit eingestellt haben könne, etwa weil sich Abdichtungen aufgebraucht hätten.

Ausweislich seines Gutachtens sind die undichten Stellen an den Rohren zwar älterer Natur, jedoch könnten sich auch diese erst im Laufe der Jahre gebildet haben.

Laufe das Wasser unter den Estrich, so sei dies zunächst nicht erkennbar. Erst wenn sich Putzstücke ablösten, könne man dies dann von außen ohne Messungen erkennen.

Ab wann genau sich Feuchtigkeitserscheinungen in einem solchen erkennbaren Maß eingestellt hätten, konnte der Sachverständige jedoch nicht mit Sicherheit sagen. Nach seiner Schätzung hätten sich Symptome jedenfalls etwa ab Mitte der 90er Jahre zeigen müssen.

Auch bei nicht unlängst gestrichenen Wänden könne man als Laie Feuchtigkeit nicht sofort erkennen. Zwar würde die Farbe durch die Aussalzungen definitiv irgendwann abblättern und sich damit die Feuchtigkeit in sog. Flatschen zeigen. Zunächst aber seien die Erscheinungen durch den Anstrich nicht mehr sichtbar.

Es ist nicht auszuschließen, dass die Beklagten zu diesem Zeitpunkt nicht mehr im elterlichen Haus wohnten. Aus eigener Wahrnehmung hätten Sie daher Feuchtigkeitserscheinungen zu dieser Zeit nicht mehr wahrnehmen können.

An den überstrichenen Stellen, aber auch anderweitig, war jedenfalls auch nach dem Vortrag der Kläger bei Besichtigung des Hauses im Jahr 2013 nichts zu erkennen.

Dies haben die Zeugen ….. und ….. bestätigt. Diese haben im Jahr 2013 im Zuge der Erstellung des Energieausweises das Haus besichtigt und bekundet, von dem Wasserschaden aus dem Jahr 2012 gehört zu haben. Bei der Besichtigung seien ihnen aber keine Feuchtigkeitserscheinungen aufgefallen. Der Zeuge ….. räumte zwar ein, dass auf Feuchtigkeit kein spezielles Augenmerk gerichtet worden sei, doch wären ihm erhebliche Beeinträchtigungen vor allem in der Bausubstanz aufgefallen, hätte er dies den Eigentümern mitgeteilt.

Der Zeuge ….. bestätigte dies auch für die Zeit vor dem Wasserschaden. Er selbst habe sich in den Jahren davor regelmäßig um das Haus gekümmert und sei auch bei Einladungen gelegentlich im Hobbyraum des Kellers gewesen. Feuchtigkeitserscheinungen habe er nicht gesehen. Auch sei ihm von der Mutter der Beklagten über solche Probleme nichts berichtet worden.

Es erscheint daher möglich, dass sich erkennbare Feuchtigkeitserscheinungen – wenn überhaupt – erst nach dem Auszug der Beklagten aus dem elterlichen Haus gezeigt haben.

Auch sind keine Arbeiten vorgenommen worden, um Feuchtigkeitsschäden zu kaschieren.

Der Zeuge ….. hat bestätigt, dass er und der Beklagte zu 2) die Wände des gartenseitigen Zimmers vor einigen Jahren verkleidet hätten als dort ein Jugendzimmer eingerichtet werden sollte. Dies allerdings aus dekorativen Gründen, weil sich darunter ein unansehnlich Putz befunden hätte.

Auch der Zeuge ….. hat bekundet, dass der Keller zuletzt nach dem Wasserschaden im Jahr 2012 von der Mutter der Beklagten renoviert worden sei, um die entstandenen Schäden zu beheben.

Nach den Ausführungen des Sachverständigen dürften aufgrund dieser Arbeiten (Streichen, Tapezieren) im Anschluss zunächst keine Feuchtigkeitsschäden erkennbar gewesen sein. Sodass die Beklagten diese auch im Vorfeld des Verkaufes – ebensowenig wie die Kläger – erkennen konnten.

Eine Erklärung ins Blaue hinein liegt hier nicht vor. Diese erfordert es, dass der Verkäufer ihm vorteilhaft erscheinende oder vom Käufer erwartete Erklärungen abgibt, für die er tatsächliche Anhaltspunkte nicht hat (BGH, Urteil vom 29.1.1975 – VIII ZR 101/73). Die bloße Angabe, versteckte Mängel seien nicht bekannt, kann aber als Abgabe einer solchen Erklärung nicht gesehen werden. Anderenfalls würde man den Beklagten eine Untersuchungspflicht auferlegen, die grundsätzlich nicht besteht. Die Figur der “Angaben ins Blaue hinein” wurde ihm Rahmen des Gebrauchtwagenkaufes entwickelt. Auch in diesem Bereich trifft den Verkäufer aber ohne besondere Anhaltspunkte keine Pflicht, das Fahrzeug auf Unfallschäden zu untersuchen (BGH Urt. v. 21.01.1981 – VIII ZR 10/80).

Von Anhaltspunkten zu einer Untersuchung kann im vorliegenden Fall jedoch nicht ausgegangen werden, da die Beklagten nach den Feststellungen des Gerichtes keine Kenntnis von Feuchtigkeitserscheinungen hatten.

Die Entscheidung über Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 41.600,00 EUR festgesetzt.

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