Nutzungsentschädigung für einen durch Überbau genutzten Grundstücksteil

LG Rostock – Az.: 1 S 106/13 – Teilurteil vom 16.01.2014

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Rostock vom 30.05.2013, Az. 42 C 340/12, wird hinsichtlich der auf die Verandafläche entfallenden Teilforderung von 3.627,- € nebst Zinsen zurückgewiesen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Gründe

I. Es wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Nach Rücknahme der ursprünglichen Klage ist die Widerklage der Hansestadt Rostock als unabhängige Klage weiterzuführen.

Die Klägerin verlangt mit der Berufung Nutzungsersatz für die 26 qm große Verandafläche und die 4 qm große Tüsche für den Zeitraum Dezember 2010 bis Juni 2013 (31 x 135,- € = 4.185,- €). Sie wendet sich gegen die vom Amtsgericht befürwortete ergänzende Vertragsauslegung, wonach die Grundstücksleihe für die Verandafläche solange unkündbar sei, wie ein Abriss der denkmalgeschützten Veranda rechtlich nicht möglich ist. Die Klägerin bestreitet nunmehr, dass Haupthaus und Veranda in einem Zuge errichtet wurden und es dabei zu einer festen Verbindung zwischen Haupthaus und Veranda gekommen ist.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte unter Aufhebung des am 30.05.2013 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Rostock – 42 C 340/12 – zu verurteilen, an die Klägerin 4.185,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.375,- € seit dem 09.01.2013, aus 675,- € seit dem 13.07.2013 und aus 135,- € seit dem 20.12.2013 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das amtsgerichtliche Urteil und wendet sich hilfsweise gegen die Höhe des verlangten Nutzungsersatzes, der nicht auf Grundlage eines Bodenrichtwertes von 1.360,-€/qm berechnet werden könne.


II. Die Erweiterung der Klage über die erstinstanzlich streitgegenständlichen 3.375,- € hinaus ist gem. §§ 263, 533 ZPO zulässig.

III. Die zulässige Berufung ist unbegründet, soweit die Klägerin Nutzungsersatz in Höhe von 3.627,- € für die 26 qm große Verandafläche verlangt (31 Monate x 117,- €/Monat = 3.627,- €). Hinsichtlich des Nutzungsersatzes für die 4 qm große Tüsche (31 x 18,- € = 558,- €) ist der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif, so dass die Kammer durch Teilurteil entscheidet (§ 301 Abs. 1 ZPO).

Die Klägerin ist zwar Eigentümerin des Straßengrundstücks “A.” in W. (Flurstück ), die Beklagte Eigentümerin des Hausgrundstücks A. (Flurstück ) und Besitzerin der 26 qm großen Veranda, die vollständig auf dem Straßengrundstück steht. Hinsichtlich des Nutzungsersatzes für die Verandafläche hat das Amtsgericht die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, denn der Klägerin steht weder Nutzungsersatz gem. § 987 Abs. 1 BGB oder § 988 BGB noch eine Überbaurente gem. §§ 912 Abs. 2, 913 BGB zu.

1. Die Beklagte schuldet keinen Nutzungsersatz gem. § 987 Abs. 1 BGB, da ein etwaiger Herausgabeanspruch der Klägerin bzgl. der Verandafläche (§ 985 BGB) nicht rechtshängig ist und die Beklagte hinsichtlich eines durch Kündigung der Grundstücksleihe möglicherweise weggefallenen Besitzrechtes jedenfalls keine positive (Rechts-) Kenntnis hat (§ 990 Abs. 1 S. 2 BGB).

2. Die Beklagte schuldet auch keinen Nutzungsersatz gem. § 988 BGB, selbst wenn sie den Besitz an der Verandafläche unentgeltlich, d.h. nicht durch entgeltliches Rechtsgeschäft, erlangt hat. Die Beklagte ist zum Besitz der Verandafläche berechtigt (§ 986 Abs. 1 BGB), da insoweit ein sog. berechtigter Überbau vorliegt.

Liegt sachenrechtlich ein Überbau im Sinne von § 912 Abs. 1 BGB vor und hat der beeinträchtigte Grundstückseigentümer diesem zugestimmt (sog. rechtmäßiger Überbau), fallen dem Überbauenden erst recht weder Vorsatz noch Fahrlässigkeit zur Last, so dass der jeweilige Eigentümer des überbauten Grundstücks analog § 912 BGB den Überbau stets zu dulden hat und dem jeweiligen Eigentümer des Stammgrundstücks das Eigentum am überbauten Gebäudeteil und ein Recht zum Besitz an der überbauten Fläche zustehen. Darin liegt eine Verdinglichung der obligatorischen Zustimmung in Ansehung der Duldungspflicht (vgl. BGHZ 157, 301 = NJW 2004, 1237; Staudinger-Roth, BGB (2009), § 912 Rn. 69 u. 71).

Sachenrechtlich liegt gem. § 912 Abs. 1 BGB ein Überbau vor, wenn ein einheitliches Gebäude über die Grenze gebaut wird. Ob ein einheitliches Gebäude vorliegt, muss unter Würdigung aller Fallumstände beantwortet werden; neben der körperlichen bautechnischen Beschaffenheit kommt es auf die funktionelle Einheit an (vgl. BGH, Urt. v. 2.6.1989 – V ZR 167/88, juris; v. 4.12.1987 – V ZR 189/86, juris; Staudinger-Roth, aaO., § 912 Rn. 6 – 10). Hier wurden Haupthaus und Veranda im Oktober 1900 entsprechend der Planung gemeinsam auf einem durchgehenden Fundament errichtet. Abweichender neuer Vortrag der Klägerin ist gem. § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Funktionell und optisch gehört die Veranda zum Haupthaus, sie wird als Teil des Haupthauses und nicht separat wie etwa ein angebauter oder freistehender Schuppen genutzt. Haupthaus und Veranda können nicht getrennt werden, ohne dass der eine oder der andere Teil zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (vgl. BGH, aaO.), so dass ein einheitliches Gebäude vorliegt.

Es ist unstreitig, dass die Klägerin bzw. ihre Gesamtrechtsvorgängerin dem Überbau bei Errichtung im Oktober 1900 zugestimmt hat.

3. Der Klägerin steht schließlich keine Überbaurente gem. §§ 912 Abs. 2, 913 BGB zu.

Wenn – wie hier – im Falle des rechtmäßigen Überbaus eine Entschädigungsregelung fehlt, muss durch Auslegung ermittelt werden, ob eine Überbaurente nicht gezahlt werden soll; anderenfalls ist anzunehmen, dass die Beteiligten jedenfalls die gesetzliche Rechtsfolge des § 912 Abs. 2 BGB gewollt haben (vgl. RGZ 74, 87; Staudinger-Roth, aaO., § 912 Rn. 68 mwN).

Hier haben die Klägerin bzw. ihre Gesamtrechtsvorgängerin und der damalige Eigentümer des Hausgrundstücks A. unstreitig – sei es ausdrücklich oder konkludent – Unentgeltlichkeit für die Nutzung der Verandafläche vereinbart, so wurde es von Oktober 1900 bis zur Kündigung der Grundstücksleihe am 29.01.2010 auch gehandhabt. Damit wurde zugunsten des Überbauenden und seiner Sonderrechtsnachfolger (Käufer des Stammgrundstücks) die Zahlung einer Überbaurente abbedungen; hieran sind der damalige Eigentümer des überbauten Grundstücks und seine Gesamtrechtsnachfolger, nicht hingegen Sonderrechtsnachfolger (Käufer des Straßengrundstücks) gebunden.

Eine etwaige Überbaurente für die 26 qm große Verandafläche würde bei einem Grundstückspreis von 20 RM/qm zum Zeitpunkt des Überbaus ohnehin nur 6,65 € pro Jahr betragen (520 RM x 5 % = 26 RM = 26 Mark/DDR = 13 DM = 6,65 €).

4. Hinsichtlich der 4 qm großen Tüsche ist der Rechtsstreit nicht entscheidungsreif.

Insoweit liegt weder ein Überbau vor noch steht einer Kündigung der Grundstücksleihe der Denkmalschutz für die Veranda entgegen. Zwar wurde eine Zeit für die konkludente Grundstücksleihe nicht bestimmt (§ 604 Abs. 1 BGB) und deren Zweck besteht dauerhaft und kann demzufolge nicht erledigt sein (§ 604 Abs. 2 BGB), ferner dürfte die Kündigungsmöglichkeit bei Tod des Entleihers (§ 605 Nr. 3 BGB) konkludent abbedungen worden sein. Die Grundstücksleihe konnte aber analog § 544 BGB nach 30-jähriger Nutzung gekündigt werden mit der Folge, dass die Beklagte unberechtigte Besitzerin der 4 qm großen Tüsche ist, deren Besitz sie auch unentgeltlich erlangt hat. Allein wegen der Dauer der Grundstücksleihe kann nicht von einer Verwirkung des Kündigungsrechts (§ 242 BGB) ausgegangen werden.

Die Kammer kann die Höhe des Nutzungsersatzes (§ 988 BGB) indes nicht auf das Gutachten des Sachverständigen S. vom 20.06.2009 stützen, weil das Gutachten eine andere Straße in W. betrifft, der Sachverständige die abweichende Auskunft zum Bodenwert vom 04.01.2010 (Anlage B 8) nicht berücksichtigt hat und mittlerweile weitere Pacht- oder Grundstückskaufverträge über Veranda- und/oder Tüschenflächen berücksichtigt werden können.

IV. Anlass zur Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 ZPO besteht nicht.