Betriebskostenabrechnung – Vorwergabzug Leerstand

LG Berlin

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Az.: 63 S 309/08

Urteil vom 24.02.2009


Die Berufung der Klägerin gegen das am 2. Juli 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 4 C 83/08 – wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagten als Gesamtschuldner auf Ausgleich abgerechneter Betriebskosten sowie auf Zahlung anteiliger Betriebskostenvorschüsse in Anspruch. Ferner verlangt die Klägerin von den Beklagen den Ausgleich außergerichtlicher Anwaltskosten.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter des Ladengeschäfts a Straße 51 in … Berlin. Die Beklagten betreiben dort eine Rechtsberatungs- und Steuerkanzlei. Vereinbart ist eine Netto-Kaltmiete; auf die jährlich abzurechnenden Betriebskosten (Heizkosten und kalte Betriebskosten) haben die Beklagten gemäß § 4 Abs. 2 des Gewerbemietvertrages vom 02.02.2004 einen monatlichen Vorschussbetrag in Höhe von 160,- EUR netto zu leisten. Die Gewerbeeinheit verfügt weder über Küche noch Bad.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2007 rechnete die Klägerin die auf den Zeitraum 2005/2006 entfallenden Betriebskosten ab. Die Kosten der Schmutzwasserentsorgung, der weiteren Wasserkosten, der Straßenreinigung, der Müllgebühren, des Winterdienstes sowie der Hausbeleuchtung legte die Klägerin nach Personenanzahl/Tagen um.  Die Umlage der weiteren Betriebskosten erfolgte teils nach Wohnfläche und teils nach Wohneinheiten. Die Klägerin errechnete auf dieser Grundlage einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.242,92 EUR, worauf sie ein Guthaben abgerechneter Heizkosten von in Höhe von 15,94 EUR verrechnete. Mit Schreiben vom 23. Juli 2007 rechnete die Klägerin in gleicher Weise die auf den Zeitraum 2006/2007 entfallenden Betriebskosten ab. Den so errechneten Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.200,83 EUR verrechnete die Klägerin wiederum mit dem 73,84 EUR ausmachenden Guthabensbetrag aus der Heizkostenabrechnung. Zudem hob die Klägerin den monatlichen Betriebskostenvorschuss ab August 2007 von 80,- EUR auf 181,- EUR an. Die Beklagten zahlten den Erhöhungsbetrag nicht. Mit weiterem Schreiben vom 20. Dezember 2007 reichte die Klägerin eine Personen- und Tageliste zur Begründung vorgenannter Betriebskostenabrechnungen nach.

Die Klägerin begehrt den Ausgleich vorgenannter Rückstandsbeträge sowie die Zahlung des  monatlich 101,- EUR ausmachenden Erhöhungsbetrages Betriebskostenvorschüsse für den Zeitraum von August 2007 bis einschließlich Juni 2008. Mit dem Klageantrag zu 2.macht die Klägerin Erstattung nicht anrechenbarer außergerichtlicher Anwaltskosten geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Klägerin stehe aus den Betriebskostenabrechnungen vom 29. Juni 2007 und vom 23. Juli 2007 kein Nachzahlungsbetrag zu, da diese unwirksam seien. Die Abrechnungen seien formell nicht ordnungsgemäß erstellt worden, da der zugrunde gelegte Verteilerschlüssel nicht angegeben und erläutert worden sei. Soweit eine Umlage einzelner Betriebskostenarten nach Personen und Tagen erfolgt sei, seien die Abrechnungen aus sich heraus nicht verständlich. Die mit Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 erfolgte Erläuterung der Anteilsberechnung vermöge den Mangel der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 nicht zu beheben, da sie nicht innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt sei. Zwar sei diese Frist hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 gewahrt, die Erläuterung anhand der Personen und Tagesliste sei aber ebenfalls mängelbehaftet, da in dieser ein Leerstand nicht berücksichtigt worden sei. Die Betriebskostenabrechnungen seien darüber hinaus unwirksam, da ein Vorwegabzug für die weder Bad noch Küche aufweisende Gewerbeeinheit der Beklagten nicht erfolgt sei. Ein solcher sei aufgrund der Nutzungsart der Gewerbeeinheit als Büroräume geboten gewesen, da der Wasserverbrauch erheblich geringer ausfalle als in den Wohneinheiten. Auch hinsichtlich der Müllabfuhr und der Treppenhausreinigung ergebe sich für die Gewerbeeinheit der Beklagten ein weit geringerer Bedarf, sodass auch insoweit ein Vorwegabzug hätte erfolgen müssen. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf Zahlung eines erhöhten Betriebskostenvorschusses. Die von der Klägerin mit Abrechnungsschreiben vom 23. Juli 2007 vorgenommene Anhebung des Vorauszahlungsbetrages sei unwirksam, da die ihr zugrunde gelegte Betriebskostenabrechnung unwirksam sei. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Erstattung der mit dem Klageantrag zu 2. geltend gemachten außergerichtlichen Anwaltskosten, da sich diese nicht im Verzug befunden hätten.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie rügt, das Urteil beruhe auf einer rechtsfehlerhaften Außerachtung der aktuellen Rechtsprechung des BGH. Weise eine Betriebskostenabrechnung einen in sich nicht verständlichen Verteilungsschlüssel auf, erstrecke sich nach dem Urteil des BGH vom 9. April 2008 – VIII ZR 84/07 – die formelle Unwirksamkeit allein auf die diesen Verteilungsschlüssel aufweisenden Abrechnungspositionen. Der in der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 unberücksichtigt gebliebene Leerstand  der Wohnung Nr. 152 könne nicht dazu führen, dass die Betriebskostenabrechnung gänzlich unwirksam sei. Gegebenenfalls hätte das Gericht eben eine Schätzung vornehmen können. Auch sei in Hinblick auf das Urteil des BGH vom 12. März 2008 – VIII ZR 188/07 – kein Vorwegabzug geboten gewesen.

