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Übertragung des mittelbaren Besitzes an einem Grundstück an den Käufer

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 4 U 146/11 – Urteil vom 15.02.2012

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 29. Juni 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Berufungsverfahrens – an das Landgericht zurückverwiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Die zulässige Berufung hat in der Sache mit dem Hilfsantrag auf Aufhebung und Zurückverweisung auch (vorläufig) Erfolg. Der Senat hat das angegriffene Urteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Verhandlung an das Landgericht zurückverwiesen, weil die Klage zulässig ist und der mit der Zurückverweisung verbundene Zeit- und Kostenaufwand die bei eigener Sachentscheidung zu erwartenden Nachteile überwiegt (§ 538 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Vor diesem Hintergrund hält der Senat ausnahmsweise – entgegen § 313b ZPO – eine kurze Darstellung seiner rechtlichen Erwägungen für zweckmäßig.

1.

Die Klage ist zulässig.

Das Landgericht hat die Klägerin zu Unrecht als nicht prozessführungsbefugt für den geltend gemachten Herausgabe- und Räumungsanspruch angesehen – weitere Hindernisse, die der Zulässigkeit entgegenstehen könnten, sind weder dargetan noch ersichtlich.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob hier die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Klägerin in sogenannter gewillkürter Prozessstandschaft den nicht abtretbaren – und vom Landgericht allein in Betracht gezogenen – Herausgabeanspruch aus § 985 BGB geltend machen kann.

Mit ihrer Klage macht die Klägerin auch einen auf die §§ 581 Abs. 2, 546 BGB gestützten Herausgabe- und Räumungsanspruch geltend. Insoweit ist die Klägerin selbst Inhaberin des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs, macht mithin kein fremdes Recht geltend, sondern ein eigenes.

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a) Wie der Senat bereits im Termin vom 25. Januar 2012 umfassend ausgeführt hat, haben die Grundstückseigentümer der Klägerin den mittelbaren Besitz durch Abtretung des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs nach § 870 BGB übertragen.

Die von den Kaufvertragsparteien in Kenntnis des auf Grundlage des Pachtvertrages aus dem Jahre 1990 bestehenden unmittelbaren Besitzes des Beklagten im notariellen Kaufvertrag getroffenen Regelungen, wonach der „Besitz und die Nutzungen (…)“ mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf die Klägerin als Käufer übergehen sollten, sowie die in Ziffer IV 2. Abs. 1 Satz 4 des Kaufvertrages geschlossene Vereinbarung über den vorzeitigen Eintritt in das bereits gekündigte Pachtverhältnis sind gemäß den §§ 157, 133 BGB als Übertragung des mittelbaren Besitzes gemäß § 870 BGB, mithin als Abtretung des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs, zu verstehen. Es steht außer Zweifel, dass die Grundstückseigentümer der Klägerin, aufschiebend bedingt durch die Zahlung des Kaufpreises, den Besitz so, wie sie ihn inne hatten, nämlich als mittelbaren Besitz i.S.d. § 868 BGB, übertragen wollten.

Dass in den in Ziffer IV des notariellen Kaufvertrages getroffenen Regelungen zum Besitzübergang von einer Abtretung des Herausgabeanspruchs nicht die Rede ist, steht einem Verständnis dahin, dass gleichwohl der Übergang des mittelbaren Besitzes von den Vertragsparteien gewollt war, nicht entgegen. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es zu einer Abtretung nicht; vielmehr kann es genügen, dass der Abtretungserfolg den Zwecken und Absichten der Beteiligten entspricht (BGH, Urteil vom 21. November 1985 – VII ZR 305/84 -). So war es – wie ausgeführt – hier.

Überdies beinhaltet das Schreiben des anwaltlichen Vertreters der Grundstückseigentümer vom 26. Januar 2011 (Bl. 44 d.A.) ausdrücklich die für den Besitzübergang gemäß § 870 BGB erforderliche Abtretung des Herausgabeanspruchs („werden (…) sämtliche Herausgabeansprüche (…) abgetreten“). Einer gesonderten Erklärung im Hinblick auf das Räumungsbegehren bedurfte es schon deshalb nicht, weil der Pächter verpflichtet ist, bei Vertragsende die Pachtsache im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben, ihn also notfalls – durch Räumung – herzustellen hat (§§ 581 Abs. 2, 546 BGB).

