Aufklärungspflicht einer Bank über mangelnde wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie

Aufklärungspflicht einer Bank über mangelnde wirtschaftliche Rentabilität einer Immobilie

OLG Celle

Az.: 3 W 63/03

Beschluss vom 22.12.2003

Vorinstanz: Landgericht Stade – Az.: 6 O 357/02


Leitsatz:

a) Beim finanzierten Immobilienerwerb sind Grundstückskaufvertrag und Darlehensvertrag im Regelfall keine verbundenen Geschäfte im Sinne von § 9 VerbrKG a. F.

b) Die den Immobilienkauf finanzierende Bank ist nur in eng begrenzten Ausnahmefällen verpflichtet, den Erwerber über die (mangelnde) wirtschaftliche Rentabilität seiner Kaufentscheidung aufzuklären.


In der Beschwerdesache hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die sofortige Beschwerde des Klägers vom 15. Mai 2003 gegen den ihm Prozesskostenhilfe versagenden Beschluss der 6. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 2. Mai 2003 am 22. Dezember 2003 beschlossen:

Die sofortige Beschwerde des Klägers wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Kläger auferlegt; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

Die zulässige, insbesondere fristgerecht (§§ 567, 569 Abs. 1, 127 Abs. 3 Satz 3 ZPO) eingelegte sofortige Beschwerde des Klägers ist nicht begründet; die Prozessführung des Klägers hat keine hinreichende Aussicht auf Erfolg.

I.

Der Kläger begehrt Prozesskostenhilfe für eine Klage auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus zwei notariellen Urkunden des Notars ####### in Dortmund vom 8. Dezember 1992 sowie 29. Januar 1996.

Die Beklagte gewährte dem Kläger in den Jahren 1992 und – nach Umschuldung und Kreditausweitung – 1996 jeweils zwei Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises für eine 1992 erworbene Eigentumswohnung in Stade. Vermittelt wurden Kaufvertrag und Darlehensverträge durch die Immobilienpartner der ####### GmbH aus Dortmund. Für die Beklagte wurden Sicherungsgrundschulden an der Eigentumswohnung bestellt. In den Urkunden unterwarf sich der Kläger für die Zahlung eines Grundschuldbetrages von insgesamt 149.000 DM der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Die Grundschulden dienten der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Beklagten gegen den Kläger aus jedem Rechtsgrund. Der Kläger hat mit Schreiben vom 14. Februar 2002 den Widerruf der Darlehensverträge erklärt und die Beklagte zur Rückabwicklung aufgefordert; diese ihrerseits hat die Zwangsvollstreckung aus den für vollstreckbar erklärten Urkunden angedroht.

Der Kläger hat behauptet, es sei Mitte 1992 nach telefonischer Kontaktaufnahme durch den Vermittler ####### in seiner Wohnung zu Gesprächen über Kauf und Darlehensverträge gekommen. Ihm seien dabei von dem Vermittler falsche Auskünfte bezüglich des Wertes und der Ertragsfähigkeit des Kaufobjekts sowie der zu erwartenden Steuervorteile erteilt worden. Darüber hinaus sei er von dem Vermittler nicht auf die Risiken der Anlage, wie etwa Ausfälle beim Mietpool sowie steigende Bewirtschaftungskosten hingewiesen worden. Die Geschäftsführung der #######Gruppe, die ihm und einer Vielzahl weiterer Anleger Wohnungen vermittelt hat, sei faktisch durch die Antragsgegnerin erfolgt. Der Kläger hat die Ansicht vertreten, dass ihm aufgrund dieser Sachlage gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch aus culpa in contrahendo wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten zustehe. Darüber hinaus sei der Darlehensvertrag gemäß § 3 HaWiG wirksam widerrufen. Einem Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung des Darlehens stünde § 9 Abs. 3 VerbKrG entgegen, da es sich bei Kauf und Darlehensvertrag um verbundene Geschäfte handele.

