Hauskaufvertrag – Wann verschweigt ein Hausverkäufer einen Mangel arglistig?

OLG Koblenz, Az.: 5 U 363/17

Urteil vom 13.09.2017

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In dem Rechtsstreit hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 06. September 2017 für Recht erkannt:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 2. März 2017 abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Die Kläger verlangen Schadensersatz wegen eines Feuchtigkeitsschadens an einem von den Beklagten erworbenen Einfamilienhaus-Grundstück.

Hauskaufvertrag - Wann verschweigt ein Hausverkäufer einen Mangel arglistig?
Foto: masta4650/Bigstock

Im Jahr 2000 bauten die Beklagten auf einem zuvor erworbenen Grundstück in G. ein Einfamilienhaus. Dieses wurde von der beauftragten Baufirma teilschlüsselfertig (ohne Malerarbeiten im Inneren des Gebäudes) errichtet und anschließend von den Beklagten bewohnt. Rund zehn Jahre später ließen die Beklagten durch den Zeugen G. Pflasterarbeiten durchführen. Hierbei traten Schäden am Sockeloberputz zutage. Die Beklagten baten den Zeugen G. um Ausbesserung, der diese durchführte.

Im Jahr 2011 beabsichtigten die Beklagten den Verkauf des Objekts. In einem Besichtigungstermin mit den Klägern wurde mitgeteilt, dass der Sockel im Frontbereich des Gebäudes nachgeputzt worden sei, da bei Pflasterarbeiten mit einer Rüttelplatte Schäden verursacht worden seien.

Mit notariellem Vertrag vom 26. September 2011 (Bl. 1 ff. Anlagenheft) erwarben die Kläger von den Beklagten das mit dem Einfamilienhaus bebaute Grundstück. Die Parteien vereinbarten in § 10 des notariellen Vertrages einen Gewährleistungsausschluss.

Nach Abwicklung des Kaufvertrages beauftragten die Kläger eine Untersuchung des Sockelputzes, wofür Kosten in Höhe von 119,00 Euro anfielen. Zudem ließen sie den Aufwand für eine Sanierung des Sockelputzes begutachten (Kostenaufwand 868,70 Euro). Mit Schreiben vom 6. Februar 2012 forderten die Kläger die Beklagten erfolglos zur Mangelbeseitigung wegen Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich und einer fehlenden ordnungsgemäßen Abdichtung auf.

Die Kläger haben erstinstanzlich zur Begründung ihres auf Schadensersatz in Höhe von 13.813,52 Euro (Mangelbeseitigungskosten) sowie Erstattung von Gutachterkosten in Höhe von 887,70 Euro und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 587,15 Euro gerichteten Begehrens vorgetragen, im Sockelbereich des Hauses sei keine ordnungsgemäße Wärmedämmung und kein ausreichender Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit im Erdreich gegeben. Hierdurch werde der Sockelputz durchfeuchtet. Über diesen Mangel seien sie von den Beklagten beim Kaufvertragsschluss arglistig getäuscht worden, da diesen die Feuchtigkeitsbelastung bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen, gleichwohl aber ein Hinweis an die Kläger unterlassen worden sei. Zur Mangelbeseitigung sei der aufgewandte Betrag von 13.813,52 Euro erforderlich gewesen. Die Beklagten haben dem entgegengehalten, Schäden am Sockel seien beim Abstellort der Mülltonne vorhanden gewesen. Zudem sei es bei der Durchführung der Pflasterarbeiten durch den Einsatz einer Rüttelplatte zu Schäden am Sockel gekommen. Zu keiner Zeit hätten sie Feuchtigkeitserscheinungen wahrgenommen.

Hinsichtlich des weiteren erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes sowie der erstinstanzlich gestellten Anträge der Parteien wird auf den Tatbestand des Urteils vom 2. März 2017 (Bl. 356 ff. GA) verwiesen.

