Weitervermietung aufgrund Mieterauszugs trotz weiter bestehenden Mietvertrages

Weitervermietung aufgrund Mieterauszugs trotz weiter bestehenden Mietvertrages

KG Berlin

Az: 8 U 132/12

Beschluss vom 08.01.2014


Leitsätze:

1. Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 552 Satz 3 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt.

2. Sind in einem Mietvertrag eine GmbH als Mieter 1 und deren Geschäftsführer als Mieter 2 aufgeführt und unterzeichnet der Geschäftsführer den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz nur auf der für „Mieter 1“ vorgesehenen Unterschriftenleiste, ist der Mietvertrag mit beiden Mietern zustande gekommen.

Die Berufung wurde zurückgenommen.

1. Der Klägerin wird nahegelegt, den Rechtsstreit in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 44.880,00 € in der Hauptsache für erledigt zu erklären.

2. Der Senat beabsichtigt unter der Voraussetzung, dass die Klägerin den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 44.880,00 € in der Hauptsache für erledigt erklären sollte, die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Berufung des Beklagten richtet sich gegen das am 5. April 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Zur Aktivlegitimation

Die Klägerin sei hinsichtlich des Hauptklageantrages nicht aktivlegitimiert, da sie das streitgegenständliche Grundstück veräußert habe und der neue Eigentümer am 26. August 2010, also einen Monat vor Klageerhebung in das Grundbuch eingetragen worden sei.

Aus der von der Klägerin zu den Akten gereichten Ergänzung zum notariellen Kaufvertrag vom 18. März 2010 ergebe sich die behauptete Berechtigung, Mietforderungen im eigenen Namen geltend machen zu können, nicht. Sowohl der Umstand, dass die Urkunde über die behauptete Vereinbarung schweige, als auch der Umstand der späteren Abtretung spreche gegen eine derartige Vereinbarung.

Der Hauptklageantrag hätte wegen mangelnder Aktivlegitimation abgewiesen werden und eine Entscheidung über den Hilfsantrag der Klägerin ergehen müssen.

Insoweit komme hinsichtlich der Streitwertberechnung die Regelung des § 45 GKG zur Anwendung.

Sofern das Gericht den Antrag der Klägerin nicht als Hilfsantrag sondern als Klageänderung sehe, werde vorsorglich auf den Schriftsatz des Beklagten vom 18. Januar 2012 verwiesen.

Zur Passivlegitimation

Er, der Beklagte, sei nicht passivlegitimiert.

Den Mietvertrag habe er nur als Geschäftsführer der E… unterschrieben, da er sowohl den Mietvertrag selbst als auch die Anlage zum Mietvertrag jeweils nur für den Mieter zu 1, die E… GmbH unterschrieben habe. Gerade die Gestaltung der Vertragsurkunde und des Rubrums sehe vor, dass die einzelnen im Rubrum genannten Mieter die Vertragsurkunde individuell unterschreiben müssen.

Auch der vom Landgericht geforderte Hinweis auf die gesetzlichen Vertretungsverhältnisse einer GmbH sei keineswegs notwendig, um die Abgabe einer Willenserklärung der GmbH und nicht dem Geschäftsführer persönlich zuzuordnen.

Wenn die Unterschrift eines Geschäftsführers unter einem Vertrag die rechtliche Vermutung beinhalte, dass dieser nicht für sich selbst, sondern für die Gesellschaft handelt, dann sei dies erst recht der Fall, wenn der Geschäftsführer in einem ausdrücklich für die GmbH vorgesehenen Unterschriftsfeld mit der Bezeichnung “Mieter 1” unterschreibt und das für ihn als natürliche Person vorgesehene Unterschriftsfeld mit der Bezeichnung “Mieter 2” nicht unterzeichnet.

Das vom Landgericht zitierte Urteil des OLG Naumburg sei auf den vorliegenden Sachverhalt nicht übertragbar.

Sollte später konkludent ein Mietvertrag mit dem Beklagten zustande gekommen sein, wäre dieser Vertrag wegen der fehlenden Schriftform auf unbestimmte Zeit geschlossen und folglich mit der vorsorglichen Kündigung des Beklagten vom 27. Mai 2010 beendet worden.

Zur Schriftform

Es fehle nicht nur auf Seiten des Beklagten die Unterschrift, sondern auch auf Seiten der Vermieterin sei die gemäß § 550 BGB vorgeschriebene Schriftform nicht eingehalten.

Obwohl die Z… GbR durch Herrn K… und Frau I… vertreten werde, habe nur Herr K… den Vertrag unterzeichnet. Der Vertrag entbehre damit der erforderlichen Schriftform und sei damit auf unbestimmte Zeit geschlossen und folglich mit der vorsorglichen Kündigung des Beklagten vom 27. Mai 2010 wirksam beendet worden.

Wirksame Kündigung

Wenn ein wirksamer Vertrag zustande gekommen wäre, so hätte er, der Beklagte, diesen jedenfalls wirksam gekündigt.

Wenn ein Geschäftsführer einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung einen Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten der Gesellschaft neben dieser unterschreibe, wolle er erkennbar neben der Gesellschaft haften und nicht die Räumlichkeiten selbst anmieten. Deshalb habe der Beklagte auch nur unter “Mieter 1” seine Unterschrift geleistet. Spätestens aber dann, wenn der Vertrag zwischen der Gesellschaft und dem Vermieter keinen Bestand mehr habe, könne der Geschäftsführer nicht mehr als vermeintlich verbleibender Mieter in Anspruch genommen werden. Spätestens mit der Löschung einer Gesellschaft aus dem Handelsregister könne das Ziel des Mietvertrages für beide Vertragsparteien ersichtlich nicht mehr erreicht bzw. fortgeführt werden. Eine Kündigung nach dem Grundsatz des Wegfalls der Geschäftsgrundlage würde daher zu einer Anpassung bzw. Beendigung des Vertrages führen.

Rückgabe der Räume

Er, der Beklagte, habe die Räumlichkeiten in der zweiten Juni-Woche 2010 an die Klägerin herausgegeben und sämtliche Schlüssel ausgehändigt.

Er habe den Besitz an der Sache nicht einfach aufgegeben und habe diesen der Klägerin auch nicht aufgezwungen. Diese habe die Räumlichkeiten vielmehr entgegen genommen. In dieses Verhalten der Vermieterin könne ein Einverständnis mit der Vertragsbeendigung hineininterpretiert werden. Die Klägerin habe durch das Weitervermieten der Räume deutlich gezeigt, dass sie nicht mehr bereit ist, dem Beklagten den Besitz an den Räumlichkeiten einzuräumen.

Spätestens seit der Weitervermietung liege eine Gegenleistung der Klägerin nicht mehr vor, so dass er, der Beklagte gemäß § 320 Abs.1 BGB die Leistung verweigern könne.

Vorsorglich werde die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben.

Vorsorglich werde ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich des eingeklagten Mietzinses erhoben, solange er, der Beklagte, keinen Zugang zur Mietsache habe.

Spätestens nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der P… hätte die Klägerin dem Beklagten die streitgegenständlichen Räume erneut anbieten müssen.

Erledigung der Hauptsache

Die Anrechnung der Mieteinnahmen aus der anderweitigen Vermietung lasse sich keineswegs dogmatisch als Erledigung der Hauptsache auslegen.

Die Klägerin könne für die Zeit vom 1. April 2011 bis 31. Oktober 2011 nicht die geltend gemachte Mietdifferenz, sondern gar keine Miete verlangen, da die Räume anderweitig vermietet gewesen seien.

Selbst wenn eine Erledigung eingetreten wäre, wäre jedenfalls die Kostenentscheidung unzutreffend, da die der Erledigung vorausgegangenen Mietzahlungen der P… vor dem mit Schriftsatz vom 31.8.2011 gestellten Hilfsantrag erfolgt seien. Folgerichtig könne jedenfalls nicht von einer Erledigung nach Rechtshängigkeit ausgegangen werden. Es liege keine Erledigung nach Forderungsübergang vor.

Sittenwidrigkeit des Mietvertrages

Der Mietvertrag sei sowohl nach § 138 Abs.1 als auch nach § 138 Abs.2 BGB sittenwidrig.

Im vorliegenden Fall überschreite die vertraglich festgelegte Miete die zuletzt erzielte um etwa 150 %.

Die erfolgte Festlegung der Miethöhe sei unter Ausnutzung der Unkenntnis und Unerfahrenheit des Beklagten auf dem deutschen Mark erfolgt. Er, der Beklagte, der selbst nicht einschlägige Erfahrungen auf dem deutschen Markt gehabt habe, habe der Klägerin vertraut, ihn bei der Auswahl und der Vereinbarung der Vertragskonditionen fair und als zuverlässigen Geschäftspartner zu behandeln. Er habe darauf vertraut, dass die Klägerin ihm die Räumlichkeiten zu einem marktüblichen Preis anbieten würde, denn er habe sie bis dahin als zuverlässig und vertrauenswürdig gekannt. Er, der Beklagte, habe den Vertrag unterzeichnet, ohne ihn zu verstehen, denn er sei der deutschen Sprache nicht mächtig und habe der Klägerin vertraut. Die Klägerin indessen habe die Unerfahrenheit des Beklagten gekannt.

§ 138 BGB habe nach der Wende auch in Bezug auf die Bürger der neuen Bundesländer Anwendung gefunden. Erst Recht dürfe die Anwendung der Norm im vorliegenden Fall nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden.

Nebenkosten 2011 und 2012

Zum einen befinde er, der Beklagte, sich seit Juni 2010 nicht mehr im Besitz der Räumlichkeiten, so dass er gar keine Nebenkosten verursacht haben kann. Die von der P… verursachten Nebenkosten könnten ihm unter keinem Gesichtspunkt auferlegt werden.

Der Kläger habe unstreitig für das Jahr 2010 keine Abrechnung erstellt.

Hilfsweise werde ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht.

Der Beklagte beantragt, das am 5. April 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Zur Aktivlegitimation

Sie, die Klägerin, sei auch für die Zeit nach Eintragung des Eigentümerwechsels am 26. August 2010 aktivlegitimiert.

Der Beklagte habe den unter Beweis gestellten klägerischen Vortrag aus dem Schriftsatz vom 31. August 2011, indem der Inhalt der Vereinbarung zwischen der Klägerin und der Erwerberin dargelegt worden sei, nicht bestritten.

Für die Vereinbarung, dass die Klägerin die Mietzinsansprüche aus dem hier streitgegenständlichen Mietverhältnis im eigenen Namen geltend machen sollte, bestehe keine Beurkundungspflicht. § 311 b Abs.1 BGB greife insoweit nicht.

Die Aktivlegitimation ergäbe sich anderenfalls jedoch aus abgetretenem Recht. Die hiernach anzunehmende Klageänderung sei jedenfalls als sachdienlich anzusehen.

Zur Passivlegitimation

Da der Beklagte ohne Vertretungszusatz unterzeichnet habe, habe er erkennbar sowohl für sich selbst als auch für die von ihm vertretene Gesellschaft unterzeichnen wollen.

Zur Schriftform

Der von dem Beklagten erstmals in der Berufungsinstanz erhobene Einwand, dass das Schriftformerfordernis nicht eingehalten worden sei, sei unzutreffend.

Die im Mietvertrag benannten Vertreter der Klägerin hätten jeweils Einzelvertretungsbefugnis. Dessen ungeachtet sei die Vertragsurkunde sowohl von Herrn K… als auch von Frau I… unterzeichnet worden.

Dessen ungeachtet betreffe die Frage, ob die Unterzeichnung allein für den Unterzeichner oder aber in Vertretung anderer geleistet worden ist, allein die Wirksamkeit des geschlossenen Vertrages und die Frage der Genehmigung durch die vertretene Partei.

Wirksame Kündigung

Die Kündigungserklärung des Beklagten vom 27. Mai 2010 habe das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht wirksam beendet.

Da der unter Einhaltung der Schriftform zustande gekommene Vertrag befristet gewesen sein, sei die Kündigung unwirksam.

Das Kündigungsrecht gemäß § 314 BGB sei gegenüber dem Wegfall der Geschäftsgrundlage vorrangig. Die wirtschaftliche Notlage eines gewerblichen Mieters stelle keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.

Rückgabe der Räume

Der Beklagte behaupte erstmals in der Berufungsinstanz, dass die Schlüsselübergabe im Juni 2010 mit einem Einverständnis der Klägerin mit der von dem Beklagten angestrebten Vertragsbeendigung verbunden gewesen sei.

Eine hierauf abzielende Erklärung der Klägerin sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt.

Demgegenüber habe der Beklagte zu erkennen gegeben, dass er kein Nutzungsinteresse habe.

Erledigung der Hauptsache

Aus dem Umstand, dass sie, die Klägerin, die Räume befristet anderweitig vermietet habe, lasse sich nicht herleiten, dass sie dem Beklagten die Nutzungsmöglichkeit entzogen oder vorenthalten hätte.