Schließlich haben die Grundstückseigentümer, G… S… und K… He… in Erbengemeinschaft, vertreten durch die Rechtsanwälte S…, mit Schreiben vom 7. Oktober 2011 (Anlage K 9, Bl. 151 f. d.A.) ausdrücklich nochmals die Abtretung „sämtliche(r) Herausgabeansprüche schuldrechtlicher Art“ erklärt.

Für die Entstehung des mittelbaren Besitzes der Grundstückseigentümer ist auch ohne Bedeutung, ob der Pachtvertrag vom 27. Oktober 1990, aufgrund dessen der Beklagte den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück erlangt hatte, im Hinblick auf die darin zum beabsichtigten Erbbaurechtsvertrag getroffene Regelung formunwirksam (§§ 311 b, 139 BGB, § 11 Abs. 2 ErbbauRVO, jetzt: § 11 Abs. 2 ErbbauRG) ist. Entscheidend ist, dass nur irgendein Herausgabeanspruch, sei es aus § 985 oder § 812 BGB, besteht, und der unmittelbare Besitzer durch dessen Anerkennung Besitzmittlungswillen hat. Seine Herausgabepflicht als solche streitet der Beklagte nicht ab.

b) Ungeachtet des Umstandes, dass gemäß § 539 Abs. 2 ZPO das tatsächliche Sachvorbringen der Klägerin ohnehin als zugestanden anzunehmen ist, war die Kaufpreiszahlung in erster Instanz aber auch unstreitig. Die Klägerin hatte bereits in der Klageschrift (dort S. 5, Bl. 5 d.A.) behauptet, der „geschuldete Kaufpreis ist von der Klägerin bezahlt“. Näherer Einzelheiten, etwa zum Datum der Zahlung, bedurfte es für ein schlüssiges Vorbringen nicht. Diesen Vortrag hat der Beklagte in erster Instanz nicht bestritten. Er hat mit Schriftsatz vom 27. Juni 2011 (Bl. 75 d.A.) das Vorbringen der Klägerin „auf S. 2 der Klageschrift“, sie sei „berechtigte Besitzerin des Kaufgegenstandes“ als unzureichend bezeichnet und „diesen unsubstantiierten Vortrag“ bestritten. Ein Bestreiten der von Klägerseite vorgetragenen Zahlung des Kaufpreises enthielt auch der Schriftsatz des Beklagten vom 9. Mai 2011 nicht.

c) Die Erklärung des Vorstandes der Klägerin im Termin des Landgerichts vom 29. Juni 2011, „wir“ seien „nicht Besitzer des streitgegenständlichen Grundstücks“, rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung.

Zwar behält ein in erster Instanz abgelegtes Geständnis (§ 288 ZPO) auch im Berufungsrechtszug gemäß § 535 ZPO seine Wirksamkeit. Die Frage, ob das wegen der Säumnis des Beklagten nach § 539 ZPO als zugestanden anzunehmende Sachvorbringen der Klägerin den Widerruf des Geständnisses gemäß § 290 ZPO rechtfertigte, bedarf indes keiner Entscheidung. Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die vorgenannte Erklärung des Vorstandes der Klägerin – auch dies war Gegenstand der Erörterung durch den Senat – nämlich kein gerichtliches Geständnis i.S.d. § 288 ZPO dar.

Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Februar 2009 (– I ZR 155/07 – Rdnr. 8), der der Senat uneingeschränkt folgt, kann eine Erklärung, die eine Partei bei ihrer persönlichen Anhörung gemäß § 137 Abs. 4 ZPO oder § 141 ZPO in der mündlichen Verhandlung abgibt, nicht als Geständnis gewertet werden. Eine solche Erklärung habe keine weiter reichende Wirkung als eine Parteierklärung bei einer Parteivernehmung gemäß § 445 ZPO, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 14. März 1995 – VI ZR 122/94 –) die Wirkung eines Geständnisses gleichfalls nicht beigemessen werden kann. Darüber hinaus könne, so der Bundesgerichtshof weiter, die nicht postulationsfähige Partei – wie hier die durch ihren Vorstand vertretene Klägerin – in einem Verfahren mit Anwaltszwang kein wirksames Geständnis abgeben. Dem ist zuzustimmen; ein Geständnis gemäß § 288 ZPO ist eine Prozesshandlung, die dem Anwaltszwang unterliegt.

