Grundstückskaufvertrag – Schadenersatzanspruch wegen unterdimensionierter Heizungsanlage

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 145/09 – Urteil vom 16.08.2012

Die Berufung der Kläger zu 1 und 2 gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 10. September 2009 – Az. 11 O 190/08 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1 und 2 zu je ½.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 18.852,61 €

Gründe

I.

Grundstückskaufvertrag - Schadenersatzanspruch wegen unterdimensionierter Heizungsanlage
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Die Kläger machen aus dem mit dem Beklagten am 14. Mai 2007 geschlossenen Grundstückskaufvertrag gegen diesen einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 18.852,61 € geltend. Sie stützen diesen Anspruch im Kern darauf, dass die Heizungsanlage des verkauften Einfamilienhauses nicht ausreichend dimensioniert und nicht in der Lage sei, das Haus ordnungsgemäß zu beheizen. Diesen Mangel der Kaufsache habe der Beklagte bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen bzw. er habe aus einer übernommenen Garantie hierfür einzustehen.


Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, nach § 5 Ziffer 1 des notariellen Vertrages vom 14. Mai 2007 seien die Kläger mit Ansprüchen aus Sach- und Rechtsmängeln ausgeschlossen. Die Berufung auf diesen Haftungsausschluss sei dem Beklagten nicht durch die Vorschrift des § 444 BGB verwehrt. Entgegen der Auffassung der Kläger habe der Beklagte keine Beschaffenheitsgarantie für niedrige Betriebskosten des Hauses übernommen. Das Haus sei beworben mit einer Betriebskostengröße von ca. 850 € im Jahr. Unstreitig habe der Beklagte den Klägern die in der Anlage 3 (Bl. 28 d.A.) zur Akte gelangte Aufstellung der jährlichen Betriebskosten des Hauses zukommen lassen, in welcher sich tatsächlich eine Nebenkostensumme betreffend Heizung und Warmwasser von 829,42 Euro finde. Ein verständiger Käufer könne aus diesen Angaben allenfalls darauf schließen, dass der Verkäufer von Kosten in dieser Größenordnung ausgehe, nicht aber, dass er unabhängig von jeglichem Heizungs- und Nutzerverhalten eine Beschaffenheitsgarantie für die zukünftige Heizungskostenabrechnung übernehmen wolle.

