Grundstückskaufvertrag – Rückabwicklung bei falscher Baujahresangabe

LG Bielefeld, Az.: 8 O 209/14, Urteil vom 03.06.2016

1. Die Beklagte wird verurteilt,

a) an die Kläger als Gesamtgläubiger 600.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.01.2014 zu zahlen,

b) zu erklären, dass das Eigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts N., Blatt xx, eingetragenen Grundstückes Gemarkung I., Flur xx, Flurstück xx, auf die Beklagte übergehen und diese als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden soll, und zwar Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung durch die Kläger zu 1) und 2), dass das Eigentum an dem im Antrag zu Ziffer 1 b) bezeichneten Grundstück auf die Beklagte übergehen und diese als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden soll.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte mit der Rückauflassung des im Antrag zu Ziffer 1. näher bezeichneten Grundstücks gemäß dem Antrag zu Ziffer 1b) im Annahmeverzug befindet.

3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 6.998,15 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 28.08.2014 zu zahlen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

6. Der Streitwert wird auf 605.000,00 Euro festgesetzt (hiervon 600.000,00 Euro für den Antrag zu 1) und 5.000,00 Euro für den Antrag zu 2).

Tatbestand

Grundstückskaufvertrag – Rückabwicklung bei falscher Baujahresangabe
Foto: VadimGuzhva/Bigstock

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages.

Mit notariell beurkundeten Kaufvertrag vom 26.04.2013 erwarben die Kläger von der Beklagten das im Antrag zu 1) näher bezeichnete Hausgrundstück zu einem Kaufpreis von 650.000,00 EUR. Unter § 4 des Vertrages wurden sämtliche Gewährleistungsrechte der Kläger ausgeschlossen mit Ausnahme der technischen Installationen. Insoweit sicherte die Beklagte zu, dass diese funktionierten bzw. bis zum Besitzübergang instandgesetzt würden. Weiter enthielt der Vertrag unter § 4 Nr. 1 die Angabe, dass es sich um ein Gebäude aus dem Jahre 1997 handele. Bei der Vertragsunterzeichnung war außer den Klägern nur der Makler zugegen, die Beklagte hatte sich vom Bürovorsteher des Notars vertreten lassen. Später reduzierten die Parteien den Kaufpreis einvernehmlich um 50.000,00 EUR auf 600.000,00 EUR.

Im Vorfeld des Vertragsabschlusses wurde das Objekt mit einem Maklerexposé beworben, das als Baujahresangabe 1994 enthielt. Unstreitig ist das Gebäude spätestens 1995 errichtet worden. Sämtliche Gespräche vor und während des Vertragsabschlusses führten die Kläger ausschließlich mit dem Makler und dem mittlerweile verstorbenen Vater der Beklagten.

Können wir Ihnen helfen?

Kurzfristige Terminvergabe – Effiziente Beratung Online.

JETZT NEU!  Schnelle & unkomplizierte Kontaktaufnahme über SMARTPHONE MESSENGER.

Mit Hoccer direkt loslegen!

Die Kläger behaupten, die Zusicherungen zur Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen seien unzutreffend, tatsächlich lägen zahlreiche schwerwiegende Mängel vor. Es lägen auch weitere Mängel vor, die der Vater der Beklagten arglistig verschwiegen habe. Dieser habe auch zugesichert, dass 1997 das richtige Baujahr sei und es sich bei der Angabe 1994 um einen Schreibfehler handele.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte zu verurteilen,

a) an die Kläger als Gesamtgläubiger 600.000,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.01.2014 zu zahlen,

b) die Beklagte zu verurteilen, zu erklären, dass das Eigentum an dem im Grundbuch des Amtsgerichts N., Bl. xx, eingetragenen Grundstücks Gemarkung I., Flur xx, Flurstück xx, auf die Beklagte übergehen und diese als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden soll;

Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung durch die Kläger zu 1) und 2), dass das Eigentum an dem im Antrag zu Z. 1B bezeichneten Grundstücks auf die Beklagte übergehen und dieser als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden soll,

2. festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rückauflassung des im Antrag zu Nr. 1) näher bezeichneten Grundstücks gemäß dem Antrag zu Nr. 1 b) im Annahmeverzug befindet,

3. die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 6.998,15 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.8.2014 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, sämtliche technischen Installationen seien vereinbarungsgemäß geprüft worden, etwaige Mängel seien beseitigt worden. Bei der vertraglichen Baujahresangabe habe es sich um ein Versehen gehandelt, aufgrund der Bauunterlagen sei den Klägern das tatsächliche Errichtungsjahr 1995 bekannt gewesen. Die geringe Abweichung rechtfertige keinen Rücktritt.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin O., M., C. und H.. Wegen des Beweisergebnisses wird auf die Sitzungsniederschriften der mündlichen Verhandlungen vom 25.11.2015 und 03.06.2016 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.

I.

Die Kläger können von der Beklagten Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages gemäß §§ 437 Nr. 2, 440, 323, 346 ff. BGB verlangen.

1. Dies gilt ungeachtet des Umstandes, dass die Parteien in § 4 des Kaufvertrages vom 26.04.2013 einen weitgehenden und wirksamen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben. Denn die Parteien haben zum einen wegen der Funktionsfähigkeit der technischen Installationen, zum anderen wegen der Baujahresangabe eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen. Dahinstehen konnte, ob die Beschaffenheitsvereinbarung im Hinblick auf die technischen Installationen zutreffend war. Denn die Angabe zum Baujahr war unstreitig falsch.

Selbst nach dem Sachvortrag der Beklagten war das Errichtungsjahr des Gebäudes 1995 und nicht, wie im Grundstückskaufvertrag angegeben, 1997. Ob das Grundstück tatsächlich bereits im Jahr 1994 errichtet wurde, wie etwa im Maklerexposé angegeben, konnte dahinstehen.

2. Das Gericht verkennt nicht, dass die Abweichung des Baujahres um zwei Jahre für sich genommen nicht derart entscheidend sein dürfte, dass diese allein die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages rechtfertigen könnte. Dem stünde die Regelung des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB entgegen, wonach der Rücktritt ausgeschlossen ist, wenn die Pflichtverletzung des Schuldners unerheblich ist.

3. Allerdings ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung eine unerhebliche Pflichtverletzung in aller Regel zu verneinen, wenn dem Verkäufer arglistiges Verhalten zur Last fällt. Denn § 437 Nr. 2 BGB i.V.m. § 323 Abs. 5 S. 2 BGB stelle nicht auf die Erheblichkeit des Mangels ab, sondern über das Merkmal der Pflichtwidrigkeit auf ein Verhalten des Schuldners. Während grundsätzlich bei geringfügigen Vertragsstörungen das Interesse des Schuldners am Fortbestand des Vertrages höher zu bewerten sei, scheide ein überwiegendes Interesse des Schuldners bei arglistigem Handeln aus, da sein Vertrauen auf den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz verdiene (BGH NJW 2006, 1960).

Für die Bejahung von Arglist genügt es, wenn der Verkäufer die Unrichtigkeit der von ihm gemachten Angaben im Sinne bedingten Vorsatzes billigend in Kauf nimmt. Das ist dann der Fall, wenn er die Angabe “ins Blaue hinein” gemacht hat, d.h. ohne eine Tatsachengrundlage für sie zu haben (OLG Hamm, NJW RR 2010, 1643, BGH NJW 1998, 302).

4. So liegt der Fall hier. Nach dem beiderseitigen Parteivorbringen und dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Vater der Beklagten, der hier allein für die Beklagte aufgetreten ist und dessen Kenntnisse und Handlungen sich die Beklagte deshalb in vollem Umfang zurechnen lassen muss, die Baujahresangabe 1997 ohne hinreichende Tatsachengrundlage gemacht hat, er vielmehr Unterlagen vorliegen hatte, die auf das Errichtungsjahr 1995 hindeuteten.

a) Zwar sind die Kläger nach allgemeinen Beweisregeln für die Arglist beim Vater der Beklagten und damit auch für das Fehlen einer Tatsachengrundlage darlegungs- und beweispflichtig; da es sich aber um ein negatives und außerhalb ihrer eigenen Wahrnehmungssphäre liegendes Tatbestandsmerkmal handelt, hätte die Beklagte zuerst im Sinne einer sogenannten sekundären Darlegungslast das Vorhandensein einer konkreten Tatsachengrundlage behaupten müssen, welches die Kläger sodann hätten widerlegen müssen (vgl. (OLG Hamm, NJW RR 2010, 1643).

b) Dieser Darlegungslast ist die Beklagte bereits nicht gerecht geworden. Zum Zwecke der Erfüllung der ihr obliegenden Darlegungslast, nämlich welche Tatsachengrundlagen für die Beklagte und ihren Vater im Hinblick auf das Baujahr des Gebäudes zur Verfügung standen, hat das Gericht der Beklagten mit Verfügung vom 08.02.2016 aufgegeben, das Errichtungsjahr des Gebäudes durch geeignete Belege (Baugenehmigung, Abnahmebescheide etc.) nachzuweisen. Eine Reaktion der Beklagten ist hierauf nicht erfolgt. Angesichts der zur Akte gelangten Unterlagen und der unstreitigen Tatsache, dass das tatsächliche Baujahr 1995 war, verblieb mangels einer abweichenden konkreten Tatsachengrundlage nur die Annahme, dass es sich bei dem Errichtungsjahr 1997 um eine Angabe “ins Blaue hinein” handelte.

