Contact for English speaking clientsScheitern von Vormerkungseintragung wegen mangelnder Vertragsdefinition
Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus wurde vom OLG Brandenburg abgewiesen, da ihr aus einer Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung kein vormerkungsfähiger Anspruch auf Übertragung von Grundstückseigentum zusteht, vor allem weil eine notarielle Beurkundung fehlt und der Rechtsboden für die Entstehung des Anspruchs nicht hinreichend vorbereitet ist.
Übersicht:
- 1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2 ➜ Der Fall im Detail
- 3 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 3.1 Was ist eine Vormerkung im Grundbuch und warum ist sie wichtig?
- 3.2 Was bedeutet „vormerkungsfähiger Anspruch“ in der Praxis?
- 3.3 Warum ist die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes für eine Vormerkung entscheidend?
- 3.4 Inwiefern spielt die notarielle Beurkundung eine Rolle bei der Eintragung einer Vormerkung?
- 4 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 5 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus wurde abgewiesen, und sie muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
- Die Klägerin verlangte die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Übertragung von Grundstückseigentum, basierend auf einer Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung.
- Das Landgericht wies den Antrag als unzulässig und unbegründet zurück, da kein vormerkungsfähiger Anspruch bestand.
- Die Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung wurde nicht als Vorvertrag mit der erforderlichen Bestimmtheit des Kaufgegenstandes angesehen.
- Die Klägerin konnte keinen vormerkungsfähigen Anspruch auf Grundstücksübertragung nachweisen, da der Rechtsboden für dessen Entstehung noch nicht hinreichend vorbereitet war.
- Die Berufung blieb erfolglos, da das Gericht feststellte, dass aus der Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung kein vormerkungsfähiger Anspruch auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück folgt.
- Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung der notariellen Beurkundung und der hinreichenden Vorbereitung des Rechtsbodens für die Entstehung eines vormerkungsfähigen Anspruchs.
Grundstücksgeschäfte unter der Vormerkungslupe
Die Vormerkung im Grundbuch ist ein wichtiger Schritt zur Sicherung von Ansprüchen auf Rechtsänderungen an Immobilien. Doch nicht jede Vereinbarung berechtigt automatisch zur Vormerkungseintragung. Besonders bei Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarungen stellt sich häufig die Frage, ob die Voraussetzungen für den Erwerb eines vormerkungsfähigen Anspruchs erfüllt sind.
Oftmals erweist sich der Vorbereitungsgrad solcher Vertragswerke als unzureichend. Die Rechtsprechung verdeutlicht, dass nur bei Vorliegen einer hinreichenden Verbindlichkeit hinsichtlich des späteren Rechtserwerbs eine Vormerkung eingetragen werden darf. Anderenfalls drohen Komplikationen bei der Grundstücksübertragung.
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➜ Der Fall im Detail
Streit um Vormerkungseintragung zur Grundstücksübertragung
Im Zentrum des Falles steht die Klägerin, die mittels einer einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an bestimmten Grundstücken forderte. Diese Forderung basierte auf einer Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung (EAV) mit der Beklagten, die vom 17. Juli 2015 datiert. Die Klägerin argumentierte, aus dieser Vereinbarung ergäbe sich ein vormerkungsfähiger Anspruch gegen die Beklagte. Das Landgericht Cottbus wies diesen Antrag jedoch als unzulässig und unbegründet zurück, was die Klägerin dazu veranlasste, Berufung beim OLG Brandenburg einzulegen.
Die Argumentation des Landgerichts
Das Landgericht führte aus, dass aus der EAV kein vormerkungsfähiger Anspruch auf Übertragung des Eigentums abgeleitet werden könne. Ein wesentlicher Grund hierfür sei die fehlende Bestimmtheit des Kaufgegenstandes, da der Klägerin nur ein Ankaufsrecht für einen Teil der Projektfläche zustehe, der bis zum aktuellen Zeitpunkt nicht definiert werden konnte. Zudem sei die erforderliche Bindungswirkung einer solchen Einigung ohne notarielle Beurkundung nicht gegeben. Die Gerichtsentscheidung stellte auch die mangelnde Vorbereitung des Rechtsbodens für die Entstehung des behaupteten Anspruchs heraus, da die Parteien lediglich die Absicht gehabt hätten, einen künftigen Ankaufsvertrag zu verhandeln.
