Sittenwidriger Eigentumswohnungskauf – Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung

OLG Oldenburg (Oldenburg) –  Az.: 1 U 61/14 – Urteil vom 02.10.2014

Die Berufung der Beklagten gegen das am 23.06.2014 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Verfügungsbeklagte zu tragen.

Gründe

I.

Die Verfügungskläger begehren im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung von Widersprüchen gegen die Eintragung der Verfügungsbeklagten als Eigentümerin von zwei Eigentumswohnungen, T. 37 in B. .

Wegen des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Ergänzend ist festzustellen, dass die vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg in einem Gutachten vom 09.09.2014 ermittelten Verkehrswerte für die Eigentumswohnungen bei 87.000 € und 100.000 € (zum Stichtag 06.12.2013) liegen.

Sittenwidriger Eigentumswohnungskauf - Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
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Das Landgericht hat mit einstweiliger Verfügung vom 22.05.2014 die Eintragung der Widersprüche gegen das Eigentumsrecht der Verfügungsbeklagten im Grundbuch von B. bei dem Amtsgericht Westerstede angeordnet. Mit der angefochtenen Entscheidung hat es die einstweilige Verfügung aufrechterhalten. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die mit der Verfügungsbeklagten am 05.12.2013 über die Eigentumswohnungen geschlossenen notariellen Kaufverträge (UR-Nr. 451/2013 und UR-Nr. 452/2013 des Notars Dr. L. in Oldenburg) und die Übereignungen gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig seien und damit das Grundbuch unrichtig sei. Die Verfügungskläger hätten vor allem durch Vorlage der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte O. eingeholten schriftlichen Auskünfte hinreichend glaubhaft gemacht, dass der von den Verfügungsklägern gezahlte Kaufpreis von insgesamt 90.000 € deutlich unter dem Grundstückswert liege. Aus den erteilten Auskünften ergebe sich ein mittleres Preisniveau von 180.000 bis 210.000 € für das Grundstück bzw. 120.000 € pro Eigentumswohnung. Die Verfügungsbeklagte sei dem nicht hinreichend entgegen getreten. Darüber hinaus hätten die Verfügungskläger die für den Wuchertatbestand erforderlichen subjektiven Voraussetzungen hinreichend dargelegt und glaubhaft gemacht. Aufgrund der drohenden Zwangsvollstreckung nach Ablauf der Frist zum freihändigen Verkauf bis zum 30.11.2013 habe für die Verfügungskläger eine Zwangslage bestanden. Hiervon habe die Verfügungsbeklagte unstreitig Kenntnis gehabt. Dass ihr darüber hinaus das Leistungsmissverhältnis klar gewesen sei und sie sich die Situation zunutze gemacht habe, zeige sich unter anderem in dem Umstand, dass sie die Wohnungen ihrerseits innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtpreis von 160.000 € weiterveräußert habe. Gegen die Entscheidung des Landgerichts hat die Verfügungsbeklagte Berufung eingelegt.

Die Berufung macht geltend, entgegen der Auffassung des Landgerichts sei kein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung im Sinne des § 138 BGB gegeben. Der von der Verfügungsbeklagten bei der Weiterveräußerung erzielte Kaufpreis liege lediglich um rund 77 % über dem an die Verfügungskläger gezahlten Kaufpreis von insgesamt 90.000 €, so dass eine Sittenwidrigkeit ausscheide. Zudem habe die Verfügungsbeklagte keine Zwangslage der Verfügungskläger ausgenutzt. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass neben den Kaufverträgen über die Eigentumswohnungen auch Mietverträge mit den Verfügungsklägern im Rahmen einer “Paketlösung” abgeschlossen worden seien, so dass diese nicht hätten fürchten müssen, aus den Wohnungen ausziehen zu müssen. Die Verfügungsbeklagte habe zu keinem Zeitpunkt unzutreffende Angaben über den Wert des Grundstücks gemacht. Den Verfügungsklägern sei der Wert des Objekts zumindest seit der Beurkundung einer Teilungserklärung und eines Grundstückkaufvertrages im Jahre 1995 bekannt. Die Verfügungskläger hätten die Kaufverträge vom 05.12.2013 und die Mietverträge vorab erhalten und mit ihrem Bevollmächtigten erörtert. Ihnen sei bekannt gewesen, dass die Kaufpreise jeweils 45.000 € betragen.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und