Das Landgericht hat den Prozesskostenhilfeantrag des Klägers mangels hinreichender Erfolgsaussicht zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Widerruf der Darlehensverträge durch den Kläger sei unwirksam, da weder bei den im Oktober 1992 noch den im Jahr 1996 geschlossenen Darlehensverträgen die Voraussetzungen des Haustürwiderrufsgesetzes vorgelegen hätten. Unabhängig hiervon sei der Kläger auch im Fall der Rückabwicklung der Darlehensverträge zur Rückzahlung der Darlehensvaluta verpflichtet, wobei auch der Rückzahlungsanspruch der Beklagten nach Bereicherungsrecht durch die Grundschulden gesichert werde. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige Beschwerde des Klägers, der unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich ergangenen Rechtsprechung nunmehr ergänzend die Auffassung vertritt, er habe sich nicht wirksam der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen und zudem meint, die Beklagte hätte ihn über die mit der Einrichtung eines Mietpool verbundenen besonderen Risiken aufklären müssen.

II.

Die sofortige Beschwerde des Klägers ist nicht begründet.

1. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen, aufgrund dessen er verlangen könnte, von der Beklagten so gestellt zu werden, als sei mit dieser zu keinem Zeitpunkt ein Darlehensvertrag geschlossen worden.

Grundsätzlich ist eine kreditgebende Bank nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer auf Risiken hinzuweisen, die sich aus der Verwendung des Darlehens ergeben, insbesondere mit dem zu finanzierenden Geschäft verbunden sind (ständige Rechtsprechung BGH WM 2000, 1685, 1686; NJW 2001, 358 f.; WM 2003, 61 ff.). Nur für bestimmte Ausnahmefallgruppen ist eine Aufklärungspflicht der Bank anerkannt, namentlich in den Fällen, in denen die Bank im Fall einer Immobilienfinanzierung im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, weiter dann, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des finanzierten Geschäfts hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kreditnehmer schafft oder dessen Entstehung begünstigt, schließlich dann, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an einen Bauträger als auch an jeden einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenskonflikte verwickelt sowie letztlich in den Fällen, in denen sie bezüglich der speziellen Risiken des zu finanzierenden Geschäfts über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer verfügt (BGH BB 1992, 1520 f.). Keiner dieser Gesichtspunkte begründet hier eine Aufklärungspflicht der Beklagten.

a) Eine Aufklärungspflicht wegen Überschreitens der Rolle als Kreditgeber setzt voraus, dass die Bank dies nach außen erkennbar macht und durch ihr eigenes Handeln einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand für den Kreditnehmer schafft (BGH WM 1992, 901, 905). Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Der Vortrag des Klägers zu der von ihm behaupteten Einflussnahme der Beklagten auf die #######Gruppe ist unerheblich. Der Kläger selbst behauptet nicht, dass für ihn diese – behauptete – Einflussnahme erkennbar gewesen wäre und damit die Beklagte bei Erwerb des Objekts einen Vertrauenstatbestand, der ihre Haftung begründen könnte, geschaffen hätte. Die vorgelegten Unterlagen geben keinen Hinweis darauf, dass die Beklagte in einer nach außen und für den Kläger erkennbaren Weise bei der Planung, Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts mitgewirkt hätte.