Zum einen habe sie nicht davon ausgehen müssen, dass der Beklagte entgegen seinen Erklärungen die Mieträume weiter nutzen wolle. Sie, die Klägerin, habe es dem Beklagten frei gestellt, den Mietvertrag durch Benennung eines akzeptablen Nachmieters vorzeitig zu beenden. Dem habe der Beklagte sich nicht anzuschließen vermocht. Er habe vielmehr an der Auffassung festgehalten, dass er den Mietvertrag wirksam gekündigt habe. Dieser Auffassung habe sie, die Klägerin, ausdrücklich widersprochen. Sie sei nicht verpflichtet gewesen, dem Beklagten das Mietobjekt regelmäßig neu zur Nutzung anzubieten.

Sittenwidrigkeit des Mietvertrages

Der vertraglich vereinbarte Mietzins sei marktüblich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

II.

Der Klägerin wird nahegelegt, den Rechtsstreit in Höhe eines weiteren Teilbetrages von 44.880,00 € in der Hauptsache für erledigt zu erklären.

Die für das Jahr 2010 geltend gemachten Nebenkosten in Höhe von 6.120 € (6 x 1.020,00 €) hat das Landgericht zutreffend wegen Abrechnungsreife abgewiesen.

Das Argument des Beklagten, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung von Nebenkosten für die Zeit von April bis Oktober 2011, weil in dieser Zeit die Räume anderweitig vermietet gewesen seien, greift nicht, denn die Klägerin macht für diesen Zeitraum, nachdem sie die von dem Dritten gezahlte Miete inklusive Nebenkosten von der gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Mietforderung in Abzug gebracht und insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, gar keine Nebenkosten mehr geltend, sondern nur noch die Restnettomiete.

Für die Zeit von Januar bis März 2011 und November 2011 bis Dezember 2012 hat die Klägerin gegen den Beklagten jedoch keinen Anspruch mehr auf Zahlung eines Nebenkostenvorschusses, da insoweit mittlerweile Abrechnungsreife eingetreten ist. Die Klägerin sollte den Rechtsstreit insoweit in Höhe von 17.340,00 € (17 x 1020,00 €) in der Hauptsache für erledigt erklären.

Der Beklagte hat in erster Instanz gerügt, dass die Klägerin bei ihren Berechnungen die hinterlegte Kaution in Höhe von 27.540,00 € nicht berücksichtigt habe (Bl.70, 107, 108).

Das Landgericht hat insoweit in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass die Kaution nicht zu berücksichtigen sei, weil das Mietverhältnis nicht beendet sei. Mittlerweile, nämlich mit Ablauf des 31.12.2012 ist das Mietverhältnis beendet, so dass die Kaution abzurechnen war. Der Beklagte hat nunmehr, da – soweit ersichtlich – eine Abrechnung nicht erfolgt ist, einen aufrechenbaren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die Klägerin sollte den Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages von 27.540,00 € in der Hauptsache für erledigt erklären.

III.

Der Senat ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen im Übrigen offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

Aktivlegitimation

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Klägerin aktivlegitimiert ist.

Unstreitig war die Klägerin zum Zeitpunkt der Klageeinreichung am 4. September 2010 nicht mehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks. Die Käuferin des Grundstückes ist am 26. August 2010 in das Grundbuch eingetragen worden. Mit der Eintragung in das Grundbuch ist die G… gemäß § 566 Abs.1 BGB statt der Klägerin in die sich während der Dauer ihres Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eingetreten.

Dem Landgericht ist zu folgen, soweit es in der angefochtenen Entscheidung ausführt, dass die Klägerin unwidersprochen vorgetragen habe, dass sie berechtigt sei, sämtliche Ansprüche aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis im eigenen Namen geltend zu machen.

Der Beklagte hat die Aktivlegitimation mit Schriftsatz vom 27.Mai 2011 (Bl.67) bestritten. Daraufhin hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 31. August 2011 vorgetragen, dass sie mit der Käuferin zeitgleich mit einer am 10. Juni 2010 erfolgten schriftlichen Ergänzung des Kaufvertrages vereinbart hätte, dass sie berechtigt sein soll, sämtliche Ansprüche aus dem hier streitgegenständlichen Mietverhältnis in eigenem Namen geltend zu machen. Vorsorglich werde der klägerische Anspruch nunmehr auch aus abgetretenem Recht aufgrund Vereinbarung vom 23. August 2011 geltend gemacht (Bl.85).

