Gewerbegrundstückkauf – Umfang der Pflicht zur Erschließung

LG Darmstadt –  Az.: 17 O 44/12 – Urteil vom 18.12.2013

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Erstattung von Kosten für Erschließungsmaßnamen.

Die Klägerin war im Raum Süddeutschland auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück für die Erstellung eines neuen Logistikzentrums. Die Beklagte hatte in ihrem Gemeindegebiet ein neues Gewerbegebiet angelegt, wobei sie die Firma … mit der Erschließung beauftragt hatte. Die Klägerin beabsichtigte, ein Gewerbegrundstück im Gemeindegebiet zu erwerben. Mit Schreiben vom 13.07.2009 (Anlage K 1, Bl. 8 d.A.) teilte die Firma … der Klägerin mit, dass der Kaufpreis für das von der Klägerin ins Auge gefasste Grundstück “140,-€/qm voll erschlossen” betrage.

Mit notariellem Vertrag vom 05.05.2011 (Anlage K2, Bl. 9ff. d.A.) erwarb die Klägerin dann ein Grundstück. Im Rahmen des Grundstücksverkaufs war nicht über spezielle Bedürfnisse der Klägerin im Hinblick auf die Stromversorgung gesprochen worden, hingegen wurde bezüglich des Kanalanschlusses die Bedürfnisse der Klägerin erörtert und entsprechend unter § 6 Ziff. 2.) des Vertrages geregelt.

Im notariellen Kaufvertrag findet sich folgende Regelung:

§ 6 Erschließungskosten

1.) Die Verkäuferin erklärt, dass die Erschließungskosten für sämtliche Ersterschließungsanlagen wie beispielsweise Straßenbau, Straßenbeleuchtung, Kanalisation und sonstige Ausgleichsmaßnahmen nach Baugesetzbuch im Kaufpreis enthalten sind.

2.) Die Verkäuferin hat zusätzlich die Kosten für die Herstellung des Kanalanschlusses bis an die Grundstücksgrenze zu tragen. Einen weiteren Kanalanschluss in der …-Straße stellt die Verkäuferin auf ihre Kosten und in Absprache mit dem Käufer her.

Alle etwaigen weiteren Erschließungsmaßnahmen oder Erschließungsbeiträge, die auf Erschließungsmaßnahmen der öffentlichen Hand beruhen und mit der Ersterschließung in Zusammenhang stehen, hat ebenfalls die Verkäuferin zu tragen, auch wenn diese erst nach der Übergabe des Grundbesitzes begründet werden sollten.

3.) Nicht im Kaufpreis enthalten und daher vom Käufer zu beauftragen und zu bezahlen sind die Hausanschlüsse für Wasser, Gas und Telekommunikationsanlagen usw. von der jeweiligen Hauptleitung bis zum Gebäude sowie die hierauf entfallenden Netzkostenbeiträge.

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In der…-Straße ist auf beiden Seiten eine Leitung zur Versorgung der Straßenlaternen verlegt. In der angrenzenden … Straße ist eine Mittelspannungsleitung von 20 KV verlegt. Die Klägerin wurde bei der Beklagten vorstellig und forderte diese zur Verlegung von Leitungen auf, der Bürgermeister der Beklagten machte deutlich, dass ein Anspruch der Klägerin auf Verlegung der geforderten Leitungen seiner Auffassung nach nicht bestehe.

Die Klägerin wurde sodann tätig, da ohne entsprechende Stromverzögerung das Bauvorhaben der Klägerin erheblich verzögert worden wäre. Sie beauftragte die Überlandwerke … mit der Herstellung eines Anschlusses für das Gebäude der Klägerin zum Preis von 53.000,- €. Die im Auftrag der Klägerin verlegten Versorgungsleitungen wurden von der Transformatorstadion …-Straße bis in den Keller des Gebäudes der Klägerin verlegt, es handelt sich um drei Niederspannungskabel mit 230 V/400 V Wechselspannung.

Die Klägerin hat die Klageforderung im Verlauf des Rechtsstreits reduziert, weil die von der … durchgeführten Arbeiten auch die Verlegung der Kabel von der Grundstücksgrenze in den Keller der Klägerin und die Setzung der Hausanschlusskästen beinhalteten, die unstreitig von der Klägerin zu tragen sind. Die Höhe der Hausanschlusskosten, die von der Klägerin zu tragen sind, ist streitig.

In der Folgezeit forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung auf. Mit Anwaltschreiben vom 21.10.2011 wurde die Beklagte zur Kostenerstattung aufgefordert, außerdem wurden Anwaltskosten geltend gemacht.

Die Klägerin behauptet, bei Besitzübergabe des Grundstückes habe dieses nicht über einen geeigneten Stromanschluss verfügt. Eine Anschlussmöglichkeit habe nicht vorgelegen, es sei keine Hauptleitung bis zur Grundstücksgrenze verlegt worden. Die einzige Stromversorgungsmöglichkeit, die an das Grundstück geführt habe, sei die Leitung zur Beleuchtung der Straßenlaternen gewesen. Diese sei für einen Stromanschluss ungeeignet. Um einen Grundstücksanschluss an das Stromnetz herzustellen, habe eine Leitung von 300m zur nächsten …-Station verlegt werden müssen, wie aus der als Anlage K 4 vorgelegten Skizze ersichtlich. Selbst wenn aber – wie von der Beklagten vorgetragen, eine Leitung von 1 KV beidseitig auf der …-Straße verlegt worden sei, sei diese völlig unzureichend, das von der Beklagten veräußerte Gewerbegrundstück mit Strom zu versorgen. Sie ist der Ansicht, die Beklagte schulde einen Stromanschluss, der auch dem Strombedarf der Klägerin (261 KW) gerecht werde. Sie ist der Ansicht, eine Aufforderung zur Nacherfüllung sei vorliegend entbehrlich gewesen. Die geltend gemachten Kosten seien für die Herstellung eines geeigneten Stromanschlusses erforderlich gewesen.

Die Klägerseite hat mit Schriftsatz vom 27.09.2013 die Klage in Höhe eines Betrages von 2.953,20 € zurückgenommen, die Beklagtenseite hat der Teilklagerücknahme zugestimmt.

Die Klägerin hat zuletzt beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilten, an die Klägerin 50.046,80 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.11.2011 zu zahlen.

2. Die Beklagte zu verurteilen, außergerichtliche Kosten in Höhe von 1.479,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 11.11.2011 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Gewerbegrundstückkauf - Umfang der Pflicht zur Erschließung
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Die Beklagtenseite ist der Ansicht, die Vollerschlossenheit des Grundstückes gehöre nicht zu den vertraglich vereinbarten Beschaffungsmerkmalen des verkauften Grundstückes. Auch gehöre die Versorgung mit Strom nicht zu einer Erschließung des Grundstückes, diese richte sich nach BauGB.

Die Beklagtenseite behauptet weiter, neben der Leitung zur Versorgung der Straßenlaternen sei auch eine Niederspannungsleitung von 1 KV vor Übergabe des Grundstückes vorhanden gewesen, die auf beiden Straßenseiten verlaufe. Diese sei im Rahmen der Grundversorgung ausreichend, so dass eine vollständige und ordnungsgemäße Erschließung vorliege. Es seien zwei Gewerbebetriebe an die vorhandenen Stromleitungen angeschlossen. Der Strombedarf der Klägerin sei weit überdurchschnittlich, ein entsprechender Stromanschluss sei nicht geschuldet. Die Klägerin verlange die Kosten für die Herstellung eines Hausanschlusses, welche nach der vertraglichen Regelung von dieser zu tragen seien. Im übrigen fehle es an einer Aufforderung zur Nacherfüllung mit Fristsetzung.

Wegen weiterer Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die nachfolgenden Entscheidungsgründe Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 30.05.2012 (Bl. 70ff. d.A.) durch Vernehmung der sachverständigen Zeugen … und …, diesbezüglich wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 05.09.2012 (Bl. 107ff.d.A.) Bezug genommen. Weiter hat das Gericht Beweis erhoben gem. Beweisbeschluss vom 17.10.2012 (Bl. 124ff.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens (Bl. 141 ff. d.A.), welches sodann ergänzt wurde (Bl. 162ff. d.A.) Der Sachverständige hat sein Gutachten sodann mündlich erläutert. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.11.2013 (Bl. 187ff. d.A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist abzuweisen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Herstellung des von der Klägerin in Auftrag gegebenen Stromanschlusses.

Ein Anspruch der Klägerin auf Schadenersatz ergibt sich nicht aus § 437 Nr. 3 BGB. Ein Mangel des Kaufgegenstandes ist von der Klägerin nicht bewiesen worden, vielmehr ist nach durchgeführter Beweisaufnahme davon auszugehen, dass das Grundstück hinsichtlich des vorhandenen Stromanschlusses vertragsgemäß war. Gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB ist ein Sachmangel zu bejahen, wenn die physische Beschaffenheit des Grundstücks von dessen vereinbarter Beschaffenheit abweicht. Dabei werden auch Eigentümlichkeiten, die in der Beziehung der Sache zur Umwelt begründet sind und sich z.B. aus der Erschließung des Grundstücks ergeben, als Sachmangel behandelt. Hier ist keine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit gegeben.