1. den bereits eingetragenen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Verfügungsbeklagten für das Grundstück T. Gemarkung B., F. 47, Flurstück …, eingetragen im Grundbuch von B. bei dem Amtsgericht Westerstede, Blatt … zu Gunsten der Verfügungskläger zu 1. bis 4. zu löschen,

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2. den bereits eingetragenen Widerspruch gegen das Eigentumsrecht der Verfügungsbeklagten für das Grundstück T., Gemarkung B., Flur …, Flurstück … eingetragen im Grundbuch von B. bei dem Amtsgericht Westerstede, Blatt … zu Gunsten der Verfügungskläger zu 2. und 3. zu löschen.

Die Verfügungskläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Verfügungskläger haben einen Verfügungsanspruch im Sinne des § 935 ZPO dargelegt und glaubhaft gemacht. Danach haben sie gegen die Verfügungsbeklagte einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB, so dass ein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs einzutragen ist (§ 899 BGB). Das Vorliegen des Verfügungsgrundes wird nach § 899 Abs. 2 Satz 2 BGB vermutet.

Wie das Landgericht zutreffend angenommen hat, sind die mit der Verfügungsbeklagten am 05.12.2013 geschlossenen notariellen Kaufverträge und die Übereignungen wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB als nichtig anzusehen.

1) Zwischen den von der Verfügungsbeklagten gezahlten Kaufpreisen von jeweils 45.000 € und dem glaubhaft gemachten Grundstückswert bzw. dem Wert der einzelnen Eigentumswohnungen besteht ein auffälliges Missverhältnis im Sinne des § 138 BGB.

Von einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung kann bei Grundstücksgeschäften ausgegangen werden, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 – NJW 2014, 1652 Tz. 8; Urteil vom 19.01.2001 – V ZR 437/99 – BGHZ 146, 298, 302). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich (erst) ab einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % gegeben (BGH, Urteil vom 24.01.2014 – V ZR 249/12 – NJW 2014, 1652 Tz. 8).

Nach diesem Maßstab ist hier ein besonders grobes Missverhältnis zugrunde zu legen. Die Verfügungskläger haben bereits durch ihr Vorbringen in erster Instanz dargelegt und vor allem durch Vorlage von eingeholten – allgemeinen – Auskünften des Gutachterausschusses für Grundstückswerte O. (Anlage B 14, 15) hinreichend glaubhaft gemacht, dass die von der Verfügungsbeklagten gezahlten Kaufpreise (mindestens) um die Hälfte unter den für das Grundstück bzw. die Eigentumswohnungen anzusetzenden Werten liegen. Aus den genannten Auskünften ergibt sich ein mittleres Preisniveau für das Grundstück von 180.000 € bis 210.000 € bzw. von mindestens 100.000 € pro Eigentumswohnung.

Die Verfügungsbeklagte ist dem – worauf bereits das Landgericht hingewiesen hat – nicht ausreichend entgegen getreten. Allein der Verweis darauf, dass der bei der Weiterveräußerung der Eigentumswohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 22.05.2014 erzielte Kaufpreis bei 160.000 € gelegen habe und daher eine Wertdifferenz von nur 77 % anzunehmen sei, genügt insoweit nicht.

Jedenfalls ist ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch das nunmehr vorgelegte Gutachten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Oldenburg vom 09.09.2014 hinreichend belegt. Danach liegen die zum Stichtag 06.12.2013 ermittelten Verkehrswerte für die Eigentumswohnungen bei 87.000 € und 100.000 €, mithin bei mehr als 90 % über den von der Verfügungsbeklagten an die Verfügungskläger gezahlten Kaufpreisen. Die Verfügungsbeklagte nimmt das Gutachten – das sie im Übrigen selbst am 17.06.2014 in Auftrag gegeben hat – hin.

2) Darüber hinaus sind die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB dargelegt und glaubhaft gemacht.

