Heizkostenabrechnung nach Schätzwerten – unzulässig

Können wir Ihnen helfen? Jetzt unverbindlich anfragen.

AG Charlottenburg

Az: 218 C 271/09

Urteil vom 05.05.2011


1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin und Widerbeklagte verurteilt, den Beklagten und Widerklägern gegen Erstattung der entstehenden Fotokopiekosten Ablichtungen sämtlicher der Heizkostenabrechnung 2008 zugrunde liegender Rechnungsbelege für die im Hause … Berlin, Vorderhaus Parterre rechts, gelegene Wohnung zu überlassen, alternativ den Beklagten und Widerklägern Einsicht in die Originalbelege der Heizkostenabrechnung 2008 zu gewähren.

3. Die Klägerin und Widerbeklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin und Widerbeklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, falls nicht zuvor die Beklagten und Widerkläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beklagten und Widerkläger (künftig: Beklagten) sind aufgrund des mit der Voreigentümerin (…) am 10.07.1991 geschlossenen Wohnungsmietvertrages Mieter der im Hause … in … Berlin im Vorderhaus im Erdgeschoss rechts belegenen 5-Zimmerwohnung; laut Mietvertrag beträgt die Wohnfläche 166,28 qm (wegen des Mietvertrages wird auf die Anl. K 1, Bl. 34 – 41 d. A. verwiesen).

Die Klägerin und Widerbeklagte (künftig: Klägerin) ist als nunmehrige Eigentümerin in das Mietverhältnis eingetreten; zwischen den Parteien ist eine Bruttokaltmiete mit Vorauszahlungen auf die Heizkosten vereinbart.

Die Klägerin, seinerzeit vertreten durch ihre Hausverwaltung …, erteilte den Beklagten am 20.12.2007 die Heizkostenabrechnung 2006, in der für das Esszimmer, das Arbeitszimmer und die Küche der individuelle Verbrauch wegen des behaupteten Defektes von 4 Heizkostenverteilern geschätzt und von einer Wohnfläche von 168,61 qm ausgegangen worden ist. Diese Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 1.050,46 €; gleichzeitig wurden ab 02/08 die Vorauszahlungen auf die Heizkosten von monatlich 102,20 € um 87,74 € auf 190,00 € erhöht (wegen der Heizkostenabrechnung wird auf die – neu eingereichte – Anl. K 2, Bl. 82 – 87 d. A. Bezug genommen).

Die Beklagten haben mit vorgerichtlichem Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigte vom 14.01.2008 (Anl. B 1, Bl. 63 – 65 d. A.) u. a. gegen diese Abrechnung Einwendungen erhoben; die Beklagten haben den Nachzahlungsbetrag nicht entrichtet und auch ab Februar 2008 den festgesetzten erhöhten Vorauszahlungsbetrag von monatlich 87,74 € nicht gezahlt, sondern lediglich in Höhe von 102,26 €.

Die Klägerin ließ ferner am 09.11.2009 die Heizkostenabrechnung für 2008 (Anl. K 3, Bl. 78 -81 d. A.) erteilen, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.040,00 € endete. Die Beklagten haben den Nachzahlungsbetrag unter dem Vorbehalt der Überprüfung dieser Abrechnung gezahlt, gegen diese Abrechnung Einwendungen geltend gemacht und gebeten, die dieser Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsunterlagen gegen Kostenerstattung zu übersenden bzw. Termin und Ort der Einsichtnahme zu benennen (siehe Anl. B 2, Bl. 66/67 d. A.). Die Klägerin bzw. deren neue Hausverwaltung hat bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt weder diese Unterlagen an die Prozessbevollmächtigte der Beklagten übersandt noch Termin und Ort der Einsichtnahme mitgeteilt; die Klägerin hat zudem nicht der Behauptung der Beklagten aus dem Schriftsatz vom 18.01.2011 (Bl. 193 ff. d. A.) widersprochen, dass eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung mitgeteilt habe, dass die Originalunterlagen für die Abrechnung 2008 noch nicht aufgefunden worden seien und nach dem Auffinden übersandt werden würden.

Die Klägerin, die zunächst die behaupteten Rückstände aus der behaupteten unvollständigen Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen von 02/08 – 03/09 in Höhe von (87,74 € x 14 Monate =) 1.228,36 € mit Mahnbescheidsantrag geltend gemacht hatte, erklärte mit Schriftsatz vom 12.04.2010 aufgrund der zwischenzeitlich erteilten Heizkostenabrechnung 2008 den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Vorauszahlungen für 02/08 – 12/08 in Höhe von (87,74 € x 11 Monate =) 965,14 € für erledigt und stellte insoweit Kostenantrag; die Beklagten haben sich dieser Erledigungserklärung nicht angeschlossen und auch insoweit Klageabweisung beantragt.

