Notargebühren bei Scheitern der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages

LG Dresden, Az.: 2 OH 29/15, Beschluss vom 26.04.2016

1. Der Kostenprüfungsantrag der Antragsteller vom 01.04.2015 gegen die Kostenrechnung der Notarin … vom 18.02.2015, Kostenregister-Nr. …, wird zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gerichtliche Auslagen tragen die Antragsteller, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Antragsteller wenden sich gegen die Kostenrechnung der Notarin … vom 18.02.2015 über 3.392,69 €, die in Rechnung gestellt wurden, nachdem Vertragsverhandlungen der Beteiligten zum Zwecke des Abschlusses eines Kaufvertrages gescheitert waren.

Die Antragsteller wollten von Herrn … und Frau … im Jahr 2014/2015 das Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von …, Blatt …, gelegen … in …, zu einem Kaufpreis von 780.000 € erwerben. Der Notar erstellte darauf den Entwurf eines Kaufvertrages mit Auflassung. Ein schon vereinbarter Beurkundungstermin wurde jedoch abgesagt, die Beurkundung des Kaufvertrages scheiterte in der Folgezeit.

Mit Kostenberechnung vom 18.02.2015, Kostenregister-Nr. …, berechnete die Notarin den Antragstellern für die Fertigung eines Entwurfes (Gebührensatz 2,0) bezogen auf einen Geschäftswert von 780.000 € eine Gebühr von 2.830,00 €, Auslagen für die Grundbucheinsicht i.H.v. 16,00 €, die Dokumentenpauschale (Datei) 5,00 €. Zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer i.H.v. 541,69 € ergaben sich so brutto 3.392,69 €. Mit Schreiben vom 25.02.2015 erhoben die Antragsteller gegenüber der Notarin Widerspruch zu dieser Rechnung und erklärten, dass sie diese zunächst nicht bezahlen würden, da nicht sie sich vom beabsichtigten Kaufvertrag, sondern die Verkäuferseite sich hiervon distanziert habe.

Mit Schreiben vom 10.03.2015 erwiderte die Notarin hierauf, dass aufgrund des Auftrages der Antragsteller vom 05.09.2014 ein Vertragsentwurf erstellt und ausgehändigt worden sei. Nach Bestätigung der Finanzierungszusage hätten die Antragsteller per Mail am 28.10.2014 den Auftrag zur Beurkundung erteilt. Wer letztendlich für das Scheitern der Beurkundung verantwortlich sei, sei für die Notarkostenhaftung unerheblich. Nach endgültiger Absage des Beurkundungstermines seien die Notarkosten deshalb den Antragstellern in Rechnung zu stellen.

Daraufhin beantragten die Antragsteller mit Schreiben vom 01.04.2015 die Überprüfung der Notarkostenrechnung der Notarin. Zur Begründung ihres Antrages führten sie aus, dass der Verkäufer des Anwesens sie über Monate hinweg hingehalten habe, um dann den Beurkundungstermin abzusagen. Der Verkäufer habe mehrfach Änderungen am Kaufvertragsentwurf einarbeiten lassen, wogegen sie als zukünftige Käufer keinerlei Recht hatten, den Notarvertrag zu gestalten. Die Notarin hätte sie nicht neutral und objektiv behandelt, da sie ihren Änderungswünschen als zukünftigen Käufern nicht nachgekommen sei. Diejenigen des potentiellen Verkäufers seien jedoch in den Entwurf eingearbeitet worden. Im Endeffekt hätten sie nur zusätzliche Kosten gehabt und würden nunmehr auch mit den Kosten der Notarin belastet.

Die Antragsgegnerin behauptet, dass die Antragsteller im September 2014 den angeforderten Kaufvertragsentwurf erhielten. Erste Änderungswünsche seien daraufhin von den Verkäufern gekommen hinsichtlich der Ergänzung der Bankdaten und der Regelung der Übergabe. Auch Seitens der von den Beteiligten beauftragten Maklerin seien Änderungswünsche gekommen hinsichtlich der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto und damit einhergehender Anpassung des Übergabezeitpunktes. Die letzte Änderung hinsichtlich der Kaufpreishöhe sei von der Verkäuferseite am 22.12.2014 erfolgt. Weitere Änderungswünsche der Käufer seien nicht eingegangen. Da es zwischen den Beteiligten Unstimmigkeiten gegeben habe, ob nun zur Kaufpreishöhe oder zum Termin oder zur Beibringung weiterer Unterlagen, habe letztendlich die Verkäuferseite den Verkauf aufgegeben.

