Mieterhöhungsverlangen – Bezugnahme auf veralteten Mietspiegel

LG Stuttgart

Az: 4 S 61/09

Urteil vom 02.12.2009

Vorinstanz: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, 19.02.2009, Az: 8 C 2924/07

1. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

2. Auf die Berufung des Beklagten Ziffer 1 und die Anschlussberufung der Beklagten Ziffer 2 wird das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 19.02.2009, AZ.: 8 C 2924/07, aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.

3. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Streitwert der Berufung : …

Tatbestand

I.

Gegenstand der Klage ist das als Anlage zur Klageschrift vorgelegte Mieterhöhungsverlangen des Klägers vom 02. Juli 2007, mit welchem der Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung des monatlichen Mietzinses ohne Nebenkosten von 894,76 € auf 1.020,– € ab dem 01.10.2007 verlangt.

Das Amtsgericht hat dieser Klage teilweise stattgegeben, indem es die Beklagten verurteilt hat, einer Mieterhöhung auf monatlich 942,46 € mit Wirkung ab 01.10.2007 zuzustimmen. Mit ihren Berufungen verfolgen alle drei Parteien ihre in erster Instanz vertretenen Auffassungen vollumfänglich weiter.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 19.02.2009, AZ.: 8 C 2924/07, abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die im ersten Obergeschoss gelegene Wohnung in der L. Straße 1 in … S. von bisher monatlich EUR 894,76 auf nunmehr EUR 1.020,00 zzgl. Nebenkostenvorauszahlung mit Wirkung ab 01.10.2007 zuzustimmen.

Beide Berufungsbeklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Mit seiner Berufung beantragt der Beklagte Ziffer 1, das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 19.02.2009, AZ.: 8 C 2924/07, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Mit Ihrer Anschlussberufung beantragt die Beklagte Ziffer 2 ebenfalls, das Urteil des Amtsgerichts Stuttgart-Bad Cannstatt vom 19.02.2009, AZ.: 8 C 2924/07, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung des Beklagten Ziffer 1 und die Anschlussberufung der Beklagten Ziffer 2 zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt.

In der Sache hat die Berufung des Klägers / Berufungsklägers / Anschlussberufungsbeklagten (im folgenden: Kläger) keinen Erfolg. Dagegen sind sowohl die Berufung des Beklagten / Berufungsbeklagten / Anschlussberufungsklägers Ziffer 1 (künftig: Beklagter Ziffer 1) als auch die Anschlussberufung der Beklagten / Berufungsbeklagten / Anschlussberufungsklägerin Ziffer 2 (künftig: Beklagte Ziffer 2) begründet.

Entgegen der Ansicht des Klägers und des Amtsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen vom 01.07.2007 formal unwirksam, weil es nicht im Sinne von § 558 a BGB ordnungsgemäß begründet ist. Das Schreiben des Klägers nimmt Bezug auf einen Mietspiegel 2005/2006, der nicht beigefügt war.

Grundsätzlich kann gemäß § 558 a BGB ein Mieterhöhungsverlangen mit der Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet werden, wenn – was vorliegend geschehen ist – eine konkrete Einordnung der Mietwohnung in diesen Mietspiegel in dem Erhöhungsverlangen dargestellt wird. Vorliegend ergeben sich Besonderheiten daraus, dass zum einen der Mietspiegel nicht beigefügt war, zum anderen daraus, dass zum Zeitpunkt der Erklärung des Erhöhungsverlangens durch den Kläger dieser in Bezug genommene Mietspiegel nicht mehr gültig und bereits ein Mietspiegel 2007/2008 veröffentlicht war.

