Pachtvertrag – Entfernung von Bauten, Anlagen, Einrichtungen,  Anpflanzungen bei Rückgabe

Kleingartenpächter muss illegal errichtete Bauten entfernen und Garten räumen.

Ein Kleingartenpächter muss seinen Garten räumen, nachdem er sich geweigert hatte, Beseitigungsauflagen für illegal errichtete Bauten zu erfüllen. Das Urteil erging im Berliner Landgericht und bestätigte das vorhergehende Urteil des Amtsgerichts Berlin-Wedding. Der Kläger hatte den Vertrag gekündigt, nachdem der Beklagte mehrfach aufgefordert worden war, die Beseitigungsauflagen innerhalb von neun Monaten zu erfüllen. Der Beklagte argumentierte, dass er nicht für die illegal errichteten Bauten verantwortlich sei, da ihm gesagt wurde, dass die Bauten illegal seien. Allerdings entschied das Gericht, dass der Beklagte die illegalen Bauten nicht übernommen hatte, als er den Gartenpachtvertrag abschloss. Das Gericht befand, dass die Baulichkeiten bloße Scheinbestandteile seien, die dem Pächter gehören und nach Beendigung des Vertrags zu entfernen sind. Der Kläger wurde zur Räumung der Parzelle und zur Zahlung der Nutzungsentschädigung in Höhe der üblichen Pacht, zumindest jedoch in Höhe des monatlichen Betrages von 28,16 Euro oder der Jahrespacht i.H.v. 337,98 Euro für den Zeitraum bis zur Herausgabe der Parzelle, verurteilt. Der Beklagte hat Berufung eingelegt, das Urteil bleibt jedoch weiterhin bestehen.

OLG Brandenburg – Az.: 3 U 90/21 – Urteil vom 14.02.2023

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das am 19.08.2021 verkündete Urteil des Landgerichts Neuruppin – 6 O 305/21 – im Tenor zu Ziff. 1 unter Abweisung der Berufung im Übrigen wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, die Kleingartenparzelle ###, Vertragsnummer ### in der Kleingartenanlage „###“ ###, ### B###, von seinen persönlichen Sachen zu räumen und die Parzelle geräumt an den Kläger herauszugeben. Im Übrigen wird der Klageantrag zu 1 zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen der Kläger 90% und der Beklagte 10%.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert für die Berufungsinstanz: 7.115,41 Euro.

Gründe:

I.

Der Kläger ist Zwischenpächter der Kleingartenparzelle ###, Vertragsnummer ### in der Kleingartenanlage „###“, (X)###, ### B### . Die Parteien unterzeichneten am 12.02.2019 einen Pachtvertrag über ein unbefristetes Unterpachtverhältnis zu einem Jahrespachtzins von 337,98 Euro über die Parzelle. Pachtbeginn war schon der 01.06.2018.

Nach dem Tod des Vorpächters des Beklagten erfolgte am 20.10.2017 eine Wertermittlung der Parzelle nach den Richtlinien des Landesverbandes B### der Gartenfreunde B### . Aus dem Wertermittlungsprotokoll vom 20.10.2017 ergeben sich Beseitigungsauflagen für den verstorbenen Vorpächter im Wert von 6.389,45 Euro. Sie betreffen Baulichkeiten, deren Beseitigung bzw. Rückbau der Beklagte in einer Zusatzvereinbarung zum Unterpachtvertrag übernommen hat.

§ 3 Abs. 3 des Unterpachtvertrages lautet wie folgt:

„Das Pachtverhältnis endet automatisch – ohne dass es einer Kündigung bedarf – innerhalb von 9 Monaten nach Erlangen der Rechtskraft dieses Unterpachtvertrages durch Unterschriftsleistung des Bezirksverbandes (siehe Datum auf Seite 7), wenn der/die Unterpächter die gemäß Anl. 1 übernommenen Verpflichtungen bis dahin nicht vollständig erfüllt hat/haben.“

Anl. 1 zum Unterpachtvertrag enthält folgende Verpflichtungen:

„….

2. Der/die Unterpächter verpflichtet, verpflichten sich, auf eigene Kosten die nachfolgend aufgeführten Beseitigungs-, Verkleinerungs-, Entfernungsmaßnahmen sowie die ordnungsgemäße Entsorgung des Abrissmaterials einschließlich des notwendigen Auffüllens des Kleingartengeländes mit Bodenmaterial, das zur kleingärtnerischen Nutzung geeignet ist, durchzuführen### Innerhalb von neun Monaten ab Erlangung der Rechtskraft dieses Unterpachtvertrages durch Unterschriftsleistung des Bezirksverbandes ist folgendes durchzuführen:

• Beseitigung des *Anbaus mit 12,42 m² bzw. 27,076 ³/inklusive Gründung oder Fundament, verfüllen mit Erdreich, Verschluss- und Anschlussarbeiten
• Beseitigung des *Vorraumes mit 1 m² bzw. 2,350 ³/inklusive Gründung oder Fundament, verfüllen mit Erdreich, Verschluss- und Anschlussarbeiten
• Beseitigung des *Schuppens mit 10,00 m² bzw. 27,300 ³/inklusive Gründung oder Fundament, verfüllen mit Erdreich
• Beseitigung des * Schuppenanbaus mit 12,00 m² bzw. 22,800 ³/inklusive Gründung oder Fundament, verfüllen mit Erdreich
• Beseitigung der * Überdachung mit 1,60 m²/inklusive Gründung oder Fundament, verfüllen mit Erdreich
• Beseitigung des * Außenschornsteines/inklusive Verschlussarbeiten am verbleibenden Objekt, Brennstelle und deren Anschluss
• Beseitigung des * Fertigteilgrills
• Einreichung eines aktuellen Nachweises über die fachgerechte Leerung der Auffanggrube

*Diese Baulichkeit/en ist/sind im Sinne von § 6 des Unterpachtvertrages rechtswidrig errichtet worden.“

Der Beklagte wurde bei dem Abschluss des Pachtvertrages ausweislich des Beratungsprotokolls über Beseitigungs- und/oder Reduzierungsauflagen vom 12.02.2019 von dem Kläger ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Unterpachtverhältnis automatisch gemäß § 3 Abs. 3 des Unterpachtvertrages erlösche, wenn die Auflagen nicht innerhalb von 9 Monaten ab Erlangung der Rechtskraft durch Unterschriftsleistung des Bezirksverbandes erfüllt werden.

Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 01.11.2019, 09.03.2020, 02.06.2020 jeweils unter Fristsetzung auf, die Auflagen aus dem Unterpachtvertrag zu erfüllen. Mit Schreiben vom 23.07.2020 kündigte der Kläger den Unterpachtvertrag zum 30.11.2020.

Der Kläger hat beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die Kleingartenparzelle ###, Vertragsnummer ### in der Kleingartenanlage „###“ (Y), ### B###, von seinen persönlichen beweglichen Sachen zu räumen sowie folgende Beseitigungs- und Reduzierungsmaßnahmen durchzuführen

1. 1. Beseitigung des Anbaus hinten an der Laube mit 12,42 m² incl. Fundament oder Gründung,

1. 2. Beseitigung des Vorratraumes rechts hinten an der Laube mit 1,00 m² incl. Fundament oder Gründung,

1. 3. Beseitigung des Schuppens hinten rechts mit 10,00 m² incl. Fundament oder Gründung,

1. 4. Beseitigung des Schuppenanbaus hinten rechts mit 12,00 m² incl. Fundament oder Gründung,

1. 5. Beseitigung der Überdachung am Schuppenanbau hinten rechts mit 1,60 m²,

1. 6. Beseitigung des Außenschornsteins an der Laube incl. Verschlussarbeiten in der Laube und aller Brennstellen,

1. 7. Reduzierung der Laube auf 24,00 m², einschließlich Herabsetzung des Pultdaches auf eine maximale Höhe von 2,60 m, und die Parzelle geräumt an ihn herauszugeben.

2. den Beklagten zu verurteilen, eine Nutzungsentschädigung in Höhe der üblichen Pacht, zumindest jedoch in Höhe des monatlichen Betrages von 28,16 Euro bzw. der Jahrespacht i.H.v. 337,98 Euro für den Zeitraum bis Beendigung des Pachtverhältnisses bis zur Herausgabe der Parzelle zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat die Kündigung für unwirksam gehalten. Ein Grund zur Kündigung liege nicht vor, weil die Bauten rechtmäßig errichtet worden seien. Er habe die Anlage 1 des Unterpachtvertrages nur unterschrieben, weil ihm der Kläger vermittelt habe, dass die Bauten rechtswidrig errichtet worden seien.

Der Beklagte hat vor dem Amtsgericht Berlin-Wedding Klage auf Feststellung des Fortbestehens des zwischen den Parteien bestehenden Pachtverhältnisses vom 12.02.2019 erhoben. Das Amtsgericht Berlin-Wedding hat mit Urteil vom 26. 2. 2021 – 8 C 409/20 die Klage abgewiesen. Das Urteil ist rechtskräftig, nachdem das Landgericht Berlin die Berufung mit Beschluss vom 09.09.2021 (58 S 5/21) zurückgewiesen hat.

Das Landgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat Bezug auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Gegen dieses Urteil, seinem Prozessbevollmächtigten am 21.08.2021 zugestellt, hat der Beklagte am 21.09.2021 Berufung eingelegt und diese am 11.10.2021 begründet.

Der Beklagte ist weiterhin der Ansicht, dass die Kündigung des Unterpachtvertrages unwirksam sei, weil die Baulichkeiten rechtmäßig errichtet worden seien.

Der Beklagte beantragt, das Urteil I. Instanz aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil. Der Beklagte habe das Eigentum an den auf der Parzelle befindlichen Baulichkeiten gemäß §§ 929 S. 1, 145, 147 BGB erlangt. Deshalb umfasse der Räumungsanspruch auch die Beseitigung der Baulichkeiten.

Die Verpflichtung zur Beseitigung der Baulichkeiten gemäß der Anlage 1 zum Unterpachtvertrag entfalle auch nicht mit der Beendigung des Vertrages.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist zulässig und zum Teil begründet.

1. Die Berufung ist unbegründet, soweit der Beklagte sich gegen den Anspruch des Klägers auf Räumung der Parzelle und zur Zahlung der Nutzungsentschädigung wendet.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe und Räumung der streitgegenständlichen Kleingartenparzelle gemäß §§ 4 BKleingG, 581 Abs. 2, 546 BGB.

Nachdem das zwischen den Parteien ergangene Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 26.02.2021 – 8 C4 109/20 – rechtskräftig geworden ist, steht es wegen der Rechtskraftwirkung gemäß § 322 ZPO für die Parteien mit bindender Wirkung fest, dass der Unterpachtvertrag vom 12.02.2019 beendet ist. Mit dem Urteil hat das Amtsgericht die Klage des Beklagten auf Feststellung, dass das Pachtverhältnis vom 12.02.2019 unverändert fortbesteht, abgewiesen, weil es die Kündigung des Klägers vom 22.07.2020 als wirksam ansah. Die Abweisung des Feststellungsantrags beinhaltet zugleich die Feststellung, dass das Pachtverhältnis nicht mehr besteht. Wird eine positive Feststellungsklage als unbegründet abgewiesen, dann wird damit das Nichtbestehen des Rechtsverhältnisses festgestellt, auf das sie sich bezieht (vgl. z.B.Musielak/Voit/Musielak ZPO § 322 Rn. 58; MüKoZPO/Gottwald, 6. Aufl. 2020, ZPO § 322 Rn. 184 m.w.Nw.).

