Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung – Kündigungsschutzklausel-Verordnung

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AG Berlin-Mitte, Az.: 14 C 49/15, Urteil vom 15.12.2015

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt mit ihrer Klage Räumung und Herausgabe von Wohnraum.

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung - Kündigungsschutzklausel-Verordnung
Symbolfoto: Von Elle Aon /Shutterstock.com

Die Beklagte zu 1. mietete mit ihrem damaligen Ehemann, …, aufgrund schriftlichen Vertrages vom 11.04.1984, wegen dessen Inhalt auf Bl. 7 und 8 d.A., jeweils und Rückseite, verwiesen wird, eine 93,51 m2 große 3-Zimmer-Wohnung im Hause …, … Berlin. Das Mietverhältnis wurde sodann nach erfolgter Scheidung der Beklagten zu 1. von ihrem Ehemann mit der Beklagten zu 1. und dem Beklagten zu 2. fortgesetzt.

Das Gebäude wurde später in Wohnungseigentum aufgeteilt. Am 30.05.2011 erwarb die Klägerin die streitgegenständliche Wohnung und trat somit auf Vermieterseite in das Mietverhältnis mit den Beklagten ein.

Mit Schreiben vom 03.06.2014, wegen dessen Inhalt auf Blatt 9 u. 10 d.A. ebenfalls Bezug genommen wird, ließ die Klägerin das Mietverhältnis mit den Beklagten zum 31.03.2015 wegen Eigenbedarfs kündigen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.01.2015, wegen dessen Inhalt auf Bl. 26/27 d.A. verwiesen wird, widersprachen die Beklagten der Kündigung und verlangten die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Die Klägerin behauptet, sie benötige die streitgegenständliche Wohnung für ihren Sohn …, welcher derzeit Räume in Berlin-Weißensee bewohne, die für seinen Wohnbedarf langfristig ungeeignet seien. Nach seiner Ausbildung habe er sich als Rechtsanwalt niedergelassen und sei überwiegend beim Kriminalgericht in Moabit tätig, seine Büroräume befänden sich in der … in … Berlin. Die Fahrzeit von seiner jetzigen Wohnung (eine 2,5-Zimmer-Wohnung mit einer Fläche von 71 m2) betrage zu seiner Arbeitsstelle 45 Minuten, im Winter sogar 50 Minuten. Von der … Straße aus betrage die Fahrzeit nur 5 Minuten zum Kriminalgericht und 15 Minuten zur … Straße.

Herr … benötige für sich einen Wohn-, einen Schlaf- und einen Arbeitsraum, was in der von den Beklagten genutzten Wohnung in der W. Straße realisierbar sei.

Anderer Wohnraum stehe für den Sohn nicht zur Verfügung. Sie, die Klägerin, habe beim Kauf der streitgegenständlichen Wohnung bereits die Absicht gehabt, diese ihrem Sohn zu überlassen. Eine weitere in ihrem Eigentum stehende Wohnung sei an ein Ehepaar mit zwei Kindern vermietet. Eine Kündigung dieser Wohnung wegen Eigenbedarfs käme deshalb nicht in Betracht, weil im notariellen Kaufvertrag geregelt sei, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dieser Wohnung ausgeschlossen sei.

Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung gegenüber den Beklagten sei sie, die Klägerin, im Übrigen auch noch nicht Eigentümerin dieser Wohnung gewesen. Sie sei erst am 23.06.2014 im Grundbuch eingetragen worden.

Die Klägerin meint, der von den Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben genannte Härtegrund (60%ige Schwerbehinderung der Beklagten zu 1. – Gehbehinderung -) sei zur Begründung eines Anspruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht geeignet. Jedenfalls seien ihre in dem Kündigungsschreiben angegebenen Interessen vorrangig.

