Hausverkauf – Nichtangabe der Selbsttötung der ehemaligen Eigentümer

Hausverkauf – Nichtangabe der Selbsttötung der ehemaligen Eigentümer

 Oberlandesgericht Celle

Az.: 16 U 38/07

Urteil vom 18.09.2007

Vorinstanz: Landgericht Hannover, Az.: 16 O 246/06


In dem Rechtsstreit hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 30. August 2007 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das am 2. März 2007 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover abgeändert.

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Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars H. B. aus L. vom 29. März 2006 (UR-Nr. …/2006) wird für unzulässig erklärt.

Die Beklagten zu 1 und 2 werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 23.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 3. August 2006 zu zahlen.

Darüber hinaus werden die Beklagten zu 1 und 2 sowie die Beklagte zu 3 als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 22.549,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 3. August 2006 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten als Gesamtschuldnern auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung aus diesem Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe des 1,3-fachen vom vollstreckbaren Betrag abzuwenden, sofern der Kläger vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe des 1,3-fachen vom zu vollstreckenden Betrag leistet.

Berufungsstreitwert: 368.549,30 €.

Gründe:

I.

Die Eheleute L. bewohnten das im H. in G. gelegene Wohnhaus, in dem sie sich im Mai 2005 (Bl. 43, 44) erhängten. Ihr Tod wurde nicht sogleich bemerkt, weshalb die Leichen sich im Zeitpunkt der Entdeckung schon in einem fortgeschrittenen Verwesungszustand befanden (Bl. 97). Die Beklagten zu 1 und 2 haben ihre Tochter H. L. (geb. E.) beerbt, die Beklagte zu 3 (verw. L.) ist die Mutter und Erbin des Herrn L.

Die Beklagten entschlossen sich zum Verkauf des Grundstücks. Zu diesem Zweck wandten sie sich an den Makler A., dessen Mitarbeiter U. T. den Verkaufsfall übernahm. Sowohl der Makler A. als auch sein Mitarbeiter T. waren über die Selbsttötung durch Erhängen unterrichtet.

Anlässlich einer Hausbesichtigung erklärte der Makler T., dass die ehemaligen Eigentümer L. verstorben seien. Umstritten ist, welche näheren Angaben T. zum Tod der Eheleute L. gemacht hat.

Mit Vertrag vom 29. März 2006 kaufte der Kläger das Haus von den Beklagten zum Preis von 346.000 € und unterwarf sich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen.

Auf den Kaufpreis gab der Kläger an die Beklagten zu 1 und 2 einen Scheck über 23.000 € und der Beklagten zu 3 ebenfalls einen Scheck über 23.000 € (Bl. 5), der wegen einer Sperre nicht eingelöst worden ist. An den Makler A. zahlte er die Maklercourtage in Höhe von 21.071,40 € (5,25 % + USt. = 6,09 %), an den Notar die Kosten der Beurkundung in Höhe von 1.477,90 €.

Mit Schreiben vom 2. Mai 2006 erklärte der Bevollmächtigte des Klägers die Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung gegenüber der Beklagten zu 3 (Bl. 25), mit Schreiben vom 5. Mai 2005 gegenüber den Beklagten zu 1 und 2 (Bl. 21).

Nach erklärter Anfechtung verlangt der Kläger von den Beklagten zu 1 und 2 die Scheckzahlung von 23.000 € zurück und von den Beklagten zu 1 bis 3 die gezahlte Maklercourtage und die Kosten der Beurkundung von zusammen 22.549,30 €.

Er hat behauptet, als der Makler T. davon berichtet habe, dass die Voreigentümer sich das Leben genommen hätten, habe seine Ehefrau nachgefragt, „aber doch nicht in diesem Haus“, woraufhin der Makler erklärt habe, die Voreigentümer hätten sich in Spanien das Leben genommen.