Der Beklagte hat sich im folgenden Schriftsatz vom 18. Januar 2012 lediglich mit der Hilfsargumentation der Klägerin auseinandergesetzt und vorgetragen, bei der vorsorglich geltend gemachten Abtretung handele es sich um eine nicht sachdienliche und vor allen Dingen streitwerterhöhende Klageänderung. Er hat sich auch in den in erster Instanz weiter folgenden Schriftsätzen mit keinem Wort mit dem Vortrag der Klägerin auseinandergesetzt, dass sie aufgrund einer am 10. Juni 2010 mit der Käuferin getroffenen Vereinbarung berechtigt sei, die hier streitgegenständlichen Ansprüche in eigenem Namen geltend zu machen. Insbesondere hat er diesen Vortrag nicht bestritten.

Soweit der Beklagte nun in der Berufungsbegründung vorträgt, der Vortrag der Klägerin zu der am 10.Juni 2010 getroffenen Vereinbarung sei wegen des zu beachtenden Grundsatzes der Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde nicht erheblich gewesen (Bl.168), kann ihm nicht gefolgt werden.

Da der Beklagte in erster Instanz gar nicht bestritten hat, dass die Klägerin die von ihr vorgetragene Vereinbarung getroffen hat, war für die Anwendung des Grundsatzes der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde gar kein Raum. Es steht den Parteien eines schriftlich abgeschlossenen Vertrages grundsätzlich frei, neben der schriftlichen Vereinbarung auch mündliche Vereinbarungen zu treffen. Erst dann, wenn die Vereinbarung der mündlichen Abreden bestritten wird, kommt der – widerlegliche – Grundsatz von der Vollständigkeit und Richtigkeit einer Urkunde zum tragen. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass die Klägerin am 10. Juni 2010 die vorgetragene Vereinbarung getroffen habe, ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.

Passivlegitimation

Zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass der Beklagte passivlegitimiert ist.

Der Beklagte ist mit Unterzeichnung des Mietvertrages vom 24. September 2007 Mieter geworden. Der Mietvertrag vom 24. September 2007 weist in seinem Rubrum zwei Mieter aus, nämlich 1. die E…, vertreten durch den Beklagten, und 2. den Beklagten selbst. Unterzeichnet hat den Vertrag nur der Beklagte und zwar ohne Vertretungszusatz auf der Unterschriftenleiste des Mieters 1. Die Unterschriftenleiste des Mieters 2 weist keine Unterschrift aus. Der Beklagte hat die Unterschrift auf der Unterschriftenleiste des Mieters 1 sowohl in eigenem Namen als auch in Vertretung für den Mieter zu 1 geleistet. Dass der Beklagte die GmbH als Mieterin zu 1) wirksam vertreten hat, als er auf der Unterschriftenleiste des Mieters zu 1 seine Unterschrift – ohne Vertretungszusatz – geleistet hat, ist zwischen den Parteien unstreitig.

Bei der Frage, ob der Beklagte, als er die Unterschrift geleistet hat, nur in Vertretung der GmbH oder auch im eigenen Namen gehandelt hat, kommt es, wie stets im Rechtsverkehr bei der Auslegung von Willenserklärungen, auf den objektiven Erklärungswert an, darauf also, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben für den Empfänger darstellt (BGHZ 36, 30; BGHZ 125, 175). Da zwischen dem Vertreter der Mieterin 1 und dem Mieter zu 2 Personenidentität besteht und der Mieter 2 ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat, durfte die Klägerin nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass der Beklagte seine Unterschrift auch im eigenen Namen abgegeben hat. Dagegen spricht nicht, dass er seine Unterschrift nur auf die Unterschriftenleiste der Mieterin 1 gesetzt hat. Im Hinblick auf die Personenidentität zwischen dem Vertreter des Mieters 1 und dem Mieter 2 selbst ersetzte die ohne Vertretungszusatz geleistete Unterschrift die Wiederholung der Unterschrift auf der Unterschriftenleiste des Mieters 2. Der Beklagte hätte seinen als “Mieter 2” im Rubrum des Mietvertrages aufgeführten Namen streichen, zumindest aber die Unterschrift auf der Unterschriftenleiste des Mieters 1 mit einem Vertretungszusatz versehen müssen, wenn er hätte zum Ausdruck bringen wollen, dass er die Unterschrift nicht in eigenem Namen sondern nur als Vertreter leisten will.

