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Wohnfläche: Unterschreitung um 25 % Sachmangel

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

Az. 20 RE-Miet 2/01

Beschluss vom 03.12.2002

Vorinstanzen: LG Kassel – Az.: 1 S 45/00; AG Wolfhagen – Az.: 2 C 468/99


In dem Rechtsstreit hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die Vorlage der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 29. März 2001 am 03.12.2002 beschlossen:

Es stellt jedenfalls einen Sachmangel der Wohnung im Sinne von § 537 I a.F. BGB dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag aufgeführte Fläche um mehr als 25 % unterschreitet. Im übrigen wird der Erlass eines Rechtsentscheids abgelehnt.

Gründe:

Das Mietverhältnis der Parteien ist beendet. Der Beklagte hat einen Teil des Mietzinses einbehalten, weil die vermietete Dachwohnung eine kleinere Wohnfläche hatte als im Mietvertrag angegeben. Die Kläger nehmen den Beklagten auf Zahlung des Restmietzinses in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht geht mit dem Amtsgericht entsprechend einer vom Beklagten vorgelegten Berechnung nach DIN 283 davon aus, dass die Wohnfläche statt 75 m², wie im Mietvertrag angegeben, nur 56,21 m² beträgt. Das Landgericht hält die Minderung für berechtigt, sieht sich aber durch die Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden vom 15.12.1997 (WuM 1998, 144 ff) an einer dem Beklagten positiven Entscheidung gehindert, sofern nicht die noch durchzuführende Beweisaufnahme eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung erbringen sollte.

Das Landgericht hat folgende Frage zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt:

a)Stellt es einen Sachmangel der Wohnung im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB dar, wenn deren Fläche erheblich von derjenigen abweicht, welche die Parteien bei Vertragsschluss übereinstimmend zugrunde gelegt haben?

b)Ab welcher prozentualen Abweichung kann gegebenenfalls von einer erheblichen, einen Sachmangel begründenden Flächenabweichung ausgegangen werden?

Das Oberlandesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage noch zuständig, da die Vorlage vor dem 31. Dezember 2001 erfolgt ist (§ 26 Nr. 6 EGZPO).

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, soweit die Vorlage als Divergenzvorlage erfolgt ist. Insoweit ist die Vorlage unzulässig. Nach § 541 I ZPO kann das Landgericht einen Rechtsentscheid u.a. dann herbeiführen, wenn es als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will; das gleiche gilt, wenn einer solchen Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt und sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

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Die für eine Vorlage erforderliche Divergenz kann nur dann angenommen werden, wenn das vorlegende Gericht dieselbe Rechtsfrage über die der BGH oder ein anderes OLG entschieden hat, anders entscheiden, also von den tragenden Gründen der Entscheidung abweichen will (BGH NJW 1984, 236 und 237). Das OLG Dresden hat in der zitierten Entscheidung einen Rechtsentscheid dahingehend erlassen, dass bei einer geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag angegeben, ein zur Minderung des Mietzinses führender Mangel der Mietsache nur dann vorliegen kann, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringere Wohnfläche beeinträchtigt ist. Dieser Rechtsentscheid kann nun aber nicht dahingehend verstanden werden, dass die Wohnflächendifferenz allein in keinem Fall eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung indizieren könnte. Das OLG Dresden hat vielmehr lediglich ausgeführt, es verstehe sich nicht von selbst, dass die Unterschreitung einer im Vertrag angegebenen Wohnungsgröße zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führe. Das OLG Dresden hat dabei das Vorliegen eines erheblichen Sachmangels allein wegen der Wohnflächendifferenz abgelehnt und festgestellt, dass ein erheblicher Sachmangel nicht schon deswegen vorliege, weil die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweiche. In dem Rechtsentscheid ist außerdem ausdrücklich festgehalten, dass in dem Rechtsentscheid nicht darüber zu befinden sei, ab welchem Prozentsatz von einer erheblichen Gebrauchsbeeinträchtigung auszugehen sei. Daraus folgt, dass das Landgericht durch die zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Dresden nicht gehindert ist, bei einer Abweichung von über 25 % zuungunsten des Mieters einen zur Minderung führenden Mangel anzunehmen, so dass das Landgericht auch den Senat nicht mit der Frage befassen kann, ob sich der Senat dem Rechtsentscheid des OLG Dresden anschließt oder nicht.