Ob die aufstehenden Baulichkeiten Bestandsschutz haben, ist für den Räumungsanspruch deshalb nicht mehr von Bedeutung. Der objektbezogene Bestandschutz besteht aber entgegen der Ansicht des Beklagten nicht mehr, weil der Beklagte die betroffenen Baulichkeiten mit dem Unterpachtvertrag nicht übernommen hat. Bei einem Pächterwechsel tritt eine vorübergehende Unterbrechung der Nutzung der Laube und sonstigen Baulichkeiten ein, die den Bestandschutz nicht berührt. Die Unterbrechung endet mit dem Abschluss des Kleingartenpachtvertrags mit dem neuen Pächter und der Übernahme der Baulichkeiten (vgl. Mainczyk, Baurechtlicher Bestandsschutz im Kleingartenrecht, NJ 2003, 518). An der Übernahme der Baulichkeiten durch den Beklagten fehlt es aber. Werden Baulichkeiten von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse und für die Dauer des Pachtvertrages und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck im Sinne des § 95 Abs. 1 S. 1 BGB geschehen sollte, mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße Scheinbestandteile nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern als bewegliche Sachen im Eigentum des Pächters verbleiben (vgl. BGH NJW-RR 2013, 910). Zu einer entsprechenden dinglichen Einigung über den Übergang des Eigentums an den Scheinbestandteilen zwischen dem Vorpächter bzw. dessen Erben und dem Beklagten gemäß § 929 S. 1 BGB fehlt jeglicher Vortrag der Parteien. Zudem kann sich der Beklagte wegen der Abrissvereinbarung gegenüber dem Kläger nicht auf den Bestandsschutz berufen.

Solange der Beklagte den Kleingarten nicht räumt, ist er zur Zahlung des von dem Landgericht zugesprochenen Nutzungsentgelts gemäß §§ 4 BKleingG, 581 Abs. 2, 546a Abs. 1 BGB verpflichtet. Insoweit greift die Berufungsbegründung trotz des Antrags auf Klageabweisung insgesamt das Urteil des Landgerichts auch nicht an.

2. Im Übrigen ist die Berufung begründet. Der Räumungsanspruch umfasst nicht die Beseitigung der im Antrag näher bezeichneten Baulichkeiten und die Reduzierung der Laube auf 24 qm.

a) Grundsätzlich umfasst die Rückgabe der Pachtparzelle gem. §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB iVm § 4 Abs. 1 BKleingG nach der Rechtsprechung neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter übernommen werden (vgl. OLG Schleswig Urt. v. 29.6.2022 – 12 U 137/21, BeckRS 2022, 15451; BGH NJW-RR 2013, 910; NJW 1981, 2569; NJW-RR 1994, 847 mwN). Darauf, ob die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen der kleingärtnerischen Nutzung dienen oder nicht, kommt es in diesem Zusammenhang in der Regel nicht an (vgl. OLG Schleswig a.a.O.; BGH NJW-RR 2013, 910). Zusätzlich haben hier die Parteien in § 14 Abs. 1a S. 2 des Unterpachtvertrags vereinbart, dass der Pächter nach der Beendigung des Pachtvertrages alle unzulässigen sowie die kleingärtnerische Nutzung störenden Einrichtungen und Gegenstände, mit denen er den Kleingarten versehen hat oder die er bei Abschluss des Vertrages Unterpachtvertrages von dem früheren Pächter übernommen hat, auf Verlangen des Verpächters zu entfernen hat.

