Gewerberaummiete – Verrechnung von Teilzahlungen

Oberlandesgericht Brandenburg

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Az: 3 U 108/08

Urteil vom 03.03.2010


Gründe:

I.

Die Klägerin beansprucht von dem berufungsführenden Beklagten rückständige Gewerbemiete.

Die …Steuerberatungsgesellschaft mbH (fortan auch: GmbH) nutzte Geschäftsräume im zweiten Obergeschoss eines Gebäudes …. zum Betrieb einer Steuerberatungsgesellschaft. Als deren Geschäftsführer veranlasste der Beklagte Zahlungen in Höhe von monatlich 998,80 € incl. 123,97 € Mehrwertsteuer an die Klägerin für die Monate Januar bis August 2005, jeweils mit dem Verwendungszweck “Miete” sowie der Angabe der zahlungsbetroffenen Monate (vgl. Anlage B 4, 253 ff, B 1, 237 ff GA). Mit Praxiskaufvertrag (fortan auch: PKV) vom 04.03.2005 (vgl. K 1, 37 GA) erwarb der Beklagte von der GmbH, in Ergänzung eines Vertrages über den Erwerb ihres Mandantenstammes in deren Niederlassung ………, deren Praxiseinrichtung, übernahm deren Forderungen und Verbindlichkeiten und trat zum 01.09.2005 in den Mietvertrag für die Büroräume in ………….., ein, nachdem die Verkäuferin hierfür die schriftliche Einverständniserklärung ihres bisherigen Vermieters eingeholt hat (vgl. § 6 PKV).

Auf eine auf den Mieteintritt gestützte Zahlungsaufforderung der Klägerin vom 03.02.2006 (vgl. 6 GA) erwiderte der Beklagte mit Schreiben vom 16.02.2006 (K3, 44 GA), dass die Klägerin selbstverständlich ein Anrecht auf die Miete habe, überwies ihr 3.000,00 € mit dem Verwendungszweck Miete 2005 à conto (vgl. 8 GA) und bat um Stundung weiterer Mieten (vgl. 7 GA). Zum 03.07.2006 überwies der Beklagte der Klägerin weitere 2.500,00 € mit dem Verwendungszweck à conto Restmiete L…straße (vgl. 11 GA).

Unter Verrechnung der Zahlungen vom 17.02. und 03.07.2006 auf Zins- und Hauptforderungen hat die Klägerin für die bis zum 03.07.2006 angefallenen Mieten noch restliche 5.872,48 € beansprucht (vgl. 152 GA, Anlage 11/1, 155, 156 GA).

Der Beklagte hat gemeint, die Klage sei mangels ordnungsgemäßer Prozessvollmacht nicht wirksam erhoben und sich gegen das Bestehen eines Mietvertrages, gegen die Vermieterstellung der Klägerin, gegen seine Mieterstellung sowie gegen die Miethöhe gewandt.

Das Landgericht hat den Vorstandsvorsitzenden der Klägerin um Mitteilung zu seiner Urheberschaft für eine Prozessvollmacht vom 01.08.2008 um Auskunft ersucht (vgl. 242 GA) und nach Zeugenvernehmungen mit dem angefochtenen Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, der Klage im Umfang von 4.488,00 € stattgegeben. Ansprüche für Juli 2006 hat es verneint.

Mit seiner hiergegen gerichteten Berufung verfolgt der Beklagte sein erstinstanzliches Klageabweisungsbegehren im Umfang seines Unterliegens uneingeschränkt weiter. Das Landgericht habe die Klage fälschlich als zulässig behandelt und Mietansprüche zu Unrecht zuerkannt.

Der Beklagte beantragt, unter Aufhebung des am 17.06.2009 verkündeten Urteils des Landgerichts Frankfurt (Oder) – 11 O 177/08 – die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf sein Terminsprotokoll vom 10.02.2010.

II.

Die statthafte und auch im Übrigen Zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg.

1. Bedenken gegen die Zulässigkeit der Klage bestehen nicht.

a) Die ordnungsgemäße Prozessbevollmächtigung des Klägervertreters (§ 80 ZPO) hat das Landgericht anhand der schriftlichen Auskunft deren Vorstandsvorsitzenden – im Freibeweisverfahren, das nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung zur Ermittlung von Prozessvoraussetzungen zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.1992 -XII ZR 125/91 = NJW-RR 1993, 442) – tragfähig festgestellt (vgl. 242 GA). Gemäß § 89 Abs. 2 ZPO sind damit zugleich etwaige Mängel der Klageerhebung geheilt (vgl. Musielak/Weth, ZPO, 7. Aufl., § 89, Rn. 15 m.w.N.).

b) Die Klage ist hinreichend bestimmt, § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Streitgegenständlich sind nach der Forderungsberechnung der Klägerin vom 27.01.2009 (vgl. K11/1, 155, 156 GA) unter Berücksichtigung der §§ 366 Abs. 2, 367 Abs. 1 BGB folgende Mieten ohne Betriebskostenvorschüsse gewesen:

Monat / Miete

01/2006 / 479,68 €

02/2006 / 898,80 €

03/2006 / 898,80 €

04/2006 / 898,80 €

05/2006 / 898,80 €

06/2006 / 898,80 €

07/2006 / 898,80 €

Summe 5.872,48 €

Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen, wie hier, sind gemäß § 366 Abs. 2 BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen (vgl. hierzu § 5 MV vom 30.06.2003, K2, 41 GA) zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 563 m.w.N.). Die vorrangige Verrechnung von Teilleistungen auf Zinsen folgt aus § 367 Abs. 1 BGB.

Ansprüche der Klägerin für 07/2006 hat das Landgericht verneint, für 01-06/2006 in verbleibender Höhe von 4.973,68 € im Umfang von 4.488,00 € zuerkannt und im Übrigen – offensichtlich unter Verkennung der geänderten Herleitung der Klageforderung (vgl. 152 GA) – abgewiesen, wogegen die Klägerin allerdings nichts erinnert.

2. In zugesprochenem Umfang lässt das angefochtene Urteil im Ergebnis keine Rechtsfehler zu Lasten des Beklagten erkennen. Die Klägerin hat gegen ihn in ausgeurteiltem Umfang Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB.

a) Das Bestehen eines Mietvertrages – entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit – zwischen der GmbH und der Klägerin zum Zeitpunkt des PKV ergibt sich aus diesem und insbesondere aus dem damaligen Gebrauch der überlassenen Räume durch die GmbH sowie aus deren Mietzahlungen an die Klägerin (vgl. B1, 237 GA).

Die Vermieterstellung der Klägerin hat der Beklagte im Hinblick hierauf schon nicht wirksam bestritten und zudem, wie das Landgericht im Ergebnis tragfähig erkannt hat, deklaratorisch anerkannt.

aa) Der Beklagte war Geschäftsführer der GmbH, die im Kaufvertrag vom 04.03.2005 als Verkäuferin auftrat, und hat in § 6 unter der Regelung seines Eintritts in deren Mietvertrag angegeben, die – von ihm geführte – GmbH habe die Einverständniserklärung ihres bisherigen Vertragspartners eingeholt. Ihre bisherige Vermieterin war zu diesem Zeitpunkt die Klägerin, woran die an sie gerichteten Mietzahlungen der GmbH keine Zweifel lassen (vgl. Kontoauszug vom 01.08.2005 (B1, 237 GA). Sein nunmehriges prozessuales Bestreiten ist mit seinen urkundlich dokumentierten Äußerungen nicht in Übereinstimmung zu bringen; namentlich lässt sich ihm nicht entnehmen das Einverständnis von jemand anderem eingeholt zu haben, als von der Klägerin, die auch die Mieten erhalten hatte.

Ob die Klägerin Eigentümerin oder Besitzerin des das Mietobjekt beherbergenden Grundstücks gewesen ist, ist im Verhältnis zur GmbH und später zum Beklagten – wie dieser grundlegend verkennt – unerheblich. Der Vermieter benötigt zum Abschluss eines Mietvertrages weder Eigentum noch Besitz an der vermieteten Sache. Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB hat er dem Mieter lediglich den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Wie er dies bewerkstelligt, fällt allein in sein Beschaffungsrisiko und etwaige entgegenstehende Rechte Dritter führen als Rechtsmangel nach § 536 Abs. 3 BGB erst dann zu einer Gebrauchsentziehung, wenn der Dritte seine Rechte so geltend gemacht, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt wird (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 29 m.w.N.). Dergleichen ist hier weder vorgetragen noch ersichtlich.

Insbesondere existierte nach dem Beklagtenvorbringen auch kein anderweitiger wirksamer Mietvertrag mit der GmbH, der einer Vermieterstellung der Klägerin hätte entgegen stehen können.

bb) Davon abgesehen hat das Landgericht das Schreiben des Beklagten vom 16.02.2006 (vgl. K3, 67 GA) im Ergebnis zutreffend als deklaratorisches Schuldanerkenntnis gewertet. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis setzt einen Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder rechtserhebliche Punkte voraus, die die Parteien durch das Anerkenntnis dieses zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnisses insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 781, Rn. 3 m.w.N.). So liegt es hier. Nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten bestanden – jedenfalls aus seiner Sicht – im Anschluss an den PKV seit langem Zweifel an der Vermieterstellung der Klägerin, deren Ordnungsgemäßheit er bereits “langfristig gerügt hatte” (vgl. Beklagtenschriftsatz vom 26.11.2000 S 8, 74 GA). Diese Zweifel hat er mit seinem Schreiben vom 16.02.2006 der Ungewissheit entzogen, indem er dort ausgeführt hat, “selbstverständlich haben Sie ein Anrecht auf die Miete”. Eine ausdrückliche Annahmeerklärung des Schuldbestätigungsvertrages durch die Klägerin war nach § 151 S. 1 BGB entbehrlich.

b) Die Rechtsnachfolge des Klägers in die Mieterstellung der GmbH ergibt sich aus § 6 Nr. 4 PKV.

c) Die Gebrauchsüberlassung (§ 535 Abs. 1 S 2 BGB) der bis zum 31.08.2005 der GmbH überlassenen Räume im zweiten Obergeschoss des Gebäudes …………. hat der Beklagte nach anfänglich wahrheitswidrigem Bestreiten (vgl. 94 GA) für die streitgegenständlichen Zeiträume zuletzt gleichfalls zugestanden (vgl. 178 GA). Danach war der Umzug in das zweite Obergeschoss bereits am 01.07.2003 erfolgt.

d) Auch die Miethöhe (§ 535 Abs. 2 BGB) hat der Beklagte nicht wirksam bestritten.

Die monatlichen Mietzahlungen der GmbH an die Klägerin betrugen bis einschließlich August 2006 jeweils 998,80 €, woran die Kontoauszüge für die Mieten Juni bis August 2006 keine Zweifel lassen (vgl. B1, 237 GA). Für eine nachträgliche Änderung hat der dafür darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts ausgeführt.

Soweit er behauptet hat, die GmbH habe bis zum 31.08.2005 monatlich lediglich 861,03 € Miete gezahlt (vgl. 105 GA), ist dies wegen offensichtlicher Unwahrheit unbeachtlich (§ 138 Abs. 1 ZPO). Der Beklagte hat entgegen des ihn treffenden Vollständigkeitsgebotes lediglich die Nettobeträge ohne Umsatzsteuer als gezahlt angegeben.

3. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision sind nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und gibt keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Im Übrigen beruhen die Feststellungen des Senats auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf bis zu 4.500,00 € festgesetzt.