Die Entscheidung des OLG Brandenburg
Das OLG Brandenburg bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Berufung der Klägerin zurück. Die zentrale Erkenntnis des OLG liegt darin, dass die Vormerkungsfähigkeit eines Anspruchs eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmende Grundlage voraussetzt. In diesem Fall fehlte es an einer solchen Grundlage, da die Entstehung des Anspruchs auf Übertragung der Grundstücke ausschließlich vom Abschluss eines Ankaufvertrags abhing, für den keine bindende Vereinbarung vorlag.
Bedeutung der Entscheidung für die Praxis
Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer hinreichenden Bestimmtheit und Verbindlichkeit bei der Gestaltung von Vereinbarungen, die Grundlage für vormerkungsfähige Ansprüche sein sollen. Insbesondere wird deutlich, dass eine bloße Absichtserklärung oder vorvertragliche Vereinbarung ohne notarielle Beurkundung und ohne eindeutige Festlegung der zu erwerbenden Objekte nicht ausreicht, um einen vormerkungsfähigen Anspruch zu begründen.
Juristische Einordnung
Das Urteil beleuchtet die strengen Anforderungen an die Vormerkungsfähigkeit von Ansprüchen im Grundstücksrecht. Es verdeutlicht, dass der Schutz durch eine Vormerkung im Grundbuch nicht dazu dienen kann, einen künftigen Gläubiger gegen alle Eventualitäten abzusichern, insbesondere nicht gegen die Willensentscheidung des Schuldners. Die Gerichte legen damit ein klares Bekenntnis zu Rechtssicherheit und Transparenz im Grundbuchverkehr ab.
Fazit der Gerichtsentscheidung
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der Versuch der Klägerin, durch eine einstweilige Verfügung eine Vormerkung zur Sicherung eines Eigentumsübertragungsanspruchs einzutragen, am Fehlen einer hinreichend bestimmten und verbindlichen Grundlage scheiterte. Das OLG Brandenburg bestärkt mit seinem Urteil die Bedeutung klar definierter und rechtlich verbindlicher Vereinbarungen im Immobilienrecht.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was ist eine Vormerkung im Grundbuch und warum ist sie wichtig?
Eine Vormerkung im Grundbuch ist ein Sicherungsmittel, das dazu dient, den Anspruch auf Übertragung eines Rechts an einem Grundstück oder einer Immobilie dinglich zu sichern. Sie wird im Grundbuch eingetragen und hat zwei wesentliche Wirkungen: die Sicherungswirkung und die Rangwirkung.
Sicherungswirkung
Die Sicherungswirkung der Vormerkung bedeutet, dass Verfügungen über das Grundstück, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen werden, unwirksam sind, soweit sie dem vorgemerkten Anspruch entgegenstehen. Dies schützt den Anspruchsinhaber davor, dass der Verkäufer das Grundstück nach Vertragsabschluss nicht mehr anderweitig veräußern oder belasten kann, ohne dass der Anspruchsinhaber zustimmt. Die Schutzwirkung besteht nur zugunsten des Anspruchsinhabers, also des Käufers, der die Vormerkung hat eintragen lassen.
Rangwirkung
Die Rangwirkung der Vormerkung besagt, dass der Rang des durch die Vormerkung gesicherten Rechts sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung bestimmt. Das bedeutet, dass die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch, die für die Priorität bei der Befriedigung von Ansprüchen entscheidend ist, durch die Vormerkung festgelegt wird. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn es um die Verteilung des Erlöses aus einer Zwangsversteigerung geht.
Die Vormerkung ist insbesondere bei der Übertragung von Immobilieneigentum wichtig, da der Prozess des Eigentumsübergangs Zeit in Anspruch nimmt und der Verkäufer bis zur endgültigen Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer im Grundbuch rechtlich noch Eigentümer bleibt. In dieser Zeit könnte der Verkäufer das Grundstück theoretisch noch an Dritte veräußern oder belasten. Um dies zu verhindern und den Käufer abzusichern, wird die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert dem Käufer das Recht an der Immobilie und verhindert, dass der Verkäufer über das Eigentum verfügen kann, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Die Auflassungsvormerkung erlischt, sobald der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Sie ist daher eine wichtige Absicherung beim Immobilienkauf, die nicht vernachlässigt werden sollte, um sicherzustellen, dass der Käufer bei Erfüllung aller vertraglichen Vereinbarungen zum Neueigentümer der Immobilie wird.
Zusammenfassend ist die Vormerkung im Grundbuch ein unverzichtbares Instrument, um die Rechte des Käufers während des Zeitraums zwischen Vertragsabschluss und endgültiger Eigentumsumschreibung zu schützen und um die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch festzulegen.
Was bedeutet „vormerkungsfähiger Anspruch“ in der Praxis?
In der Praxis bedeutet ein „vormerkungsfähiger Anspruch“, dass ein Anspruch auf eine dingliche Rechtsänderung von Grundstücksrechten besteht, der durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert werden kann. Dieser Anspruch muss schuldrechtlicher Natur sein und auf eine dingliche Rechtsänderung gerichtet sein, wie zum Beispiel der Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks aus einem Kaufvertrag.
Ein vormerkungsfähiger Anspruch kann sowohl vertraglicher als auch gesetzlicher Natur sein und umfasst auch bedingte oder künftige Ansprüche. Ein künftiger Anspruch im Sinne des § 883 BGB liegt vor, wenn der Rechtsboden für den Anspruch bereits vorhanden ist, weil die Entstehung des Anspruchs nur noch vom Willen des Vormerkungsberechtigten abhängig ist. Beispielsweise kann ein Anspruch aus einem Vorvertrag oder aufgrund eines bindenden Angebots des Veräußerers vormerkungsfähig sein.
Die Vormerkung sichert den Anspruch gegen vertragswidrige Verfügungen des Verkäufers und schützt den Berechtigten vor der Vereitelung seines schuldrechtlichen Anspruchs durch solche Verfügungen. Die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch erfolgt auf Bewilligung des Berechtigten oder durch eine einstweilige Verfügung und hat konstitutive Wirkung, das heißt, sie entfaltet ihre Wirkungen mit der Eintragung.
Zusammengefasst ist ein vormerkungsfähiger Anspruch ein Anspruch, der im Grundbuch eingetragen werden kann, um die Rechte des Anspruchsinhabers zu sichern und zu gewährleisten, dass die dingliche Rechtsänderung, wie die Übereignung eines Grundstücks, zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann.
Warum ist die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes für eine Vormerkung entscheidend?
Die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes ist für eine Vormerkung entscheidend, weil sie die Grundlage für die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch bildet und somit die Identifizierung des konkreten Grundstücks oder der Immobilie ermöglicht, auf die sich der gesicherte Anspruch bezieht. Eine Vormerkung dient der Sicherung eines Anspruchs auf Übertragung eines Grundstücksrechts und muss daher eindeutig dem betreffenden Grundstück zugeordnet werden können.
Rechtliche Grundlage
Nach deutschem Recht ist die Vormerkung ein Sicherungsmittel, das im Grundbuch eingetragen wird, um den Anspruch auf eine zukünftige dingliche Rechtsänderung, wie beispielsweise die Übereignung eines Grundstücks, zu sichern. Die Vormerkung ist akzessorisch, das heißt, sie ist an den Bestand eines vormerkungsfähigen Anspruchs gebunden.
Bedeutung der Bestimmtheit
Die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes ist erforderlich, um die Wirksamkeit der Vormerkung zu gewährleisten. Nur wenn klar ist, welches Grundstück oder welche Immobilie Gegenstand des Kaufvertrages und damit der Vormerkung ist, kann die Vormerkung ihre Schutzfunktion für den Käufer ausüben. Dies bedeutet, dass im Kaufvertrag und in der Grundbucheintragung genau angegeben sein muss, um welches Grundstück oder welche Immobilie es sich handelt.
