Notargebühren – Geschäftswert einer sog. Maklerklausel

LG Magdeburg, Az.: 10 T 398/14, Beschluss vom 26.01.2016

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Notarkostenrechnung des Notars D Nr. D 698/2/2-2014 vom 08.07.2014 wird die Kostenberechnung auf einen Betrag von 265,55 € herabgesetzt und angeordnet , dass der Notar der Antragstellerin einen Betrag von 102,34 € zu erstatten hat.

Im Übrigen wird der Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

Eine Kosten- und Auslagenentscheidung ist nicht veranlasst.

Gründe

I.

Die Antragstellerin vereinbarte mit dem Notar einen Notartermin. In einer vorbereitenden Mail vom 16.06.2014 nannte sie einige Daten zum Objekt, den Eigentümer und der Käuferin. Weiter hieß es in der Mail:

„Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, AG, Notar, Maklercourtage der Käuferin 1.200,- EUR) wie üblich zu der Käuferin.“

Es gibt eine handschriftliche Ergänzung auf der Mail, dass auch der Verkäufer Courtage zahlen sollte.

In einer Mail vom 17.06.2014 schrieb die Antragstellerin an den Makler und teilte ihm den Notartermin mit. Er solle den Termin beim Notar und den Eigentümern bestätigen. Es sei in Ordnung, wenn er am Termin nicht erscheine, an seinen Provisionsansprüchen ändere das nichts.

Am 19.06.2014 beurkundete der Notar zur Urkunden-Registernummer D 635/2014 einen Grundstückskaufvertrag mit Auflassung zwischen der Antragstellerin als Käuferin und einer Frau Karin G als Verkäuferin. Der Kaufpreis betrug 9.500 €.

Da im Grundbuch noch der inzwischen verstorbene Vater der Verkäuferin eingetragen war, bestimmte § 1 des Kaufvertrages:

„Alfons S ist verstorben und … beerbt worden von seiner Tochter, Karin G … Berichtigung des Grundbuches wird beantragt.“

§ 3 Nr. 3 des Kaufvertrages enthielt folgende Klausel:

„Nach Angaben der Beteiligten ist der vorstehende Vertrag durch die Fa. Gerhard T … zustande gebracht worden. Die nachstehende Maklercourtage ist vereinbart: Aufgrund der bestehenden Vereinbarungen bekennen der Verkäufer und der Käufer, der vorgenannten Firma je eine Vermittlungsgebühr i.H.v. 1200,00 € inklusive Mehrwertsteuer zu schulden.“

Zu den Kosten stellte § 10 des Kaufvertrages fest, dass die Kosten für die Beurkundung, eventuelle Genehmigungen und den Vollzug des Vertrages der Käufer trage.

Am 08.07.2014 legte der Notar eine berichtigte Kostenberechnung D 698/2/2- 2014, bezeichnet als Korrekturrechnung zur Urkunden-Registernummer D 635/2014. Darin gab er den Wert für die Beurkundung des Kaufvertrages nach KV 21100 mit 19.025,00 € an, nämlich berechnet aus dem Kaufpreis i.H.v. 9.500,00 €, der Maklercourtage insgesamt 2.400,00 € sowie der Grundbuchberichtigung (berechnet aus ¾ von 9500 €) in Höhe von 7.125,00 €.

Die Antragstellerin wendet sich gegen die Aufnahme der Maklercourtage in den Gegenstandswert mit der Begründung, es sei kein rechtswirksamer Vertrag zwischen ihr und dem Makler zu Stande gekommen. Der Grundbuchberichtigungsantrag dürfe nicht ihr als Käuferin, sondern allenfalls der Verkäuferin in Rechnung gestellt werden.

Zu den Umständen, auf wessen Veranlassung und unter welchen Umständen die Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen wurde, hat der Notar ausgeführt, dass er keine konkrete Erinnerung mehr daran habe. Er hätte diese nicht aufgenommen, wenn die Antragsteller diese abgelehnt hätten.

Die Ländernotarkasse ist angehört worden. Sie hat am 24.06.2015 in einem umfangreichen Rechtsgutachten die erhobenen Gebühren für begründet gehalten, die Präsidentin des Landgerichts als Dienstaufsicht führende Behörde hat sich dieser Auffassung angeschlossen.

Die unterbliebene Unterschrift unter die Kostenrechnung hat der Notar am 14.07.2015 im Laufe des Antragverfahrens nachgeholt.

II.

Der Antrag auf Kostenprüfung ist nach § 127 Abs. 1 S. 1 i.V.m. und § 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG statthaft.

