WEG-Anlage: Zulässigkeit der Vermietung von gemeinschaftlichen Flächen

AG Schweinfurt, Az.: 10 C 444/17 WEG, Urteil vom 26.10.2017

In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung erlässt das Amtsgericht Schweinfurt am 26.102017 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06.10.2017 folgendes Endurteil

1. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.03.2017 zu Tagesordnungspunkt 12 wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf 3.113,50 Euro festgesetzt

Tatbestand

Die Kläger sind Miteigentümer der ………. Die Immobilie bestand ursprünglich aus einem Gebäude mit 34 Eigentumswohnungen, 4 Läden sowie einer Tiefgarage mit 23 Abstellplätzen.

Nach § 3 1 der Teilungserklärung sind Gegenstand des Sondereigentums die in Anlage 1 zu § 2 der Teilungserklärung bezeichneten Räume mit den zu ihnen gehörenden Ausstattungsgegenständen sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum bestehendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

Nach § 3 11 der Teilungserklärung sind Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums die Räume und Gebäudeteile des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht nach § 2 zum Sondereigentum erklärt sind sowie der Grund und Boden.

Im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 28.02.2013 erläuterte der Verwalter unter Tagesordnungspunkt 12, dass der Miteigentümer Wagner beabsichtige, die Gewerberäume im Erdgeschoss in Wohnungen umzubauen.

Es seien zwei überdachte, offene, kleine Terrassenplätze eingeplant.

In der Eigentümerversammlung vom 30.07.2017, Tagesordnungspunkt 12, wurde das Thema erneut behandelt.

Es wurde sodann mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass mit dem Miteigentümer Wagner ein Mietvertrag über die Abgabe von zwei Grundflächen mit 9,35 Quadratmetern (Wohnung 1, Südosten) und 11,10 Quadratmetern (Wohnung 2, Südwesten) als Terrassenplätze zu schließen ist. Der jährliche Mietzins solle 37,40 Euro bzw. 44,40 Euro betragen. Die Mietdauer soll bei 15 Jahren liegen.

Der Kläger ist der Ansicht, der getroffene Beschluss, der getroffene Beschluss sei unwirksam. Gemäß §§ 13 Il, 15 WEG sei eine Vermietung von Gemeinschaftseigentum zwar zulässig. Jedoch nicht, wenn diese für einzelne Miteigentümer nachteilig ist oder keine adäquate Gegenleistung vereinbart sei.

Es lägen hier Nachteile im Sinne vom § 14 Nr. 1 WEG vor.

Hierzu würden auf Dauer angelegte Umgestaltungen des Gemeinschaftseigentums zählen.

Der Beschluss sei zudem zu unbestimmt. Zudem sei keine adäquate Gegenleistung vereinbart worden.

Der Kläger beantragt, der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.03.2017 zu Tagesordnungspunkt 12 wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen, die Klage wird abgewiesen.

Sie sind der Ansicht, eine adäquate Gegenleistung läge vor. Zudem läge kein erheblicher Nachteil im Sinne des § 14 WEG vor.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Beschluss war für ungültig zu erklären.

Die Freiflächen, die aufgrund des angefochtenen Eigentümerbeschlusses an Wohnungseigentümer vermietet werden sollen, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum.

Zu ihrem Mitgebrauch ist jeder Wohnungseigentümer gemäß § 13 Absatz II 1 WEG nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG berechtigt. Das Recht eines Miteigentümers, gemeinschaftliches Eigentum zu benutzen, kann zwar nicht durch Mehrheitsbeschluss völlig ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können aber, soweit keine Vereinbarung entgegensteht, durch Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen (§ 15 Absatz II WEG).

Ein ordnungsmäßiger Gebrauch im Sinn des § 15 Absatz II WEG kann auch in der Vermietung von in gemeinschaftlichem Eigentum stehenden Kellerräumen bestehen, wenn keiner der Wohnungseigentümer einen Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG erleidet (BayObLG, Beschluss vom 14. 10. 1999 – 2Z BR 108/99).

Als Grenze der nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmenden Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer ist das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß an Rücksichtnahme anzusetzen. Bei der Bewertung der Erheblichkeit einer Beeinträchtigung iSd § 14 Nr. 1 WEG ist eine Interessenabwägung vorzunehmen bei der insbesondere auch die grundrechtlich geschützten Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen sind.

Hierbei war auf der einen Seite zu berücksichtigen, dass im Falle einer – noch nicht vorgenommenen – Umwidmung der betroffenen Ladenlokale das Vorhandensein von Terrassen die Vermietbarkeit und den zu erzielenden Mietzins erhöhen wird. Auf der anderen Seite war zu berücksichtigen, dass es sich um eine Vermietung für die Dauer von 15 Jahren handelt. Der Vertrag soll lediglich außerordentlich kündbar sein.

Es wurde zwar eine Rückbauklausel vereinbart. Allerdings soll die Umwidmung in Wohnfläche nicht zeitlich begrenzt sein. Es ist daher abzusehen, dass nach Ende der vereinbarten Mietzeit das Bedürfnis der Verlängerung des Mietvertrags besteht.

Bei einer baulichen Umgestaltung für die Dauer von 15 Jahren erscheint auch eine auf Dauer angelegte Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes als gegeben, so dass auch die gesetzliche Wertung des § 22 WEG zu beachten war.

Im Ergebnis war daher festzustellen, dass ein erheblicher Nachteil vorlag. Der Beschluss gegen §§ 15, 14 WEG verstieß und somit für ungültig zu erklären war.

Die Kostenentscheidung ergab sich aus § 91 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708. 709 ZPO.

Der Streitwert wurde nach §§ 49 a GKG gebildet.