Das sachverständig beratene Landgericht hat die Beklagten zur Zahlung von Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 12.128,13 Euro, Privatgutachterkosten in Höhe von 987,70 Euro und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 587,15 Euro unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt. Der Sockelbereich sei nicht sachgerecht ausgeführt und daher mangelhaft. Die Beklagten könnten sich auch nicht auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen, da sie diesen Mangel arglistig verschwiegen hätten. Nach dem Beweisergebnis sei davon auszugehen, dass die Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages eine Durchfeuchtung des Sockels zumindest für möglich hielten. Insbesondere die Aussage des vernommenen Zeugen H. habe belegt, dass bereits zur Nutzungszeit der Beklagten Feuchtigkeitserscheinungen im Sockelbereich sichtbar gewesen seien. Der Schadensumfang belaufe sich indes lediglich auf 12.128,13 Euro. Im Übrigen wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils (Bl. 358 ff. GA) Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die auf die Abweisung der Klage gerichtete Berufung der Beklagten. Das Landgericht habe die Anforderungen an das arglistige Verschweigen eines Mangels überspannt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes könne selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht die Anforderungen erfüllen, die an Arglist zu stellen seien. Eine Kenntnis des Mangels müsse konkret festgestellt werden. Dies habe das Landgericht unterlassen. Es habe gerade kein Bewusstsein der Beklagten von dem offenbarungspflichtigen Mangel festgehalten. Tatsächlich seien die zu den Feuchtigkeitserscheinungen führenden Mängel im Sockelbereich von den Beklagten auch nicht wahrgenommen worden. Dies werde schon dadurch deutlich, dass bei tatsächlich frühzeitig feststellbaren Mangelerscheinungen noch innerhalb der Gewährleistungsfrist der eigene Bauunternehmer in Anspruch genommen worden wäre. Auch der eingeschaltete Immobilienfachwirt der Sparkasse habe keine Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt. Insofern könnten die vom Landgericht herangezogenen Angaben des Zeugen H., der als Nachbar Feuchtigkeitserscheinungen am Sockel wahrgenommen haben wolle, nicht ohne weiteres auf die Beklagten übertragen werden. Im Übrigen wird auf die Berufungsbegründung vom 22. Mai 2017 (Bl. 380 ff. GA) Bezug genommen.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Landgerichts Trier vom 2. März 2017 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Die landgerichtliche Würdigung, nach der ein arglistiges Verhalten der Beklagten vorliege, sei nicht zu beanstanden. Die Beklagten hätten ihren Vortrag während des Rechtsstreits beständig angepasst. Es sei davon auszugehen, dass die Probleme an den Sockelverkleidungen bereits zur Eigentumszeit der Beklagten begonnen hätten. Diese hätten auch bemerkt werden müssen. Hieraus folge wiederrum eine Offenbarungspflicht im Zuge des Vertragsabschlusses, da hierfür bereits ein bloßer Verdacht eines Feuchtigkeitsschadens genüge. Insoweit wird auf die Berufungserwiderung vom 26. Juli 2017 (Bl. 403 ff. GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Sie führt zur Abänderung des landgerichtlichen Urteils und zur Abweisung der Klage. Den Klägern steht ein Anspruch auf Schadensersatz nach §§ 433, 434, 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 Satz 1, 280 BGB nicht zu.

Das Landgericht hat völlig zutreffend ausgeführt, dass der Sockelbereich an dem von den Klägern erworbenen Objekt in mehrfacher Hinsicht mangelhaft ist. Dies beanstanden auch die Beklagten mit der Berufungsbegründung nicht. Ebenso zutreffend geht das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung davon aus, dass die Ansprüche der Kläger wegen eines Sachmangels in dem mit den Beklagten geschlossenen Kaufvertrag ausgeschlossen sind und daher nach § 444 BGB nur dann geltend gemacht werden können, wenn der Mangel von den Beklagten als Verkäufern arglistig verschwiegen worden ist. Von einem arglistigen Verschweigen der Beklagten kann indes nicht ausgegangen werden.

Der subjektive Tatbestand der Arglist setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zumindest Eventualvorsatz voraus. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt folglich nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Folglich kann – worauf die Beklagten verweisen – ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind (zum Ganzen BGH, NJW 2017, 150, 151 f.). Der BGH hat ferner klargestellt, dass die erforderliche Kenntnis tatrichterlich festgestellt werden muss und nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden kann (BGH, NJW 2017, 150, 152; BGH, NJW 2013, 2182, 2183).

Gerade mit Blick auf Feuchtigkeitsflecken hat der Bundesgerichtshof zudem festgehalten, dass allein das Unterlassen eines Hinweises des Verkäufers, er sei sich über die sichtbaren Symptome eines Mangels nicht sicher, kein arglistiges Verschweigen eines Mangels darstellt. In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, keine Offenbarungspflicht besteht, da der Käufer diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Zwar sind solche Mängel nicht ohne weiteres erkennbar, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. Dann muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Die Offenbarungspflicht erstreckt sich jedoch nicht darauf, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind (zum Ganzen BGH, NJW-RR 2012, 1078, 1079).

Hiervon ausgehend kann auf der Grundlage des vom Landgericht unter Erschöpfung der Beweisangebote der Parteien gewonnenen Beweisergebnisses nicht von einem arglistigen Verschweigen des Mangels im Sockelbereich ausgegangen werden. Aus dem Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. (FH) F. lassen sich keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Kenntnis der Beklagten von den Mangelsymptomen herleiten. Im schriftlichen Gutachten vom 16. Oktober 2014 führt die Sachverständige aus, dass die Probleme an den Sockelverkleidungen bereits mit der Errichtung des Hauses wegen sachwidriger Herstellung des Sockels begonnen haben. Hierauf stellen die Kläger entscheidend ab, werten dabei aber die Ausführungen der Sachverständigen nicht vollständig aus. Diese hat zwar angenommen, dass sich zum Zeitpunkt der Pflasterarbeiten zwar Ablösungen des Sockelputzes gezeigt haben dürften. Sie hat hierzu jedoch festgehalten, dass die Probleme „eventuell zunächst verdeckt liegend hinter dem grau gestrichenen Sockeloberputz“ anzusiedeln waren. Insofern hat die Sachverständige keine Sachlage geschildert, nach der davon auszugehen war, dass die Beklagten zwingend bereits vor den Pflasterarbeiten Feuchtigkeitserscheinungen wahrnehmen mussten. Vielmehr stellt sie in den Raum, dass sich die Problematik zunächst verdeckt abgespielt hat. Die Schäden an der Sockelverkleidung im zeitlichen Zusammenhang mit den Pflasterarbeiten haben die Beklagten auf deren Durchführung zurückgeführt. Dass dies nicht haltbar war, lässt sich den Ausführungen der Sachverständigen nicht entnehmen.

Auch die Angaben der vom Landgericht eingehend und zu allen maßgebenden Fragen vernommenen Zeugen lässt nicht auf den subjektiven Tatbestand der Arglist schließen. Das Landgericht hat die Angaben der Zeugen H. und G. als Anknüpfungspunkt für die Annahme eines arglistigen Verschweigens des Mangels durch die Beklagten herangezogen. Dies begegnet keinen Bedenken. Die Aussagen der weiteren vernommenen Zeugen eröffnen keine Rückschlüsse auf ein arglistiges Verhalten der Beklagten. Abweichend vom Landgericht sieht der Senat indes auch in den Angaben der Zeugen H. und G. keine Grundlage für die Bejahung der rechtlichen Voraussetzungen für ein arglistiges Verhalten. Der Zeuge H. hat zwar angegeben, bereits zwei Jahre nach der Errichtung des Objektes seien bei kräftigem Regen im Sockelbereich dunkle Flecken aufgetreten. Auch nach dem Abtrocknen seien Ränder verblieben, die auch noch da gewesen seien, als das Haus verkauft worden sei (Bl. 304 GA). Allein hieraus lässt sich indes nicht darauf schließen, dass die Beklagten Kenntnis von einem Mangel gehabt hätten. Es kann prozessual nicht davon ausgegangen werden, dass zwischen dem Zeugen und den Beklagten Gespräche über die Feuchtigkeitserscheinungen geführt worden wären. Ebenfalls kann nach den Feststellungen des Landgerichts, die vom Senat zu Grunde zu legen sind, nicht festgehalten werden, dass die Beklagten die Feuchtigkeitsschäden kaschiert hätten. Der Zeuge hat selbst bekundet, diese seien zum Zeitpunkt der Veräußerung des Objekts noch vorhanden gewesen. Die Sachverständige Dipl.-Ing. (FH) F. hat festgehalten, von den Beklagten seien zur Ausbesserung lediglich die im Anschluss an die Pflasterarbeiten erfolgten Korrekturarbeiten vorgenommen worden. Diese waren jedoch – jedenfalls gibt es für das Gegenteil keine belastbare Tatsachengrundlage – in der Annahme der Beklagten veranlasst, die Schäden am Sockel seien durch die Pflasterarbeiten verursacht worden.