Die Klägerin hat zudem den Nachzahlungsbetrag aus der Heizkostenabrechnung 2008 in Höhe von 1.040,00 €, den sie als weitere Klageforderung zunächst geltend gemacht hatte, aufgrund der zuvor erfolgten Zahlung zurückgenommen.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Schätzungen hinsichtlich der Verbrauchswerte von 4 Heizkostenverteilern formell und rechnerisch zutreffend seien; den Schätzungen seien entsprechende vergleichbare Räume von vergleichbaren Wohnungen im Hause … zugrunde gelegt worden (insoweit wird insbesondere auf die Schriftsätze vom 03.08.2010 sowie auf die Anlagen K 5 – K 7, Bl. 130 – 137 d. A. sowie auf den Schriftsatz vom 10.12.2010 nebst Anlagen, Bl. 185 – 192 d. A. verwiesen).

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Widerklage unbegründet sei, da sie zur Übersendung der angeforderten Abrechnungsunterlagen nicht verpflichtet sei.

Die Klägerin beantragt abschließend,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 1.313,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 87,74 € seit dem 06.01.2009, 06.02.2009 und dem 06.03.2009 sowie aus 1.050,46 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagten beantragen,

1. die Klage abzuweisen,

2. widerklagend die Klägerin zu verurteilen, den Beklagten gegen Erstattung der entstehenden Fotokopiekosten Ablichtungen sämtlicher der Heizkostenabrechnung 2008 zugrunde liegender Rechnungsbelege für die im Hause … Berlin, Vorderhaus Parterre rechts, gelegene Wohnung zu überlassen, alternativ den Beklagten Einsicht in die Originalbelege der Heizkostenabrechnung 2008 zu gewähren.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Heizkostenabrechnung 2006 aufgrund der nicht erläuterten und rechnerisch dargestellten Schätzungen des Verbrauchs von 4 Heizkostenverteilern formell unwirksam und rechnerisch nicht nachvollziehbar sei; zudem seien die den Schätzungen angeblich zugrunde gelegten Räume in Vergleichswohnungen tatsächlich nicht vergleichbar und ferner schon deshalb falsch, weil im Esszimmer der Wohnung der Beklagten die aus den anderen Wohnungen abgelesenen Werte dadurch verdoppelt worden seien, dass die für das jeweilige Zimmer an einem Heizkostenverteiler abgelesenen Werte für jeden der zwei Heizkostenverteiler im Esszimmer übertragen worden seien; zudem sei von einer falschen Wohnfläche ausgegangen worden, wobei die vereinbarte Wohnfläche nur 166,28 qm betragen würde.

Die Widerklage sei begründet, da den Beklagten trotz wiederholter Aufforderungen bisher keine Einsichtnahme in die der Abrechnung 2008 zugrunde gelegten Unterlagen gewährt worden sei und diese Unterlagen zur Überprüfung dieser Abrechnung erforderlich seien.

Die Beklagten meinen ferner, dass sie zur Zahlung des Erhöhungsbetrages (87,74 €) in den Vorauszahlungen nicht verpflichtet seien, da eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung 2006 tatsächlich nicht nachgewiesen sei, so dass die Erhöhung unwirksam sei; daher sei auch keine teilweise Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache eingetreten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist nicht begründet.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des noch geltend gemachten Betrages von 1.313,68 € (§§ 535 Abs. 2, 556, 560 Abs. 4 i. V. m. §§ 1, 6 und 9 a HeizkV).

Mangels Begründetheit der Klage ist auch die Verzugszinsforderung nicht begründet.

2. Die Heizkostenabrechnung 2006 weist aufgrund der eingestellten Schätzwerte für den individuellen Verbrauch an 4 Heizkostenverteilern im Esszimmer (2 defekte Heizkostenverteiler), im Arbeitszimmer (1 defekter und ein funktionierender Heizkostenverteiler) und in der Küche (1 defekter Heizkostenverteiler) und der – jedenfalls weder in der Abrechnung selbst noch innerhalb des Abrechnungszeitraumes – erläuterten noch rechnerisch dargestellten Ermittlung des jeweiligen Schätzwertes derartige Mängel auf, dass sie aufgrund dieser formellen Mängel unwirksam ist; denn schon aus dem Grund, dass die Beklagten als Mieter nicht in der Lage sind, ohne Erläuterung der Grundlagen der Schätzung und ohne Darlegung des Rechenweges die Richtigkeit dieser Abrechnung zu überprüfen, liegt ein formeller Mangel dieser Abrechnung vor (vgl. nur: BGH GE 207, 438, 349; BGH GE 2008, 795 f.; BGH GE 2011, 404 ff.), so dass den Beklagten innerhalb der Ausschlussfrist der Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt worden ist.