Ein veralteter Mietspiegel kann dann zur Begründung eines Erhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn zum „Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist“, so der eindeutige Wortlaut des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Hieraus lässt sich entnehmen, dass die Begründung mit einem veralteten Mietspiegel nur in dem extra geregelten Ausnahmefall zulässig ist, so auch Heilmann in jurisPK-BGB, 4. Aufl. 2008, § 558a BGB Rn 22; Schneider in Miet- und Pachtrecht, Ergänzbarer Kommentar (HRSG.: Claus Müller und Dr. Richard Walther) Stand Juli 2009, C § 558a BGB Rn 51; Köhler /Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl. § 150 Rn 24; ebenso: Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht Großkommentar, 9. Aufl. §§ 558c, 558d Rn 47: „ … kann der Vermieter auch nach Ablauf der Laufzeit sein Erhöhungsverlangen mit diesem Mietspiegel begründen. Wie sich aus § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB ergibt, soll dies aber nur gelten, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein Mietspiegel vorliegt, bei dem die Voraussetzungen der § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten sind. Daraus folgt, dass ein Mietspiegel dann keine Wirkung mehr hat und nicht mehr als Begründungsmittel benutzt werden kann, wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ein neuer Mietspiegel erstellt worden ist. …“

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin ZMR 1998, 165/166 besagt ebenfalls nichts anderes, denn sie behandelt lediglich den Fall, in dem nach Abgabe der Erklärung des Vermieters bzgl. des Erhöhungsverlangens und vor Wirksamwerden einer Mieterhöhung ein neuer Mietspiegel herausgegeben wird. Es versteht sich von selbst, dass dem Vermieter bei Abgabe seines Erhöhungsverlangens nicht etwas tatsächlich Unmögliches abverlangt werden kann. Da in dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall der Vermieter zum Zeitpunkt, als er seine Erklärung abgab, noch keinerlei Zugriffsmöglichkeiten auf einen neuen Mietspiegel hatte, konnte er seiner Erklärung nur den zu diesem Zeitpunkt noch nicht überholten, aber im Zeitpunkt des Wirksamwerdens veralteten Mietspiegel zugrunde legen.

Vorliegend war der Mietspiegel 2005/2006 nach der in dem veröffentlichten Text enthaltenen Erklärung nur bis zum 31.06.2006 gültig und der Mietspiegel 2007/2008 nach Auskunft des Liegenschaftsamtes der Stadt Stuttgart bereits im Dezember 2006 veröffentlicht worden, also sechs Monate vor Abgabe der Erklärung des Klägers. Der Mietspiegel 2005/2006 konnte damit nicht mehr zur Begründung des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens herangezogen werden.

Es kommt damit für die Entscheidung des Gerichts nicht mehr darauf an, ob der Bundesgerichtshof auch eine Schutzgebühr von 6,– € noch als geringfügig im Sinne seiner Entscheidung vom 30.09.2009 (VIII ZR 276/08, dort waren es 3,– € bzw. 4,– €) ansehen würde. Zumindest in dem Fall, in dem der Vermieter einen nicht mehr gültigen Mietspiegel ohne Beifügung zur Begründung seines Erhöhungsverlangens heranzieht, hält das Berufungsgericht auch die Zumutbarkeitsgrenze für überschritten, weil dem Mieter abverlangt wird, für eine nicht mehr aktuelle Information Geld auszugeben, was Sinn und Zweck des gesetzlich angeordneten Begründungszwangs nicht gerecht wird.

Da das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 01.07.2007 somit formal unwirksam war, war seine darauf basierende, auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage unbegründet, wohingegen die Berufung des Beklagten Ziffer 1 und die Anschlussberufung der Beklagten Ziffer 2 vollen Erfolg haben mussten.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 91 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Ziffer 10, 711, 713 ZPO.

Über die Frage der Nichterhebung von Kosten gemäß § 21 GKG im Hinblick auf die in erster Instanz durchgeführte Beweisaufnahme war mangels Zuständigkeit des Berufungsgerichts nicht zu entscheiden. Über Anträge auf Nichterhebung von Kosten hat jedes Gericht per Beschluss für seine Instanz selbst zu entscheiden, so BGH NJW 2000, 3789; VGH München BayVBl. 1982, 415; Hartmann Kostengesetze Kommentar 38. Auflage 2008, § 21 GKG Rn 54.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Zulassung erfordert: es handelt sich um einen schlichten Fall der Rechtsanwendung des § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB.