Contact for English speaking clientsTiefgaragenstellplätze: Keine Lagerflächen laut Gerichtsurteil
In dem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg (Az.: 980a C 10/23 WEG) wurde entschieden, dass die Beklagten es unterlassen müssen, ihre Tiefgaragenstellplätze in einer WEG-Anlage für andere Zwecke als das Abstellen von Kraftfahrzeugen, Motorrädern oder Fahrrädern zu nutzen, insbesondere dürfen sie dort keine Schränke, Lagerboxen oder sonstige bewegliche Sachen lagern, bei Zuwiderhandlung drohen ihnen Ordnungsgelder oder Ordnungshaft.
Übersicht:
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Beklagten dürfen ihre Tiefgaragenstellplätze nur für das Abstellen von Kraftfahrzeugen, Motorrädern oder Fahrrädern nutzen.
- Jede andere Nutzung, insbesondere das Lagern von Schränken, Lagerboxen oder anderen beweglichen Sachen, ist untersagt.
- Bei Zuwiderhandlung droht den Beklagten die Verhängung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft bis zu 6 Monaten.
- Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits, und das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
- Eine abstrakte Regelung ermöglicht die Rechtsverfolgung der unzulässigen Nutzung von Stellplätzen als Lagerfläche außerhalb einer KFZ-Nutzung.
- Die „Garagenordnung“ beschränkt die Nutzung der Stellplätze auf das Abstellen von Fahrzeugen, um die Brandlast zu minimieren.
- Die Entscheidung basiert auf der geltenden „Garagenordnung“, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
- Die Beklagten haben versucht, einige der beanstandeten Gegenstände zu entfernen, aber das Gericht sieht weiterhin eine Wiederholungsgefahr.
Rechtliche Grenzen der Nutzung von Stellplätzen in der Tiefgarage
Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über Sondereigentum in Form eines Stellplatzes in der Tiefgarage verfügt, darf diesen lediglich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen wie Autos, Motorrädern oder Fahrrädern nutzen. Die zweckfremde Nutzung von Stellflächen als Lagerräume für private Gegenstände ist hingegen nicht statthaft.
Viele WEG-Anlagen regeln die zulässige Nutzung der Stellplätze über eine Garagenordnung. Diese Ordnung schränkt die Nutzung der Flächen auf die Unterbringung von Fahrzeugen ein, um die Brandlast zu minimieren und die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Jede darüberhinausgehende Nutzung wie das Lagern von Möbeln, Lagerboxen oder sonstigen Gegenständen stellt einen Verstoß gegen die Garagenordnung dar.
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➜ Der Fall im Detail
Tiefgaragenstellplätze und die Grenzen ihrer Nutzung
Im Herzen von Hamburg, genauer gesagt im Amtsgericht Hamburg-St. Georg, fand ein Rechtsstreit statt, der die Grenzen der Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) klar definierte.
Im Zentrum des Disputs standen die Beklagten, Mitglieder einer WEG, die ihre zugeordneten Stellplätze in der Tiefgarage für Lagerzwecke nutzten. Dieses Vorgehen stieß auf den Widerstand der Klägerseite, vertreten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine Unterlassung dieser Nutzung forderte. Grundlage des Konflikts bildete die Garagenordnung, die in einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde und explizit nur das Abstellen von Fahrzeugen erlaubte.
Streitpunkt: Die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen
Die rechtliche Auseinandersetzung drehte sich primär um die Frage, ob die Nutzung der Stellplätze 76 und 77 in der Tiefgarage der GdWE in Hamburg für das Abstellen von Schränken, Lagerboxen und anderen beweglichen Gegenständen, die nicht Fahrzeuge, Motorräder oder Fahrräder sind, zulässig sei. Die Beklagten argumentierten, dass ein Teil der beanstandeten Gegenstände bereits vor Klageerhebung entfernt worden sei und dass die verbleibenden Gegenstände, einschließlich eines Stahlschranks, im Nutzungszweck der Stellplätze gedeckt seien.
Urteil und seine Begründung
Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg urteilte zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagten, die Nutzung ihrer Stellplätze zu Lagerzwecken zu unterlassen, mit der Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000 Euro oder einer Ordnungshaft für den Fall der Zuwiderhandlung. Das Gericht stützte seine Entscheidung auf die geltende Garagenordnung, die eine solche Nutzung ausdrücklich untersagt. Es betonte, dass die Nutzung der Stellplätze nur in engen Grenzen und ausschließlich für Fahrzeuge zulässig sei. Die Lagerung von Gegenständen, die nicht direkt mit Fahrzeugen in Verbindung stehen, widerspräche dem Sinn und Zweck der Garagenordnung, insbesondere der Minimierung der Brandlast.
Relevanz der Garagenordnung
Die Entscheidung unterstrich die Bedeutung und Verbindlichkeit der Garagenordnung, die von der Eigentümerversammlung beschlossen wurde. Sie verdeutlichte, dass solche Regelungen nicht in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen, sondern lediglich den Gebrauch des Sondereigentums im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung regeln. Das Gericht machte deutlich, dass eine über die Fahrzeugabstellung hinausgehende Nutzung der Stellplätze nicht Teil der vereinbarten Zweckbestimmung und somit unzulässig ist.
Die Bedeutung der Entscheidung für die Praxis
Dieses Urteil setzt nicht nur für die beteiligten Parteien klare Grenzen, sondern dient auch als Orientierung für andere Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Mitglieder. Es zeigt auf, dass die Einhaltung gemeinschaftlich beschlossener Regeln essentiell für das Zusammenleben in einer WEG ist und dass Abweichungen rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können.
Prozessführungsbefugnis und Wiederholungsgefahr
Interessant ist auch die Feststellung des Gerichts zur Prozessführungsbefugnis der Klägerin sowie zur Wiederholungsgefahr, die trotz teilweiser Entfernung der beanstandeten Gegenstände durch die Beklagten weiterhin gegeben sah. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den entsprechenden Paragrafen der Zivilprozessordnung, was die Vorläufigkeit der Vollstreckbarkeit des Urteils und die Kostenpflicht der Beklagten umfasst.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Welche Gegenstände dürfen auf Tiefgaragenstellplätzen in einer WEG-Anlage abgestellt werden?
Auf den Stellplätzen einer Tiefgarage in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dürfen in der Regel nur Kraftfahrzeuge wie Autos und Motorräder abgestellt werden. Das ergibt sich meist schon aus der Zweckbestimmung der Stellplätze laut Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.
Andere Gegenstände wie Fahrräder, Möbel, Kartons oder sonstiges Lagergut sind auf den Stellplätzen nicht erlaubt. Stellt ein Eigentümer dort etwas anderes als sein Fahrzeug ab, kann die Gemeinschaft von ihm verlangen, dass er die Sachen entfernt.
Ausnahmen von diesem Grundsatz sind nur möglich, wenn die Gemeinschaftsordnung etwas anderes vorsieht oder alle Eigentümer einer Nutzungsänderung zustimmen. Aber der Regelfall ist: Tiefgaragenstellplätze sind nur für Autos da, alles andere hat dort nichts verloren.
Warum sind Lagerzwecke auf Tiefgaragenstellplätzen in der Regel nicht gestattet?
Die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen zu Lagerzwecken ist in der Regel aus folgenden Gründen nicht gestattet:
- Brandschutz und Sicherheit: Garagen und Stellplätze unterliegen strengen Brandschutzvorschriften. Das Lagern von brennbaren Materialien wie Kartons, Möbeln oder Reifen erhöht die Brandlast und stellt ein Sicherheitsrisiko dar. Auch Gegenstände, die Fluchtwege versperren könnten, sind nicht erlaubt.
- Zweckbestimmung laut Garagenverordnung: Die Garagenverordnungen der Länder schreiben vor, dass Garagen und Stellplätze nur im Rahmen ihrer eigentlichen Zweckbestimmung genutzt werden dürfen – nämlich zum Abstellen von Kraftfahrzeugen. Eine Nutzung als Lagerraum, Werkstatt oder für andere Zwecke ist unzulässig.
- Einhaltung der Gemeinschaftsordnung: In Wohnungseigentümergemeinschaften regelt häufig die Gemeinschaftsordnung, dass auf den Stellplätzen nur Autos abgestellt werden dürfen. Verstöße dagegen können von den anderen Eigentümern abgemahnt und unterbunden werden. Fahrräder und anderes Lagergut gehören dann in die dafür vorgesehenen Gemeinschaftsräume.
- Beeinträchtigung der anderen Nutzer: Vollgestellte Stellplätze können andere Nutzer der Tiefgarage behindern, sei es durch Gerüche, Schmutz oder einfach den Platzmangel. Jeder Mieter oder Eigentümer darf nur die ihm zugewiesene Fläche nutzen, ohne in die Rechte der Nachbarn einzugreifen.
Zusammengefasst dienen die Beschränkungen dazu, die Sicherheit und Ordnung in der Tiefgarage zu gewährleisten und eine zweckfremde Nutzung der Stellplätze zu unterbinden. Kleinere Gegenstände wie Autowerkzeug oder Kinderwagen werden aber meist toleriert, solange sie nicht überhandnehmen.
Kann die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen individuell vereinbart werden?
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Nutzung von Tiefgaragenstellplätzen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft individuell zu vereinbaren. Dabei sind jedoch einige wichtige Punkte zu beachten:
- Vereinbarkeit mit geltendem Recht: Individuelle Absprachen dürfen nicht gegen übergeordnete Gesetze und Verordnungen verstoßen. Insbesondere die Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes und die Brandschutzvorschriften setzen Grenzen für die zulässige Nutzung. Eine Vereinbarung, die Stellplätze als Lagerraum zu nutzen, wäre in der Regel unwirksam.
- Einhaltung der Teilungserklärung: Die Teilungserklärung der WEG legt fest, welche Flächen als Stellplätze gewidmet sind und wie sie genutzt werden dürfen. Soll davon abgewichen werden, ist eine Änderung der Teilungserklärung mit Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Eine einfache Mehrheit reicht dafür nicht aus.
- Zustimmung der anderen Eigentümer: Auch wenn die Teilungserklärung eine abweichende Nutzung erlaubt, müssen die anderen Eigentümer dem im Einzelfall zustimmen. Fühlen sie sich durch die Zweckentfremdung einzelner Stellplätze gestört, können sie dagegen vorgehen. Es empfiehlt sich also, vorher das Einverständnis aller einzuholen.
- Keine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums: Die individuelle Nutzung darf nicht zu Lasten der Gemeinschaft gehen. Werden Stellplätze dauerhaft zweckentfremdet, kann dies den Wert der Anlage mindern oder zu höheren Instandhaltungskosten führen. Auch eine optische Beeinträchtigung oder Geruchsbelästigung ist zu vermeiden.
Unter Beachtung dieser Rahmenbedingungen sind individuelle Vereinbarungen zur Stellplatznutzung möglich. Sie sollten aber immer schriftlich festgehalten und von allen Beteiligten unterschrieben werden. Im Zweifelsfall empfiehlt sich die Abstimmung mit einem spezialisierten Rechtsanwalt.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Erklärt die Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft, insbesondere die Einhaltung der gemeinschaftlichen Ordnung. Im Kontext des Falls zeigt es, warum die Nutzung von Stellplätzen für Lagerzwecke gegen diese Pflichten verstößt.
- § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Regelt den Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung bei Beeinträchtigungen. Dieser Paragraph ist relevant, da er die rechtliche Grundlage für das Unterlassungsbegehren der Klägerin darstellt.
- § 15 Abs. 2 WEG a.F. und §§ 18, 19 Abs. 1 und 2 Nr. 1 WEG n.F.: Beziehen sich auf die Kompetenzen der Wohnungseigentümer, Beschlüsse über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu fassen. Diese Normen unterstreichen die Bedeutung der „Garagenordnung“, die durch die Eigentümerversammlung beschlossen wurde.
- § 9a Abs. 2 WEG: Erläutert die Befugnisse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere im Hinblick auf die Durchsetzung von Gemeinschaftsordnungen. Dies ist im Fall relevant für das Verständnis, wie die Gemeinschaft gegen einzelne Mitglieder vorgehen kann.
- § 23 Abs. 1 WEG a.F.: Betraf die Möglichkeit, im Rahmen einer Eigentümerversammlung Beschlüsse zu fassen. Obwohl der spezifische Paragraph nicht im Text erwähnt wird, spielt das Prinzip der Beschlussfassung in der WEG eine zentrale Rolle bei der Etablierung der Garagenordnung.
- §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO (Zivilprozessordnung): Betreffen die prozessualen Nebenentscheidungen wie Kosten des Verfahrens und vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils. Diese Paragraphen sind wichtig für das Verständnis der rechtlichen Folgen und der Durchsetzbarkeit des Urteils.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980a C 10/23 WEG – Urteil vom 28.07.2023
In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980a – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 30.06.2023 für Recht:
Die Beklagten werden verurteilt, es zu unterlassen, in der Tiefgarage der GdWE …, 22… Hamburg, auf den Stellplätzen 76 und 77 Schränke aufzustellen, Lagerboxen abzustellen sowie bewegliche Sachen zu lagern, soweit es sich nicht um Kraftfahrzeuge, Motorräder oder Fahrräder handelt.