Das Gericht hat unter dem 17.04.2015 eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichtes Dresden eingeholt (Bl. 29 d.A.).

Des Weiteren wurde auch eine Stellungnahme der Ländernotarkasse unter dem 22.01.2016 (Bl. 38 ff. d.A.) eingeholt.

II.

Der zulässige Kostenprüfungsantrag ist in der Sache nicht begründet, §§ 127 Abs. 1 und Abs. 2, 130 Abs. 3 GNotKG i.V.m. § 23 Abs. 1 FamFG.

Der Notarin stehen die mit der Notarrechnung vom 18.02.2015 abgerechneten Gebühren zu.

Die Antragsteller haften hier für die entstandenen Kosten gem. §§ 29 Nr. 1, 32 Abs. 1 GNotKG.

Die Notarin hat in ihrer Kostenberechnung für die Fertigung eines Entwurfes nach Nr. 24100 KV GNotKG i.V.m. Nr. 21100 KV GNotKG eine Entwurfsgebühr abgerechnet. Im vorliegenden Fall ist jedoch nicht von einer rein isolierten Entwurfstätigkeit im Sinne der Vorbemerkung 2.4.1. Abs. 1 Satz 1 KV GNotKG auszugehen, sondern von einem nach der Entwurfsfertigung durch die Notarin vorzeitig beendeten Beurkundungsverfahren nach Teil 2 Hauptabschnitt 1 Abschnitt 3 KV. Somit war nicht eine Entwurfsgebühr abzurechnen, wie in der Kostenberechnung aufgeführt, sondern richtigerweise eine Beurkundungsverfahrensgebühr nach Nr. 21302 KV GNotKG i.V.m. Nr. 21100 KV GNotKG. Materiell-gebührenrechtlich besteht jedoch zwischen beiden Gebühren kein Unterschied, denn auch bei einer unterbliebenen Beurkundung fällt eine Beurkundungsverfahrensgebühr in Höhe der streitigen Entwurfsgebühr an. Zudem gilt auch die Regelung des § 92 Abs. 2 GNotKG.

Der von der Notarin angesetzte Geschäftswert ist insoweit nicht zu beanstanden.

Für die Beendigungsgebühr nach Nr. 21302 KG GNotKG haften die Antragsteller nach § 29 Nr. 1 GNotKG, da sie den Beurkundungsauftrag erteilt haben. Da beide Antragsteller den Auftrag erteilt haben, haften beide als Gesamtschuldner gem. § 32 GNotKG.

Die Einwendungen der Antragsteller betreffen nicht die von der Notarin im Einzelnen abgerechneten Gebühren und stellen auch nicht den Entwurf bzw. Beurkundungsauftrag in Frage.

Soweit die Antragsteller behaupten, sie seien von der Notarin nicht neutral und objektiv behandelt worden, da sie ihre Änderungswünsche nicht in den Entwurf eingearbeitet habe, während sie die Wünsche des potentiellen Verkäufers dagegen sehr wohl in den Entwurf hat einfließen lassen, findet diese Rechtsauffassung in den beiderseitigen Darlegungen keine Stütze. Die Antragsteller haben nicht einmal konkret dargelegt, welche Änderungswünsche sie wann bei der Notarin vorgetragen haben wollen, die diese nicht bereit war, in den Entwurf einzuarbeiten. Ein Notar muss bei der Vertragsgestaltung aufgrund seiner Neutralitätspflicht (§ 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO) die Interessen aller Vertragsteile berücksichtigen, um einen ausgewogenen und klaren Vertragsentwurf zu liefern. Änderungswünsche der Beteiligten muss er jedoch im Hinblick darauf, ob sie rechtlich zulässig sind, prüfen. Die für die Beurkundung vorgesehenen Vertragsentwürfe enthalten oftmals noch nicht alle endgültigen Vorstellungen der Vertragsteile vom Inhalt des abzuschließenden Vertrages. Letztendlich wird erst in der Beurkundungsverhandlung der eigentliche und verbindliche Vertragstext niedergelegt und vereinbart. Die Antragsteller hätten damit noch im Beurkundungstermin ihre Änderungswünsche in den Vertragstext hätten einfließen lassen.

Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird im Übrigen auf die ausführliche Stellungnahme der Ländernotarkasse vom 22.01.2016 verwiesen.

III.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Gerichtliche Auslagen haben die Antragsteller zu erstatten. Des Weiteren tragen die Antragsteller auch ihre außergerichtlichen Kosten, §§ 127 ff. GNotKG, 80 ff. FamFG.

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