Schriftform

Der erstmals von dem Beklagten in der Berufungsinstanz erhobene Einwand, dass der Mietvertrag vom 24. September 2007 an einem Schriftformmangel leide, weil nur Herr K… und nicht auch Frau I… unterzeichnet habe, greift nicht. Auch Frau I… hat den Mietvertrag vom 24. September 2007 unterzeichnet, wie sich aus einem Vergleich mit den auf der Anlage 1 zum Mietvertrag auf Seiten des Vermieters geleisteten Unterschriften ganz eindeutig ergibt. Davon abgesehen wäre der Beklagte mit einem derartigen Vortrag auch gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.

Wirksame Kündigung

Der Beklagte hat den Mietvertrag mit Schreiben vom 27. Mai 2010 nicht wirksam gekündigt. Aufgrund der Befristung des Mietvertrages zum 31. Dezember 2012 war eine ordentliche Kündigung gemäß § 542 Abs.2 BGB nicht möglich. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs.1 BGB lagen nicht vor. Insbesondere stellt der Umstand, dass die Mieterin zu 1) mit Wirkung zum 20. April 2010 aufgelöst worden ist, keinen wichtigen Grund i.S.v. § 543 Abs.1 BGB dar. Dem Beklagten ist unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zuzumuten. So stellt etwa die notwendige Einstellung eines Gewerbebetriebes in den hierfür gemieteten Räumen oder eine enttäuschte Gewinnerzielungserwartung keinen wichtigen Grund zur Kündigung dar (Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Auflage, § 543, Rdnr.41). Das Argument des Beklagten, dass nach Löschung der GmbH der Zweck des Mietvertrages nicht mehr hätte herbeigeführt werden können, greift daher nicht.

§ 313 BGB findet keine Anwendung, denn das bei Dauerschuldverhältnissen bestehende Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gemäß § 314 BGB verdrängt die Grundsätze der Geschäftsgrundlage, soweit es um die Auflösung des Vertrages geht (Palandt, a.a.O. § 313, Rdnr.14). § 314 BGB findet vorliegend ebenfalls keine Anwendung, denn für Miet- und Pachtverhältnisse enthält die Regelung in §§ 543, 569 BGB eine abschließende Regelung (Palandt, a.a.O. § 314, Rdnr.4).

Rückgabe der Räume

Soweit der Beklagte in der Berufungsinstanz erstmals vorträgt, die Klägerin habe dadurch, dass sie die Schlüssel in der zweiten Juni-Woche 2010 entgegengenommen habe, ihr Einverständnis mit der Vertragsbeendigung erklärt (Bl. 176), ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs.2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen.

In erster Instanz hat er lediglich vorgetragen, er habe die streitgegenständlichen Räume in der zweiten Juni-Woche 2010 zum Zwecke der Weitervermietung herausgegeben und sämtliche Schlüssel ausgehändigt (Bl.70). Es fehlte jeglicher Vortrag zum Verhalten der Klägerin, aus dem ein etwaiges Einverständnis mit einer vorzeitigen Vertragsbeendigung hergeleitet werden könnte. Die bloße Entgegennahme der Schlüssel rechtfertigt jedenfalls die Annahme des Zustandekommens eines Aufhebungsvertrages nicht. Davon abgesehen hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010 (Anlage K3, Bl.11) eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass sie vom Fortbestand des bisherigen Mietverhältnisses ausgeht. Davon abgesehen würde auch der Vortrag in der Berufungsinstanz, nämlich der Umstand, dass Herr K… persönlich die Schlüssel entgegengenommen und quittiert habe und Wasser- und Heizungsstände abgelesen worden seien, die Annahme des Zustandekommens eines Aufhebungsvertrages nicht stützen.

Soweit der Beklagte in der Berufungsinstanz vorträgt, die Klägerin habe keinen Anspruch auf Zahlung von Mietzins, weil sie durch die Weitervermietung der Räume deutlich gezeigt habe, dass sie nicht mehr bereit sei, ihm den Besitz an den Räumlichkeiten zu überlassen, kann ihm nicht gefolgt werden. Insbesondere kann sich der Beklagte nicht auf § 537 Abs.2 BGB berufen, wonach der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet ist, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Zwar hat die Klägerin die streitgegenständlichen Räume in der Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 zu einem geringeren Mietzins an die Passion GmbH weitervermietet. Der Beklagte verstößt aber gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf § 537 Abs.2 BGB beruft.