Praktische Umsetzung
In der Praxis wird die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes häufig durch die Angabe der Grundbuchdaten, wie Amtsgericht, Grundbuchblatt, Flur und Flurstücksnummer, erreicht. Bei Teilflächenkaufverträgen muss zusätzlich die Größe, Lage und der Zuschnitt der Fläche eindeutig festgelegt sein, was durch maßstabsgerechte Pläne oder Skizzen erfolgen kann.
Konsequenzen bei Unbestimmtheit
Ist der Kaufgegenstand nicht hinreichend bestimmt, kann dies zur Nichtigkeit des Kaufvertrages führen, da die Parteien über einen wesentlichen Vertragsbestandteil keine Einigung erzielt haben. Dies hätte zur Folge, dass auch die Vormerkung unwirksam wäre, da sie keinen gültigen Anspruch sichern würde.
Die Bestimmtheit des Kaufgegenstandes ist somit entscheidend für die Wirksamkeit der Vormerkung, da sie die eindeutige Zuordnung des gesicherten Anspruchs zum Kaufobjekt ermöglicht und die Grundlage für die Eintragung im Grundbuch schafft. Ohne diese Bestimmtheit könnte die Vormerkung ihre Funktion, den Käufer vor nachträglichen Verfügungen des Verkäufers zu schützen, nicht erfüllen.
Inwiefern spielt die notarielle Beurkundung eine Rolle bei der Eintragung einer Vormerkung?
Die notarielle Beurkundung spielt eine zentrale Rolle bei der Eintragung einer Vormerkung im Immobilienrecht, da sie eine wesentliche formale Anforderung für die Gültigkeit und Durchsetzbarkeit von Verträgen darstellt, die eine Übertragung von Grundstücksrechten zum Gegenstand haben. Dies umfasst insbesondere Kaufverträge über Immobilien, die eine Vormerkung begründen können.
Rechtliche Grundlage
Nach § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Diese Vorschrift stellt sicher, dass die Parteien über die Tragweite und die Bedeutung ihrer Erklärungen vollständig informiert sind und schützt sie vor übereilten Entscheidungen.
Bedeutung für die Vormerkung
Die notarielle Beurkundung ist auch für die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch von entscheidender Bedeutung, da die Vormerkung in der Regel den Anspruch aus einem solchen beurkundungspflichtigen Vertrag sichert. Ohne die notarielle Beurkundung des zugrundeliegenden Vertrages wäre dieser nichtig, was zur Folge hätte, dass auch kein vormerkungsfähiger Anspruch entstehen könnte. Somit wäre eine Eintragung der Vormerkung im Grundbuch nicht möglich.
Praktische Umsetzung
In der Praxis erfolgt die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch auf Antrag des Berechtigten, in der Regel des Käufers, der durch den notariell beurkundeten Kaufvertrag einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück erworben hat. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, stellt üblicherweise auch den Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim zuständigen Grundbuchamt und reicht die erforderlichen Unterlagen ein.
Schutzfunktion
Die notarielle Beurkundung und die darauf basierende Eintragung der Vormerkung im Grundbuch dienen dem Schutz des Käufers. Sie sichern seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung und schützen ihn vor nachträglichen Verfügungen des Verkäufers, die seinen Anspruch gefährden könnten. Die Vormerkung gewährleistet, dass der Käufer das Eigentum an der Immobilie erlangt, sobald die weiteren Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind.
Die notarielle Beurkundung ist somit ein unverzichtbarer Schritt bei der Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch. Sie stellt die Gültigkeit des zugrundeliegenden Vertrages sicher und ermöglicht dadurch erst die Sicherung des Anspruchs des Käufers durch die Vormerkung. Dies unterstreicht die Bedeutung formaler Anforderungen im Immobilienrecht, die darauf abzielen, die Rechtssicherheit und den Schutz der beteiligten Parteien zu gewährleisten.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 883 BGB – Vormerkung: Erläuterung: Die Vormerkung sichert das künftige Recht auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück und schützt den Berechtigten vor anderen rechtlichen Handlungen, die seinen Anspruch gefährden könnten. Im Kontext der Vormerkungseintragung ist dieser Paragraph zentral, da er die rechtliche Grundlage für die Sicherung von Ansprüchen im Grundbuchrecht darstellt.