Für jeden Fall der Zuwiderhandlung wird den Beklagten die Verhängung eines Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 Euro oder einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten angedroht.
Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Pflicht der Beklagten, es zu unterlassen, bestimmte Gegenstände auf ihren Tiefgaragenstellplätzen abzustellen.
Die Beklagten sind Mitglieder der Klägerin. Es gilt die notarielle Teilungserklärung vom 14.11.2011 nebst Ergänzung vom 07.12.2011 gemäß Anlagen K1 und K2. Danach ist den Beklagten das Sondereigentum an den in der Tiefgarage der Liegenschaft belegenen Stellplätzen Nr. 76 und 77 zugeordnet. In der Eigentümerversammlung vom 12.10.2015 wurde zu TOP 20b mehrheitlich und bestandskräftig die „Garagenordnung“ beschlossen, die folgenden Inhalt hat (vgl. Anlage K3):
1. Der Stellplatz ist nur zum Abstellen eines Personenkraftwagens, von Motorrädern und Fahrrädern zugelassen.
2. Bei einem falsch abgestelltem Fahrzeug behält sich die WEG vor das Fahrzeug zu sichern respektive entfernen zulassen. Gegen Zahlung einer Aufwandspauschale von 300,00 – 500,00 Euro erhält der Fahrzeughalter sein Fahrzeug zurück.
3. Kraftstoffe und andere brennbare Flüssigkeiten dürfen außerhalb des Kraftfahrzeuges nicht aufbewahrt oder gelagert werden.
4. Abgestellte Hausratsgegenstände, Holzteile, Kartonagen, Spraydosen, Kanister, Farbeimer etc. erhöhen die Brandlast (Feuerrisiko) und sind deshalb verboten.
5. Waschen, Instandsetzung und sonstige Arbeiten am Fahrzeug sind in der Tiefgarage verboten. Die trockene Innenreinigung von Fahrzeugen ist gestattet.
6. Der Benutzer stellt sein Fahrzeug so auf seinen Stellplatz ab, dass niemand beeinträchtigt wird. Die eingezeichneten Markierungen sind dabei einzuhalten.
7. Öle und sonstige Schmierstoffe dürfen nicht in die Kanalisation gelangen.
Ölflecken sind sofort zu entfernen.
8. Es wird keine Haftung bei Beschädigung und Entfernung der untergestellten Fahrzeuge, Fahrräder etc. übernommen.
9. Der Benutzer hat Lärmbelästigungen, insbesondere durch Hupen und Laufenlassen des Motors, zu vermeiden.
10. Rauchen und das Verwenden von offenem Feuer in der Nähe abgestellter Fahrzeuge ist verboten.
11. Das Abstellen von Gegenständen, Rollern, Fahrrädern, Fahrzeugen auf Gemeinschaftsflächen ist untersagt.
12. Diese Garagenordnung kann von der Eigentümerversammlung mit 2/3 Mehrheit geändert oder ergänzt werden.
In der Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 wurde zu TOP 13 bestandskräftig beschlossen:
„Die Wohnungseigentümer beauftragen und bevollmächtigen den WEG-Verwalter, die Rechtsanwälte (…) zu den Gebührensätzen des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes zu beauftragen, außergerichtlich und gerichtlich die Unterlassung der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze als Lagerfläche außerhalb einer KFZ-Nutzung (Verweis auf die gültige Garagenordnung der Wohnanlage …/…) gegenüber den Wohnungseigentümern des entsprechenden Sondereigentums geltend zu machen. (…) Insbesondere soll die derzeit bekannte Fehlnutzung von Stellplätzen 46 und 47 verfolgt werden.“
Im Übrigen wird auf das Protokoll (Anlage K5) verwiesen. Die Verwalterin der Klägerin forderte die Beklagten zuletzt mit Fristsetzung bis zum 10.03.2022 – ohne Erfolg – zur Beseitigung von Gegenständen auf ihren Stellplatzflächen auf.
Die Klägerin macht mit ihrer Klage vom 23.03.2023 geltend, dass die Beklagten entgegen der o.g. Garagenordnung ihre Stellplatzflächen in erheblichem Umfang zur Lagerung von diversen Gegenständen wie einem viertürigen Schrank, ein Metallregal sowie diverse (gefüllte) Kunststoffboxen nutzen würden (vgl. Lichtbilder gemäß Anlage K4). Dadurch sei das Abstellen von Fahrzeugen auf den Stellplätzen nicht mehr ohne Inanspruchnahme der Fahrgasse möglich. Sie, die Klägerin, habe – nachdem die Fehlnutzung der Stellplätze 46 und 47 habe abgestellt werden können – einen Anspruch auf Unterlassung gegen die Beklagten aus den §§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 1004 BGB.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, es zu unterlassen, in der Tiefgarage der Wohnungseigentümergemeinschaft …/…, Hamburg auf den Stellplätzen 76 und 77 Schränke aufzustellen, Lagerboxen abzustellen, sowie bewegliche Sachen zu lagern, soweit es sich nicht um Kraftfahrzeuge, Motorräder oder Fahrräder handelt gegen Androhung eines Ordnungsgeldes von bis zu 250.000,00 Euro ersatzweise Ordnungshaft.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie machen geltend, dass sie vor Klageerhebung einen Teil der monierten Gegenstände entfernt hätten, insbesondere das Metallregal und die Kunststoffboxen (vgl. Lichtbilder gemäß Anlage B1). Der verbliebene Stahlschrank sei vom Nutzungszweck der Stellplätze gedeckt. Nach der für die Stellplätze vereinbarten Zweckbestimmung würden die Flächen dem Abstellen von Kraftfahrzeugen und bestenfalls von Gegenständen mit einem engen Bezug zu diesem Kraftfahrzeug dienen; das bilde hier letztlich auch die Garagenordnung ab, die nichts anderes sage. In dem verbliebenen Schrank würden ausschließlich Gegenstände mit Bezug auf Kraftfahrzeuge, u.a. Ladekabel für die Elektrofahrzeuge, ein Staubsauger und weiteres Zubehör für die Fahrzeuge lagern, weswegen die Klägerin keinen Anspruch auf Unterlassung habe. Der „Ermächtigungsbeschluss“ vom 26.10.2021 decke die hiesige Klage nicht ab; ihre Stellplätze würden dort nicht genannt werden.
Dem hält die Klägerin entgegen, dass ausweislich der am 07.06.2023 gefertigten Lichtbilder gemäß Anlage K6 nach wie vor diverse Gegenstände lose auf den Stellplätzen gelagert würden.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten aus den §§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 1004 Abs. 1 S. 2 BGB einen Anspruch auf Unterlassung, der darauf gerichtet ist, auf den Stellplätzen 76/77 in der Tiefgarage keine Schränke aufzustellen, keine Lagerboxen abzustellen, sowie keine beweglichen Sachen zu lagern, soweit es sich dabei nicht um Kraftfahrzeuge, Motorräder oder Fahrräder handelt.
Die Klägerin ist für die Geltendmachung des streitbehafteten Anspruchs prozessführungsbefugt. Auf den „Ermächtigungsbeschluss“ der Eigentümerversammlung vom 26.10.2021 zu TOP 13 kommt es dafür nicht an. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer – und damit auch die Beklagten – gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Das Recht der Gemeinschaft, einen etwaigen Verstoß gegen dieses „Binnenrecht“ geltend zu machen bzw. einen Abwehranspruch gegen den störenden Sondereigentümer gerichtlich zu verfolgen, folgt unmittelbar aus § 9a Abs. 2 WEG (s. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, 2021, Kap. 4, Rn. 29). Abgesehen davon datiert der o.g. Beschluss aus einer Zeit nach dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020, so dass sich die Frage, ob dieser durch die gesetzliche Neuregelung nichtig (geworden) ist (s. dazu LG Düsseldorf, ZMR 2023, 64), im Streitfall nicht stellt. Jedenfalls „sperrt“ dieser Beschluss die gegen die Beklagten gerichtete Rechtsverfolgung nicht. Nach einer objektiv-normativen, am Wortlaut des Beschlusses orientierten Auslegung „aus sich heraus“ haben die Eigentümer dort im Rahmen einer abstrakten Regelung beschlossen, „gerichtlich die Unterlassung der Nutzung der Tiefgaragenstellplätze als Lagerfläche außerhalb einer KFZ-Nutzung (…) gegenüber den Wohnungseigentümern des entsprechenden Sondereigentums geltend zu machen.“ Das schließt auch die Beklagten mit ein, selbst wenn es in dem Beschluss weiter heißt: „Insbesondere soll die derzeit bekannte Fehlnutzung von Stellplätzen 46 und 47 verfolgt werden.“ Diese Formulierung dient ersichtlich nur der konkreten Benennung und Präzisierung einer seinerzeitigen Fehlnutzung, soll aber die Verfolgung weiterer Verstöße gegen die Garagenordnung durch andere Stellplatzeigentümer hier nicht ausschließen.