Er ist teilweise unbegründet. Er ist insoweit begründet, als die Antragstellerin sich gegen die Aufnahme des Gegenstandswerts der Maklerklausel in den Geschäftswert wendet.

1. Die Gebühren für die Grundbuchberichtigung sind der Antragstellerin zu Recht in Rechnung gestellt worden. Die Parteien haben im Notarvertrag die Stellung eines Grundbuchberichtigungsantrages vereinbart. Aus den vertraglichen Bestimmungen ergibt sich, dass die Antragstellerin als Käuferin zur Tragung der Kosten verpflichtet war. Sie hat nämlich in § 10 des Kaufvertrages die Kosten der Beurkundung im Verhältnis zur Verkäuferin vertraglich übernommen. § 30 Abs. 3 GNotKG bestimmt, dass derjenige, der in einer notariellen Urkunde die Kosten des Beurkundungsverfahrens übernommen hat, insofern auch gegenüber dem Notar haftet.

2. Bei der Berechnung des Gegenstandswerts darf die Malercourtage von 2.400,00 € nicht hinzugerechnet werden. Zwar haben beide Parteien des Kaufvertrages in diesem Vertrag bekannt, dass sie dem Makler jeweils eine Vermittlungsgebühr i.H.v. 1.200,00 € schulden und damit ein konstitutives Anerkenntnis hinsichtlich der Maklergebühren ausgesprochen. Doch kann nicht festgestellt werden, dass die Aufnahme dieser Klausel den Interessen der Vertragsparteien entsprach, so dass diese Kosten wegen unrichtiger Sachbehandlung nach § 21 Abs. 1 S. 1 GNotKG nicht erhoben werden dürfen.

Materiell-rechtliche Gründe, die für die Beurkundung eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses sprechen könnten, wie etwa eine konkret drohende Ausübung eines Vorkaufsrechts, sind nicht ersichtlich.

Aus diesem Grund kommt es auf den Willen der Parteien zum Zeitpunkt der Beurkundung an. Dieser kann nicht eindeutig festgestellt werden. Die Antragstellerin hatte die Maklerkosten in ihrem Anschreiben an den Notar vom 16.06.2014 angesprochen und darauf hingewiesen, dass die sie als Käuferin einen Teil der Maklercourtage zu tragen hat. Sie hat den Anspruch des Maklers auch im Schreiben an diesen erwähnt. Dies reicht jedoch nicht aus, um davon auszugehen, dass es auch Wille der Parteien des Kaufvertrages war, sich mittels eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses gegenüber dem Makler zu verpflichten. Wie die Bundesnotarkammer in ihrem Schreiben vom 02.06.2015 aus Anlass der Entscheidung des BGH vom 24.11.2014 – NotSt 1/14 – ausführt muss vorrangiger Maßstab für die Aufnahme einer konstitutiven Maklerklausel stets der Wille der Kaufvertragsparteien sein. Sie hat weiter dargelegt, dass das Interesse des am Geschäft nicht beteiligten Maklers nicht Grund für die Aufnahme einer konstitutiven Maklerklausel sein darf. Deshalb kann auch nicht aus dem nachträglich entbrannten Streites, ob der Makler seine Gebühr verdient habe, darauf geschlossen werden, dass es sinnvoll war diese aufzunehmen, denn in diesem Fall wäre nur das Interesse des Maklers an der Courtage geschützt worden.

Da demnach nicht feststeht, dass das konstitutive Schuldanerkenntnis hinsichtlich der Maklercourtage dem Willen der Vertragsparteien entsprach, war die Aufnahme eine unrichtige Sachbehandlung und fließt nicht in den Geschäftswert ein. Da bereits die Aufnahme der Klausel als unrichtige Sachbehandlung zu werten ist, kann die Frage offen bleiben, ob der Makler auf Mehrkosten hätte hinweisen müssen.

3. Da nun die Berechnung von zwei getrennten Gebühren günstiger als die Berechnung nach der Wertsumme von 16.625,00 € berechnet sich der Kostenanspruch des Notars wie folgt:

KV 21100 Beurkundung Kaufvertrag 2,0 aus 9.500,00 €: 150,00 €

KV 22110, 22112,22113 0,5 aus 7.125,00 €: 31,50 €

Dokumentenpauschale: 9,15 €

Dateipauschale: 4,50 €

Pauschale Post und Telekommunikation: 20,00 €

Registergebühren: 8,00 €

Mehrwertsteuer auf 223,15 € – 42,40 €

Summe: 265,55 €

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 80, 81 FamFG.