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Indes hat der Beklagte die hier in Rede stehenden Baulichkeiten weder selbst errichtet noch von dem Vorpächter übernommen. Hierzu fehlt es – wie oben ausgeführt – an jeglichem Sachvortrag der Parteien. Eine Vereinbarung des Verpächters (Vermieters) mit dem neuen Pächter (Mieter) bewirkt keinen Eigentumsübergang (vgl. Blank/Börstinghaus § 546 BGB Rn. 42). Zudem haben die Parteien mit der in der Zusatzvereinbarung zum Pachtvertrag übernommenen Verpflichtung zum Abriss der Baulichkeiten deutlich ihren Willen zum Ausdruck gebracht, dass die Übernahme der zum Abriss vorgesehenen Baulichkeiten durch den Beklagten nicht erfolgen soll.

b) Der Kläger kann sein Begehren auf Rückbau der Laube und Abriss der Baulichkeiten auch nicht auf die Zusatzvereinbarung in der Anlage 1 zum Unterpachtvertrag stützen. Die Parteien haben die Verpflichtung des Beklagten zum Rückbau der Laube und dem Abriss der weiteren Baulichkeiten als Auflage zum Unterpachtvertrag – also als eine Nebenbestimmung zum Unterpachtvertrag (vgl. Staudinger/Chiusi (2021) BGB § 525 Rn. 3, 4) – vereinbart und die Nichterfüllung dieser Verpflichtung gemäß § 3 Abs. 3 des Unterpachtvertrags mit einer auflösenden Bedingung für den Unterpachtvertrag sanktioniert. Der Senat legt diese Vereinbarung dahin aus, dass damit weitergehende Sanktionen wie Schadensersatz wegen Nichterfüllung ausgeschlossen werden. Damit ist mit der Beendigung des Unterpachtvertrages der Anspruch aus der Anlage 1 zum Unterpachtvertrag auf Rückbau und Abriss aus der Zusatzvereinbarung entfallen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert war für beide Instanzen war auf 7.115,41 Euro festzusetzen. Der von dem Landgericht angesetzte Räumungsstreitwert betrifft den Zuständigkeitsstreitwert gemäß § 9 ZPO. Der Gebührenstreitwert bemisst sich dagegen gemäß § 41 Abs. 2, GKG auf eine Jahrespacht (337,98 Euro). Der Gebührenstreitwert für die begehrte Nutzungsentschädigung bis zur Räumung ergibt sich aus §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO und kann auf eine Jahrespacht (337,98 Euro) geschätzt werden (vgl. OLG Dresden NZM 2013, 237). Hinzuzurechnen sind die Kosten für die Beseitigung der auf dem Grundstück befindlichen Baulichkeiten (337,98 Euro+337,98 Euro+6.439,45 Euro=7.115,41 Euro).

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind in diesem Urteil relevant:

• Mietrecht
• Baurecht
• Vertragsrecht

Das Urteil betrifft einen Kleingartenpachtvertrag, der unter das Mietrecht fällt. Es geht um die Frage der Verantwortlichkeit des Beklagten für die illegal errichteten Bauten auf der Parzelle, die dem Baurecht zuzuordnen sind. Der Kläger hatte den Vertrag gekündigt, weil der Beklagte sich geweigert hatte, die Beseitigungsauflagen zu erfüllen. Dies wirft auch eine Frage des Vertragsrechts auf, nämlich ob der Beklagte die illegalen Bauten beim Abschluss des Pachtvertrags übernommen hat oder nicht. Insgesamt sind alle drei Rechtsbereiche eng miteinander verbunden und relevant für das Urteil.

Die 5 wichtigsten Aussagen in diesem Urteil:

1. Ein Kleingartenpächter muss seinen Garten räumen, nachdem er sich geweigert hatte, Beseitigungsauflagen für illegal errichtete Bauten zu erfüllen.
2. Das Gericht entschied, dass der Beklagte die illegalen Bauten nicht übernommen hatte, als er den Gartenpachtvertrag abschloss.
3. Das Gericht befand, dass die Baulichkeiten bloße Scheinbestandteile seien, die dem Pächter gehören und nach Beendigung des Vertrags zu entfernen sind.
4. Der Kläger wurde zur Räumung der Parzelle und zur Zahlung der Nutzungsentschädigung verurteilt.
5. Der Beklagte hat Berufung eingelegt, das Urteil bleibt jedoch weiterhin bestehen.