Der Tatbestand des Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB setzt neben einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (objektives Tatbestandsmerkmal) die Ausnutzung einer – auf einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, dem Mangel im Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche beruhenden – besonderen Schwächesituation beim Bewucherten durch den Wucherer voraus (subjektives Tatbestandsmerkmal: vgl. BGH, Urteil vom 24. Mai 1985 – V ZR 47/84 – NJW 1985, 3006, 3007). Zwar ist dafür keine Ausbeutungsabsicht des Wucherers erforderlich, wohl aber ist es notwendig, dass dieser Kenntnis von dem auffälligen Missverhältnis und der Ausbeutungssituation hat und sich diese Situation vorsätzlich zunutze macht (BGH, Urteil vom 25.02.2011 – V ZR 208/09 – NJW-RR 2011, 298 Tz. 10; Urteil vom 16.06.1990 – XI ZR 280/89 – NJW-RR 1990, 1199).

Dies lässt sich hier mit der erforderlichen Sicherheit feststellen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, bestand für die Verfügungskläger aufgrund der drohenden Zwangsvollstreckung nach Ablauf der Frist zum freihändigen Verkauf bis zum 30.11.2013 eine Zwangslage im Sinne der genannten Norm. Sie konnten es entweder zu der Zwangsversteigerung kommen lassen und mussten dann ausziehen oder sie akzeptierten das Angebot der Beklagten und konnten dann die Hoffnung haben, in den Immobilien wohnen bleiben zu können. Von dieser Zwangslage hatte die Verfügungsbeklagte Kenntnis und sie hat sie sich durch den Erwerb der Eigentumswohnungen zu Kaufpreisen von lediglich je 45.000 € bewusst zunutze gemacht. Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liegt bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Verfügungsbeklagten um ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen handelt, das im Bereich des An- und Verkaufs von Grundstücken und Eigentumswohnungen tätig ist. Hinzukommt, dass die Verfügungsbeklagte – wie bereits das Landgericht angeführt hat – die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € weiterveräußert hat. Zudem hat die Verfügungsbeklagte bzw. ihr Geschäftsführer S. den Verfügungsklägern unstreitig den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 € angeboten, als diese ihn auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs angesprochen haben.

Umstände, die eine abweichende Bewertung rechtfertigen können, hat die Verfügungsbeklagte nicht dargelegt bzw. glaubhaft gemacht. Soweit die Geschäftsführerin H. in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, dass sie im Hinblick auf die künftig zu erwartenden Mieten mehr als 45.000 € pro Wohnung nicht habe zahlen wollen, genügt dies für sich genommen nicht. Gleiches gilt, soweit die Berufung darauf verweist, dass neben den Kaufverträgen zugleich Mietverträge mit den Verfügungsklägern im Rahmen einer “Paketlösung” abgeschlossen worden seien, so dass diese nicht haben fürchten müssen, aus den Wohnungen ausziehen zu müssen. Die Berufung verkennt, dass die Zwangslage für die Verfügungskläger aufgrund der angedrohten Zwangsversteigerung und des Ablaufs der Frist zum freihändigen Verkauf am 30.11.2013 gleichwohl bestand. Ferner stand trotz Abschlusses der Mietverträge nicht fest, dass die Verfügungskläger auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Wie die Verfügungskläger vorgetragen haben und die Verfügungsbeklagte nicht in Abrede stellt, haben die Erwerber, die mit der Verfügungsbeklagten am 22.05.2014 einen Kaufvertrag über die Wohnungen abgeschlossen haben, bereits angekündigt, die (für unbestimmte Zeit geschlossenen) Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Der wucherische Charakter der Geschäfte kann ferner auch dann nicht verneint werden, wenn man davon ausginge, dass die Verfügungskläger – wie die Berufung geltend macht – am 28.11.2013 oder jedenfalls bei den Beurkundungen am 05.12.2013 Kenntnis von der Höhe der Kaufpreise von 45.000 € erlangt haben und ihnen der Wert der Immobilie seit einer Beurkundung im Jahre 1995 bekannt gewesen sein sollte. Dass die Verfügungskläger die Eigentumswohnungen unabhängig von deren Wert zu den vereinbarten Kaufpreisen an die Verfügungsbeklagte verkauft hätten, folgt daraus nicht ohne weiteres.

Soweit die Berufung anführt, dass die Verfügungskläger die Kaufverträge und Mietverträge vor der Unterzeichnung mit ihrem Bevollmächtigten Rechtsanwalt Z. ausführlich erörtert hätten, ist dies streitig; glaubhaft gemacht hat die Verfügungsbeklagte ihr Vorbringen nicht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Revision ist nicht statthaft (§ 542 Abs. 2 ZPO).