Maklervertrag – Beweislast des Vertragsschlusses

LG Düsseldorf

Az: 5 O 102/09

Urteil vom 28.02.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Sie nimmt die Beklagte auf Zahlung der Maklerprovision für die Vermittlung der Immobilie ………in Anspruch.

Am 11.09.2007 erwarb die Beklagte von L durch notariellen Kaufvertrag das Grundstück… in . Bei dem Vertragsabschluss trat für die Beklagte ausweislich des notariellen Kaufvertrages der Zeuge …. als Bevollmächtigter aufgrund notarieller Vollmacht vom 19.07.2007 auf und unterzeichnete den Kaufvertrag für diese. Auch der Zeuge …., der als Makler für die Klägerin tätig ist, war bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages zugegen.

Die Klägerin stellte der Beklagten mit Rechnung vom 17.09.2008 eine Maklercourtage in Höhe von 2 % des Kaufpreises und damit 19.278,00 € in Rechnung (Anlage K 1, Bl. 5 GA).

Die Klägerin trägt vor, dass sie von der Beklagten durch deren Bevollmächtigten den Zeugen …. einen Maklervertrag über die Vermittlung des Hausgrundstücks …Straße geschlossen habe. Anfang Juli 2007 sei der Zeuge … in ihren, der Klägerin, Geschäftsräumen in der ….Straße in … erschienen und habe sich als Bevollmächtigter der Beklagten vorgestellt. Er habe gegenüber dem Zeugen … erklärt, er suche für die Beklagte geeignete Objekte, insbesondere bestehe Interesse am Erwerb von vermieteten Mehrfamilienhäusern. Der Zeuge … habe ihm einige Objekte vorgestellt, unter anderem das streitgegenständliche in der ….Straße und dem Zeugen …. mitgeteilt, dass bei erfolgreicher Vermittlung eine Maklerprovision in Höhe von 3% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen sei. Dieser habe sich damit einverstanden erklärt. In diesem Zusammenhang sei dem Zeugen … ein Exposé des Objekts übergeben worden, das die Beklagte auch erreicht habe. Am 03.09.2007 sei der Zeuge … dann abermals in den Geschäftsräumen der Klägerin erschienen und habe mitgeteilt, dass die Beklagte das Hausgrundstück erwerben wolle. Man habe Einigkeit über die Reduzierung der Maklerprovision von 2% auf 3 % erzielt. Die Beklagte habe sich dann erkundigt, ob eine Hausbesichtigung möglich sei und man habe eine leerstehende Wohnung in dem streitgegenständlichen Objekt besichtigt. Insgesamt sei das Haus dreimal besichtigt worden, wobei zweimal sei auch der Geschäftsführer der Beklagten zugegen gewesen sei. Dabei sei der Zeuge …. in englischer Sprache als Makler der Klägerin vorgestellt worden, die provisionspflichtig für die Beklagte tätig werde. Bei einem dieser Zusammentreffen habe der Geschäftsführer der Beklagten, …., gegenüber dem Zeugen … bestätigt, dass Herr … berechtigt sei, die Klägerin provisionspflichtig mit der Vermittlung von Objekten, konkret der …..Straße, zu beauftragen. Hierbei sei auch über die Reduzierung der Maklerprovision auf 2 % gesprochen worden, und der Geschäftsführer der Beklagten habe weitere Geschäfte mit der Klägerin angekündigt. Zu dem Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages am 11.09.2007 sei auch der Geschäftsführer der Beklagten erschienen. Und sich dort bei dem Zeugen B nochmals für die Reduzierung der Provision von 3% auf 2% netto vom Kaufpreis bedankt.

Auch der Mitarbeiter der Beklagten … habe gegenüber dem Zeugen … angegeben, dass der Zeuge … stets für die Beklagte in Deutschland tätig sei und in deren Namen und Auftrag arbeite. Schließlich habe auch der Leiter der Sparkasse Düsseldorf, Zweigstelle Altstadt, der Zeuge E, bei einem gemeinsamen Gespräch mit dem Zeugen .. gegenüber dem Zeugen … bestätigt, dass der Zeuge … stets als Bevollmächtigter der Beklagten tätig sei. Der Geschäftsführer der Beklagten habe den Zeugen .. auch bei anderen Gesellschaften, bei denen er Geschäftsführer ist, stets als Bevollmächtigten eingesetzt. In diesem Zusammenhang habe beispielsweise der Zeuge … auch Kontakt zur Firma … GmbH aufgenommen und mitgeteilt, dass er im Namen der Gesellschaften des … suche.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen an sie 19.200,78 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

2. die Beklagte zu verurteilen an sie 859,80 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen

Die Beklagte ist der Ansicht, zwischen den Parteien sei kein Maklervertrag über die Vermittlung Immobilie ….Straße geschlossen worden. Insbesondere habe sie, die Beklagte, den Zeugen … nicht bevollmächtigt, in ihrem Namen die Klägerin zu beauftragen, den Kauf des Objektes …Straße zu vermitteln. Der Zeuge…. sei weder bei ihr, der Beklagten, angestellt, noch habe dieser als freier Mitarbeiter und Bevollmächtigter für ihre Rechnung gehandelt. Der Verkauf der streitgegenständlichen Immobilie sei durch die Vermittlung der Firma … GmbH zustande gekommen, deren Geschäftsführer der Zeuge … sei.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben auf der Grundlage der Beweisbeschlüsse vom 26.10.2009, 20.05.2010 und 29.11.2010. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 29.11.2010 und 24.01.2011 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

1. Es besteht kein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Zahlung von 19.200,78 € gem. § 652 I BGB.

Ist streitig, ob ein Rechtsgeschäft im eigenen oder fremden Namen vorgenommen worden ist, so ist derjenige beweispflichtig, der ein Vertretergeschäft behauptet. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnte die Klägerin indes nicht den Nachweis dafür erbringen, dass der Zeuge … mit ihrem Angestellten B einen Maklervertrag im Namen der Beklagten schloss.

Schon nach der Aussage des Zeugen …. bleibt letztendlich offen, ob der Zeuge … im eigenen Namen oder aber im Namen der Beklagten auftrat, als er mit diesem einen Maklervertrag über die Vermittlung des streitgegenständlichen Objekts schloss. Die Aussage des Zeugen zu diesem Punkt ist in sich widersprüchlich und nicht geschlossen. Der Zeuge hat zunächst bekundet, der Zeuge A habe ihm gegenüber bei dem ersten Treffen erklärt, er -selbst – sei Teilhaber eine großen Firma, die zahlreiche Immobilien in … suche. Damit ging die Vorstellung des Zeugen B als für die Klägerin Handelnden beim Vertragsschluss offensichtlich dahin, dass er mit dem Zeugen A als Inhaber einer Firma in vertragliche Beziehungen trat. Der Zeuge hat dann weiter bekundet, bei einem zweiten Treffen habe der Zeuge … dann ausgeführt, es handele sich um die Firmen .. und … deren Teilhaber er sei. Auf dieser Grundlage war der Vertragspartner der Klägerin sodann unbestimmt, weil sowohl die Firma … als auch Firma I als Vertragspartner in Betracht kamen. Auch insoweit ging der Zeuge …. dann aber davon aus, dass sein Vertragspartner der Zeuge … selbst ist, wobei offen war unter welcher Bezeichnung dieser handelte. In einem gewissen Widerspruch hierzu steht im Übrigen die vom Zeugen im weiteren Gang seiner Aussage getroffene Erklärung, ihm sei bei dem zweiten Treffen klar geworden, dass sein Vertragspartner eine Firma … sei, weil der Zeuge … dies so erwähnt habe. Er sei nun davon ausgegangen, so der Zeuge …, dass sowohl der Zeuge … als auch Herr … zu der Firma … gehörten. Auch insoweit ist auf der Grundlage der Aussage des Zeugen .. dann der Zeuge … sein Vertragspartner, wobei dieser unter der Firma … auftritt. Der Zeuge hat sodann auf weitere Nachfrage des Gerichts seine Aussage dann dahingehend versucht zu erläutern, er habe bei einem Termin bei der Sparkasse eine große Übersicht gesehen, auf der in der linken Spalte acht Objekte aufgeführt gewesen seien. In der rechten Spalte seien dann die Namen ….gleichermaßen aufgeführt gewesen. Auch dies lässt nicht den Rückschluss darauf zu, dass der Zeuge….. als Vertreter der Beklagten aufgetreten ist, sondern legt vielmehr nahe, dass er selbst auch vertraglich gebunden war.

Auch aus den Bekundungen des Zeugen … zu einem gemeinsamen Treffen mit dem Zeugen … und dem Geschäftsführer der Beklagten ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge B auf der Grundlage der geführten Gespräche davon ausgehen konnte, der Zeuge A sei als Vertreter der Beklagten aufgetreten. Dies folgt schon daraus, dass der Zeuge B erklärt hat, die Gespräche zwischen den Beteiligten seien in einfachem Englisch geführt worden, der Zeuge A und der Geschäftsführer der Beklagten hätten überdies in seiner Gegenwart Spanisch miteinander gesprochen. Damit liegt nahe, dass der Zeuge B die Gesprächsinhalte soweit der Geschäftsführer der Beklagten betroffen war, nur teilweise wahrnehmen konnte. Soweit der Zeuge B dann weiter bekundet hat, in den Gesprächen sei zum Ausdruck gekommen, dass man sich darüber freue, das Objekt ….Straße als erstes angeboten bekommen zu haben, lässt dies nicht den sicheren Rückschluss darauf zu, der Geschäftsführer der Beklagten habe deutlich zum Ausdruck gebracht, durch den Zeugen A gegenüber der Klägerin vertraglich verpflichtet worden zu sein. Ebenso ist denkbar, dass Geschäftsführer der Beklagten davon ausging, allein der Zeuge A sei in vertragliche Beziehungen mit einer Maklerfirma getreten, während die Beklagte wiederum allein dem Zeugen A gegenüber vertraglich verpflichtet sei.

