Schönheitsreparaturen – Nichtdurchführung und Schadensersatzanspruch des Vermieters 

Schönheitsreparaturen – Nichtdurchführung und Schadensersatzanspruch des Vermieters 

KG Berlin

Az: 8 U 38/06

Urteil vom 30.10.2006


In dem Rechtsstreit hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 30. Oktober 2006 Recht erkannt:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 7. Februar 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.135,50 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz seit dem 29. September 2005 zu zahlen.

Die Kosten der ersten Instanz und zweiten Instanz haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die Berufung der Klägerin ist begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Kaution in Höhe von 6.135,50 EUR.

Über die Rückzahlung von geleisteten Sicherheiten gibt es keine gesetzliche Regelung im BGB. Mit der Hingabe der Sicherheit entsteht für den Mieter ein aufschiebend bedingter Anspruch auf Rückzahlung der Sicherheit nach dem Ende des Mietverhältnisses, sofern er seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.B., Rdnr. 288). Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist beendet. Die Beklagten sind nach ihrem eigenen Vortrag jedenfalls am 11. April 2005 in den Besitz der Schlüssel und damit auch der streitgegenständlichen Räume gelangt. Die Klägerin ist entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht gemäß §§ 280, Abs. 1, 281 Abs. 1, Abs. 2 BGB verpflichtet, an die Beklagten Schadensersatz in Höhe von 5.368,48 EUR wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen zu zahlen. Das heißt, der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist nicht in dieser Höhe durch Aufrechnung der Beklagten erloschen, § 389 BGB.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin aufgrund der im Mietvertrag enthaltenen Regelungen grundsätzlich überhaupt zur Durchführung der verlangten Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Ebenfalls dahingestellt bleiben kann, ob sich die Räume bei Auszug der Klägerin in einem nicht bezugsfertigen Zustand befunden haben. Jedenfalls aber ist der zur Aufrechnung gestellte Schadensersatzanspruch unbegründet, weil es an der hierfür erforderlichen Fristsetzung zur Leistung gemäß § 281 Abs. 1 BGB fehlt.

§ 281 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter eine angemessene Frist zur Leistung bestimmt (Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 535 , Rdnr. 142). Die Beklagten haben der Klägerin keine Frist zur Durchführung der für erforderlich gehaltenen Schönheitsreparaturen gesetzt, sondern haben diese durch ein von ihr beauftragtes Unternehmen ausführen lassen und die hierdurch entstandenen

Kosten von der Klägerin erstmals mit Schreiben vom 23. Mai 2005 ersetzt verlangt.

Entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung waren die Beklagten vorliegend von der Pflicht, eine Nachfrist zu setzen, nicht befreit.

Die in dem Mietvertrag enthaltene Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sein soll, die Räume zu öffnen, zu reinigen und in einen bezugsfertigen Zustand zu bringen, ohne dass es insoweit einer Nachfristsetzung zur Beseitigung der Mängel bedarf, ist gemäß § 307 BGB Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1 n.F. unwirksam, da sie mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, nämlich § 281 Abs. 1 BGB, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und den Vertragspartner des Verwenders – hier die Klägerin – daher entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (Palandt, BGB, 65. Auflage, § 307 Rdnr. 30).

Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass die Klägerin die Leistung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert hat und die Fristsetzung deshalb gemäß § 281 Abs. 2 BGB entbehrlich wäre. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann grundsätzlich erst dann in Erwägung gezogen werden, wenn dem Mieter klargemacht worden ist, was man von ihm im Einzelnen erwartet, der Vermieter ihm also konkret mitgeteilt hat, welche genauen Arbeiten er durchführen muss (Kinne/Schach/Bieber, a.a.O., § 535, Rdnr. 145). Eine derartige konkrete Mitteilung hat die Klägerin im vorliegenden Fall nicht erhalten. Zwar kann in Fällen, wo der Mieter – wie hier – ausgezogen ist, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, eine endgültige Erfüllungsverweigerung vorliegen (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.A., Rdnr. 172). Abzustellen ist dabei aber auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalles (Saarländisches OLG Saarbrücken, Urteil vom 29. Januar 2004 – 8 U 290/03). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, NJW 1991, 2416) kann eine endgültige Erfüllungsverweigerung etwa dann angenommen werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten vor Vertragsbeendigung eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen vertraglich übernommenen Verpflichtungen nicht nachkommen wird und demgemäß das Mietobjekt bei Vertragsende räumt, ohne Anstalten für die Vorbereitung oder Ausführung der Schönheitsreparaturen getroffen zu haben (vgl. hierzu auch LG Berlin, Grundeigentum 2002, 1199). In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall war der Mieter bereits vor Auszug in zwei Schreiben ausführlich auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des Sollzustandes der Mieträume hingewiesen worden. Vorliegend behaupten die Beklagten lediglich, die Klägerin sei bei Ankündigung der Beendigung des Mietvertrages darauf hingewiesen worden, dass die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen vollständig zu unternehmen seien. Die Beklagten haben der Klägerin mit einer derartig pauschalen Äußerung nicht klargemacht, was tatsächlich von ihr im Einzelnen erwartet wird. Eine endgültige Erfüllungsverweigerung kann auch nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die Klägerin, wie von den Beklagten behauptet, ausgezogen sei, ohne ihre neue Adresse zu hinterlassen. Spätestens mit Erhalt des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 4. April 2005 war die Klägerin für die Beklagten erreichbar.

Eine Fristsetzung war aber auch nicht etwa gemäß § 281 Abs. 2 BGB deshalb entbehrlich, weil – wie das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung meint – besondere Umstände vorgelegen hätten, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches rechtfertigten.

Insbesondere hatten die Beklagten nicht etwa deshalb ein höherrangiges Interesse an der Geltendmachung von Schadensersatz, weil die Klägerin die Räume bereits geräumt und an die Beklagten zurückgegeben hat. Diese Rechtsauffassung wird entgegen den Ausführungen des Landgerichts auch nicht vom Bundesgerichtshof vertreten. Der Bundesgerichtshof hatte in der vom Landgericht zitierten Entscheidung vom 30. Oktober 1984 (BGH, NJW 1985, 480) zu entscheiden, ob dann, wenn die Schönheitsreparaturen durch einen Umbau nach Vertragsende alsbald wieder zerstört würden, der Mieter nach Auszug und Rückgabe der Mietsache den Anspruch des Vermieters noch durch Naturalleistung erfüllen darf oder ob dem Vermieter in diesem Fall ein Geldanspruch zusteht. Diese Fallkonstellation ist mit der hier zu entscheidenden nicht zu vergleichen, da in dem hier zu entscheidenden Fall ein Umbau der Mietsache nach Vertragsende weder geplant noch durchgeführt worden ist.

Vorliegend stand zwischen dem Zeitpunkt, wo die Beklagten als Vermieter die Mietsache zurückerhalten haben, nämlich dem 11. April 2005 und dem mit dem Nachfolgemieter vereinbarten Einzugstermin, nämlich dem 1. Mai 2005 genau drei Wochen Zeit zur Verfügung. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist (Bub/Treier, a.a.O., V.A, Rdnr. 169). Dies bedeutet, dass die Beklagten verpflichtet gewesen wären, der Klägerin eine Frist von vierzehn Tagen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu setzen und die Klägerin zugleich darauf hinzuweisen, dass sie die Wohnung bereits zum 1. Mai 2005 vermietet habe und für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen aufgrund des Verhaltens der Klägerin nicht rechtzeitig durchgeführt werden und die Nachmieter nicht zum vertraglich vereinbarten Termin in die Wohnung einziehen könnten, die Klägerin sich der Gefahr eines Schadensersatzanspruches aussetzt. Ein vorrangiges Interesse der Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz besteht bei der vorliegenden Fallkonstellation nicht, zumal die Beklagten auch durch ihr Verhalten zu der letztlich bestehenden Situation nicht unmaßgeblich beigetragen haben. Wenn die Beklagten die Klägerin bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Nachfolgemieter am 14. März 2005 darauf hingewiesen hätten, dass der Nachfolgemieter am 1. Mai 2005 in die Räume einziehen würde und im Hinblick hierauf der Klägerin einen Besichtigungs- und Übergabetermin spätestens zum Ende des Mietvertrages am 31. März 2005 angeboten hätten, wären sie in der Lage gewesen, den Zustand der Räume ohne zeitliche Not festzustellen und die Klägerin frühzeitig zur Durchführung der aus ihrer Sicht erforderlichen Schönheitsreparaturen aufzufordern.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 288, Abs. 1, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO.