Kleinreparaturklausel für die erfolglose Wartung eines Durchlauferhitzers

AG Neukölln, Az.: 10 C 332/12

Urteil vom 05.06.2013

Können wir Ihnen helfen?

Kurzfristige Terminvergabe – Effiziente Beratung Online.

JETZT NEU!  Schnelle & unkomplizierte Kontaktaufnahme über SMARTPHONE MESSENGER.

Mit Hoccer direkt loslegen!

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Dem Beklagten wird für den ersten Rechtszug Prozesskostenhilfe bewilligt mit Wirkung vom 08.05.2013 und Rechtsanwältin … beigeordnet. Im Hinblick auf die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Partei werden keine Ratenzahlungen festgesetzt.

Tatbestand

Von der Fertigung des Tatbestands konnte nach § 313a Absatz 1 Satz 1 ZPO abgesehen werden.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Kleinreparaturklausel für die erfolglose Wartung eines Durchlauferhitzers
Foto: brizmaker/Bigstock

Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 53,55 Euro.

Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 14 Nr. 5 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags vom 06. November 2009. Danach hat der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungsarbeiten zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 120,00 Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresnettomiete nicht übersteigt. Die Instandhaltungsarbeiten umfassen nur das Beheben kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen, unter anderem für Elektrizität, Wasser und Gas.

Diese vereinbarte Kleinreparaturklausel ist zunächst nach § 307 Abs. 1 BGB wirksam; eine unangemessene Benachteiligung des Beklagten ist nicht gegeben. Eine solche Klausel muss insbesondere folgende betragsmäßige Grenzen wahren: Im Einzelfall muss eine Obergrenze der Kostentragung betragsmäßig festgeschrieben sein und es muss für eine bestimmte Periode – meist ein (Kalender-)Jahr – eine Höchstbelastungsgrenze bei mehreren Instandsetzungsfällen vorgesehen sein; vgl. hierzu Schmidt in Beck’scher Onlinekommentar zum BGB, Stand: 01. Mai 2013, § 307 Rn. 115; BGHZ 108, mit weiteren Nachweisen. Weiterhin darf die Klausel nur solche Teile der Mietsache betreffen, die dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; vgl. hierzu Weidenkaff in Palandt, Kommentar zum BGB, 72. Auflage 2013, § 535 Rn. 44, mit weiteren Nachweisen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt; vgl. zu den wirksamen Obergrenzen unter anderem auch AG Würzburg, Urteil vom 17. Mai 2010, Aktenzeichen 13 C 670/10, WuM 2010, 561 (Einzelfall 110,00 Euro, Obergrenze 8% Jahresgrundmiete).

Die hier mit der streitgegenständliche Rechnung vom 21. Dezember 2010 geltend gemachten Kosten unterfallen jedoch nicht dieser Vereinbarung nach § 14 Nr. 5 des Mietvertrags und sind daher nicht vom Beklagten zu tragen.

Es werden Kosten geltend gemacht für die folgende Leistungsbeschreibung, die sich aus der Rechnung vom 21. Dezember 2010, Bl. 27 d.A., ergibt: „Der Durchlauferhitzer wurde überprüft. Es wurde der Wasserdruck neu eingestellt. WW-Funktion ist wieder hergestellt.” Zwar mag es sein, dass hierbei unter anderem auch die Überprüfung und Erfassung des Defekts erfolgte. Nicht erfasst von der Kleinreparaturklausel sind jedoch Wartungsarbeiten; vgl. hierzu Beyer, NZM 2011, 697, 700, der hierzu ausführt, dass Wartungsarbeiten eben nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, wenn „man vom Leitbild der grundsätzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 I 2 BGB) ausgeht und in Anlehnung an die Regelung des § 28 III der II. BerechnungsVO eine eng auszulegende Ausnahme für Bagatellschäden zulässt, muss man sich folgerichtig auch an der dortigen, aus guten Gründen so formulierten Begriffsbestimmung orientieren. Satz 2 der Vorschrift spricht aber nur von dem „Beheben keiner Schäden”; von Wartungsarbeiten ist dort nicht einmal andeutungsweise die Rede. Es kommt hinzu, dass Wartungsarbeiten unabhängig vom konkreten Verschleiß oder von der Art und Weise des Umgangs des Mieters mit den in Betracht kommenden Installationsgegenständen allein nach zeitlichem Ablauf oder einer bestimmten Betriebsdauer anfallen. Mit dem Begriff des Bagatellschadens oder der Kleinreparatur haben sie deshalb nichts zu tun.” Aus der Formulierung der hier vorliegenden Leistungsbeschreibung ergibt sich auch, dass der Durchlauferhitzer überprüft wurde und der Wasserdruck neu eingestellt wurde. Dies ist als Wartungsarbeit an dem Durchlauferhitzer auslegen, die nicht mehr unter die Kleinreparaturklausel fällt.

Schließlich ist auch unstreitig, dass der Durchlauferhitzer eine Woche nach dieser Überprüfung endgültig ausgetauscht wurde, da der Defekt nicht mehr zu beheben war. Die Überprüfung, für die die hier geltend gemachten Kosten angefallen sind, waren damit erfolglos und sind nicht vom Mieter über die Kleinreparaturklausel zu tragen. § 14 Nr. 5 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags soll Kosten für Instandhaltungsarbeiten erfassen. Instandhaltungsarbeiten setzen voraus, dass diese erfolgreich sind, dass nämlich der Gegenstand auch tatsächlich instand gehalten wird, damit weiter funktionstüchtig ist und vom Mieter auch genutzt werden kann. Die Kosten solcher Reparatur- bzw. Instandhaltungsversuche, die erfolglos sind, können nicht im Wege der Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden. Die Kleinreparaturklausel umfasst lediglich solche Überprüfungen, Erfassungen und Behebungen von Defekten, die endlich jedenfalls nicht völlig vergeblich und erfolglos wie hier vorliegend sind; vgl. hierzu auch AG Konstanz, Urteil vom 29. 8. 1997, Aktenzeichen 4 C 409/97, NZM 1999, 370.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 2. Fall, 713 ZPO.

III.

Dem Beklagten war aus den vorgenannten Gründen (insbesondere wegen hinreichender Aussicht auf eine erfolgreiche Rechtsverteidigung) Prozesskostenhilfe nach § 114 ZPO zu gewähren.