Der Kündigung stehe auch nicht die vom Berliner Senat auf der Grundlage von § 577 a Abs. 2 BGB am 13.04.2013 erlassene Kündigungsschutzklauselverordnung, welche eine Kündigungsfrist für Umwandlungsbetroffene Mieter von 10 Jahren vorsehe, entgegen. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser Verordnung, 01.10.2013, sei die vorausgegangene Kündigungsschutzklauselverordnung für den Stadtbezirk Moabit, welche eine dreijährige Kündigungssperre vorgesehen habe, bereits im Jahr 2012 abgelaufen, sodass es sich bei der am 01.10.2013 in Kraft getretenen Kündigungsschutzklauselverordnung nicht um deren Verlängerung gehandelt habe. Die damalige zeitlich begrenzte Verordnung sei nicht verlängert worden, das Zeitlimit habe damit Bestand gehabt und ein entsprechender Vertrauensschutz für den Erwerber sei damit entstanden.

Der Anwendung der im Jahr 2013 in Kraft getretenen Kündigungsschutzklauselverordnung auf den vorliegenden Fall stehe das Verbot der – echten – Rückwirkung entgegen. Diese dürfe nur unter ganz engen Voraussetzungen aufgehoben werden, etwa wenn zum Zeitpunkt der Schaffung des Vertrauenstatbestandes bereits mit einer Änderung der rechtlichen Verhältnisse zu rechnen gewesen sei.

Es sei zudem zweifelhaft, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die Kündigungsschutzklauselverordnung vorliegen, da ein Wohnungsmangel im Land Berlin tatsächlich nicht gegeben sei.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung im … Berlin, gelegen im Vorderhaus, 1. OG links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche und Bad mit einer Fläche von 93,51 m2 zu räumen und geräumt an sie herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten den von der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Sie behaupten, die derzeit von dem Sohn der Klägerin genutzte Wohnung sei eine 3-Zimmer-Wohnung, in welcher er auch seine Anwaltskanzlei betreibe. Im Übrigen verfüge die Klägerin über weiteres Wohnungseigentum, welches von ihrem Sohn genutzt werden könne.

Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für sie, die Beklagten, eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei.

Die Beklagte zu 1. sei zu 60% schwerbehindert, sie leide unter Lähmungserscheinungen im Bein, sodass sie auf eine Wohnung im 1. Stock – wie die streitgegenständliche – angewiesen sei.

Ihre Bemühungen, geeigneten Ersatzwohnraum zu finden, seien im Hinblick auf die angespannte Wohnungsmarktlage in Berlin und ihres relativ geringen Einkommens erfolglos geblieben. Der Beklagte zu 2. habe das Rentenalter erreicht und würde bei Aufgabe seiner Praxis für Allgemeinmedizin derzeit nur eine Rente von 1.300,00 € erhalten. Aus diesem Grund sei er gezwungen, noch mindestens fünf Jahre weiter zu arbeiten. Ein Umzug kurz vor dem Ausscheiden aus dem Beruf sei ihm nicht zuzumuten.

Die Beklagten meinen: Die Kündigung der Klägerin sei bereits rechtsmissbräuchlich, da sie über weiteren Wohnraum verfüge und ihnen, den Beklagten, diesen nicht als Ersatzwohnung angeboten habe.

Der Kündigung stehe auch die Sperrfrist des § 577 a Abs. 2 in Verbindung mit der Kündigungsschutzklauselverordnung für das Land Berlin vom 13.08.2013 entgegen. Es komme nicht darauf an, ob die Veräußerung der Wohnung vor dem Erlass dieser Verordnung stattgefunden habe. Maßgeblich sei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der von der Klägerin geltend gemachte Herausgabeanspruch ergibt sich aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Er folgt auch nicht aus § 546 BGB, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 03.06.2014 beendet ist.

Die Klägerin stützt ihre Kündigung auf ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, da sie – wie sie behauptet – die Wohnung für ihren Sohn benötigt.

