Kein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins, wenn Vermieter nicht nachweist, dass er die Kaution gesetzeskonform angelegt hat!

Landgericht Darmstadt

Az.: 6 S 282/01

Verkündet am: 08.11.2001

Vorinstanz: AG Offenbach/M. – Az.: 37 C 4746/00

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Darmstadt – 6. Zivilkammer – Berufungskammer – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 08.11.2001 für R e c h t erkannt:

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 22.05.2001 wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Die Beklagten sind verpflichtet, den Mietzins für September und Oktober 2000 zu zahlen (§ 535 Satz 2 BGB). Die Beklagten haben und hatten kein Zurückbehaltungsrecht, weil die Klägerin über die Anlage der Kaution keine Auskunft gegeben hat (§ 273 BGB). Es ist richtig, dass der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen muß (§ 550 b Abs. 2 BGB). Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter in jedem Fall ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Mietzahlung hät, wenn ihm der Vermieter eine gesetzeskonforme Geldanlage nicht nachweist. Der Mieter hat Anspruch auf den Nachweis, er kann diesen Anspruch mit einer Leistungsklage geltend machen, ebenso den Vermieter klageweise auf konforme Anlage seiner Kaution in Anspruch nehmen (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7.Auflage 1999, § 55o b Randnr.37). Er hat auch ein Zurückbehaltungsrecht für den Fall; dass er ansonsten Gefahr läuft, seine Kaution ohne Gegenleistung zu verlieren. Eine solche Gefahr besteht aber nicht in jedem Fall. Die Gefahr besteht nur dann, wenn das Mietverhältnis wegen Kündigung oder aus anderen Gründen in Kürze sein Ende findet und der Mieter seine Kaution nicht mehr durch Verbleiben in der Wohnung „abwohnen“ kann. Nur in diesem Fall läuft er Gefahr 1wegen Vermögenslosigkeit seines Vermieters die Kaution zu verlieren. Läuft dagegen das Mietverhältnis auf bestimmte oder unbestimmte Zeit weiter, besteht diese Gefahr nicht. Es bleibt dann bei dern Grundsatz, dass die Kaution der Sicherung des Vermieters für offene Ansprüche dient und nicht abgewohnt“ werden darf.

Der Ansicht von Schmidt – Futterer (a.a.O.) und des Landgerichts Mannheim (WM 90, 293) sowie Schmidt Mietrecht 2.Auflage 2ooo. 6i72, dass der Mieter in jedem Fall ein Zurückbehaltungsrecht hat; wenn der Vermieter auf Verlangen den Nachweis gesetzesformer Anlagen nicht erbringt, vermag die Kammer nicht zu folgen; sie schränkt ohne Not das Sicherungsinteresse des Vermieters ein. Erst wenn nach Kündigung oder Ablauf des Mietvertrages aus sonstigen Gründen der Nachweis immer noch nicht erbracht ist, könnte ein an Zurückbehaltungsrecht gedacht werden. Erst dann besteht die konkrete Gefahr, dass der Mieter um seine Kaution gebracht werden könnte. Dagegen muß ihm ein Sicherungsmittel zur Verfügung stehen. Während laufenden Mietverhältnisses besteht eine solche konkrete Gefahr aber nicht. Während dieser Zeit reichen die obengenannten Rechte des Mieters, den Nachweis notfalls klageweise zu verlangen, völlig aus.

Auch für die Zeit von November bis Dezember 2000 sind die Beklagten zur Zahlung verpflichtet (§ 557 BGB). Sie sind erst im Dezember 2000 ausgezogen und haben für diese Zeit nichts mehr bezahlt. Das Mietverhältnis war zu diesem Zeitpunkt aufgrund der berechtigten fristlosen Kündigung der Klägerin vom 5.1o.2ooo beendet (§ 554 BGB). Die Beklagten waren mit zwei Monatsmieten in Verzug.

Aber auch in der Zeit von Januar bis März 2001 ist Nutzungsentschädigung zu zahlen (§ 547 BGB). Denn die Beklagten haben das Haus nicht geräumt (§ 556 BGB).

Räumung bedeutet nicht nur Besitzaufgabe durch Schlüsselrückgabe. Um :die Räumungspflicht zu erfüllen, hat der Mieter grundsätzlich alle ihm gehörenden Gegenstände, Einbauten und Einrichtungen zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Das haben die Beklagten nicht getan. Sie haben eine Einbauküche, zwei Kunstledersofas, ein Wäschegestell, eine Schrankwand, eine alte Sitzgruppe, ein Regal und ein Badezimmerhängeschrank zurückgelassen, Geschäftsbeschilderung nicht entfernt und in der Garage vier Schränke und einen Einkaufswagen stehen gelassen. Die Klägerin war nicht verpflichtet, eine solche Menge von Gegenständen, die bis auf die Küche als Sperrmüll anzusehen sind, zu entfernen. Das war Inhalt der Räumungspflicht. Mangels Räumung haben die Beklagten das Haus weiter genutzt, sodass Nutzungsentschädigung zu zahlen ist.

Auch soweit die Parteien übereinstimmend wegen der Räumung die Hauptsache für erledigt erklärt haben, hat die Berufung keinen Erfolg. Der Räumungsanspruch war aufgrund der fristlosen Kündigung der Klägerin vom 5.1o.2ooo begründet (§§ 556, 554 BGB siehe oben).

Die Kündigung der Beklagten hatte auf den Anspruch keinen Einfluss mehr, sie waren vielmehr zur sofortigen Räumung verpflichtet. Aus diesem Grund hat das Amtsgericht ihnen mit Recht die Kosten des Räumungsanspruchs auferlegt (§ 91 a ZPO).

Eine Aufrechnung gegen Mietzinsansprüche mit der Kaution ist zur Zeit nicht zulässig. Die Kaution dient der Sicherung des Vermieters für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Das Mietverhältnis ist noch nicht abgerechnet. Die Kläger behaupten Schadensersatzansprüche wegen des zurückgelassenen Zustands des Hauses, der Fußböden und der Trennwand. Darüber muß zunächst eine Entscheidung getroffen werden.

Die Kosten ihres erfolglosen Rechtsmittels haben die Beklagten zu tragen.

Streitwert der Berufungsinstanz: 15.540,–DM.