II.

Soweit die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Betriebskostenvorschüsse von August 2007 bis Juni 2008 in Höhe von monatlich 101,- EUR weiter verfolgt, ist die Berufung bereits unzulässig, da deren Begründung Angriffe gegen die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts nicht enthält. Entsprechendes gilt hinsichtlich der als Verzögerungsschaden weiterverfolgten Anwaltskosten.

Im übrigen hat die Berufung der Klägerin in der Sache keinen Erfolg.

Die Berufung kann gemäß § 513 ZPO nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Derlei Gründe, die eine Abänderung der angegriffenen Entscheidung rechtfertigen, liegen nicht vor.

1.

Das Amtsgericht hat die auf Ausgleich des aus der Betriebskostenabrechnung 2005/2006 errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.226,98 EUR gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Dabei kann dahin stehen, ob die Abrechnung 2005/2006  mangels Vorwegabzuges unwirksam ist.

a.

Die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung vom 26. Juni 2007 beruht – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat – auf dem Umstand, dass der für die Betriebskostenarten Schmutzwasserentsorgung, öffentliches Zu-, Abw., Straße und Müll, Müllabfuhr, Winterdienst und Beleuchtung gewählte Umlageschlüssel “Personen x Tage” aus sich heraus nicht verständlich ist und die Abrechnung somit an einem formellen Mangel leidet. Zutreffend hat das Amtsgericht auch festgestellt, dass die mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 erfolgte Erläuterung dieses Umlageschlüssels den formellen Mangel nicht geheilt hat, da sie nicht binnen der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt ist.

b.

Aus dem Urteil des BGH vom 09. April 2008 – VIII ZR 84/07 – = GE 2008, 795), wonach die Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nur diejenigen Betriebskostenarten erfasst, denen es an einem aus sich heraus nachvollziehbaren Umlageschlüssel mangelt, vermag die Klägerin nichts herzuleiten, was der Berufung zum Erfolg verhelfen könnte. Bleiben die errechneten Beträge vorgenannter Betriebskostenarten außer Ansatz – insgesamt 1.494,53 EUR -, bleibt unter Berücksichtigung der unstreitig gezahlten Betriebskostenvorschüsse, also jeweils 80,- EUR/Monat auf Heizkosten und 80,- EUR/Monat auf sonstige Betriebskosten, ein positiver Saldo und kein Nachzahlungsbetrag.

2.

Das Amtsgericht hat auch die auf Ausgleich des aus der Betriebskostenabrechnung 2006/2007 errechneten Nachzahlungsbetrages in Höhe von 1.126,98 EUR gerichtete Klage zu Recht abgewiesen. Auch hier kann dahin stehen, ob die Abrechnung 2006/2007 mangels Vorwegabzuges unwirksam ist.

a.

Zwar hat die Erläuterung des Umlageschlüssels “Personen x Tage” mit anwaltlichem Schriftsatz vom 20. Dezember 2007 den die formelle Wirksamkeit betreffenden anfänglichen Mangel der Betriebskostenabrechnung geheilt, da sie innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt ist. Die Betriebskostenabrechnung ist aber hinsichtlich der Abrechnungspositionen, denen der Umlageschlüssel “Personen x Tage” zugrunde gelegt worden ist, materiell unrichtig, da der Leerstand der Wohnung 152 keine Berücksichtigung gefunden hat. Trotz Leerstands anfallende Betriebskosten hat grundsätzlich der Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 137/03 – = GE 2004, 351; Kinne/Schach/Bieber-Kinne, 5. Aufl. § 556a Rn. 2 m.w.N.). Dieser Fehler kann auch nicht – wie die Klägerin meint – durch eine vom Gericht vorzunehmende Schätzung behoben werden.

b.

Bleiben die errechneten Beträge vorgenannter Betriebskostenarten außer Ansatz – insgesamt 1.425,15 EUR -, bleibt unter Berücksichtigung der unstreitig gezahlten Betriebskostenvorschüsse, also jeweils 80,- EUR/Monat auf Heizkosten und 80,- EUR/Monat auf sonstige Betriebskosten, auch hier ein positiver Saldo und kein Nachzahlungsbetrag.

3.

Soweit die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung der Erhöhungsbeträge für die Betriebskostenvorschüsse von August 2007 bis Juni 2008 in Höhe von monatlich 101,- EUR weiter verfolgt, ist die Berufung bereits unzulässig, da deren Begründung Angriffe gegen die klageabweisende Entscheidung des Amtsgerichts nicht enthält. Entsprechendes gilt hinsichtlich der als Verzögerungsschaden weiterverfolgten Anwaltskosten.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.