Der geltend gemachte Unterlassungsanspruch ist auch begründet. Die Beklagten haben ihre beiden Stellplätze in der Vergangenheit in unzulässiger Weise genutzt. Sie haben entgegen der für sie gültigen „Garagenordnung“ Gegenstände auf den Flächen gelagert, die dort „verboten“ sind.
Maßgebend für die Frage, ob die Beklagten „Störer“ im Sinne des § 14 Abs. 1 S. 1 WEG sind und nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB auf Unterlassung haften, ist der Inhalt der in der Eigentümerversammlung vom 12.10.2015 zu TOP 20b mehrheitlich und bestandskräftig beschlossenen „Garagenordnung“. Darauf, welche Nutzung die etwaige vereinbarte Zweckbestimmung als „Stellplatz“ in der Tiefgarage zulässt und welche nicht – etwa angelehnt an die Regelungen der Hamburgischen Garagenverordnung (Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen und offenen Stellplätzen vom 17.01.2012) -, kommt es mithin im Streitfall nicht an. Die „Garagenordnung“ bestimmt in Ziffer 1, dass „der Stellplatz (…) nur zum Abstellen eines Personenkraftwagens, von Motorrädern und Fahrrädern zugelassen [ist]“, in Ziffer 3, dass „Kraftstoffe und andere brennbare Flüssigkeiten (…) außerhalb des Kraftfahrzeuges nicht aufbewahrt oder gelagert werden [dürfen]“ und in Ziffer 4, dass „abgestellte Hausratsgegenstände, Holzteile, Kartonagen, Spraydosen, Kanister, Farbeimer etc. (…) die Brandlast [erhöhen] (Feuerrisiko) und (…) deshalb verboten [sind]“. Aus dem Gesamtzusammenhang dieser Regelungen – die, weil sie zum Inhalt eines Beschlusses i.S.v. § 23 Abs. 1 WEG a.F. geworden sind, objektiv-normativ auszulegen sind – ergibt sich, dass die Nutzung der Stellplätze in der Tiefgarage nur in engen Grenzen und nur bezogen auf Personenkraftwagen, Motorräder und Fahrräder zugelassen ist; eine weitergehende Nutzung, die auch die Lagerung von (sonstigen) Gegenständen einschließt, gibt die „Garagenordnung“ entgegen der Ansicht der Beklagten nicht her. Dies gilt auch für ihrer Meinung nach „im engeren Sinne (kraft-)fahrzeugbezogene Gegenstände“ wie Ladekabel, Reifen oder ähnliches Zubehör und erst Recht für einen (viertürigen) Metallschrank, wie er hier in Rede steht. Auch die Aufbewahrung einer sog. Dachbox auf den über dem Stellplatz bzw. unterhalb der Decke verlaufenden Rohrleitungen (s. Lichtbild gemäß Anlage K6) widerspricht der nach der Garagenordnung zulässigen Nutzung, auch wenn diese Box nicht mit eigener Schwere auf dem (Fuß-)Boden ruht. Sinn und Zweck der Regelungen ist vor allem die Verminderung der Brandlast (vgl. [ausdrücklich] Ziffer 4 und Ziffer 3), weshalb nur Fahrzeuge als solche auf den Stellplätzen abgestellt werden dürfen; diese limitierte Nutzungsmöglichkeit gilt hier für den gesamten räumlichen Bereich der Stellplätze.
Ob sich aus der unzulässigen Nutzung der Stellplätze durch das Abstellen und Lagern verbotener Gegenstände konkrete Störungen ergeben, bedarf hier keiner weiteren Entscheidung. Das gilt etwa für die Frage, ob die auf den Stellplätzen der Beklagten abgestellten Fahrzeuge, insbesondere PKWs, in die „Fahrgasse“ bzw. in den gemeinschaftlich genutzten Bereich der Tiefgarage hineinragen, weil die Länge der Stellplätze durch den Metallschrank (und die dort auch abgestellten Fahrräder) verkürzt wird. Damit verbundene Störungen sind nicht Gegenstand des Rechtsstreits.