Am 7. April 2006 habe der Zeuge N., der im Haus Bauarbeiten verrichtet habe, aus Gesprächen mit Nachbarn seine – des Klägers – Ehefrau darüber unterrichtet, dass die Eheleute L. sich in dem Haus erhängt hatten und dies „wochenlang“ unbemerkt geblieben sei, sodass die Leichen schon stark verwest gewesen seien (Bl. 5). Seine Frau sei über diese für sie neue Nachricht entsetzt und erschrocken gewesen und in Tränen ausgebrochen.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Zwangsvollsteckung aus der Urkunde des Notars H. B. aus L. vom 29. März 2006 (UR-Nr. …/2006) für unzulässig zu erklären,

2. die Beklagten zu 1 und 2 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an
ihn 23.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. August 2006 zu zahlen,

3. die Beklagten zu 1 bis 3 als Gesamtschuldner zu verurteilen, ihm 22.549,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 3. August 2006 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die Selbsttötung der Vorbesitzer und die näheren Umstände ihres Ablebens seien dem Kläger bei Vertragsschluss bekannt gewesen (Bl. 46). Auf Befragen habe der Makler T. erklärt, die Eheleute hätten in Spanien gelebt, sich aber in dem Haus in G. das Leben genommen (Bl. 66).

Das Landgericht hat die benannten Zeugen zum Teil vernommen (Bl. 109 – 112).

Die in das Wissen des Zeugen N. gestellte Behauptung hat es als wahr unterstellt (LGU 4), die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe nicht bewiesen, dass der Makler T. falsche Angaben gemacht habe (LGU 3 ff.).

Mit seiner Berufung verfolgt der Kläger seine erstinstanzlich abgewiesene Klage
in vollem Umfang weiter (Bl. 153).

Er beanstandet die Beweiswürdigung und die Nichtvernehmung des Zeugen N.

Er beantragt,

das angefochtene Urteil aufzuheben und nach den in der Vorinstanz gestellten Schlussanträgen zu erkennen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und tragen in der Berufungsinstanz weiter vor:

Anlässlich eines Besuchs des Klägers im Maklerbüro, der nach der dritten und letzten Hausbesichtigung zwischen dem 20. und 24. März 2006 stattgefunden habe, habe der Makler M. A. einem Gespräch des Klägers mit Herrn T. entnommen, dass auch noch einmal die Rede davon gewesen sei, dass das Ehepaar L. sich in dem Haus umgebracht habe (Bl. 181 Mitte). Von diesem Gespräch hätten die Beklagten erst nach Zustellung des angefochtenen Urteils erfahren.

Der Kläger bestreitet, in dem betreffenden Zeitraum in dem Maklerbüro gewesen zu sein und auch, Herrn A. jemals gesehen zu haben (Bl. 200).

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M. S. (Ehefrau des Klägers), A. S. (Tochter des Klägers) D. N., U. T. und M. A. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 28. Juni und 30. August 2007 Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist begründet.

Die Klage auf Erklärung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag (§ 767 Abs. 1 ZPO) ist ebenso begründet wie die Klage auf Rückzahlung des gezahlten Teilkaufpreises von 23.000 €. Der Kaufpreisanspruch steht den Beklagten als Folge der erklärten Anfechtung nicht zu (§§ 142, 123 BGB). Ferner schulden die Beklagten dem Kläger wegen unrichtiger Angaben bei den Vertragsverhandlungen die mit dem Klageantrag zu 3 im Zusammenhang mit dem Kauf getätigten Aufwendungen für den Makler und den Notar (§ 311 Abs. 2 BGB).

Der Senat ist nach Würdigung der erhobenen Beweise davon überzeugt, dass der Makler U. T. den Kläger unzutreffend aufgeklärt hat. Diese Pflichtverletzung ist den Beklagten nach § 278 BGB zuzurechnen. Der Makler A. und der für ihn tätige Makler T. sind Hilfspersonen der Beklagten. Ein Makler ist dann als Hilfsperson anzusehen, wenn er mit Wissen und Wollen einer Vertragspartei Aufgaben übernimmt, die typischerweise dieser obliegen und damit in deren Pflichtenkreis tätig wird (BGH, Urteil vom 24. September 1996 - XI ZR 318/95, NJW-RR 1997, 116; NJW 2004, 2156). Der Makler A. und sein Mitarbeiter T. haben für die Beklagten, die gegenüber dem Kläger während der Vertragsverhandlungen nicht in Erscheinung getreten sind, die Vertragsanbahnungsgespräche geführt.

Der Makler T. hat anlässlich des zweiten Besichtigungstermins, an dem auch die Ehefrau des Klägers teilgenommen hat und der Freitod der Voreigentümer L. unstreitig ein Thema war, wahrheitswidrig erklärt, die Voreigentümer hätten sich in Spanien das Leben genommen.