Die Klägerin wäre verpflichtet gewesen, den Beklagten mit der erteilten Abrechnung mitzuteilen, nach welchen Ersatzverfahren gem. § 9 a HeizkV die Verbrauchswerte an den defekten Heizkostenverteilern geschätzt worden sind, was nicht erfolgt ist. Da die Klägerin – wie sie nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes behauptet – das generelle Vergleichsverfahren angewendet habe, hätte sie der Beklagten in der Abrechnung bzw. in einer zusätzlichen Erläuterung erklären müssen, welche Räume / Zimmer welcher in demselben Wohnhaus befindlichen Wohnungen sie den Schätzungen zugrunde gelegt hat und welche vergleichbaren Kriterien diese Räume / Zimmer (insbesondere. Stockwerk, Himmelsrichtung, Zahl und Größe der Fenster, Zahl der installierten Heizkörper) im Verhältnis zu den betreffenden Räumen / Zimmern der Wohnung der Beklagten aufweisen; darüber hinaus hätte der Rechenweg nachvollziehbar dargestellt werden müssen (vgl. nur: Lammel, Heizkostenverordnung, 3. Aufl., 2010, § 9 a Rz 32, 33, 41, 42, 43 m. w. N.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rz V 523), so dass die Heizkostenabrechnung in der vorliegenden Form formell unwirksam ist.

Abgesehen davon, dass solche Erläuterungen und Berechnungen nicht innerhalb des Abrechnungszeitraumes dargetan worden sind, gelang es der Klägerin noch nicht einmal während des laufenden Rechtsstreites, widerspruchsfrei die Grundlagen für die vorgenommenen Schätzungen darzulegen; letztlich kommt es darauf jedoch nicht an.

3. Die formell unwirksame Abrechnung betrifft die Gesamtheit der Verbrauchseinheiten, die in der Wohnung der Beklagten hinsichtlich des individuellen Verbrauchs abgelesen bzw. geschätzt worden sind. Eine Herausrechnung nur der geschätzten Werte und Berücksichtigung der tatsächlich abgelesenen Werte war den Beklagten nicht möglich, weil eine Berücksichtigung nur der abgelesenen Werte die Beklagten nicht in die Lage versetzt haben, die tatsächlich entstandenen Kosten zu ermitteln und die Abrechnung der Klägerin hinsichtlich der den Beklagten zuzuordnenden Verbrauchsanteile zu überprüfen. Dies folgt daraus, dass von der Klägerin bei der Ermittlung des Umlagefaktors (in der Abrechnung als Betrag / Einheit mit 0,061907 bezeichnet) auch die falschen Schätzwerte einbezogen worden sind, so dass die Beklagten nicht in der Lage waren, den richtigen Umlagefaktor zu ermitteln.

Somit sind für die Berechnung des von den Beklagten zu tragenden Anteils an den Heizkosten nur die anteiligen Grundkosten der Heizung (899,72 €) und die Gebühr für den Wasserzähler (0,57 €) heranzuziehen, so dass sich folgendes ergibt:

Heizkosten (Grundkosten) = 899,72 €

Gebühr für Wasserzähler = 0,57 €

900,29 € abzüglich der Vorauszahlungen:

-1.227,12 €

326,83 €

Daher schulden die Beklagten aus der Heizkostenabrechnung 2006 keine Nachzahlung.

4. Die Beklagten waren auch nicht verpflichtet, ab dem 01.02.2008 eine um monatlich 87,74 € erhöhte Vorauszahlung auf die Heizkosten zu leisten; denn durch die bisher gezahlten Vorauszahlungen von monatlich 102,26 € haben die Beklagten Vorauszahlungen in ausreichender Höhe geleistet, so dass die von der Klägerin vorgenommene Erhöhung unbegründet und damit unwirksam ist (§ 560 Abs. 4 BGB).

Darüber hinaus hatte die Klägerin sowieso keinen Anspruch mehr auf die Vorauszahlungen für 01-03/09, da jedenfalls zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist und über die Vorauszahlungen hätte abgerechnet worden sein müssen.

II. Die Widerklage ist begründet.

Die Beklagten haben Anspruch auf Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen, die der Heizkostenabrechnung 2008 zugrunde gelegt worden sind, um die Richtigkeit dieser Abrechnung überprüfen zu können (§ 556 BGB; vgl. nur: Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rz 548, 550).

Die Prozessbevollmächtigten der Beklagten haben bereits kurze Zeit nach dem Zugang der Abrechnung 2008 die Übersendung von Unterlagen bzw. die Mitteilung eines Termins der Einsichtnahme gefordert, ohne dass die Klägerin bzw. deren Hausverwaltungen dieser Forderung nachgekommen sind. Letztlich hat die Klägerin zugestanden, dass die jetzige Hausverwaltung bisher nicht in der Lage war, die zugesagte Übersendung der betreffenden Abrechnungsunterlagen vorzunehmen, so dass hier ausnahmsweise auch ein Recht der Beklagten darauf besteht, die betreffenden Unterlagen gegen Kostenerstattung zugesandt zu bekommen.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die teilweise Erledigungserklärung der Klägerin hinsichtlich eines Betrages von 965,14 € ins Leere geht, weil insoweit die Klage von Anfang an unbegründet war und der Abweisung unterlag.