Messie Wohnung: Strategien für Vermieter

Umgang mit Messie-Mietern – Was Vermieter tun können.

Eine Messie-Wohnung kann für Vermieter zu einem großen Problem werden. Nicht nur die finanziellen Einbußen können beträchtlich sein, sondern auch der Aufwand und die Zeit, die für die Beseitigung des Schadens aufgebracht werden müssen. Doch was können Vermieter in solch einer Situation unternehmen? In diesem Artikel werden verschiedene Strategien und Tipps vorgestellt, wie Vermieter am besten mit einer Messie-Wohnung umgehen und das Problem lösen können.

Messie-Syndrom: Eine Realität für 2,5 Millionen Menschen in Deutschland

Auf der Grundlage von Schätzungen, die von Selbsthilfegruppen durchgeführt wurden, gibt es in Deutschland aktuell rund 2,5 Millionen Menschen mit einem Messie-Syndrom. Natürlich haben auch diese Menschen ein Grundbedürfnis nach einem Zuhause, sodass es sich größtenteils um Mieter handelt. Das Messie-Syndrom kann dabei jedoch zu einem echten Problem für den Vermieter werden. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass Menschen mit einem Messie-Syndrom eine seelische Störung aufweisen. Diese seelische Störung verhindert, dass die betroffenen Menschen ihre eigenen Handlungen an die tagtäglichen Lebensanforderungen anpassen können.

Eine Hauptsymptomatik des Messie-Syndroms liegt in dem Umstand, dass die betroffene Person unzählige Dinge ansammelt und diese angesammelten Dinge nicht loslassen kann. Der Sammelzwang ist so ausgeprägt, dass die eigenen Räumlichkeiten für das Gesammelte nicht ausreicht. Eine Ordnungsstruktur in den Räumlichkeiten ist nicht mehr vorhanden und dementsprechend kann die betroffene Person die Haushaltsführung nicht aufrechterhalten. Dies führt zu einer Überforderungssituation für die betroffene Person, sodass die Räumlichkeiten in der Folge vollständig vermüllen.

Wenn Sammelleidenschaft zur Belastung wird

Menschen mit einem Messie-Syndrom leiden unter sehr großer Anspannung und einer Entscheidungsunfähigkeit in Verbindung mit innerer Zerrissenheit und Ängsten. Auch psychosomatische Störungen sind in diesem Zusammenhang keine Seltenheit.

Es muss an dieser Stelle ausdrücklich betont werden, dass die Messie-Wohnung per se nicht spontan entsteht. Zahlreiche Vermieter bemerken diese Problematik jedoch erst zu spät, da die betroffenen Mieter ihre Problematik zu verbergen versuchen. Ein Mensch mit Messie-Syndrom ist nicht dazu in der Lage, die Unterscheidung zwischen wertvollem Eigentum und wertlosen Dingen vorzunehmen. Es gibt Fälle, in denen auch verdorbenes Essen in der Wohnung verbleibt. Dies ist jedoch weniger das Resultat des Sammelzwangs, sondern vielmehr das Resultat einer Überforderung der betroffenen Person im Zusammenhang mit der Haushaltsführung. In einem Mietobjekt, in dem mehrere Mietparteien leben, kann eine Messie-Wohnung sehr wohl Einfluss auf andere Mietwohnungen nehmen. Ungezieferbefall kann sich ausbreiten und damit können auch Krankheiten einhergehen.

Was können Vermieter tun, wenn der Mieter eine Messie-Wohnung hat?

Sollte der Vermieter einen begründeten Verdacht aufgrund des Vorliegens eines Schädlingsbefalls oder aufgrund von starker Geruchsbelästigung haben, dass es der Mieter unter dem Messie-Syndrom leidet, so gibt es mehrere Möglichkeiten zur Reaktion. Entweder strebt der Vermieter eine Kündigung des Mietvertragsverhältnisses an oder er akzeptiert die seelische Störung des Mieters und versucht, zu helfen.

Das Mietvertragsverhältnis soll mittels Kündigung beendet werden

Sollte der Vermieter die Kündigung anstreben, muss dabei bedacht werden, dass in Deutschland die Mieter gesetzlich sehr stark geschützt sind. Eine Kündigung ist somit nicht so ohne Weiteres möglich. Vielmehr erfordert die Kündigung des Vertragsverhältnisses einige wichtige vorherige Maßnahmen. Zunächst sollte der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Wohnungsbegehung ankündigen und auf diese Wohnungsbegehung auch bestehen. Diese Maßnahme dient dazu, den bestehenden Verdacht zu erhärten oder zu bestätigen. Im nächsten Schritt kann der Vermieter den Mieter in schriftlicher Form zu einer Unterlassung sowie zur Beseitigung des Schadens und Mülls auffordern. Diese Aufforderung muss auf jeden Fall in schriftlicher Form unter Fristsetzung erfolgen. Sollte der Mieter dieser Aufforderung nicht nachkommen und diese Aufforderung ignorieren, so ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietvertragsverhältnisses berechtigt.

Kündigung wegen Mietsachgefährdung: Vermieter hat Handlungsspielraum

Sollte sich aufgrund des Mieterverhaltens eine starke Mietsachengefährdung darstellen, so kann der Vermieter dem Mieter auf der Grundlage des § 543 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) auch außerordentlich / fristlos die Kündigung aussprechen. Der Mieter verstößt gegen die ihm obliegenden Obhutspflichten, sodass die Kündigung rechtlich begründet ist.

Räumungsklage bei nicht-ausziehendem Mieter

Wenn der Vermieter dem Mieter die Kündigung ausgesprochen hat, so kann der Mieter dieser Kündigung widersprechen. Erfolgt der Widerspruch gegen die Kündigung nicht, so hat der Mieter die gesetzliche Verpflichtung zum Auszug aus dem Mietobjekt binnen eines Zeitraums von 14 Tagen. Sollte der Mieter diesen Auszug jedoch nicht vornehmen, so bleiben dem Vermieter lediglich rechtliche Schritte sowie Zwangsmaßnahmen, um das Mietobjekt zu räumen. Die Räumungsklage ist hierfür der richtige Schritt, welche bei dem regional zuständigen Amtsgericht durch den Vermieter eingereicht werden muss. In der gängigen Praxis ist hierfür die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts für Vertragsrecht erforderlich. Im Zuge der Räumungsklage sollte der Vermieter auch sämtliche etwa vorliegenden Beschwerden von anderen Mietparteien oder auch Abmahnschreiben an den Mieter zu Beweiszwecken der Klage beifügen.

Zwangsräumung nur mit rechtskräftigem Urteil

Die Zwangsräumung des Mietobjekts ist erst dann möglich, wenn ein rechtskräftiges Urteil von dem Amtsgericht vorliegt. Bevor dieses Urteil nicht ergangen ist hat der Vermieter keinerlei Berechtigung dazu, die Wohnung räumen zu lassen oder die Schlösser an der Tür auszutauschen.

Das Mietvertragsverhältnis soll bestehen bleiben und der Mieter soll Hilfe bekommen

Nicht immer strebt ein Vermieter aufgrund der Messie-Problematik bei dem Mieter auch tatsächlich das Ende des Mietvertragsverhältnisses an. Es gibt auch Fallsituationen, in denen das Mietvertragsverhältnis bereits seit einer sehr langen Zeit besteht und bei denen es dementsprechend auch eine persönliche Ebene zwischen dem Mieter und dem Vermieter gibt. In derartigen Fallkonstellationen führt der Vermieter sich in der Regel den Umstand vor Augen, dass den Mieter kein Verschulden an der aktuellen Situation trifft. Der Mieter leidet unter einer seelischen Störung und benötigt dringend Hilfe. Es ist oftmals so, dass die betroffenen Personen bei einer Messie-Symptomatik sozial isoliert sind. Sie lehnen sämtliche sozialen Kontakte ab oder vermeiden Einladungen von Bekannten oder Verwandten zu sich nach Hause, da im Fall von Besuchen die bestehende Messie-Problematik offenkundig werden würde. Die soziale Isolierung führt letztlich dazu, dass die betroffene Person mit ihrer Problematik ganz allein dasteht. Dies führt auf kurz oder lang zu einer Verschlimmerung der Situation.

Wie die Kontaktaufnahme mit dem Betreuungsgericht dem Mieter helfen kann

Ein Vermieter kann dem Mieter dahin gehend helfen, dass das Betreuungsgericht kontaktiert wird. Im Zuge der Kontaktaufnahme wird die aktuelle Situation des Mieters bekannt und das Betreuungsgericht kann einen Betreuer bestellen, der dem Mieter hilfreich zur Seite steht. Dies setzt jedoch voraus, dass der Mieter in gewisser Hinsicht die Hilfe annimmt. Wurde ein Betreuer gerichtlich bestellt, so kann dieser Betreuer als Vermittler zwischen dem Mieter und dem Mieter fungieren und die Weiterführung des Mietvertragsverhältnisses im Sinne aller Beteiligten gewährleisten.