Von einem arglistigem Verschweigen des Mangels im Sinne des § 444 BGB gingen die Kläger selbst nicht aus. In ihrer Klageschrift führten sie auf Seite 5 aus, es stehe fest, dass ihrer Ansicht nach der Beklagte der Auffassung sei, dass das von ihm verkaufte Haus über eine ausreichend dimensionierte Wärmepumpenanlage verfüge, die Kosten von jährlich 850 € auslöse. Soweit die Kläger im Schriftsatz vom 17. Februar 2009 ausführten, dem Beklagten müsse als Wissen unterstellt werden, dass mit Kosten von 850 € der jährliche Normwärmebedarf des Hauses nicht erreicht werden könne, stelle sich dies als Behauptung ins Blaue hinein dar. Diese Behauptung sei auch ohne Beweisantritt erfolgt. Ein etwaiges Fachwissen des Beklagten allein bedeute nicht, dass er positive Kenntnis von einer – von ihm bestrittenen – Funktionsunfähigkeit des Heizungssystems gehabt habe. Der Beklagte habe vielmehr noch in der mündlichen Verhandlung vom 24. August 2009 ausgeführt, dass er auch heute noch von einer ordnungsgemäßen Beheizbarkeit des Hauses ausgehe. Entgegen der Auffassung der Kläger könne das Verhalten des Beklagten bei Vertragsschluss auch nicht unter dem Gesichtspunkt der culpa in contrahendo eine Haftung des Beklagten bewirken. Unabhängig davon, dass von einem Vorrang des Gewährleistungsrechtes auszugehen sei, fehle es nach Auffassung des Gerichts jedoch auch an einem besonderen Beratungs- und Vertrauensverhältnis.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Kläger mit ihrer rechtzeitigen Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens. Sie machen insbesondere weiter geltend, die Heizungsanlage bestehe aus zwei Wärmepumpen (Solewärmepumpe 3,6 KW und Abluftwärmepumpe 2,7 KW Heizleistung); die Gesamtheizleistung betrage danach 6,3 KW. Diese Gesamtheizleistung reiche objektiv nicht aus, das Haus bezogen auf den Temperaturnormbereich gemäß DIN 4701 aufzuheizen bzw. mit entsprechenden Temperaturen zu versorgen. Das Haus habe einen Wärmebedarf von 10.187 KW ohne Wintergarten; zum Erreichen dieses Normwärmebedarfs sei eine Wärmepumpenanlage von mindestens 13,2 KW erforderlich. Unter Berücksichtigung des Wärmebedarfs für Warmwasser ergebe sich statt eines Normwärmebedarfs von 10.187 KW sogar ein solcher von 11 KW. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könne sich der Beklagte gem. § 444 BGB nicht berufen, da er den Mangel, dass die im Haus befindliche Wärmeanlage objektiv nicht geeignet sei, das Haus aufzuheizen, bei Kaufvertragsabschluss arglistig verschwiegen habe. Es lägen objektive Tatsachen vor, aus denen hervorgehe, dass der Beklagte die Tatsache, dass die Heizungsanlage objektiv nicht geeignet sei, das Haus aufzuheizen, kannte, bzw. zumindest für möglich hielt. So habe der Beklagte das Haus 1998 selbst errichtet und er sei Fachmann auf dem Gebiet der Niedrigenergieheiztechnik. Unstreitig habe der Beklagte selbst die Wärmebedarfsberechnung im September 1999 in Auftrag gegeben. Diese Wärmebedarfsberechnung (Anlage 4 zur Klageschrift) weise einen Normwärmebedarf des Hauses von 10.187 LKW aus. Da der Beklagte selber die Heizung eingebaut habe, habe er wissen müssen, welche Heizleistung diese habe.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 10. September 2009 – Az. 11 O 190/08 – den Beklagten zu verurteilen, an sie 18.852,61 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines Vorbringens. Er macht geltend, die Wärmebedarfsberechnung vom 15. September 1999 sei bereits nicht zutreffend. Die (Gesamt-) Heizungsanlage des Wohnhauses verfüge darüber hinaus über eine ausreichende Leistung, die über der berechneten Wärmenormleistung von 10,187 KW liege. Hierbei müsse nämlich beachtet werden, dass sich die Mindestleistung aller im veräußerten Einfamilienhaus installierten Wärmeerzeugungsanlagen auf insgesamt 21,34 KW addierten. Die Solewärmepumpe habe eine Leistung von 3,6 KW, die Abluftwärmepumpe von 2,7 KW, die Elektroheizstäbe für die Heizungsanlage von 6 KW bzw. 3 KW und der Holzbrandkamin eine solche von 6 KW. Die vorhandenen und installierten Wärmeerzeuger in dem veräußerten Einfamilienhaus böten auch hinreichende Variationsmöglichkeiten für einen sparsamen Energieverbrauch. Im Jahr zuvor, im Jahre 1998, sei der Normbedarf im Übrigen lediglich mit 6,315 KW ermittelt worden.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 3. März 2011, das Ergänzungsgutachten vom 21. Oktober 2011 und die Sitzungsniederschrift vom 14. Juni 2012 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger (§§ 517, 519, 520 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg. Zwar ist das vom Beklagten an die Kläger verkaufte Einfamilienhausgrundstück mangelhaft im Sinne von § 434 Abs. 1 BGB, der Beklagte kann sich jedoch auf den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, weil nicht festgestellt werden kann, dass er den Mangel arglistig verschwiegen hat.

1.

Die Kaufsache ist mangelhaft i. S. des § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB, weil sie sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet.

a) Ohne Erfolg berufen sich allerdings die Kläger auf eine Beschaffenheitsvereinbarung i.S. von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB hinsichtlich der Dimensionierung der Heizungsanlage bzw. der anfallenden Heizkosten/Jahr. Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung hätte, weil sie die vertraglichen Leistungspflichten bestimmt, der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB bedurft (Palandt/Weidenkaff, 71. Aufl. 2012, § 434 BGB Rdnr. 18). Zum Umfang der Beurkundungspflicht gehören nämlich auch Vereinbarungen, die Inhalt und Umfang der Leistung beschreiben oder konkretisieren (BGHZ 74, 351).