Anderes lässt sich auch nicht der Aussage des Zeugen G. entnehmen. Dieser hat zwar angegeben, aus seiner Sicht seien die Schäden am Sockel bereits vor seinen Pflasterarbeiten vorhanden gewesen. Auch diese Aussage schildert jedoch nur die subjektive Wahrnehmung des Zeugen und eröffnet keine Rückschlüsse auf das Bewusstsein der Beklagten. Der Zeuge hat auch nicht angegeben, er habe mit den Beklagten besprochen, dass die Schäden bereits vor seinen Arbeiten vorhanden gewesen seien. Vielmehr habe er diese auf Bitte der Beklagten einfach behoben. Insofern ist nicht einmal entscheidend, dass selbst der Zeuge G. die Ursache der Schäden am Sockelbereich nicht einordnen konnte. Flankierend ist hierbei zu berücksichtigen, dass es zu keinen Schäden im Innenbereich gekommen ist. Die bloßen Feuchtigkeitsbilder nach Niederschlägen sowie verbliebene Ränder im Sockelbereich allein genügen aber nicht, die Kenntnis vom Mangel zu begründen. Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden, dass der bloße Umstand, dass Offenbarungen oder Fragen in unzutreffender Weise vorgenommen bzw. beantwortet werden, nicht den Vorwurf der Arglist begründet. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruhen (BGH, NJW-RR 2012, 1078). Insofern kann allein der Gesichtspunkt, dass die Beklagten die aufgetretenen Sockelschäden auf die Pflasterarbeiten zurückgeführt haben, keine Arglist begründen, wenn keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie hierbei mit der Unrichtigkeit ihrer Angabe gerechnet haben. Ein bedingt vorsätzliches Verschweigen des Mangels setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes voraus, dass die Beklagten nach ihren Kenntnissen und ihrer Erfahrung aus den äußerlichen Merkmalen den Schluss auf das Vorhandensein des Mangels und seiner Ursache zu ziehen vermochten und dies den Käufern nicht offenbart haben (BGH, NJW-RR 2012, 1078, 1079). Hiervon kann nicht ausgegangen werden, wenn noch nicht einmal hinreichende Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, dass die Beklagten Kenntnis von einem auf einen strukturellen Mangel hindeutenden Feuchtigkeitsschaden hatten.

Fehlt es an einer Grundlage für die Annahme arglistigen Verhaltens, greift der vereinbarte Haftungsausschluss.

Der Senat ist ungeachtet der Abänderung der Entscheidung des Landgerichts nicht zu einer Wiederholung der Beweisaufnahme gehalten, da keine abweichende Würdigung des Beweisergebnisses vorgenommen wird. Der Senat legt seiner Entscheidung die Würdigung der Aussagen der Zeugen sowie des Sachverständigengutachtens in der vom Landgericht vorgenommenen Weise zugrunde. Abweichend vom Landgericht erfolgt lediglich die Subsumtion unter den Begriff der Arglist, wie er durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seine rechtliche Ausprägung gefunden hat. Da keinerlei Anhaltspunkte für eine nicht erschöpfende Beweisaufnahme bestehen, das Beweisergebnis aber nicht zur Ausfüllung der rechtlichen Anforderungen des subjektiven Tatbstands der Arglist genügt, muss der Senat die Zeugen nicht nochmals hören.

Auch dem Beweisantritt der Kläger im Schriftsatz vom 8. September 2017 auf nochmalige und ergänzende Vernehmung des Zeugen G. ist nicht nachzugehen. Eine unvollständige Beweisaufnahme durch das Landgericht ist nicht feststellbar. Aus dem Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 9. Februar 2017 ergibt sich, dass der Zeuge nicht nur zur Bitte der Beklagten, die Schadenstelle zu reparieren, sondern auch zu Ursache und Zeitpunkt der Entstehung der Schäden befragt wurde, wobei er gerade betonte, die Ursache der beschädigten Stellen nicht zu kennen. Der Umfang der Beweisaufnahme ist daher nicht zu beanstanden. Abgesehen hiervon übersehen die Kläger, dass der Zeuge G. erstinstanzlich von den Beklagten benannt wurde, ihr erstmaliger Beweisantritt im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 8. September 2017 daher § 296a ZPO unterfällt und nicht mehr zu berücksichtigen ist.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist ein Entscheidung ist Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

Der Senat hat beschlossen, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 13.115,83 Euro festzusetzen.