In Rechtsprechung und Literatur ist anerkannt, dass es dem vertragsbrüchigen Mieter, der die Mieträume nicht übernimmt oder vorzeitig räumt, gemäß § 242 BGB versagt sein kann, sich auf § 537 Abs. 2 BGB (§ 552 Satz 3 BGB a.F.) zu berufen (BGHZ 122, 163, 169 und vom 22. Dezember 1999 – XII ZR 239/97 – NJW 2000, 1105; BGH, Urteil vom 19. Dezember 2007 – XII ZR 13/06 – NJW 2008, 1148; Kammergericht, KGR Berlin 2005, 992; MünchKomm/Schilling 4. Aufl. § 537 BGB Rdn. 11; Staudinger/Emmerich [2006] § 537 BGB Rdn. 36; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 537 BGB Rdn. 24).

Hat der Mieter eine grobe Vertragsverletzung begangen, indem er ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat, und hat er auf diese Weise den Vermieter veranlasst, die Mietsache zu einem niedrigeren Mietzins weiter zu vermieten, so handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete verweigern will mit der Begründung, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen. Die Annahme eines solchen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens führt dazu, dass der Mieter trotz der Weitervermietung entgegen § 537 Abs. 2 BGB zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet bleibt (vgl. Soergel/Teichmann aaO § 242 Rdn. 28; MünchKomm/BGB-Roth aaO § 242 Rdn. 236) und der Vermieter sich lediglich den Mietzins anrechnen lassen muss, den er aus der Weitervermietung erzielt (§ 537 Abs. 1 Satz 2BGB).

Von einem groben Vertragsbruch kann allerdings dann nicht ohne weiteres ausgegangen werden, wenn der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgeht, das Mietverhältnis sei beendet (BGHZ 122, 163, 169).

Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Mieters liegt schließlich selbst bei grobem Vertragsbruch des Mieters dann nicht vor, wenn sich der Vermieter im Vertrauen auf die Verpflichtung des Mieters zur Fortzahlung der Miete nicht redlich bemüht hat, durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der von dem Mieter vertragswidrig geschaffenen Situation in beiderseitigem Interesse das Beste zu machen (BGHZ 122, 163, 169).

Im vorliegenden Fall ist eine Korrektur nach den Grundsätzen über den Einwand der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) geboten.

Den Beklagten trifft der Vorwurf eines groben Vertragsverstoßes, denn die Kündigung war unter keinem Gesichtspunkt “mit einigem Grund streitig”. Der Beklagte durfte nicht davon ausgehen, dass seine Kündigung das Mietverhältnis beendet hat, denn die Gründe, auf die er seine Kündigung stützt, sind – wie bereits das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt hat – ganz zweifelsfrei in keiner Weise geeignet, eine Kündigung zu rechtfertigen (vgl. insoweit auch Brandenburgisches Oberlandesgericht, WuM 2007, 14).

Dafür, dass die Klägerin sich nicht redlich bemüht hat, durch die Gebrauchsüberlassung an Dritte aus der von dem Beklagten vertragswidrig geschaffenen Situation im beiderseitigen Interesse das Beste zu machen, ist nichts vorgetragen und auch nichts ersichtlich.

Erledigung der Hauptsache

Entgegen der Auffassung des Beklagten hat sich der Rechtsstreit bereits in erster Instanz in Höhe eines Teilbetrages von 33.250,00 € erledigt.

Aus den dargelegten Gründen war der Beklagte bei Klageeinreichung verpflichtet, an die Klägerin auch für die Zeit von April bis Oktober 2011 monatlich einen Mietzins in Höhe von 11.140,95 € zu zahlen. Die Klägerin war aus den weiter dargelegten Gründen berechtigt, die Räume weiter zu vermieten, ohne dadurch ihren Anspruch auf Zahlung von Mietzins – jedenfalls in Höhe der Differenz – zu verlieren.

Da die Klägerin nach Rechtshängigkeit für die Zeit von April 2011 bis Oktober 2011 insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von 33.250,00 € (7 x 4.750,00 €) erzielt hat, hat sich der Rechtsstreit nachträglich in dieser Höhe erledigt. Da es auf die hilfsweise vorgetragene Abtretung aus den dargelegten Gründen nicht ankommt, stellt sich auch nicht die von dem Beklagten aufgeworfene zeitliche Problematik.