Der Beschluss vom 12.10.2015 zu TOP 20b über die „Garagenordnung“ ist auch nicht nichtig. Damit haben die Wohnungseigentümer von ihrer durch § 21 Abs. 3, 4 und 5 Nr. 1 WEG a.F. und § 15 Abs. 2 WEG a.F. eingeräumten Kompetenz, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung über den Gebrauch des Sondereigentums Beschluss fassen zu können, Gebrauch gemacht (vgl. etwa OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 2004, 14, zu Musizierzeiten in der Hausordnung; nach neuem Recht folgt eine entsprechende Beschlusskompetenz für sog. Benutzungsregelungen aus §§ 18, 19 Abs. 1 und 2 Nr. 1 WEG n.F., vgl. LG Frankfurt/Main, NJW-RR 2023, 794 zur Hundehaltung). Die Regelungen in der „Garagenverordnung“, insbesondere die im Streitfall maßgeblichen Ziffern 1, 3 und 4, greifen zudem nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein (vgl. BGH, NJW 1995, 2036 = ZMR 1995, 416 zum Beschluss über generelles Hundehaltungsverbot). Die Nutzung der im Sondereigentum stehenden „Stellplätze“ in der Tiefgarage zum Abstellen von Personenkraftwagen (PKW), Motorrädern und Fahrrädern ist vorliegend ausdrücklich erlaubt und entspricht nach dem Wesensgehalt einer solchen Fläche auch dem üblichen, von jedermann objektiv zu erwartenden Zweck.
Das gilt für die Lagerung von weiteren beweglichen Sachen („Gegenständen“), wie sie vor allem hier in Rede stehen, hingegen nicht. Ein „Tiefgaragenstellplatz“ ist dem Wortsinne und dem allgemeinen Sprachverständnis nach keine allgemeine „Abstellfläche“, auch wenn sie – wie etwa im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Treppenhäuser – mitunter auch dazu genutzt werden, um den eigenen (Stau-)Raum, der in den eigentlich dazu bestimmten Räumen (Wohnung, Keller, Dachboden etc.) nicht zur Verfügung steht, zu vergrößern (vgl. Leist, NZM 2019, 658 zum „Lebensraum“ Treppenhaus). Ein solcher Gebrauch des (Sonder-)Eigentums ist aber weder sozial üblich noch Teil der Zweckbestimmung der Wohnanlage, also nach allgemeinem Verständnis kein wesentliches Element der Nutzung (s. BGH, NZM 2004, 227, 230).
Die Klägerin verstößt mit der Geltendmachung des Anspruchs auch nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz bzw. gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass gerade nur die Beklagten in Anspruch genommen und „gezielt“ ausgewählt worden sind. Unstreitig hat auch die im Beschluss vom 26.10.2021 zu TOP 13 ausdrücklich benannte Fehlnutzung der Stellplätze 46/47 durch die Klägerin „abgestellt werden können“.
Der streitgegenständliche Unterlassungsanspruch ist fernerhin nicht deswegen erloschen, weil die Beklagten nach ihrem Vortrag zwischenzeitlich – vor Klageerhebung – Teile der bemängelten Gegenstände von ihren Stellplätzen entfernt haben wollen. Die für das Bestehen des Anspruchs nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB notwendige Wiederholungsgefahr, für deren Vorliegen infolge eines rechtswidrigen Eingriffs bzw. einer vollendeten Beeinträchtigung eine tatsächliche Vermutung streitet (vgl. BGH, NJW 2004, 1035, 1036), ist dadurch nicht entfallen. An den Wegfall der Wiederholungsgefahr sind strenge Anforderungen zu stellen (so etwa BGH, NJW 1999, 356, 359). Eine strafbewehrte Unterlassungsverpflichtungserklärung haben die Beklagten vorliegend unstreitig nicht abgegeben. Aber auch sonst liegen die Voraussetzungen für einen Wegfall der Wiederholungsgefahr nicht vor. Wie die Klägerin mit der Vorlage der am 07.06.2023 gefertigten Lichtbilder gemäß Anlage K6 deutlich gemacht hat, befanden sich nach Klageerhebung weiterhin unzulässige Gegenstände auf den Stellplätzen (Metallschrank, Reifen, Dachbox, Ladekabel, Schuhe etc.).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