- § 885 BGB – Eintragung der Vormerkung: Erläuterung: Dieser Paragraph regelt, wie eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Die Eintragung ist essentiell für die Wirksamkeit der Vormerkung gegenüber Dritten. Im Fall von Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarungen ist die korrekte Eintragung entscheidend, um die Ansprüche der Parteien zu sichern.
- § 311b BGB – Vertrag über Grundstücke: Erläuterung: Dieser Paragraph besagt, dass Verträge über die Veräußerung von Grundstücken der notariellen Beurkundung bedürfen. Die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung für die Wirksamkeit von Kaufverträgen und Entwicklungsvereinbarungen unterstreicht die Bedeutung dieses Gesetzes im besprochenen Kontext.
- § 315 BGB – Bestimmung der Leistung durch eine Partei: Erläuterung: Erlaubt bei Verträgen eine Partei, bestimmte Leistungsmerkmale festzulegen. Dies kann bei Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarungen relevant sein, wenn es um die Bestimmung der zu erwerbenden Flächen geht.
- ZPO (Zivilprozessordnung) §§ 916, 936 – Einstweilige Verfügung: Erläuterung: Diese Paragraphen der ZPO regeln die Voraussetzungen und das Verfahren für die Erlassung einstweiliger Verfügungen, die oft genutzt werden, um Rechte vorläufig zu sichern, bis eine endgültige gerichtliche Entscheidung getroffen wird. Sie sind besonders relevant, wenn es darum geht, eine Vormerkung schnell zu sichern, um irreparable Schäden zu vermeiden.
- GKG (Gerichtskostengesetz) §§ 47, 53 – Gebührenstreitwert: Erläuterung: Bestimmt die Höhe der Gerichtskosten basierend auf dem Streitwert. Im Zusammenhang mit der Berufung und den damit verbundenen Kosten ist das Verständnis des Gebührenstreitwertes wichtig, um die finanziellen Implikationen eines Rechtsstreits abschätzen zu können.
Das vorliegende Urteil
OLG Brandenburg – Az.: 5 U 144/23 – Urteil vom 04.01.2024
1. Die Berufung der Verfügungsklägerin gegen das Urteil des Landgerichts Cottbus vom 20. September 2023, Az. 1 O 143/23, wird zurückgewiesen.
2. Die Verfügungsklägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 50.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Verfügungsklägerin (im Folgenden: Klägerin) verlangt mittels einstweiliger Verfügung die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines angeblichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken in (X).
Wegen des Sachverhalts und der erstinstanzlich von den Parteien gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Antrag sei unzulässig und auch unbegründet. Die Begründetheit fehle, weil der Klägerin kein Verfügungsanspruch zustehe. Aus der „Entwicklungs- und Ankaufsvereinbarung“ (im Folgenden: EAV) vom 17. Juli 2015 ergebe sich kein vormerkungsfähiger Anspruch der Klägerin gegen die Verfügungsbeklagte (im Folgenden: Beklagte) auf Übertragung des Eigentums an Grundstücken der Projektfläche. Dem Vorvertrag fehle eine echte, vom Willen des Eigentümers unabhängige Verpflichtung zum Verkauf. Die EAV habe schon nicht die Qualität eines Vorvertrages. Dafür fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit des Kaufgegenstandes. Ein Ankaufsrecht solle der Klägerin danach nur für einen Teil der Projektfläche, nicht an der Gesamtfläche, zustehen. Dieser Teil sei aber bis heute nicht bestimmbar. Dies gelte auch, wenn sich die Parteien inzwischen auf eine grobe Flächenzuweisung geeinigt haben. Dieser Einigung fehle die Bindungswirkung mangels notarieller Beurkundung. Für die Vormerkungsfähigkeit des behaupteten künftigen und bedingten Anspruchs fehle es darüber hinaus daran, dass der Rechtsboden für seine Entstehung noch nicht hinreichend vorbereitet sei. Dies ergebe sich auch daraus, dass die Parteien lediglich die Absicht gehabt hätten, einen künftigen Ankaufsvertrag zu verhandeln und der Beklagten darüber hinaus die Möglichkeit eingeräumt wurde, alternativ zur Veräußerung eines Teils der Flächen, die Umsetzung des Projekts mittels einer zu gründenden Realisierungsgesellschaft vorzunehmen. Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung sei unzulässig, weil dem Anspruch wegen der Unwahrscheinlichkeit eines Bedingungseintritts kein gegenwärtiger Vermögenswert zukomme. Mit dem Selbstbindungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung (X), die Bebauung und damit auch die Erstellung eines Bebauungsplans für das Gebiet zurückzustellen, sei derzeit ungewiss, ob überhaupt und wann die Bedingung einer Ankauferklärung „nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes“ eintreten werde.
Wegen weiterer Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Dagegen richtet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt. Sie rügt die Verletzung materiellen Rechts. Nach ihrer Ansicht sei der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zulässig und begründet. Kraft der EAV könne die Klägerin von der Beklagten den Abschluss eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages über alle im Klageantrag bezeichneten Grundstücke, das heißt, die gesamte Projektfläche, verlangen. Ihr stehe somit ein künftiger Anspruch auf Verschaffung von Grundstückseigentum zu. Aufschiebende Bedingung sei dabei die Abgabe einer oder mehrerer Ankauferklärungen der Klägerin, in denen sie den von ihr zu erwerbenden Teil der Projektfläche entsprechend den vereinbarten Vorgaben bestimmen werde. Soweit hinsichtlich der konkreten Lage der danach erwerbsfähigen Teilflächen noch Verhandlungen der Parteien vorausgesetzt seien, stünden diese aber nicht im Belieben der Beklagten. Die Klägerin könne eine Konkretisierung durch gerichtliche Entscheidung gemäß §§ 315 Abs. 3 S. 2, 319 Abs. 1, S. 2 BGB verlangen. Da die Klägerin nach der EAV erhebliche Kosten im Zusammenhang mit der Umsetzung des Projekts tragen müsse, die nutzlos aufgewandt seien, wenn die Beklagte eine Einigung über die konkreten Gegenstände der Ankauferklärungen verweigern könne, sei nicht davon auszugehen, dass der Erwerb der Klägerin an einer Einigung über die Teilflächen scheitern können sollte. Die Option der Projektdurchführung mit einer Realisierungsgesellschaft stehe einem vormerkungsfähigen Anspruch der Klägerin auf Verschaffung des Eigentums an Teilen der Projektfläche nicht entgegen. Denn für den Fall des Scheiterns der Verhandlungen über die Realisierungsgesellschaft habe der Ankaufvertrag wirksam werden sollen. Auch wenn der Selbstbindungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung existiere, ergebe sich daraus kein Ausfall der Bedingung des erforderlichen Bebauungsplanes, solange der Flächennutzungsplan fortbesteht.
Die Klägerin beantragt sinngemäß, unter Abänderung des am 20. September 2023 verkündeten Urteils des Landgerichts Cottbus, Az. 1 O 143/23, die einstweilige Verfügung wie im Tatbestand dieses Urteils als Antrag formuliert, zu erlassen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das Urteil des Landgerichts, wiederholt und vertieft dazu im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag.
II.
Die in formeller Hinsicht ohne Bedenken zulässige, insbesondere gemäß §§ 517, 520 Abs. 2 ZPO fristgemäß eingelegte und rechtzeitig begründete Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg.
Das angefochtene Urteil beruht weder gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO auf einer Rechtsverletzung, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine der Klägerin günstigere Entscheidung.
Das Landgericht hat den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zu Recht zurückgewiesen.
1.
Dabei kann die Zulässigkeit noch unterstellt werden.