Sittenwidrigkeit des Mietvertrages

Der Mietvertrag ist nicht sittenwidrig. Weder die Voraussetzungen von § 138 Abs.1 noch die des § 138 Abs.2 BGB sind schlüssig dargelegt. Es fehlt an einer schlüssigen Darlegung der sittenwidrigen Überhöhung des zwischen den vereinbarten Mietzinses. Die Parteien haben den Mietvertrag am 24. September 2007 abgeschlossen. Allein aus dem Umstand, dass eine Anschlussvermietung nicht gleich nach Rückgabe der Räume im Juni 2010 erfolgen konnte, kann nicht der Schluss gezogen werden, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins sittenwidrig überhöht gewesen sein muss. Ebenso wenig kann aus dem Umstand, dass im April 2011, also über drei Jahre nach Abschluss des Mietvertrages zwischen den Parteien die Räume nur zu einem Mietzins in Höhe von 4.750,00 € vermietet werden konnten, geschlossen werden, dass der im September 2007 vereinbarte Mietzins in Höhe von 11.140,95 € sittenwidrig überhöht gewesen sein muss. Bei der Beurteilung der Sittenwidrigkeit ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts abzustellen (Palandt, a.a.O. § 138, Rdnr. 9).

Der Beklagte kann eine etwaige Sittenwidrigkeit des Vertrages insbesondere auch nicht damit begründen, dass er den Vertrag unterzeichnet habe, ohne ihn zu verstehen, weil er der deutschen Sprache nicht mächtig sei und der Klägerin vertraut habe.

Bei der Anbahnung eines Vertrages hat eine Partei dem anderen Teil nur diejenigen entscheidungserheblichen Umstände mitzuteilen, über die dieser eine Aufklärung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Rechtsverkehr (§ 242 BGB) redlicherweise erwarten darf (BGH, WM 1997, 1045; BGH, Urt. v. 12. November 1969 – I ZR 93/67, NJW 1970, 653, 655; v. 17. Oktober 1985 – IX ZR 168/84, WM 1986, 11, 12; v. 9. April 1992 – IX ZR 145/91, WM 1992, 1016, 1017). Danach besteht keine regelmäßige Pflicht einer Partei, von sich aus – ungefragt – einen anderen vor oder bei Vertragsschluss über das damit verbundene Risiko zu unterrichten. Jedermann darf grundsätzlich davon ausgehen, dass sich sein künftiger Vertragspartner selbst über die Umstände, die für seine Vertragsentscheidung maßgeblich sind, sowie über Art und Umfang seiner Vertragspflichten im eigenen Interesse Klarheit verschafft hat. Es ist im allgemeinen nicht rechtliche Aufgabe des Vertragsgegners, gegenüber dem anderen Teil die Nachteile und Gefahren zu verdeutlichen, die mit den Pflichten aus dem beabsichtigten Vertrag verbunden sind, und diese bei einem gegenseitigen Vertrag gegen die Vorteile abzuwägen. Nur ausnahmsweise kann eine Aufklärungs- und Warnpflicht nach Treu und Glauben dann bestehen, wenn wegen besonderer Umstände des Einzelfalles davon auszugehen ist, dass der künftige Vertragspartner nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut (vgl. BGH, Urt. v. 27. November 1990 – XI ZR 308/89, BB 1991, 155; v. 16. Januar 1996 – XI ZR 151/95, NJW 1996, 1206, 1207). Dies gilt auch bei einem Vertragsschluss mit einem Ausländer. Aus dessen Sicht hat die Vorlage einer Urkunde zur Unterschrift Warnfunktion in dem Sinne, dass von ihm eine rechtlich bedeutsame Erklärung erwartet wird. Nutzt er eine zumutbare Möglichkeit, sich Kenntnis von ihrem Inhalt zu verschaffen, nicht, so muss er das mit der Unterzeichnung der ungelesenen Urkunde verbundene Risiko tragen, dass der Inhalt der Urkunde nicht seinen Vorstellungen entspricht (vgl. BGHZ 87, 112, 114 f; BGH, WM 1997, 1045).

Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich und eine mündliche Verhandlung nicht geboten.

Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.

Es ist beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug wie folgt festzusetzen:

20.241,90 € (Juli/August 2010 je 10.120,95 €)

40.483,80 € (September bis Dezember 2010 je 10.120,95 €)

33.422,85 € (Januar bis März 2011 je 11.140,95 €)

44.736,65 € (April bis Oktober 2011 je 6.390,95 €)

33.422,85 € (November 11 bis Januar 2012 je 11.140,95 €)

122.550,45 € (Februar 2012 bis Dezember 2012 je 11.140,95 €)

294.858,50 €