Da die vorliegende Abweichung von der Quadratmeterzahl noch für eine Mehrzahl von Fällen eine Rolle spielen kann, deutet der Senat die Divergenzvorlage in eine Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung um, was grundsätzlich zulässig ist (MünchKommZPO-Rimmelspacher (2000), § 541 ZPO Rn 19). Allerdings ist auch hier zu beachten, dass Rechtsfragen einem Rechtsentscheid nur zugeführt werden können, soweit sie für die Entscheidung des Rechtsstreits von Bedeutung sind (§ 541 ZPO a. F.). Von Bedeutung für den vorliegenden Rechtsstreit ist nicht die allgemeine Frage, ab welchem Abweichungsverhältnis ein Sachmangel angenommen werden kann. Diese Frage ist im übrigen auch schon vom OLG Dresden in Teilbereichen beantwortet worden. Für die Entscheidung des Landgerichts ist vielmehr nur erheblich, ob die vom Landgericht festgestellte Abweichung von 25 % die Annahme eines Sachmangels rechtfertigt.

Diese Frage bejaht der Senat und nimmt einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel i.S. v. § 537 I BGB a. F = § 536 I BGB n. F. (vgl. hierzu Palandt- Weidekaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 61. Aufl. 2002, Einf v § 535 Rn 77 f) an. Bei dem Fall, der dem Rechtsentscheid des OLG Dresden zugrunde gelegen hat, ging es um eine Wohnflächendifferenz von 12,04 % (59,55 m² statt 67,7 m²). Hierzu hat das OLG Dresden im Ergebnis ausgeführt, dass eine solche Wohnflächenabweichung noch eine konkrete Prüfung hinsichtlich der Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich machen würde. Nicht für jeden Mieter habe die Flächengröße bei der Anmietung eine entscheidende Rolle gespielt. Vielfach werde dem Mieter die Flächenabweichung nicht einmal auffallen, zumal sie häufig allein darauf beruhe, dass man bei Vertragsschluss von einer falschen Berechnungsweise ausgegangen sei. Solange der Mieter nicht ein ganz konkretes Angebot hinsichtlich der erforderlichen Wohnfläche abgebe, werde sich der Gebrauchswert der Wohnung eher zuletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrags bemessen lassen. Im Vordergrund stünden vielmehr Kriterien wie Lage und Ausstattung der Wohnung (ebenso LG Berlin, NZM 1999, 412 ff; AG Wittenberg, WuM 2002, 370; kritisch insow.: Anm. Blank, WuM 1998, 467 ff; Anm. Pauly, WuM 1998, 469; Kraemer, Mietfläche und Mietpreis, NZM 2000, 1121; vgl. auch Anm. Horst, MDR 1998, 643 ff; Vorlagebeschluss LG Hamburg, ZMR 2000, 224, mit Anm. Schütt, Wohnungseigentum 2000, 228; vgl. auch HansOLG Hamburg, ZMR 2000, 609 ff).

Der Senat lässt es dahinstehen, ob er sich dem Rechtsentscheid des OLG Dres-den anschließen würde oder nicht. Auf diese Frage kommt es hier nicht an, da sie für den vorliegenden Fall nach der Vorlage des Landgerichts – wie ausgeführt – nicht erheblich ist. Eine festgestellte Wohnflächenabweichung – wie hier – von mehr als 25 % ist von der vom OLG Dresden zu beurteilenden Abweichung nämlich so weit entfernt, dass die vom OLG Dresden herangezogenen Umstände, die für die Anmietung einer Wohnung neben der Quadratmeterzahl ausschlaggebend sein können, die Minderfläche naturgemäß nicht mehr überlagern können. Bei einer Abweichung in dieser Größenordnung zwischen der tatsächlichen Wohnfläche und der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche ist es vielmehr evident, dass dem Mieter bedeutende Nutzungsmöglichkeiten, entgehen. Dies beginnt mit Freiräumen vor Möbelstücken und endet beispielsweise bei den Beschränkungen, Möbel, Pflanzen oder Gerätschaften umstellen oder hinzukaufen zu können. Allein der erhebliche Umfang der räumlichen Einengung infolge der fehlenden Quadratmeter führt hier zu der Annahme, dass die Gebrauchstauglichkeit erheblich herabgesetzt ist und die Möglichkeit, dass im Ergebnis die Quadratmeterzahl im Verhältnis zu den möglichen anderen Wohnungsvorzügen keine Rolle bei der Anmietung gespielt habe, zu verneinen ist (vgl. zur Wohnflächendifferenz auch BGH NJW 1997, 2874; KG, Jurisdok. KORE503612001).

An die tatsächliche Feststellung des Landgerichts zur Größe der Wohnflächendifferenz ist der Senat gebunden (MünchKommZPO-Rimmelspacher (2000), § 541 Rn 13). Er hat nicht zu prüfen, ob die Berechnungen korrekt vorgenommen worden sind. Danach beantwortet der Senat die Rechtsfrage wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich.

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