Soweit die Beklagte Schriftsatznachlass zum Ergebnis der Beweisaufnahme beantragt und dies in der mündlichen Verhandlung damit begründet hat, man wolle versuchen, noch Unterlagen zu finden, die auf das Baujahr 1997 hindeuteten, war diesem Antrag nicht nachzugehen. Bei ordnungsgemäßer Prozessführung hätten sämtliche Unterlagen schon auf den Hinweis des Gerichts hin in der mündlichen Verhandlung vorgelegt werden müssen.

c) Soweit die Beklagte behauptet hat, bei der Angabe 1997 habe es sich um ein bloßes Versehen gehandelt, allen Parteien sei aufgrund des Exposés bekannt gewesen, dass 1995 richtig sei, ist diese Behauptung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Offensichtlich handelt es sich auch hierbei um eine Behauptung ins Blaue hinein.

aa) Denn dem stehen bereits die Angaben der Kläger gegenüber, wonach der Vater der Beklagten ausdrücklich erklärt habe, das Jahr 1997 stelle einen Schreibfehler dar.

bb) Zudem hat der als Zeuge gehörte Makler C. bekundet, es hätten zahlreiche Unterlagen vorgelegen, die überwiegend auf das Baujahr 1994 hindeuteten, so dass er dieses ins Exposé aufgenommen habe. Wegen der Angabe im Kaufvertrag habe er – der Makler – erneut den Vater der Beklagten kontaktiert und ihm sämtliche Unterlagen vorgehalten, dass es nun verschiedene Angaben gebe und man zu einer Zahl kommen müsse. Der Vater der Beklagten habe ihn dann mitgeteilt, dass abschließend das Jahr 1997 festgelegt werden solle, wobei die Formulierung “dann wird es wohl 1997 gewesen sein” gefallen sei. Man habe sich letztlich auf die Angaben des Verkäufers verlassen.

cc) Der behauptete Schreibfehler ist nach diesen glaubhaften Bekundungen widerlegt. Auch die Wahl der Formulierung spricht deutlich für eine Erklärung des Vaters der Beklagten ins Blaue hinein. Soweit der Zeuge ergänzend bekundet hat, es wird wohl eine Unterlage gegeben haben, die auf das Jahr Bezug 1997 genommen hat, vermag dies an der rechtlichen Bewertung als Angabe ins Blaue hinein nichts zu ändern. Zum einen stünden sich dann Angaben aus 1997, 1995 und 1994 gegenüber. Zum anderen ist rein spekulativ, um was für eine Unterlage es sich gehandelt haben könnte, die weder der Makler noch die Beklagte noch die Zeugin H., die für die Immobilienverwaltungsfirma des verstorbenen Vaters der Beklagten tätig ist, vorlegen kann. Um eine Tatsachengrundlage im rechtlichen Sinne handelt es sich mithin nicht.

Vielmehr hatte das Gericht auch unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme von einem arglistigen Verhalten des Vaters der Beklagten auszugehen.

d) Soweit die Beklagte Stellungnahmefrist zum Ergebnis der Beweisaufnahme beantragt hat, war dem nicht nachzugehen. Vielmehr stand ihr bzw. ihrem Vertreter im Rahmen der durchgeführten streitigen Verhandlung hinreichend Gelegenheit zur Verfügung, abschließend Stellung zu nehmen und die Beweisaufnahme zu würdigen. Umstände, aufgrund derer eine sofortige Stellungnahme nicht möglich oder nicht zumutbar sei, hat die Beklagte nicht dargelegt. Sie sind auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere war es nicht angezeigt, der Beklagten eine weitere Gelegenheit einzuräumen, nach Tatsachengrundlagen, die für 1997 als Baujahr sprechen könnten, zu suchen. Hierzu bestand im Rahmen der Terminsvorbereitung hinreichend Gelegenheit. Auf vorstehende Ausführungen wird verwiesen.

5. Entgegen der Rechtsauffassung der Beklagten ist der Rücktritt vom Vertrag auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Kläger bauliche Maßnahmen am Gebäude vorgenommen hätten und die Rückgabe nicht mehr im unveränderten Zustand möglich ist. Der Rücktrittsberechtigte kann gemäß §§ 346 ff. BGB auch dann zurücktreten, wenn er den Untergang oder eine wesentliche Verschlechterung der zurückzugewährenden Sache zu vertreten hat (Palandt-Grüneberg, § 346 BGB Rn. 1). Nach § 346 Abs. 2 BGB kämen hier allenfalls Wertersatzansprüche in Betracht. Ob solche gegeben sind oder ob etwaige Veränderungen von der bestimmungsgemäßen Ingebrauchnahme gedeckt sind, brauchte nicht entschieden zu werden, da die Beklagte jedenfalls keine Wertersatzansprüche geltend macht.

II.

Der Antrag auf Feststellung, dass sich die Beklagte mit der Rückauflassung im Annahmeverzug befindet, ist zulässig und nach den vorstehenden Ausführungen auch begründet.

III.

Der Zinsanspruch und der Anspruch auf Erstattung vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten folgen aus Verzug, §§ 286, 288 BGB.

IV.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91, 709 ZPO.