Die Frage, ob für den hier geltend gemachten künftigen und bedingten Anspruch ein Bedürfnis zur vorläufigen Sicherung mit einstweiliger Verfügung besteht, §§ 936, 916 Abs. 2 ZPO, betrifft eine doppelrelevante Tatsache, die auch im Rahmen der Begründetheit zur Vormerkungsfähigkeit des zu sichernden Anspruchs im Sinne der §§ 885, 883 Abs. 1 BGB zu prüfen ist. Für die Zulässigkeit kann sie als wahr und vorhanden angenommen werden.
2.
Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung ist jedenfalls unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Verfügungsanspruch. Ihr steht aus der EAV kein vormerkungsfähiger zu sichernder Anspruch im Sinne des § 883 Abs. 1 BGB auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück zu.
a)
Zwar ist die Eintragung einer Vormerkung auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruchs gemäß § 883 Abs. 1 S. 2 BGB zulässig. Allerdings genießen bedingte und künftige Ansprüche nur dann Vormerkungsschutz, wenn für die künftige Gestaltung des Anspruchs nicht lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche Möglichkeit besteht, sondern bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmende Grundlage (Rechtsboden) vorhanden ist. Denn ansonsten würde das Grundbuch mit einer unübersehbaren Zahl gesicherter Ansprüche überlastet, die möglicherweise nie zur Entstehung gelangten. Dies hätte eine faktische Sperre des Grundbuchs auf ungewisse Zeit zur Folge und beeinträchtigte zudem die Verkehrsfähigkeit des betroffenen Grundstücks (gefestigte Rspr., vgl. nur BGH, Beschluss vom 13. Juni 2002 – V ZB 30/01 –, Rn. 10 m.w.N., juris). Die Vormerkbarkeit ist dann zu verneinen, wenn die Entstehung des Anspruchs ausschließlich von dem Willen des Schuldners oder davon abhängt, dass dieser ein Rechtsgeschäft überhaupt erst vornimmt; denn es kann nicht Sinn der Vormerkung sein, einen künftigen Gläubiger insbesondere gegen Zwangsmaßnahmen Dritter zu schützen, wenn er nicht einmal gegen die Willensentscheidung des Schuldners geschützt ist (BGH, Beschluss vom 5. Dezember 1996 – V ZB 27/96 –, Rn. 12 m.w.N., juris). Vielfach wird darauf abgestellt, ob der Anspruch auf die dingliche Rechtsänderung bereits mit Klage auf künftige Leistung nach § 259 ZPO oder Feststellungsklage einklagbar ist (vgl. MüKoBGB/Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB § 885 Rn. 3; zur vergleichbaren Frage des Sicherungsbedürfnisses bei § 916 Abs. 2 ZPO: MüKoZPO/Drescher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 935 Rn. 11).
b)
Gemessen daran fehlt es hier an der erforderlichen festen Grundlage für die Entstehung des künftigen Anspruchs auf Übertragung von Grundstücken bzw. Teilen davon aus der Projektfläche. In der EAV verpflichteten sich die Parteien nach Ziffer 3.1 Satz 2, einen notariell beurkundeten Ankaufvertrag … zu verhandeln und … zu beurkunden. Aus dem Ankaufvertrag (Ziffer 3.1 a) der EAV) sollte sich das Recht der Klägerin ergeben, mittels Ankauferklärung(en) die Flächen des Projektgebiets zu bestimmen, die sie erwerben wolle. Welche ihr dabei nach weiteren einzelnen Kriterien zur Verfügung stehen, sollte durch die Parteien einvernehmlich entschieden werden. Das heißt, die Parteien waren sich bei Abschluss der EAV bewusst und einig, dass es für die Begründung verbindlicher Regelungen zum Grundstückserwerb des Abschlusses eines weiteren Vertrags, des Ankaufvertrags, bedarf. Wenn aber die Entstehung des Anspruchs auf Übertragung der Grundstücke von dem Abschluss des Ankaufvertrags abhing, bestand für die Beklagte als Schuldnerin noch keinerlei Bindung, eine solche Rechtsänderung zu Gunsten der Klägerin vorzunehmen. Die Klägerin hatte bis dahin lediglich eine Aussicht auf den Abschluss eines den vormerkungsfähigen Anspruch begründenden Vertrages. Allein das schuldrechtlich erklärte Versprechen der Beklagten, einen Ankaufvertrag mit der Klägerin künftig zu schließen, genügt für den gefestigten Rechtsboden nicht. Es oblag noch immer dem Willen der Beklagten, den Ankaufvertrag tatsächlich mit der Klägerin zu schließen oder nicht (auch wenn sie sich im Fall, den Vertrag nicht zu schließen, ggf. haftbar machen würde).
