Lärmbelästigung – fristlose Mieterkündigung

LG Itzehoe

Az: 9 T 42/09

Beschluss vom 12.10.2009

Die sofortige Beschwerde der Kläger gegen den Prozesskostenhilfe ablehnenden Beschluss des Amtsgerichts Pinneberg vom 2. Juli 2009 wird zurückgewiesen.

Gründe

Die nach §§ 127 Abs. 2 Satz 2 und 3, 567 ff ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Klägern die Bewilligung von Prozesskostenhilfe in Ermangelung einer Erfolgsaussicht der von ihnen beabsichtigten Rechtsverteidigung versagt.

1. Der Beklagte hat gegen die Klagforderung in Höhe von 1.290,12 € die Aufrechnung mit Gegenforderungen betreffend die Mieten für den Zeitraum Juli bis einschließlich September 2007 sowie mit zurückbehaltenen Beträgen für den Zeitraum November 2006 bis Juni 2007 erklärt. Diese Gegenforderungen belaufen sich nach der zutreffenden und mit der sofortigen Beschwerde auch nicht dezidiert angegriffenen Berechnung des Amtsgerichts auf 1.130,95 € (Mietbeträge Juli bis September 2007) und auf 469,37 € (zurückbehaltene Beträge November 2006 bis Juni 2007), insgesamt also auf 1.600,32 €. Selbst wenn man von diesem Betrag noch das Heizkostenguthaben in Höhe von 123,27 € abzieht (und ein Betrag von 1.477,05 €) verbleibt, übersteigen die Gegenforderungen des Beklagten die Klagforderung.

Dem Beklagten stehen diese Gegenforderungen zu. Der Beklagte hat die von den Klägern mit Schreiben vom 13. Juni 2007 (Anlage K 5) ausgesprochene Kündigung erst zum Ablauf des Monats September 2007, mithin zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist (vgl. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) akzeptiert. Die von den Klägern in dem vorgenannten Schreiben erklärte außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – unwirksam.

a) Wegen der – nach dem Vorbringen der Kläger – fortwährenden Trittschalls der über dem Mietobjekt belegenen Wohnung konnten die Kläger nicht nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB fristlos kündigen, weil es hinsichtlich dieses Mangels an einer erfolglosen Abmahnung bzw. Fristsetzung fehlt (vgl. § 543 Abs. 3 BGB). Die Kammer geht davon aus, dass die Kläger dem Beklagten, nachdem dieser in der über dem Mietobjekt belegenen Wohnung den Laminatboden neu hat verlegen lassen, bei fortbestehender Trittschallbeeinträchtigung eine neue Frist hätte setzen müssen bzw. den Mangel hätte anzeigen müssen. Der Beklagte muss als Auftraggeber der Arbeiten in die Lage versetzt werden, diese auf Mängel hin zu überprüfen und Beanstandungen gegebenenfalls an den Auftragnehmer weiter zu geben. Dazu ist eine Mitwirkung der Kläger erforderlich gewesen. Der Beklagte hat keinen Zutritt zu der Mietwohnung; jedenfalls hat er keine Möglichkeit zu überprüfen, wie sich die Trittschallproblematik nach den an dem Fußboden der darüber liegenden Wohnung vorgenommenen Arbeiten entwickelt hat.

b) Auch die Fortdauer der Belästigung durch Hunde der Nachbarmieter berechtigt die Kläger nicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Nach § 314 Abs. 3 BGB muss die fristlose Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntnis des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Die Bestimmung gilt auch im Mietrecht (BGH NZM 2007, 400, 401; LG Hamburg ZMR 2006, 695, 696; Beuermann, GE 2002, 786; PWW/Medicus, BGH, 4. Aufl. 2009, § 314 Rn 4). Maßgebend ist insoweit die Vollendung des Kündigungsgrundes (Beuermann, GE 2002, 786, 787; in diesem Sinne auch BGH NZM 2007, 400, 401). Nach den Feststellungen in dem Urteil des Amtsgerichts Pinneberg zum Aktenzeichen 72 C 60/06 (Anlage B 1) hat es in dem Zeitraum November 2004 bis einschließlich Februar 2005 erhebliche Störungen durch Hundegebell gegeben. Spätestens mit der Geltendmachung dieses Mangels in dem vorgenannten Verfahren, die einer Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) gleichkommt, ist der Kündigungsgrund vollendet gewesen.

Wenn die Kläger wegen dieses Mangels eine Gewährleistungskündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB aussprechen wollen, hätten sie dies innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntnisnahme der Vollendung des Kündigungsgrundes tun müssen. Die angemessene Frist beläuft sich im Regelfall auf vier bis fünf Monate; sie ist im Zeitpunkt des Kündigungsausspruches am 13. Juni 2007 bereits abgelaufen gewesen (BGH NZM 2007, 400, 401).

c) Der Wohnflächenmangel kann die fristlose Kündigung der Kläger schon deswegen nicht stützen, weil er diesen in dem Kündigungsschreiben nicht aufgeführt hat. Nach § 569 Abs. 4 BGB muss der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Das bedeutet, dass der Kündigungsgrund in dem Schreiben identifizierbar und von anderen möglichen Kündigungsgründen unterscheidbar mitgeteilt wird, wobei eine schlagwortartige Mitteilung der Kerntatsachen ausreichend ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Abs. Rn. 74). Allerdings fehlt es in dem Kündigungsschreiben vom 13. Juni 2007 hinsichtlich der Wohnflächenabweichung selbst daran.

Die Kläger haben hinsichtlich dieses Mangels auch nicht in ausreichender Weise auf das der Kündigung vorangegangene Schreiben vom 3. März 2007 (Anlage K 9) Bezug genommen. Zwar ist eine Bezugnahme auf anderweitige schriftliche Erklärungen in dem Kündigungsschreiben grundsätzlich zulässig (vgl. BVerfG NJW 1992, 1877 = ZMR 1992, 288); allerdings muss diese klar und eindeutig sein. Eine generelle Bezugnahme auf „die bisherigen wechselseitigen Schreiben und die Rechtsstreitigkeiten vor dem Amtsgericht“ genügt nicht, um dem Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB Rechnung zu tragen.

d) Hinsichtlich des in dem Kündigungsschreiben thematisierten Vorfalls vom 22. Mai 2007 wird in vollem Umfang auf die Begründung der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Es fehlt an einem hinreichenden Beweisangebot.

0e) Auch die Vorfälle am 22. Mai 2007 und am 12. Juni 2007 sind nicht geeignet, eine sofortige fristlose Kündigung – hier gestützt auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB – ohne vorherige Abmahnung zu rechtfertigen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die hier in Rede stehenden Aggressionen gegen die Kläger nicht von Seiten des Beklagten (oder deren Angehörigen) verübt worden sind, sondern durch dritte Personen, nämlich durch Mitbewohner des Hauses. In solchen Fällen bedarf es grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung (vgl. AG München WuM 2004, 204 für Verfehlungen eines Gastes des Mieters), damit die betreffende Vertragspartei zunächst Gelegenheit erhält, die nicht aus ihrem direkten Einflussbereich resultierende Störung abzustellen.

2. Ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam, so steht den Klägern auch kein gegen die Gegenforderung des Beklagten aufrechenbarer Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens in Gestalt von Umzugskosten in Höhe von 350,00 € gem. § 314 Abs. 4, 280 Abs. 1 BGB zu.

Nach alledem konnte Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.