Eine wie auch immer geartete Beschaffenheitsvereinbarung enthält der notarielle Kaufvertrag vom 14. Mai 2007 aber nicht; entsprechendes gilt für eine von der Klägerin in I. Instanz behauptete Garantievereinbarung.

b) Die Kaufsache ist aber mangelhaft i.S. von § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB. Auf der Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senates fest, dass die Wärmepumpe-Heizungsanlage nicht ausreichend dimensioniert ist, um eine ordnungsgemäße Beheizung des Wohnhauses insbesondere in den Wintermonaten zu gewährleisten.

aa) Von einer vorausgesetzten Verwendung im Sinne dieser Regelung kann dann ausgegangen werden, wenn, ohne dass dies die Parteien im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung geregelt hätten, eine bestimmte Verwendung der Kaufsache ausdrücklich oder stillschweigend von beiden Vertragsparteien vorausgesetzt wird, etwa indem der Käufer bei Vertragsabschluss den Zweck des Kaufs der Sache dem Verkäufer zur Kenntnis bringt und der Verkäufer dem ausdrücklich oder stillschweigend zustimmt oder sich nicht dagegen verwahrt (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 434 BGB Rdnr. 21 f.).

Beim Verkauf eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks, das über einen Makler als solches unter näherer Beschreibung des Einfamilienhauses angeboten wurde, ist vorausgesetzte Verwendung ohne weiteres die Nutzung als Wohnhaus. Notwendiger Bestandteil einer solchen Nutzung ist ohne weiteres die Möglichkeit der ausreichenden Beheizung.

bb) Hieran fehlt es im vorliegenden Fall, weil die vorhandene Wärmepumpenheizungsanlage nicht in der Lage ist, das Haus in einem üblichen Umfang ohne übermäßige Nutzung der ebenfalls vorhandenen Heizstäbe mit Wärme zu versorgen.

Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass auf der Grundlage der DIN 4701 ein Normwärmebedarf des Hauses von insgesamt 9,001 kW besteht (Transmissionswärmebedarf von 5,676 kW und Lüftungswärmebedarf von 3,325 kW). Durch die von dem Beklagten behauptete Dämmung der Bodenplatte, deren Vorhandensein der Sachverständige nicht überprüft hat, werde der Normwärmebedarf auf 8,825 kW verringert. Durch den Kamin im Wintergarten werde der Normwärmebedarf des Hauses lediglich um weitere 0,14 kW reduziert. Die beiden Wärmepumpen verfügen – bei Verwendung eines optimalen Kältemittels – über eine Leistung von insgesamt 6,3 kW. Zwar wird damit zusammen mit den beiden elektrischen Heizpatronen, deren Leistungsfähigkeit der Sachverständige mit jeweils 6 kW angibt, der Normwärmebedarf des Hauses gedeckt, und zwar auch dann, wenn für den Fall eines Stromvertrages mit Sperrzeiten die Leistung einer Heizungsanlage um den Faktor 1,2 über dem errechneten Normwärmebedarf liegen müsste. Der Sachverständige hat hierzu aber im Rahmen seiner Anhörung ergänzend bekundet, dass es zwar keine feste Regel gebe, wie groß der Anteil von Heizstäben bei der Beheizung sein dürfe, Heizstäbe seien jedoch nicht für eine Dauerbeheizung gedacht, weil dies eine viel zu teure Heizungsart wäre. Allgemein gehe man davon aus, dass Heizstäbe nur bei extremen Witterungssituationen etwa ab -10° C in Anspruch genommen werden sollten. In seinem schriftlichen Ergänzungsgutachten kommt der Sachverständige in diesem Zusammenhang zu dem Ergebnis, dass bei einer Außentemperatur von -14° C ca. 35 % des Normwärmebedarfs durch die elektrischen Heizpatronen gedeckt werden müssten und diese – bei einem Normwärmebedarf von 8,685 kW (also unter Berücksichtigung des Kamins und der zusätzlichen Dämmung der Bodenplatte) – ab einer Außentemperatur von unter -3° C zusätzlich zu den Wärmepumpen zum Einsatz kommen müssten. Der Sachverständige hat hierbei eine Leistungsfähigkeit der Wärmepumpen von insgesamt 5,67 kW angenommen (Anlage 3 des Ergänzungsgutachtens vom 21. Oktober 2011).

Eine zusätzliche Verwendung der elektrischen Heizstäbe in diesem Umfang entspricht nicht mehr einer üblichen Nutzung einer, auch vom Beklagten als energiesparend bezeichneten, Beheizung eines Hauses mittels Wärmepumpen. Die Verwendung der zusätzlichen elektrischen Heizstäbe ist danach zur dauerhaften Beheizung bereits ab einer Außentemperatur von -3° C erforderlich. Solche Außentemperaturen können aber noch nicht als extreme Witterungssituation bezeichnet werden, auf die sich auch nach dem Vortrag des Beklagten (neben der Anheizphase) der Einsatz der elektrischen Heizstäbe beschränken soll.

Die Feststellungen des Sachverständigen, der sich im Rahmen seiner Anhörung auch mit den Einwänden der Parteien auseinandergesetzt hat, sind insgesamt nachvollziehbar und überzeugend. Unter weiterer Berücksichtigung der Vorstellung der Parteien bei Vertragsabschluss, wie sie insbesondere in dem Vorbringen des Beklagten zum Umfang des Einsatzes der Heizstäbe zum Ausdruck gekommen ist, ist danach insoweit von einer Mangelhaftigkeit der Kaufsache auszugehen.

2.

Für diesen Mangel hat der Beklagte indes nicht einzustehen, weil die Haftung für solche Sachmängel in § 5 des notariellen Kaufvertrages vom 14. Mai 2007 ausgeschlossen worden ist und nicht festgestellt werden kann, dass der Beklagte diesen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

a) Arglistiges Verschweigen liegt vor, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Umstände eine Aufklärungspflicht besteht. Dies ist der Fall, wenn das Verschweigen von Tatsachen, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Vereitelung des Vertragszwecks gegen Treu und Glauben verstoßen würde und der Erklärungsgegner eine entsprechende Aufklärung nach der Verkehrsauffassung erwarten durfte. Dieser Grundsatz geht aber nicht soweit, dass der Verkäufer von sich aus über alle Umstände aufzuklären hat, die für die Willensbildung des Käufers von Bedeutung sein können. Vielmehr hat derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst darüber zu vergewissern, ob er für ihn von Vorteil ist oder nicht. Darauf darf sich der andere Vertragsteil einstellen und braucht nicht auf solche Umstände hinzuweisen, von denen er annehmen darf, dass er nach ihnen gefragt werde, falls auf sie Wert gelegt wird. Beim Kauf eines Hausgrundstücks ist eine Pflicht zur Offenbarung regelmäßig nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände zu bejahen, die nach der Erfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen. Eine Aufklärung über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich sind, kann der Käufer dagegen nicht erwarten, weil er solche Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH NJW-RR 1994, 907; BGHZ 132, 30).

In der höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Verhalten des Veräußerers erfasst, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383; OLG Koblenz OLGR 2006, 527).

b) Der Senat kann sich unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme und unter Berücksichtigung der weiteren Umstände, insbesondere dem Inhalt des Exposés und der Angaben des Beklagten im Rahmen der Vertragsverhandlungen keine hinreichende Überzeugung davon verschaffen, dass der Beklagte den unter 1. beschriebenen Mangel der Kaufsache im vorgenannten Sinn arglistig verschwiegen hat.

Der Normwärmebedarf eines Hauses nach DIN 4701 wird allein berechnet nach feststehenden Ausgangsgrößen, im vorliegenden Fall einer angenommenen Außentemperatur von -14° C und einer Raumtemperatur von 20° C. Dass, gemessen hieran, die vorhandenen Wärmepumpen diesen Normwärmebedarf nicht decken können, führt für sich allein bereits noch nicht zu einem Mangel der Kaufsache, so dass allein die Kenntnis hiervon auch noch kein arglistiges Verschweigen des Verkäufers zu begründen vermag. Entscheidend ist allein, ob im Rahmen des üblichen Heizbetriebes insbesondere in den Wintermonaten eine zusätzliche Beheizung mit den elektrischen Heizstäben erforderlich ist, die über den für die Nutzung solcher Heizstäbe gebräuchlichen Umfang hinausgeht. Auch wenn der Sachverständige in diesem Zusammenhang ausgeführt hat, dass ab Temperaturen von unter -3° C ein solcher zusätzlicher Einsatz der Heizstäbe erforderlich ist, besagt dies für sich genommen noch nicht, dass dem Beklagten dieser Umstand bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt war oder er dies für möglich gehalten hat. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass der zusätzliche Einsatz der Heizstäbe mit sinkenden Außentemperaturen prozentual zunimmt, erst bei -14° C einen Heizanteil von 35 % erreicht, der Sachverständige aber davon ausgeht, das bereits ab Außentemperaturen von -10° C deren Einsatz nicht mehr unüblich ist. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte während der Zeit, in der er das Haus genutzt hat (1998 bis 2007), dieses in den Wintermonaten unter den konkreten Nutzungsbedingungen (12 Stunden Bürobetrieb mit drei Rechnern, Einsatz des Kamins im Wintergarten) nur in einem Umfang beheizt hätte, der außerhalb eines üblichen Rahmens liegt, sind nicht ersichtlich. Es ist auch nicht ersichtlich, dass die vom Beklagten angegebenen Stromkosten/Jahr, die für den Betrieb der Heizungsanlage anfallen (829,42 € für das Jahr 2005 gemäß der den Klägern übergebenen Aufstellung; Anlage 3) unzutreffend gewesen sind. Kann danach nicht festgestellt werden, dass entweder die durchschnittlich pro Jahr anfallenden Stromkosten nicht korrekt angegeben wurden oder aber das Haus nur unzureichend beheizt wurde und deswegen die Stromkosten so niedrig waren, kann auch ein arglistiges Verschweigen des Beklagten nicht mit der hinreichenden Wahrscheinlichkeit festgestellt werden.

Ein solches arglistiges Verschweigen kann auch nicht an die vom Beklagten den Klägern übergebene Wärmebedarfsberechnung der Firma W… (Anlage 4), die zu einem Normwärmebedarf von 10,187 kW gelangt, geknüpft werden. Zwar mag jedenfalls danach dem Beklagten bekannt gewesen sein, dass der in dieser Berechnung ermittelte Normwärmebedarf allein durch die Wärmepumpen nicht gedeckt werden kann, dies allein begründet für sich genommen aber – wie bereits ausgeführt – noch keinen Mangel der Kaufsache. Im Übrigen zeigt die Übergabe dieser Bedarfsberechnung, dass der Kläger trotz oder gerade wegen seiner eigenen Fachkenntnisse gleichwohl davon ausging, mit der vorhandenen Heizungsanlage das Haus mit den angegebenen Stromkosten angemessen beheizen zu können. Hätte er insoweit einen Mangel verschweigen wollen, hätte es nahe gelegen, diese Bedarfsberechnung dem potentiellen Käufer erst gar nicht zur Kenntnis zu bringen oder allein die vorangegangene Bedarfsberechnung, die nach den Angaben des Beklagten zu einem deutlich geringeren Bedarf gelangt war, zu übergeben. Auch der Umstand, dass der Beklagte auf dem Gebiet der Energieberatung tätig ist, vermag in diesem Zusammenhang weder für sich allein noch zusammen mit den weiteren genannten Umständen ein arglistiges Verschweigen zu belegen.

Der Umstand, dass bei den Klägern deutlich höhere Stromkosten für die Beheizung des Hauses angefallen sind, ist kein ausreichendes Indiz für ein arglistiges Verhalten des Klägers. Die anfallenden Verbrauchskosten werden nämlich zu einem wesentlichen Teil auch vom individuellen Nutzerverhalten bestimmt.

Die Verwendung eines Kältemittels, das die Heizleistung der Wärmepumpen nach den Feststellungen des Sachverständigen nicht ausschöpft, ist ebenfalls keine geeignete Grundlage für ein arglistiges Verschweigen des Beklagten. Zum einen handelt es sich nach den weiteren Feststellungen des Sachverständigen um ein für diese Anlage zugelassenes Kältemittel, zum anderen steht nicht fest, dass der Beklagte die Verwendung dieses Kältemittels veranlasst hat oder von dessen Verwendung (einschließlich der Auswirkungen auf die Heizleistung) wusste.

Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Kläger haben danach ein arglistiges Verschweigen des oben bezeichneten Mangels durch den Beklagten jedenfalls nicht zur Überzeugung des Senates nachgewiesen, so dass die Berufung im Ergebnis ohne Erfolg bleiben musste.

3.

Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen (§ 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.