Zwar schuldete die Beklagte aufgrund der vertraglichen Regelungen grundsätzlich auch die Erschließung des streitgegenständlichen Grundstückes mit Strom (mit Ausnahme des Hausanschlusses). Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gehören zu den Erschließungsanlagen im Sinne des § 123 BauGB nicht nur die Anlagen zur verkehrsmäßigen Erschließung und zum Schutz des Baugebietes vor Immissionen, sondern auch die Anlagen zur Versorgung der Grundstücke mit Elektrizität, Wärme und Gas und weitere (BGH, Urteil vom 22. 10. 2004 – V ZR 7/04, NvWZ 2005, 238; vgl. auch Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Aufl. 2009, Vorbemerkung vor §§ 123 ff RdNr. 1). Allerdings steht nach der durchgeführten Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest, dass die bei Übergäbe des Grundstückes an die Klägerin vorhandene Stromversorgung ausreichend im Hinblick auf die vertraglichen Vereinbarungen war. Aufgrund des Gutachtens des Sachverständigen … und der Vernehmung der Zeugen … und … steht fest, dass in der …-Straße nicht nur ein Kabel zur Stromversorgung im Hinblick auf die Straßenbeleuchtung vorhanden war, sondern daneben auch ein Niederspannungskabel Typ NAY2Y 4×150. Dieses Kabel stellt eine Grundversorgung mit Strom sicher, wobei – was der Sachverständige ebenfalls nachvollziehbar und schlüssig dargelegt hat – das Kabel aufgrund seines Durchschnittes zur Stromversorgung im Hinblick auf den konkreten Bedarf der Klägerin nicht ausreichend war.

Die Beklagte schuldete aber – wie sich aufgrund der Regelungen in § 6 des Kaufvertrages, welche gem. §§ 133 157 BGB auszulegen sind, ergibt – nur eine geeignete Grundversorgung. Hierfür spricht bereits der Vertragstext des § 6 des notariellen Kaufvertrages, wonach immer wieder die Rede von “Ersterschließung” ist. Aus dem Vertragstext ergibt sich auch nicht, dass die Beklagte als Verkäuferin über die konkret beabsichtigte Nutzung des Grundstückes informiert war. Vielmehr ist unstreitig, dass im Vorfeld und bei Abschluss des Vertrages über den Strombedarf der Klägerin nicht gesprochen worden ist. Vor diesem Hintergrund kann die Klägerin nicht für sich in Anspruch nehmen, dass sie sich aufgrund des Vertrages bzw. des Schreibens der … im Vorfeld darauf verlassen konnte, dass die durchgeführten Ersterschließungsmaßnahmen der Beklagten so dimensioniert waren, dass jeglicher Strombedarf abgedeckt werden sollte. Dies gibt die Regelung des § 6 des notariellen Vertrags nicht her und ist auch nicht mit dem Begriff “voll erschlossen” in Einklang zu bringen. Somit liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend vor, dass die Beklagte der Klägerin ein Grundstück verschaffen sollte, dass im Hinblick auf die Stromversorgung jedweden Strombedarf, gleich welcher Höhe, oder jedenfalls den konkreten Strombedarf erfassen sollte. Eine solche Beschaffenheit ist weder vereinbart noch zugesichert worden.

Vielmehr ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass eine Grundversorgung geschuldet war, die den Betrieb eines Gewerbes (und nicht den Betrieb des Gewerbes der Klägerin) grundsätzlich ermöglicht. Da zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstückes die Erschließung mit Strom durch die Beklagtenseite bereits abgeschlossen war, ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass auf einen – der Beklagten im Übrigen nicht bekannten – konkreten Strombedarf der Klägerin abgestellt werden sollte. Dass die Vertragsparteien auch nicht hiervon ausgingen, wird auch im Hinblick auf die Regelung der Kosten eines für die Klägerin erforderlichen weiteren Kanalanschlusses deutlich, die in § 6 Abs. 2 enthalten ist. Wäre der Begriff der Erschließungsmaßnahmen in § 6 Abs. 1 und 2 des notariellen Vertrages so auszulegen, wie die Klägerin dies vortragen lässt, wäre eine Regelung bezüglich der Kosten eines weiteren Kanalanschlusses überhaupt nicht erforderlich gewesen, weil dann die Beklagte einen Kanalanschluss hätte herstellen müssen, der den Bedürfnissen der Klägerin gerecht wird.

Demnach steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin von der Beklagten nur ein Grundstück verlangen konnte, weiches über einen geeigneten Stromanschluss für den Betrieb eines Gewerbes verfügte.

Der Sachverständige … hat insoweit nachvollziehbar und schlüssig ausgeführt, dass grundsätzlich der Anschluss eines Gewerbebetriebes an die ursprünglich vorhandene Niederspannungsleitung in der …-Straße möglich ist. Zwar ist – wie der Sachverständige ausgeführt hat – mit dem vorhandenen Kabel nur eine Stromversorgung im Bereich von 100 bis 125 kW möglich, was für ein produzierendes Gewerbe zu wenig ist, allerdings hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine gewerbliche Nutzung (z.B. durch Lagerhallen ohne Hochregale oder Krananlage) auch nach Anschluss an die ursprünglich vorhandene Stromleitung möglich ist. Auch hat der Sachverständige ausgeführt, dass die ursprünglich vorhandene Stromversorgung der üblichen Ersterschließung eines Gewerbegebietes entspricht.

Vor dem dargelegten Hintergrund hat die Klägerseite von der Beklagtenseite ein sachmängelfreies Grundstück erhalten, die physische Beschaffenheit ist nicht von der vereinbarten Beschaffenheit abgewichen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.