Einschreiten der Ordnungsbehörden zur  Gefahrenabwehr

Unter ganz bestimmten Voraussetzungen ist es für einen Vermieter möglich, die Ordnungsbehörden im Fall einer Messie-Wohnung zu kontaktieren. Die Ordnungsbehörden haben den staatlichen Auftrag der Gefahrenabwehr und können sich unter Vorliegen von ganz bestimmten Voraussetzungen auch Zutritt zu den Mietwohnräumlichkeiten verschaffen. Dies ist auch dann möglich, wenn der betroffene Mieter dies nicht wünscht. Die Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass vonseiten der Mietwohnung des betroffenen Mieters eine allgemeine Gefahr ausgeht. Der Gesetzgeber hat hierfür festgelegt, dass entsprechende Tatsachen in den Mietwohnräumlichkeiten vorhanden sein müssen, welche das Auftreten respektive die Verbreitung einer Infektionskrankheit begünstigen. In derartigen Fällen ist eine Gefahr für die Allgemeinheit gegeben, welche die behördliche Intervention rechtfertigen. In einer Messie-Wohnung ist diese Gefahr dann gegeben, wenn durch verdorbene Lebensmittel bereits ein Schädlingsbefall eingesetzt hat und dieser Schädlingsbefall auf andere Wohnräumlichkeiten übergreift.

Die zuständigen Behörden der Gefahrenabwehr sind dazu berechtigt, sich mittels Zwangsmaßnahmen den Zutritt zu den Mietwohnräumlichkeiten zu verschaffen.

Vermieterversicherung abschließen

Für einen Vermieter stellt ein Messie-Mieter ein wirtschaftliches Risiko dar, da durch die vermüllte Wohnung Schäden an dem Mietobjekt oftmals viel zu spät bemerkt werden. In vielen Fällen wird solch ein Schaden erst nach einer sehr langen Zeit bekannt, sodass bereits merkliche Schäden vorhanden sind. Es gibt jedoch Möglichkeiten für einen Vermieter, sich vor derartigen Schäden zu schützen. Es gibt einige Versicherungen, die im Fall eines Messie-Mieters für einen Vermieter wichtig sind. Neben der Wohngebäudeversicherung ist auch die Vermieter-Rechtschutzversicherung essenziell, da eine Kündigung bzw. Räumung des Mietobjekts nicht selten nur mithilfe von gerichtlichen Schritten möglich ist. Ein derartiger Rechtsstreit verursacht sowohl Rechtsanwaltskosten als auch Gerichtsgebühren, welche von der Vermieterrechtschutzversicherung letztlich übernommen werden. Es ist zudem auch möglich, dem Mieter eine Privathaftpflichtversicherung anzubieten. Hierdurch wird das finanzielle Risiko des Vermieters minimiert.

Prävention:  Wie eine sorgfältige Vertragsgestaltung und Dokumentation vor Mietobjekt-Problemen schützt

Es heißt immer so schön, dass Vorsicht die Mutter der Porzellan-Kiste ist. Diese Weisheit gilt auch bei Mietobjekten, da es sich ja immerhin um das Eigentum des Vermieters handelt. Ein Mieter kann den Mietvertrag, welcher dem Mietvertragsverhältnis zugrunde liegt, derartig ausgestalten, dass gewisse Klauseln in dem Vertrag dem Vermieter eine rechtliche Handhabe für spätere Maßnahmen bieten. Eine ausgezeichnete Maßnahme ist unter anderem die exakte und detaillierte Dokumentierung des Wohnungszustandes vor dem Einzug des Mieters. Auch eine sehr genaue Überprüfung des Mieters im Hinblick auf die Bonität sowie die frühzeitige Festlegung von klaren Regeln sowie Standards sind gute Mittel der Prävention.

Auswirkungen von Messie-Wohnungen auf die Bausubstanz

Die Messie-Symptomatik bei dem Mieter sollte von dem Vermieter nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Durch verderbliche Lebensmittel, welche für einen langen Zeitraum in den Mietwohnräumlichkeiten eingelagert werden, kann sich in der Mietwohnung Schimmel bilden. Der Schimmel kann dabei die Bausubstanz des Gebäudes angreifen und ernsthafte Schäden verursachen. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Wasserschäden, welche durch die überfüllten Räumlichkeiten nicht sofort bemerkt werden. Ist also bei dem Mieter das Anzeichen eines Messies vorhanden, so sollte der Vermieter mit der Kenntnis davon sofort reagieren.

Fazit

Ein Vermieter hat gewisse Möglichkeiten, bei einem Messie-Mieter einzugreifen. Ob die Kündigung angestrebt wird oder ob dem Mieter geholfen werden soll, obliegt dabei dem Ermessen des Vermieters. In jedem Fall sollten, falls es gewisse Anzeichen dafür gibt, die Ordnungsbehörden kontaktiert werden. Auch die Mandatierung eines erfahrenen Rechtsanwalts kann sehr viel Hilfe bieten.