b) Auch die Voraussetzungen für die Schaffung eines besonderen Gefährdungstatbestandes durch die Beklagte sowie die Annahme, diese habe hinsichtlich des vom Kläger zu erwerbenden Objekts über einen konkreten Wissensvorsprung verfügt, sind nicht dargelegt. Die Behauptung des Klägers, es seien mit Wissen der Beklagten überhöhte Mietausschüttungen kalkuliert und diese später wegen Verlusten des Mietpools durch Kredite seitens der Beklagten ausgeglichen worden, sind nicht geeignet, eine Haftung der Beklagten zu begründen. Hierfür fehlt es schon an hinreichenden Darlegungen des Klägers dafür, dass die Rückführung der zum Ausgleich der Unterdeckung des Mietpools gewährten Kredite zum Zeitpunkt des Abschlusses der Darlehensverträge gefährdet war und damit aus Sicht der Bank ein Risiko für den Kläger bestand. Hiergegen spricht zudem, dass – so jedenfalls die Behauptung des Klägers – die Beklagte selbst dem Mietpool das Darlehen gewährt haben soll, was – bei einer Kenntnis der Beklagten, dass die Rückführung nicht gesichert war – unverständlich wäre. Im Übrigen sollten nach dem eigenen Vortrag des Klägers die angeblich überhöhten Mietausschüttungen durch spätere Mieterhöhungen ausgeglichen werden. Unabhängig hiervon zählt die Kalkulation der Mietausschüttungen aus einem Mietpool nicht zu den speziellen Risiken eines Vorhabens, hinsichtlich derer eine Aufklärungspflicht besteht. Sie betrifft vielmehr die Rentabilität des Objekts und damit das allgemeine Risiko des Klägers (vgl. OLG Hamm vom 14. November 2002 – 5 U 51/01) der seinerseits und in eigener Verantwortung Werthaltigkeit und Ertragskraft des Objekts zu prüfen hat. Die kreditgebende Bank kann grundsätzlich davon ausgehen, dass sich der Anleger selbst über diese Umstände Gewissheit verschafft (OLG Köln WM 2000, 2139, 2143).

c) Die Beklagte als finanzierendes Institut war auch nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über eine im Kaufpreis enthaltene sogenannte versteckte Innenprovision aufzuklären (BGH WM 2003, 61, 62). Eine Aufklärungspflicht der Bank kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Innenprovision zu einer so wesentlichen Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert beiträgt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Klägers ausgehen muss (BGH WM 2003, 61, 62). Hierfür fehlt hinreichender Vortrag des Klägers, insbesondere dazu, dass die Beklagte von einem angeblichen – ohnehin nicht schlüssig dargelegten – sittenwidrigen Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert Kenntnis gehabt hätte.

d) Die Beklagte braucht sich auch keine (unterstellten) Pflichtverletzungen des Vermittlers zurechnen lassen. Zwar kann ein Anlageberater – hier der Mitarbeiter der #######Gruppe – grundsätzlich Erfüllungsgehilfe der Bank sein (BGH NJW 2001, 358). Ein Verschulden des Beraters muss sich die Bank aber überhaupt nur und nur insoweit zurechnen lassen, als die Aufklärungspflicht, gegen die der Anlageberater verstoßen hat, ihren eigenen Pflichtenkreis, also die Beratung über konkrete Finanzierungsrisiken betrifft. Soweit der Kläger behauptet hat, die Vermittler der #######Gruppe hätten falsche Erklärungen hinsichtlich des Objekts abgegeben und Risikohinweise unterlassen, beziehen sich diese unterlassenen Hinweise durchgängig auf die Werthaltigkeit und Ertragsfähigkeit des Objekts sowie steuerliche Vergünstigungen. Hinsichtlich dieser Umstände besteht aber keine Aufklärungspflicht der kreditgebenden Bank, weshalb eine Zurechnung des Verhaltens des Vermittlers nach § 278 BGB nicht in Betracht kommt (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH NJW 2003, 2088; OLG Köln WM 2000, 2139, 2142 f.).

2. Der Kläger ist nicht berechtigt, dem Darlehensrückzahlungsanspruch der Beklagten Einwendungen aus dem Kauf der Eigentumswohnung entgegenzuhalten. § 9 Abs. 3 VerbrKrG ist nach der Regelung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf Realkreditverträge wie dem hier vorliegenden nicht anwendbar (BGH WM 2003, 64, 66).