Auch waren die wesentlichen Bestandteile des späteren Ankaufvertrags als Kaufvertrag in der EAV noch nicht hinreichend verbindlich zwischen den Parteien vereinbart. Dies betrifft sowohl den Kaufgegenstand als auch den Kaufpreis. Bereits aus der o.g. Formulierung in Ziffer 3.1 a) der EAV, wonach über die konkrete Verteilung der dem Ankaufsrecht unterliegenden Teile der Projektfläche unter Berücksichtigung der Vorgaben in der Präambel der EAV, das heißt, 50 bis 70 % der Nettowohnflächen, davon je 1/3 in einfacher, mittlerer und Top-Wohnlage, die Parteien einvernehmlich entscheiden sollten, ergibt sich, dass diese Einigung erst dem Inhalt des Ankaufvertrags selbst vorbehalten war. Die Parteien sahen dafür entgegen der Ansicht der Klägerin weder die Möglichkeit der Leistungsbestimmung durch eine der Parteien (§ 315 BGB) noch die durch einen Dritten (auch nicht des Gerichts; § 317 BGB) vor. Vielmehr setzten sie ausdrücklich eine Einigung der Parteien über diesen Vertragsinhalt mit der Folge voraus, dass der Abschluss eines Ankaufvertrags ohne Einigung scheitern konnte. Dementsprechend vereinbarten die Parteien in der EAV in Ziffer 3.1 Satz 2, dass sich ihre Verpflichtungen in Bezug auf den Ankaufvertrag auf die Durchführung von Verhandlungen beschränken sollten und erst nach Erreichen einer Einigung die Verpflichtung zur Beurkundung eines solchen Vertrages bestehen sollte.
Für den Kaufpreis regelten die Parteien in der EAV in Ziffer 3.1 b) zwar für die einzelnen Lagen bereits bestimmte Werte, jedoch auch dies ohne hinreichende, einer Feststellung im etwaigen Klagewege zugängliche Verbindlichkeit. Sie benannten diese Werte als „generelle Preise“, von denen in begründeten Einzelfällen bis zu 10 % abgewichen werden könne. Ebenso wie bei der für das Ankaufrecht erforderlichen vorherigen Einigung über die Verteilung der diesem unterliegenden Teile der Projektfläche gingen auch hier die Parteien davon aus, die konkreten Preise für die Teilflächen der Höhe nach erst nach Einigung über diese verbindlich zu bestimmen.
c)
Dass die Parteien selbst davon ausgingen, die EAV begründe noch keine Verbindlichkeit für die Verpflichtung zu Grundstücksübertragungen, zeigt außerdem auch die Formulierung in der EAV in Ziffer 3.1 a) 4. Spiegelstrich. Danach sollte Inhalt des künftig zu schließenden Ankaufvertrags auch die Sicherung des Ankaufrechts der Klägerin durch Eintragung einer Vormerkung sein. Eine solche Sicherheit beinhaltet die EAV, der das Landgericht zutreffend eine solche Verbindlichkeit abgesprochen hat, dementsprechend nicht.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es nicht. Das Urteil ist rechtskräftig, § 542 Abs. 2 S. 1 ZPO.
Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes beruht auf §§ 47 Abs. 1, 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3ff. ZPO und orientiert sich an der Festsetzung des Landgerichts, gegen die die Parteien nichts erinnert haben.
