Mietvertrag – Abschlusszwang einer Haftpflichtversicherung

LG Berlin

Az.: 26 O 179/92

Urteil vom 16.09.1992

Tatbestand

Der Kläger ist ein eingetragener Verein, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben es u. a. gehört, die Öffentlichkeit über mietrechtliche Fragen zu informieren und seine Mitglieder zu beraten. Die Beklagte ist Hauseigentümerin. Sie verwendete die unter Ziffer 2 in der Klageschrift genannten Klauseln als allgemeine Geschäftsbedingungen in geschlossenen Mietverträgen. Der Kläger nimmt zuletzt die Beklagte auf Unterlassung der weiteren Verwendung der in der Klageschrift genannten Klauseln in Anspruch.

Die Beklagte behauptet, daß sie die Klauseln Ziffern 4, 5, 10, 12, 13, 14 und 19 nicht mehr oder nur noch in stark veränderter Fassung verwende.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist im wesentlichen begründet.

Dem nach § 13 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG aktivlegitimierten Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Unterlassung hinsichtlich der weiteren Verwendung der aus dem Tenor ersichtlichen Klauseln beim Abschluß von Mietverträgen über Wohnraum sowie hinsichtlich der Berufung auf solche Klauseln gegenüber Mietern mit Altverträgen teilweise zu. Bei den von der Beklagten verwendeten Vertragsbedingungen handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen i.S. von § 1 AGBG. Bezüglich folgender Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch auf Unterlassung gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 AGBG gegen die Beklagte zu, weil die Gefahr ihrer weiteren Verwendung besteht und weil sie entweder gegen das AGBG oder Vorschriften des BGB mit gleicher Schutzrichtung verstößt:

Klausel Ziff. 1

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Ziff. 1 AGBG und ist damit unwirksam. Denn sie weicht von der in § 536 BGB enthaltenen Regelung, wonach der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet ist, zum Nachteil des Mieters ab. Zwar hält es die Rechtsprechung für zulässig, daß der Mieter verpflichtet wird, die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan durchzuführen (BGHZ 101, 253 (= WM 1987,306) ). Diese Fristen dürfen aber erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Denn es soll verhindert werden, daß der Mieter verpflichtet wird, Schönheitsreparaturen durchzuführen, die auf die Zeit seines Vormieters entfallen (OLG Stuttgart WM 1989, 121).

In dem hier vorliegenden Fall hat der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel auch dann die Erstrenovierung auszuführen, wenn auf die Zeit seines Vormieters entfallende Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt worden sind. Denn für die Inhaltskontrolle ist aufgrund des Schutzzwecks der Norm die in Betracht kommende mieterfeindliche Auslegung einer Klausel maßgebend. Eine derartige am Wortlaut orientierte Auslegung entfernt sich jedoch soweit von § 536 BGB, daß es unangemessen ist, sie dem Mieter aufzuerlegen. Da die Klausel eine einheitliche Regelung für Schönheitsreparaturen trifft, ist sie als ganzes unwirksam.

Darüber hinaus verstößt der Fristenplan gegen § 9 AGB-Gesetz aus einem anderen Grund. Dem Fristenplan liegen zwar die Zeiträume zugrunde, innerhalb deren erfahrungsgemäß Schönheitsreparaturen erforderlich werden; insoweit bestehen deshalb keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Klausel. Die Klausel berücksichtigt aber nicht hinreichend Ausnahmesituationen, in denen trotz Zeitablaufs bei objektiver Betrachtung und einem strengen Beurteilungsmaßstab eindeutig keine Renovierungsarbeiten erforderlich sind, wie dies z. B. bei besonders pfleglicher und schonender Behandlung der Mieträume durch den Mieter oder auch bei nur gelegentlicher Nutzung der Mieträume wegen längerer Abwesenheit des Mieters der Fall sein kann. In diesen Ausnahmesituationen würde dem Mieter nach dem hier maßgebenden Wortlaut der Klausel der Nachweis abgeschnitten werden, daß Schönheitsreparaturen trotz Fristablaufs nicht erforderlich sind. Er würde zu einer wirtschaftlich sinnlosen Leistung verpflichtet, an deren Erbringung der Vermieter kein berechtigtes Interesse haben kann. Dies verstößt gegen Treu und Glauben und benachteiligt den Mieter unangemessen, wie sich auch aus dem § 11 Ziffer 5 AGBG zugrundeliegenden Rechtsgedanken ergibt.