3. Der Kläger kann sich schließlich der Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde nicht mit der Begründung entziehen, er habe den Darlehensvertrag gemäß § 1 HaWiG wirksam widerrufen. Zwar findet das Haustürwiderrufsgesetz auch auf Realkreditverträge Anwendung (BGH NJW 2002, 1881). Auch im Fall eines wirksamen Widerrufs hätte die Bank jedoch gemäß § 3 Abs. 1 HaWiG einen Anspruch auf Rückgewähr des empfangenen Darlehensbetrages nebst einer angemessenen Verzinsung. Dabei sichern die vom Kläger bewilligten Grundschulden, in denen der Kläger zugleich die persönliche Haftungsübernahme mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung erklärt hat, im Fall einer – hier vorliegenden – weiten Sicherungszweckerklärung des mit dem Schuldner identischen Grundeigentümers auch den Anspruch des Kreditgebers aus § 3 Abs. 1 HaWiG (BGH WM 2003, 64, 66). Aus der hier vorliegenden, weiten Sicherungszweckerklärung in Nr. 11 der Schuldurkunde, auf die im Darlehensvertrag Bezug genommen ist, ergibt sich, dass die Grundschuld der Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Forderungen der Gläubigerin gegen den Darlehensnehmer aus jedem Rechtsgrund – mithin auch aus Bereicherungsansprüchen, für die § 3 Abs. 1 HaWiG eine besondere Ausprägung darstellt – dienen soll.

4. Durchgreifende Bedenken gegen die Wirksamkeit der Unterwerfungserklärung selbst bestehen im vorliegenden Fall nicht. Die zunächst vom Kläger vertretene Auffassung, es liege überhaupt keine Unterwerfungserklärung vor, ist ersichtlich unzutreffend, die vom Kläger persönlich erteilte Vollmacht ist in der notariellen Urkunde des Notars ####### vom 27. August 1992 (URNr. 168/1992) enthalten, in der es ausdrücklich heißt:

„Auch sind die Bevollmächtigten ermächtigt, mich wegen der aufzunehmenden Grundpfandrechte und der diesen zugrunde liegenden Forderungen samt allen Zinsen und Nebenleistungen der sofortigen Zwangsvollstreckung in mein gesamtes Vermögen zu unterwerfen.“

Die in der Vollmacht enthaltene Befugnis zur Abgabe einer Unterwerfungserklärung verstößt dabei auch nicht gegen § 3 AGBG. Der Bundesgerichtshof hat in seiner bereits mehrfach zitierten Entscheidung vom 26. November 2002 (BGH WM 2003, 64, 65) ausgeführt, dass die formularmäßige Vollmacht, die auch eine Unterwerfungserklärung hinsichtlich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen umfasst, nicht gegen § 3 AGBG verstößt. Vielmehr entspreche es jahrzehntelanger Praxis, dass sich der mit dem persönlichen Kreditschuldner identische Grundschuldbesteller bei Bankdarlehen regelmäßig der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen müsse, worin keine unangemessene Benachteiligung des Schuldners liege. Ein Schuldner müsse daher unabhängig davon, ob er die Grundschuld selbst bestelle oder diese durch – wie hier – eine Notariatsangestellte bestellen lasse, mit einer solchen Klausel in jedem Fall rechnen.

Schließlich ist die vom Kläger erteilte Vollmacht auch nicht wegen Verstoßes gegen § 1 RBerG nichtig. Die hier vorliegende Vollmacht ist keine umfassende Beratungs und Vertretungsvollmacht, wie sie in Treuhandverträgen üblich (und dann wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz als unzulässig anzusehen) ist, sondern lediglich die zur Erteilung der Abwicklung der Grundschuldbestellung erforderliche und übliche Bevollmächtigung von zwei Büroangestellten zur Vornahme konkreter Rechtshandlungen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1, 127 Abs. 4 ZPO i. V. m. Nr. 1956 der Anlage 1 zu § 11 Abs. 1 GKG.