Denn der Zeuge T. hat in seiner Vernehmung vor dem Landgericht (Bl. 111), bei der er nach Vorhalt auch in seiner ersten Vernehmung vor dem Senat geblieben ist (Bl. 226), die Behauptung des Klägers bestätigt, er habe zunächst nur gesagt, die Voreigentümer hätten in Spanien gelebt und sich umgebracht (Bl. 111, 226) und erst auf Nachfrage - wohl von der Ehefrau des Klägers – habe er angegeben, die Eheleute L. hätten sich in diesem Haus das Leben genommen (Bl. 111), woraufhin weder der Kläger noch seine Ehefrau eine Reaktion gezeigt haben sollen. Vor dem Hintergrund, dass allein das Stellen dieser Nachfrage ein naheliegendes Informationsbedürfnis des Klägers und seiner Ehefrau, die ein Haus zum Selbstbezug suchten, offenbarte, ist es nach der Lebenserfahrung des Senats nicht nachvollziehbar, dass die Beantwortung der Nachfrage in der von dem Zeugen bekundeten Art keinerlei Reaktionen und Nachfragen auslöste, auch nicht bei späteren Zusammenkünften mit dem Zeugen T., etwa anlässlich der dritten Besichtigung oder danach. Dass die Selbsttötung der Eheleute L. mit der Antwort des Zeugen T. für den Kläger und seine nachfragende Ehefrau kein Thema mehr war, vermag der Senat nur damit zu erklären, dass der Zeuge T. ihnen gerade mitgeteilt hatte, dass die Voreigentümer sich in Spanien und damit nicht in dem Haus das Leben genommen hatten und deswegen kein weiteres Interesse des Klägers und seiner Ehefrau an den näheren Umständen des angenommenen Ablebens in Spanien bestand.

Diese Sachverhaltsbewertung (§ 286 ZPO) deckt sich auch mit der Bekundung der Ehefrau des Klägers und der glaubhaften Aussage des Zeugen N., der Kläger habe ihm während einer Fahrt nach G. im Auto davon berichtet, dass die Voreigentümer sich in Spanien das Leben genommen hätten (Bl. 221). Dabei sieht der Senat freilich die Aussage der Ehefrau des Klägers kritisch, hält sie vor dem Hintergrund des Gesamtgeschehens und des bei ihrer Vernehmung gewonnenen Eindrucks aber für wahr.

In dieses Bild passt schließlich die Tatsache, dass der Kläger und seine Ehefrau von der Schilderung des Zeugen N. am Abend des 7. April über den Freitod der Voreigentümer nach der Bekundung des Zeugen N. überrascht und sie beinahe fassungslos waren (Protokoll vom 28. Juni 2007, S. 4 = Bl. 210) sowie die von den Zeugen A. und T. geschilderte Reaktion des Klägers, der das Maklerbüro A. nach Vertragsschluss aufgesucht, den Zeugen T. heftig beschimpft (Protokoll vom 30. August 2007, S. 5) und ihm vorgeworfen hat, er habe ihm und seiner Frau nicht gesagt, dass sich die Voreigentümer in dem Haus erhängt haben (Protokoll vom 30. August 2007, S. 8). Dabei verkennt der Senat allerdings nicht, dass diese Reaktionen auch damit erklärbar wären, dass der Kläger und seine Frau sich nicht vollständig aufgeklärt fühlten, weil ihnen die näheren Umstände (Tod durch Erhängen, Verwesungseintritt und Austritt von Leichenflüssigkeit) unstreitig nicht offenbart worden sind.

Der Senat hält die entgegenstehenden Aussagen der Zeugen T. und A. für unwahr, weil er aus den dargelegten Gründen davon ausgeht, dass sich die Dinge so zugetragen haben wie vom Kläger behauptet. Hinzu kommt, dass die tatsächlichen Ereignisse für den Verkauf des vergleichsweise hochpreisigen Objekts eher schädlich waren. Schließlich hat der Zeuge T. diese Geschehnisse auch aus eigenem Antrieb nicht erwähnt. Bei der ersten Besichtigung hat er dem Kläger lediglich die spätestens bei Vertragsbeurkundung zutage tretende Tatsache offenbart, dass die Eigentümer verstorben sind. Bei der zweiten Besichtigung hat er sich erst auf Nachfrage der Ehefrau des Klägers dazu geäußert, wo die Voreigentümer verstorben seien.