Auch die Erklärung des Zeugen …, der Geschäftsführer der Beklagten habe sich bei dem Notartermin bei ihm bedankt, weil die (Makler)provision von 3 % auf 2 % gesenkt worden sei, lässt nicht den eindeutigen Rückschluss darauf zu, dass dieser davon ausging, mit der Klägerin im Rahmen eines Maklervertrages verbunden zu sein. Es mag sein, dass der Geschäftsführer der Beklagten diese Erklärung im Hinblick auf seinen Geschäftspartner A abgab. Auch dann, wenn keine direkten vertraglichen Beziehungen zwischen den Parteien, sondern etwa zwischen der Klägerin und dem Zeuge A einerseits und dem Zeugen … und dem Beklagten andererseits bestanden, war eine Reduzierung der Provision für die Beklagte günstig. Zudem erscheint es zweifelhaft, ob der Zeuge .., der sich nach seinem eigenen Bekunden mit dem Geschäftsführer der Beklagten in einfachem Englisch verständigte, dessen Erklärungen in allen Nuancen verstehen konnte.

Die Aussagen der von der Klägerin zu dem Auftreten des Zeugen A als Vertreter der Beklagten benannten Zeugen …waren nicht ergiebig.

Der Zeuge …, der den streitgegenständlichen notariellen Kaufvertrag beurkundet hat, hat seine Einschätzung bekundet, wonach der Zeuge … bzw. die Firma … auf Käuferseite tätig gewesen sei. Er hat weiter erklärt, aus seinen Beobachtungen im Rahmen der Beurkundung von mehreren Kaufverträgen den Eindruck gewonnen zu haben, dass der Zeuge … an die vor Ort tätigen Makler herantrat, damit diese ihm dann die Objekte „heranreichten“, die er wiederum an spanische Kunden vermittelte. Der Zeuge … habe sich dann offensichtlich, so der Zeuge …, die Maklerprovision mit den vor Ort tätigen Maklern „geteilt“.

Auch die Aussage des Zeugen … war nicht ergiebig. Dieser hat allein bestätigt, an Gesprächen zwischen den Zeugen …..teilgenommen zu haben, ohne aber über deren Inhalt Aussagen zu treffen. Soweit der Zeuge sich im Übrigen auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen hat, hat die Klägerin – unabhängig von der Frage nach dessen Umfang – auf die Vernehmung des Zeugen für diese Instanz verzichtet.

Der von beiden Parteien benannte Zeuge .. hat den Vortrag der Klägerin ebenfalls nicht bestätigt, wonach er einen Maklervertrag als Vertreter der Beklagten geschlossen hat. Der Zeuge hat vielmehr erklärt, er habe mit dem Zeugen … für die Klägerin eine Provisionsteilung zwischen der Klägerin und seiner Firma, der … vereinbart.

Wollte man der Aussage des Zeugen … entnehmen, dass der Zeuge … als Vertreter der Beklagten auftrat, so steht dem damit die Aussage des Zeugen … entgegen. Beide Zeugen haben ein persönliches Interesse am Ausgang des Rechtsstreits. Dies gilt auch für den Zeugen … als Angestellten der Klägerin.

Danach kommt eine Beeidigung des Zeugen …, die von der Beklagtenvertreterin ausdrücklich in der mündlichen Verhandlung am 29.11.2010 beantragt wurde, nicht in Betracht.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und dem wechselseitigen Parteivorbringen haben die Parteien einen Maklervertrag auch nicht durch konkludentes Verhalten geschlossen. Ein konkludenter Vertragsschluss kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur dann angenommen werden, wenn aus dem Verhalten der Partei eindeutig darauf geschlossen werden kann, dass diese die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen will. Es ist Aufgabe des Maklers, klare Verhältnisse zu schaffen, jede Unklarheit über einen stillschweigenden Vertragsschluss geht zu seinen Lasten (BGH NJW- RR 1996, 114). Allein der von den Zeugen bekundete Umstand, dass der Geschäftsführer der Beklagten das Objekt G.Straße gemeinsam mit dem Angestellten der Klägerin … besichtigte, folgt daher nicht notwendigerweise, er habe mit diesem als Makler in Vertragsbeziehungen treten wollen. Dies gilt ebenso für den Umstand, dass der Zeuge … beim Notartermin zugegen war, an dem nach dessen Aussage sowie der Aussage des Zeugen … auch der Geschäftsführer der Beklagten teilnahm. Der Zeuge … konnte an diesem Termin ebenso in seiner Eigenschaft als von der Verkäuferin beauftragter Makler teilgenommen haben.

Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 859,80 € aus §§ 280 I, II, 286 I BGB, weil die Beklagte mit der Zahlung der Maklerprovision nicht in Verzug kommen konnte.

Die Entscheidung über die Kosten ergeht gem. § 91 I ZPO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit bestimmt sich nach § 709 ZPO.

Der Schriftsatz des Klägervertreters vom 7.2.2011 bot keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO).