Hausverkauf – Feuchtigkeitsschäden verschwiegen

Hausverkauf – Feuchtigkeitsschäden verschwiegen

OLG Koblenz

Az: 5 U 1111/05

Urteil vom 09.02.2006


In Sachen hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2006 für R e c h t erkannt:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 5. Juli 2005 verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits zu je ½.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

G r ü n d e:

I.

Die Kläger beanspruchen aus einem Vertrag über die Veräußerung von Einrichtungs- und Inventargegenständen (Teil-) Zahlung in Höhe von 7.500 Euro nebst Zinsen. Hierbei handelt es sich um die Monatsraten für August bis Dezember 2004 à 1.500 Euro.

Der Vertrag beruht auf dem Grundstückskaufvertrag vom 16. Februar 2004, nach dem der Beklagte und seine Mutter ein Hausanwesen in ……. erworben haben und zwar zu einem Kaufpreis in Höhe von 450.000 Euro. Die Gewährleistung wegen Sachmängeln ist ausgeschlossen.

Ein Exposé der Kreissparkasse stellte das Anwesen vor. Darin ist die Rede von einer „teilw. sanierte Bausubstanz von 1950“. Auf dieses Exposé wird im Kaufvertrag über die Einrichtungsgegenstände Bezug genommen. In einer vom Kläger verfassten Baubeschreibung heißt es: „Baujahr – 1990/91 teilweise basierend auf völlig sanierter Bausubstanz aus den fünfziger Jahren“. Das Haus ist außerdem in der ……..Zeitung als „Exklusives Landhaus“ angeboten worden. Welche Exposés und Anzeigen für den Kaufentschluss des Beklagten bestimmend waren, ist zwischen den Parteien im Einzelnen umstritten.

Der Beklagte wehrt sich im Wege der Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Feuchtigkeitsschäden und Mängeln des Kellers gegen die Klageforderung. Der Sachverständige ….., beauftragt vom Beklagten, stellte in seinem Gutachten vom 10. September 2004 erhebliche Feuchtigkeitsschäden dar, die auf eine mangelhafte Bauwerksabdichtung zurückzuführen sind. Nach ihm ist auf Grund der fehlenden Abdichtungsmaßnahmen davon auszugehen, dass der Keller bereits vor dem Besitzübergang im März 2004 feucht gewesen ist und entsprechende Schäden schon vorher vorhanden waren. Nach den vom Beklagten vorgelegten Angeboten der Firmen……….. machen die Sanierungskosten insgesamt den in Höhe von 26.454,83 Euro zur Aufrechnung gestellten Betrag aus.

Die Parteien sind sich uneins darüber, was hinsichtlich des Zustands des Kellers bei einer Besichtigung erörtert worden ist.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben im Wesentlichen mit folgender Begründung:

Der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss greife durch, so dass der Beklagte der Klageforderung keine Schadensersatzansprüche mit Erfolg entgegensetzen könne. Eine Garantie oder Zusicherung, dass der Keller saniert und trocken sei, sei von den Klägern nicht gegeben worden. Der Vortrag des Beklagten zur Mitteilung anlässlich der Besichtigung, der Keller sei trocken, sei unsubstantiiert und unbeachtlich. Auch das Vorbringen zu einem arglistigen Verhalten sei nicht ausreichend differenziert. Schließlich hätte der Beklagte hinsichtlich der Feuchtigkeitserscheinungen eine sachverständige Untersuchung durchführen lassen müssen, um grobe Fahrlässigkeit auszuschließen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung des Beklagten, der sein erstinstanzliches Vorbringen vertieft, zu den Schäden und den Umständen einer Arglist weiter vorträgt und eine fehlerhafte formelle sowie materielle Rechtsanwendung rügt. Dem sind die Kläger entgegengetreten.

II.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig. Das Rechtsmittel hat in der Sache auch Erfolg.

Die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen aus dem notariellen Grundstücksveräußerungsvertrag vom 16. Februar 2004 gegenüber Kaufpreisansprüchen aus dem Kaufvertrag vom 19. Februar 2004 greift mit der Folge durch, dass der durch die Klage verfolgte Kaufpreisanspruch (§ 433 Abs. 2 BGB) erloschen ist (§§ 387, 389 BGB).

1. Die Gegenforderung des Beklagten rechtfertigt sich aus §§ 280, 281 Abs. 1 u. Abs. 2 BGB iVm. § 437 Nr. 3 BGB.

Einer Durchsetzung der Ansprüche stehen der vertragliche Haftungsausschluss nach § 444 BGB und/oder eine eventuelle positive Kenntnis des Käufers von Mängeln nach § 442 Abs. 1 BGB nicht entgegen.

a) Es kann dahinstehen, ob in den Exposés und den Anzeigen eine Garantie für die Beschaffenheit des Anwesens iSd. § 444 2. Alt. BGB übernommen worden ist, wofür wenig spricht; auch kann es offen bleiben, ob „vor Ort“ dahin gehende Zusicherungen abgegeben worden sind.

Die Haftung der Kläger gründet sich auf ein arglistiges Verschweigen von Mängeln, so dass der Haftungsausschluss gem. § 444 1. Alt. BGB nicht wirkt.

b) Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW-RR 1996, 1332 und BGH NJW-RR 1992, 333 jeweils zum arglistigen Verschweigen von Hausfeuchtigkeit; Senat VersR 2004, 1057).

Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH IBR 2002, 383 mit Anm. Baden).

c) Die erheblichen Mängel, die sich in einer Durchfeuchtung der Kellermauern äußern, liegen in der fehlenden Kellerabdichtung gegen das Erdreich. Das sind keine ohne weiteres erkennbare Mängel, die nicht zu offenbaren wären (vgl. BGH a.a.O.).

Nach dem Privatgutachten des Dipl. Ing. Arno M., dem die Kläger inhaltlich nicht entgegengetreten sind (§ 138 Abs. 3 ZPO), stammt das zweigeschossige Wohngebäude aus dem Jahr 1952. Die Außenwände der Kellerräume sind mit einem grob strukturierten Wandputz versehen. An allen Kelleraußenwänden sind Feuchtigkeitsschäden sichtbar. An der durch den Anbau überbauten Kelleraußenwand weist der Wandputz großflächige Hohllagen auf. An der Außenwand des Weinkellers sind auf der Beschichtung Laufspuren von Wandfarbe zu sehen, die auf einen in Teilflächen übermäßigen Farbauftrag schließen lassen. In den innen liegenden Räumen weisen die Fliesenbeläge in Teilbereichen Schimmelpilzbefall auf. Der Wandfuß über der Kellergeschossdecke ist als nass einzustufen.

Der Beklagte hat zur – ohne weiteres möglichen – Erkennbarkeit (BGH) vorgetragen, man habe nicht sehen können, dass es sich um ein Bruchsteinmauerwerk handele. Zum Zeitpunkt der Besichtigung seien die Wände glatt verputzt und frisch gestrichen gewesen.

Die Kläger haben hierzu vorgetragen, in den Kellerräumen hätten sich auf Grund geringfügiger Feuchtigkeit unterschiedliche Schattierungen der Wandfarbe gezeigt und bei dem Besichtigungsgespräch sei ausdrücklich erwähnt worden, dass es sich um einen alten Keller handele, der von Zeit zu Zeit diese Farbveränderungen aufzeige. Der Keller sei zuletzt im Jahr 2002 gestrichen worden.

Aus diesem Vorbringen der Parteien ergibt sich, dass bei der Besichtigung allenfalls unterschiedliche Farbschattierungen der gestrichenen Kellerwände vorhanden waren. Solche oberflächlichen Erscheinungen lassen den Käufer nicht ohne weiteres erkennen, dass gravierende Abdichtungsmängel bestehen, die zu einer erheblichen Durchfeuchtung der Kellerwände geführt haben.

Über diese Mängel war daher aufzuklären. Außerdem fehlt es unter diesen Umständen an einer die Rechte des Käufers ausschließenden Kenntnis vom Mangel nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB.

d) Die Kläger haben sich arglistig verhalten.

Sie haben in dem Anwesen gewohnt, wussten von der Feuchtigkeit und haben die Kellerräume streichen lassen. Die Aussage im Verkaufsgespräch bei der Besichtigung, es handele sich um einen alten Keller, der von Zeit zu Zeit Farbveränderungen aufweise, war verharmlosend. Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände wegen fehlender Außenabdichtung stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicherweise nicht verschweigen darf (BGH NJW-RR 1992, 333).

Weitere die Arglist der Kläger verstärkende Umstände treten hinzu:

Nach dem (nicht verspäteten) Vorbringen im Berufungsverfahren wussten die Kläger vom Architekten ……….., dass der Keller niemals eine Außenabdichtung erhalten hatte und dass dies die Ursache der ständig wiederkehrenden schweren Feuchtigkeitsschäden gewesen ist (BB S. 12). Dies hätten sie auch von anderen mit dem Objekt befassten Unternehmern erfahren. Hierauf haben die Kläger nicht entgegnet (§ 138 Abs. 3 ZPO).

2. Der Kostenaufwand nach dem Angebot der Firma ……… vom 11. März 2005, das mit 16.761, 49 schließt und mit dem der Beklagte vorrangig die Aufrechnung erklärt hat, ist nicht bestritten. Der Anspruch hieraus hat die Klageforderung zum Erlöschen gebracht. Soweit Ansprüche der Mutter des Beklagten als weiterer Vertragsbeteiligter bestehen, sind diese an den Beklagten abgetreten.

Das Urteil des Landgerichts ist daher abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kosten- und Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs.1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Für die Zulassung der Revision fehlt es an den gesetzlichen Voraussetzungen.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 7.500 Euro.