Die Pflicht des Mieters, die Schönheitsreparaturen turnusmäßig und nach einem bestimmten Fristenplan auszuführen, ist auch deshalb unangemessen und verstößt gegen Treu und Glauben, weil der Mieter durch Ziffer 4 verpflichtet werden soll, die Wohnung bei Mietvertragsende unabhängig vom Zustand renovieren zu lassen. Das Interesse des Vermieters ist hinreichend berücksichtigt, wenn er bei Vertragsende eine frisch renovierte Wohnung erhält und sich dies versprechen läßt. Ein schutzwürdiges Interesse des Vermieters, sich zusätzlich die turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem bestimmten Fristenplan versprechen zu lassen, kann jedenfalls in den Fällen nicht anerkannt werden, in denen zwischen dem planmäßigen Ablauf der Fristen und einem sich abzeichnenden Mietvertragsende nur ein verhältnismäßig geringer Zeitraum liegt.

Klausel Ziff. 2

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und ist unwirksam.

Soweit die durch Zufall erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übergewälzt werden, handelt es sich nicht um „Schönheitsreparaturen“ im Sinne der Rechtsprechung bzw. der II. BV. Denn solche sind nur Reparaturen, die durch die gewöhnliche Abnutzung trotz des sorgfältigen Umgangs mit der Mietsache im Laufe der Zeit notwendig werden, z. B. das Tapezieren und das Anstreichen der Wände (vgl. § 28 Abs. 4 II. BV) .

In dem hier vorliegenden Falle werden jedoch den Mietern Kosten für Arbeiten aufgebürdet, die nicht durch gewöhnliche Abnutzung veranlaßt worden sind. Die Übertragung einer derartigen Pflicht auf den Mieter ist schon deshalb anders als bei den Schönheitsreparaturen zu beurteilen (vgl. OLG Hamm WM 1981,77) . Die Pflicht, Schäden zu beseitigen, die durch Modernisierungsarbeiten entstanden sind, benachteiligt den Mieter ebenfalls unangemessen. Denn die Modernisierung wird durch den Vermieter veranlaßt; dieser hat die entsprechenden Modernisierungskosten nach einem Verteilungsschlüssel gleichmäßig auf alle Mieter umzulegen. Soweit Satz 2 der Ziffer 2 dem einzelnen Mieter die Kosten dafür auferlegt, führt dies zu einer Ungleichbehandlung.

Klausel Ziff. 3

Satz 1 verstößt gegen § 11 Ziffer 15 b AGBG. Der Vermieter, der aus dem Umstand der eingehenden Besichtigung der Wohnung für ihn günstige Rechtsfolgen herleitet, hat nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen diesen Umstand zu beweisen. Indem er den Mieter die Tatsache der Besichtigung bestätigen läßt, ändert er die Beweislast zu seinen Gunsten.

Der in Satz 2 ausgesprochene Verzicht auf einen Bestandteil des Erfüllungsanspruchs gemäß § 536 BGB, nämlich auf die Vornahme der zu Beginn des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen, benachteiligt den Mieter unangemessen und treuwidrig. Dies folgt bereits aus der gebotenen ganzheitlichen Würdigung der Klauseln 1, 2 und 4, nach denen der Mieter verpflichtet werden soll, bei Erforderlichkeit die Anfangsrenovierung, nach Fristenplan die Zwischenrenovierungen und zustandsunabhängig die Endrenovierung vorzunehmen. Diese Gestaltung der Vertragsbedingungen ermöglicht es dem Verwender, den Mieter nicht nur mit den während der Mietzeit erforderlich werdenden Renovierungsarbeiten, sondern auch mit den zu Vertragsbeginn bereits erforderlichen Arbeiten selbst dann zu belasten, wenn dem Vermieter gegen den ausziehenden Vormieter ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierung zusteht und er sogar Schadensersatz erhalten hat. Dies geht eindeutig über das von der Rechtsprechung anerkannte berechtigte Interesse des Vermieters hinaus, während der Mietzeit erforderlich werdende Renovierungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen.

Keiner Entscheidung mehr bedarf die Frage, ob die Klausel auch im Hinblick auf § 537 Abs. 3 BGB unwirksam ist, wofür die Erwägung spricht, daß der Schutzzweck des § 537 Abs. 3 nur erhalten werden kann, wenn der der Gewährleistungshaftung zugrundeliegende primäre Erfüllungsanspruch nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen wird.

Die in Satz 2 und 3 enthaltene Vereinbarung des Verzichts auf Mietminderung verstößt gegen § 537 Abs. 3 BGB und damit zugleich gegen § 9 Abs. 1 BGB, da die Haftung des Vermieters für Sachmängel gemäß § 537 Abs. 1 BGB in unzulässiger Weise eingeschränkt wird.

Der Verzicht auf Ansprüche aus § 538 BGB ist ebenfalls unwirksam. Zwar hat die Rechtsprechung entschieden, daß § 538 BGB grundsätzlich abdingbar ist (vgl. BGHZ 29, 295) . In dem hier vorliegenden Fall liegt jedoch insoweit ein Verstoß gegen § 11 Ziffer 7 AGBG vor, als die Klausel auch die Auslegung zuläßt, daß der Mieter auch auf Ansprüche verzichtet, die ihm wegen Vorsatz und grober Fahrlässigkeit des Vermieters zustehen (vgl. § 5 AGBG) . Die Haftung für grobes Verschulden kann aber nach § 11 Ziffer 7 AGBG nicht ausgeschlossen werden.

Da die einzelnen Regelungen der Klausel auch isoliert ihren Sinn behalten, wird der Verzicht auf Schönheitsreparaturen durch die Unwirksamkeit der beiden anderen Regelungen nicht berührt. Seite 263 5/1993

Klausel Ziff. 4

Die Klausel benachteiligt den Mieter aus zwei Gründen treuwidrig und unangemessen und ist deshalb ebenfalls nach § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Erstens besteht kein berechtigtes Interesse an der Forderung, Schönheitsreparaturen nur durch einen Meisterbetrieb des Malerhandwerks durchführen zu lassen, wenn der Mieter oder Dritte genügend fachkundig ist. Das Risiko, daß Reparaturversuche des Mieters oder des Dritten nicht den gewünschten Erfolg haben, trägt nicht der Vermieter. Der Gefahr, daß durch ungeeignete Reparaturversuche der Zustand verschlimmert wird und der Vermieter nicht in der Lage sein könnte, seine Ansprüche wirtschaftlich durchzusetzen, kann durch eine anders gestaltete, den Mieter weniger belastende Klausel so begegnet werden, daß das berechtigte Interesse des Vermieters voll gewahrt wird.

Zweitens ist es unangemessen, vom Mieter die Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und auch dann zu verlangen, wenn der Mieter den Fristenplan eingehalten hat. Die beanstandete Klausel würde den Mieter zur Renovierung selbst dann verpflichten, wenn es nichts zu renovieren gäbe. Es bedarf keiner weiteren Begründung, daß es hierfür kein berechtigtes Interesse gibt.

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Soweit der Beklagte hinsichtlich dieser Klausel sowie der Klauseln Ziffer 5, 10, 12, 13, 14 und 19 behauptet, diese nicht mehr oder nur noch in veränderter Fassung zu verwenden, ist sein Vorbringen unerheblich. Denn nach ständiger Rechtsprechung bleibt die Wiederholungsgefahr bestehen, solange der Verwender nicht eine vertragsstrafenbewehrte Unterlassungserklärung abgibt.

Klausel Ziff. 6

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und ist unwirksam. Denn in Abweichung von § 536 BGB wird durch sie der Mieter zur Instandhaltung und Instandsetzung mitvermieteter Gegenstände verpflichtet. Nach der Rechtsprechung ist die Überwälzung von Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten nur dann möglich, wenn es sich um sogenannte „Kleinreparaturen“ handelt, da andernfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gegeben ist. Demnach setzt der Begriff der „Kleinreparatur“ voraus, daß die Kosten betragsmäßig begrenzt sind und es sich um Gegenstände handelt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH WM 1989, 324) . Eine betragsmäßige Begrenzung liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter sich bei Reparaturkosten über 50,00 DM mit 50,00 DM zu beteiligen hat, wie aus Ziffer 10 geschlossen werden kann.

Klausel Ziff. 7

Entgegen der Ansicht des Klägers verstößt dessen Satz 1 nicht gegen § 9 AGBG. Denn die Pflicht zur umgehenden Meldung auch kleinerer Schäden ergibt sich bereits als vertragliche Nebenpflicht des Mieters. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, von Schäden jeder Art unterrichtet zu werden, da dies der Verhütung weitgehender Schäden dient und er selbst nur sehr eingeschränkt Schäden an der Mietsache feststellen kann. Die Mitteilungspflicht ist dem Mieter schon deshalb zumutbar, da diese auch in seinem objektiven Interesse liegt.

Dagegen verstoßen Satz 2 und 3 dieser Klausel gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und sind deshalb unwirksam. Denn die hierin enthaltenen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten sind wiederum keine „Kleinreparaturen“.

Klausel Ziff. 8

Das Verbot, Teppiche mit dem Fußboden zu verkleben, stellt in seiner allgemein gehaltenen Form eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und damit einen Verstoß gegen § 9 Abs. 1 AGBG dar. Denn es gibt – wie gerichtsbekannt ist – wasserlösliche Klebstoffe, die – entsprechend einem Tapetenkleister – eine Lösung des Teppichs ohne Beschädigung des Untergrundes ermöglichen.

Klausel Ziff. 9

Soweit dem Mieter hierdurch auferlegt wird, neue Schläuche zu verwenden, verstößt diese Klausel gegen das Übermaßverbot und ist damit gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam. Denn dem berechtigten Interesse der Beklagten würde bereits dadurch Genüge getan, daß der Mieter Schläuche benutzt, die haltbar sind. Dafür genügt aber die Bedingung, daß die Schläuche technisch einwandfrei sein müssen und nicht älter als die Maschine, die durch sie versorgt wird, sein dürfen.

Klausel Ziff. 10

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist unwirksam. Sie ist deshalb unangemessen, weil sie nicht die für Kleinreparaturen notwendige Höchstbetragsbegrenzung enthält (vgl. BGH WM 1989,324).

Klausel Ziff. 11

Die Klausel, die dem Mieter den Abschluß einer Hausrat- und Haftpflichtversicherung auferlegt, verstößt gegen § 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG und ist unwirksam. Zwar handelt es sich bei dem Abschluß derartiger Versicherungen nicht um eine Sicherheit i.S.v. § 550 b Abs. 1 BGB, so daß das Verbot einer von § 550 b Abs. 1 abweichenden Regelung – wie sie Abs. 3 dieser Vorschrift enthält – an sich nicht anwendbar ist. Indes erfüllt der Abschluß einer Versicherung im Hinblick auf die mögliche Befriedigung von Ansprüchen, die dem Vermieter entstehen könnte, wertungsmäßig die gleiche Funktion wie eine Kaution. Deshalb ist die Frage, ob die Klausel mit dem Grundtyp der gesetzlichen Regelung vereinbar ist (§ 9 Abs. 2 Satz 1 AGBG) , durchaus anhand der in § 550 b Abs. 3 BGB enthaltenen Wertung zu beurteilen. Demnach soll über die zulässige Höchstgrenze einer Kaution hinaus – wie sie Abs. 1 dieser Vorschrift enthält – keine zusätzliche Sicherheit verlangt werden können. Das etwaige Risiko, das durch die Kaution nicht mehr abgedeckt ist, gehört zum allgemeinen Risiko des Unternehmers, für welches der Unternehmer u. a. den Mietzins erhält. Dem Mieter kann daher wirksam die Pflicht, derartige Versicherungen abzuschließen, wegen § 9 Abs. 1 Ziffer 1 AGBG nicht auferlegt werden.

Deshalb ist auch die Abtretung aller Ansprüche aus einem Versicherungsvertrag an den Vermieter mit § 9 Abs. 1 AGBG unvereinbar.

Klausel Ziff. 12

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist unwirksam. Die Regelung ist deshalb unangemessen, weil sie nicht auf die Gegebenheiten des Einzelfalls abstellt. Es bedarf nicht stets eines separaten Stromkreises, wenn die Leistungsentnahme 2 Kilowatt übersteigt. Die Festsetzung von 2 kW ist daher willkürlich, zumal die Beklagte nicht nach der Kapazität des vorhandenen Elektronetzes differenziert.

Klausel Ziff. 13

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG aus den bereits eben unter Klausel Ziffer 6 genannten Gründen.

Klausel Ziff. 14

Die Pflicht, Verstopfungen bis zum Hauptrohr zu beseitigen, stellt eine unangemessene Benachteiligung i.S. von § 9 Abs. 1 AGBG dar. Auch hier liegt eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht vor, die nicht unter die sogenannten „Kleinreparaturen“ fällt. Denn für eine solche fehlt es wiederum an der erforderlichen betragsmäßigen Begrenzung (vgl. BGH WM 1989,324).

Gleiches gilt für die anteilmäßige Beteiligung an den Kosten bei einer Verstopfung des Hauptrohres. Hier handelt es sich schon begrifflich um keine Kleinreparatur, da die Verstopfung des Hauptrohres nur in einem entfernten Zusammenhang mit der Nutzung des Rohrsystems durch den einzelnen Mieter steht. Eine anteilmäßige Übertragung der Kosten für diese Reinigung auf den einzelnen Mieter benachteiligt diesen daher unangemessen.

Klausel Ziff. 15

Satz 1 der Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist unwirksam. Denn der Vermieter ist gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung auch durch Instandhaltung der Schließanlagen zu gewährleisten. Da die Kosten wiederum nicht betragsmäßig begrenzt sind und ferner der Verschleiß einer Schließanlage so langfristig ist, daß er nicht allein auf der Nutzung des von der Reparatur betroffenen Mieters beruhen muß, benachteiligt die Klausel den Mieter in treuwidriger und unangemessener Weise.

Auch Satz 2 dieser Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam. Denn die in Betracht zu ziehende verbraucherfeindliche Auslegung gestattet die Nachbestellung von Schlüsseln auf Kosten des Mieters auch, wenn dieser dazu keine Veranlassung gegeben hat, und auch dann, wenn die Anfertigung von Nachschlüsseln nicht in seinem Interesse liegt.

Klausel Ziff. 18

Die Klausel verstößt gegen § 9 Abs. 2 Ziffer 2 AGBG, da § 550 b Abs. 3 BGB insoweit eine gegenteilige Regelung trifft. Denn der Anspruch auf Schlüsselrückgabe ist bereits durch die allgemeine Kaution im Höchstbetrage gemäß § 550 b Abs. 1 bereits erhoben, kann der Vermieter nicht zusätzlich eine Schlüsselkaution einbehalten, § 550 b Abs. 3 BGB.

Klausel Ziff. 19

Die Klausel beeinträchtigt durch alle ihre Einzelbestandteile in unangemessener und treuwidriger Weise das Recht des Mieters, die Wohnung zu dem nach dem Vertrag vereinbarten Zweck gemäß § 535 Satz 1 BGB zu nutzen. Das Gebrauchsrecht umfaßt die Befugnis des Mieters, ihm nahestehende Personen vorübergehend oder auch dauernd aufzunehmen, sofern dadurch keine Überbelegung der Wohnung eintritt. Die Beschränkung dieses Rechts kann nicht mit einem gleichrangigen Interesse des Vermieters gerechtfertigt werden. Denn der Vermieter kann der Gefahr eines übermäßigen Gebrauchs der Wohnung schon dadurch begegnen, daß er die Aufnahme Dritter für den Fall der Überbelegung untersagt. Eine derart eingeschränkte Regelung enthält die Klausel nicht, insbesondere nicht in Satz 2. Wenn es dort heißt, daß die Aufnahme weiterer Personen nicht gestattet werden kann, da sonst eine unzulässige Überbelegung vorliegt, dann bedeutet dies bei wortlautmäßiger und verwenderfeindlicher Auslegung, daß die Überbelegung der Wohnung durch Aufnahme Dritter auch in den Fällen fingiert wird, in denen keine Überbelegung eintritt. Die für eine Vielzahl von Mietverträgen vorformulierte Klausel stellt nicht auf Wohnungsgröße und Zahl der nach der Mieterbewerbung einziehenden Personen ab, berücksichtigt also nicht die tatsächlichen Gegebenheiten.

Hinzu kommt, daß die Klausel auch in die zur Untervermietung zwingende Regelung nach § 549 Abs. 2 BGB eingreift.