Da es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung um in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraum handelt, welcher zum Umwandlungszeitpunkt bereits an die Beklagten vermietet war und die Klägerin nach Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum dieses als Ersterwerberin erworben hat, findet § 577 a BGB auf den vorliegenden Fall Anwendung. Danach kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erst nach Ablauf einer Kündigungsschutzfrist berufen. Diese beträgt im Regelfall gemäß Abs. 1 der genannten Vorschrift 3 Jahre seit der Veräußerung. Gemäß Abs. 2 der Vorschrift kann diese Frist bis zu 10 Jahre betragen, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der betroffenen Gemeinde oder dem betroffenen Gemeindeteil besonders gefährdet ist und diese Gebiete entsprechend bestimmt worden sind. § 577 a Abs. 2 BGB enthält in Satz 2 eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, diese Gebiete und die Kündigungsschutzfrist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahre zu bestimmen.

Das Land Berlin hat von dieser Ermächtigung durch die Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13.04.2013 (Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin, Seite 488) Gebrauch gemacht. Es hat eine 10jährige Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet Berlin geregelt. Da die 10-Jahres-Frist seit der Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung an die Klägerin (Mai 2011) noch nicht abgelaufen ist, ist die Kündigung der Klägerin unwirksam (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 577 a Rnr. 7).

Die Kündigungsschutzklauselverordnung vom 13.04.2013 findet auf den vorliegenden Fall auch Anwendung, sie verstößt insbesondere nicht gegen das Verbot der – echten – Rückwirkung von Gesetzen. Dieses hat zum Inhalt, dass nicht nachträglich ändernd in schon abgewickelte der Vergangenheit angehörende Sachverhalte eingegriffen werden darf.

Ein solcher Fall liegt jedoch hier nicht vor, insbesondere ist der Sachverhalt, der zu regeln ist, weder abgewickelt noch gehört er der Vergangenheit an. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bezieht sich auf Wohnraum, der bereits vermietet in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert worden ist. Dieser Sachverhalt bestand zum Kündigungszeitpunkt unverändert fort. Auf den Umstand, dass es zum Zeitpunkt des Erwerbs des Eigentums an der streitgegenständlichen Wohnung durch die Klägerin keine bzw. eine Verordnung gab, welche eine wesentlich kürzere Sperrfrist vorsah und welche vor Erlass der nunmehr gültigen Verordnung wegen Zeitablauf ihre Gültigkeit verlor, kommt es nicht an. Entscheidend ist, dass § 577 a BGB in seiner nunmehr gültigen Fassung bereits zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch die Kläger existierte. Wenn auch diese Vorschrift in der nunmehr gültigen Fassung erst durch Art. 1 Mietrechtsänderungsgesetz eingefügt worden ist, so existierte jedenfalls § 577 a zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der Klägerin an der Wohnung in der seit November 2007 gültigen Fassung. Diese sah ebenfalls eine Verlängerung der Frist des Abs. 1 auf bis zu 10 Jahre vor, wenn die o.g. Bedingungen Vorlagen. Auch die Ermächtigung an die Landesregierungen, die Sperrfrist zu bestimmen, war in dieser Fassung der Vorschrift bereits enthalten. Das Land Berlin hatte bereits durch die Verordnung vom 20.07.2004 (Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 294) von der Bestimmung Gebrauch gemacht.

Erwerber eines in Wohnungseigentum umgewandelten bereits vermieteten Wohnraums durften also nicht darauf vertrauen, wegen Vorliegens berechtigter Interessen im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor Ablauf von 10 Jahren seit dem Erwerb kündigen zu können.

Auch wenn die vorherigen Verordnungen kürzere Sperrfristen vorsahen, so war doch für den Erwerber von Wohnungseigentum erkennbar, dass das Land Berlin von der Ermächtigung im Bedarfsfall Gebrauch machen würde. Selbst wenn die Verordnung, welche zuvor im Bezirk Berlin-Tiergarten Gültigkeit hatte, zeitlich begrenzt war auf den 18.11.2012, durfte die Klägerin nicht darauf vertrauen, dass mit Auslaufen dieser Verordnung keine weiteren Kündigungsschutzverordnungen mit längeren Sperrfristen erlassen werden würden, sodass sie insoweit nicht schutzbedürftig ist.

So hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15.11.2000 (BGH NJW 2001, 1421 ff.) bezogen auf das am 01.05.1993 in Kraft getretene Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 WoBauErlG vom 22.04.1993) in Verbindung mit der Verordnung über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 18.05.1993 im Leitsatz der Entscheidung ausgeführt, dass Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes, welches ebenfalls eine Kündigungsschutzsperre vorsah, auch auf Fälle anwendbar sei, bei denen an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum erstmals zwischen dem 01.08.1990 und dem 01.05.1993 veräußert worden ist. Die seinerzeitige streitige Frage, ob das Gesetz auf Veräußerungen vor seinem Inkrafttreten am 01.05.1993 angewendet werden könne, hat die BGH jedenfalls für die Zeit ab 01.08.2009 bejaht und im Übrigen offen gelassen. Für die aufgrund der Ermächtigung des § 577 a BGB erlassenen Verordnung stellt sich dieses Problem nicht, gleich ob in den betroffenen Gebieten schon früher Kündigungsschutzsperrfristen galten oder nicht. Soweit sich im Einzelfall eine unechte Rückwirkung ergibt, ist sie jedenfalls verfassungsrechtlich nicht von Bedeutung, weil zugunsten des Vermieters angesichts des früheren Rechts kein erheblicher Vertrauenstatbestand entstehen konnte (vgl. dazu Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rnr. IV 157).

Ein Verstoß gegen das grundrechtlich geschützte Recht der Klägerin auf Eigentum liegt in der Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der Kündigungsschutzsperre ebenfalls nicht vor.

Die Verlängerung der Kündigungssperrfrist stellt eine zulässige Inhalts – und Schrankenbestimmung gemäß Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG dar. Dem Gesetzgeber ist es nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Der Gesetzgeber hat bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat die schutzwürdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen (BGH Urteil vom 04.11.2015 VIII ZR 217/14). Er ist befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen. Hiervon hat der Gesetzgeber mit der Schaffung von § 577 a Absatz 2 BGB Gebrauch gemacht.

Die Erwartung des Erwerbers, die zum Zeitpunkt des Erwerbs bestehende Einschränkung der Verfügungsbefugnis über Wohnungseigentum von vermietetem Wohnraum, das nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde, würden jedenfalls im Großen und Ganzen unverändert bleiben, ist abzuwägen gegen das durch die Beschränkung seiner Kündigungsmöglichkeit verfolgte sozialpolitische Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten.

Bei dieser Güterabwägung ist dem Anliegen des Mieterschutzes wegen seiner überragenden Bedeutung für das Allgemeinwohl grundsätzlich der Vorzug zu geben (BGH NJW 2001, 1424). Inwieweit im Stadtgebiet Berlin tatsächlich eine Mangelversorgung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besteht, war vom erkennenden Gericht nicht zu entscheiden.

Da die Kündigung der Klägerin – wie oben ausgeführt – wegen der Nichteinhaltung der Kündigungsschutzfrist des § 577 a BGB unwirksam ist, kam es auf die Frage, inwieweit der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf begründet ist, ebenso wenig an wie auf die Frage, ob die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeuten würde, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Ebenso wenig kam es auf die Frage an, ob die Geltendmachung des Eigenbedarfs durch die Klägerin wegen Vorhandenseins von weiterem Wohnungseigentum deshalb rechtsmissbräuchlich war, weil sie dieses nicht zur Befriedigung des Eigenbedarfs verwendet hat bzw. den Beklagten nicht als Ersatzwohnung angeboten hat.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, /08 Nr. 11, 711 ZPO.