Die Feststellungen sieht der Senat auch nicht durch die Aussagen der Zeugen A. und T. zu dem von den Beklagten behaupteten Gespräch Ende März 2006 (Bl. 181) erschüttert.

Die Aussage des Zeugen A., der ein Gespräch zwischen dem Zeugen T. und dem Kläger mit angehört haben will, hält der Senat für falsch. Zwar hat er bestätigt, dass er gehört haben will, wie T. gegenüber dem Kläger sein Bedauern darüber zum Ausdruck gebracht haben soll, dass die Voreigentümer von Spanien nach G. gezogen und dort in dem Haus verstorben seien (Protokoll vom 30. August 2007, S. 3). Die Beklagten wollen aber selbst nicht behaupten, der Kläger sei erstmals anlässlich dieses Gesprächs aufgeklärt worden, sondern lediglich aus der widerspruchslosen Hinnahme dieser Äußerung schließen, der Kläger sei bereits unterrichtet gewesen. Dies vermag der Senat aber - wie schon ausgeführt – nicht festzustellen, weil die behauptete Angabe, die Voreigentümer hätten sich in dem Haus das Leben genommen, angesichts des erkennbaren Interesses des Klägers und seiner Ehefrau weitere Nachfragen hätte auslösen müssen, die es aber unstreitig nicht gegeben hat.

Ferner konnte sich der Zeuge A., dem die Beklagten den Streit verkündet haben, an den weiteren Inhalt dieses angeblichen Gespräches nicht erinnern. Und dies, obgleich der Beklagtenvortrag (Bl. 181) auf Informationen des Zeugen und Streitverkündeten A. beruht, der dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten - die Beklagten waren bei den Gesprächen nicht dabei – auf Anfrage diesen Sachverhalt geschildert haben soll (Protokoll vom 30. August 2007, S. 6). So hält der Senat insbesondere auch den auf den Zeugen A. zurückgehenden Beklagtenvortrag für falsch, der Kläger, der das Haus bereits am 10., 12. und 18. März 2006 besichtigt hatte, habe bei dieser Zusammenkunft mit T. den Wunsch geäußert, das Haus ein weiteres Mal besichtigen zu wollen (Bl. 181). Tatsächlich hat es solche 4. Besichtigung aber nicht gegeben und auch der Zeuge, der das Gespräch geführt haben soll, konnte sich in seiner ersten Vernehmung vor dem Senat weder an die Existenz eines solchen Gespräches erinnern noch in seiner zweiten Vernehmung daran, dass der Kläger überhaupt um eine weitere Besichtigung gebeten hat (Bl. 252). Nicht ersichtlich ist auch, dass und warum dem Kläger eine erbetene weitere Besichtigung verwehrt worden sein sollte.

Der Senat kann sich des Eindrucks nicht erwehren, dass der Zeuge A., dem die Beklagten den Streit verkündet haben, zu einem Prozesssieg verhelfen will, um einem bevorstehenden Regressprozess zu entgehen. Die dem Beklagtenvertreter auf Anfrage erteilten Informationen, die sodann mit Schriftsatz vom 18. Mai 2007 zum Gegenstand des Beklagtenvortrags gemacht worden sind (Bl. 178 ff.), dürften von diesem Ansinnen des Streitverkündeten getragen sein.

Auch die Aussage des Zeugen T. hält der Senat für falsch. Sie ist ebenso getragen von dem Bemühen, die erlangte Provision zu behalten. Er vermochte sich schon in seiner Vernehmung vom 28. Juni 2007 an ein solches Gespräch, welches er mit dem Kläger geführt haben soll, nicht zu erinnern, sondern konnte lediglich nicht ausschließen, dass es ein weiteres Gespräch mit dem Kläger gegeben haben könnte (Bl. 215). Dass der Zeuge sich trotz weiteren Zeitablaufs in seiner zweiten Vernehmung rudimentär an die Existenz eines Gespräches zwischen dem 20. und 30. März 2006 erinnern kann, führt der Senat darauf zurück, dass er sich mit dem Zeugen A. über den Sachverhalt unterhalten hat, beruht aber nicht auf eigener Erinnerung. So konnte er sich nicht an den angeblich geäußerten Wunsch des Klägers erinnern, dass er das Haus ein weiteres Mal habe besichtigen wollen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit aus § 708 Nr. 10, § 709, § 711 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht (§ 543 Abs. 2 ZPO).