Überdies kann Gegenstand des Geständnisses nur eine Tatsachenbehauptung sein, Rechtsbegriffe hingegen können nicht zugestanden werden. Der Besitz der Klägerin gründete hier nicht auf ein für jedermann als Besitzerwerb offenkundiges Innehaben der tatsächlichen Gewalt, wie es etwa bei dem Besitzerwerb an einem Haus(grundstück) durch Übergabe der Hausschlüssel der Fall ist. Ein derartig einfach gelagerter Fall des Erwerbs des – unmittelbaren – Besitzes gemäß § 854 Abs. 1 BGB lag hier nicht vor. Die Frage des Besitzerwerbs der Klägerin bedurfte vielmehr insbesondere im Hinblick darauf, dass hier ein zweistufiger Besitz vorlag – der Beklagte war und ist unmittelbarer Besitzer, die Grundstücksveräußerer waren mittelbare Besitzer des Grundstücks i.S.d. § 868 BGB –, einer rechtlichen Beurteilung der als solchen geständnisfähigen Tatbestandselemente.

Diese Begrifflichkeiten und die Voraussetzungen für die Entstehung und Übertragung von mittelbarem Besitz sind (nicht nur) dem juristischen Laien nicht so geläufig, dass von einem Rechtsbegriff einfacher Art ausgegangen werden kann, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wie eine Tatsachenbehauptung geständnisfähig sein könnte.

2.

Der Senat hat sich gegen eine eigene Sachentscheidung (§ 538 Abs. 1 ZPO), und dazu entschlossen, die Sache gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 3 ZPO an das Landgericht zurückzuverweisen.

Dabei hat der Senat in Erwägung gezogen, dass eine Zurückverweisung der Sache in aller Regel zu einer Verteuerung und Verzögerung des Rechtsstreits oder zu anderen Nachteilen führen und dies den Interessen der Parteien entgegenstehen kann. Dem gegenüber würde den Parteien dann, wenn der Senat in der Sache entschiede, mangels vorhergehender Sachentscheidung durch das Landgericht eine volle Instanz genommen. Es kommt hinzu, dass die Klägerin zwar vorrangig ihre Sachanträge gestellt hat, ihre Berufungsbegründung sich indes ausschließlich mit Rügen schwerwiegender Verfahrensfehler und Erwägungen zur Zulässigkeit ihrer Klage befasst. Auch der Beklagte ist ersichtlich davon ausgegangen, dass in der Berufungsinstanz allein die Frage der Zulässigkeit geklärt werden sollte. Diese Annahme wird nicht zuletzt dadurch begründet, dass er erstmals mit Schriftsatz vom 5. Januar 2012 – nach Ablauf der Berufungserwiderungsfrist – ein ihm vermeintlich zustehendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Wertersatzanspruchs gemäß den §§ 951, 946, 812, 818 Abs. 2 BGB geltend macht. Der Beklagte hat im Senatstermin keinen Antrag gestellt, nachdem der Senat die Möglichkeit erörtert hat, eine dem Klageantrag stattgebende Entscheidung in der Sache zu treffen, und hat angekündigt, gegen ein dem Berufungssachantrag stattgebendes Versäumnisurteil Einspruch zu erheben und zum geltend gemachten Zurückbehaltungsrecht weiter vorzutragen. Dieser neue Streitstoff wäre bei dem zu erwartenden Fortgang des Berufungsverfahrens nach § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wohl zuzulassen gewesen, denn das Landgericht hat sich mit Fragen der Begründetheit der Klage – aus seiner Sicht konsequent – gar nicht befasst. Auch das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal des § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO (dazu: BGH, Urteil vom 19. Februar 2004 – III ZR 147/03 – Rdnr. 19) ist erfüllt. Der Beklagte wurde offensichtlich durch die Prozessleitung des Erstrichters davon abgehalten, zu seinem vermeintlichen Zurückbehaltungsrecht vorzutragen. Dieser hat im frühen ersten Termin seine Rechtsansicht zur fehlenden Prozessführungsbefugnis der Klägerin mitgeteilt und, nachdem der Vorstand der Klägerin die oben zitierte Erklärung zum Besitz abgegeben hat, mit sog. Stuhlurteil die Klage als unzulässig abgewiesen. Auch vor diesem Hintergrund wirkt sich der Verlust einer Tatsacheninstanz nachteiliger aus, als der mit der Zurückverweisung verbundene Zeit- und Kostenaufwand.

Der Senat hält es im Interesse beider Parteien auch für sachgerecht, bereits im Versäumnisurteil auf Aufhebung und Zurückverweisung zu erkennen; angesichts des vom Prozessbevollmächtigten des Beklagten für den Fall einer Sachentscheidung angekündigten Einspruchs wäre ein dem Sachantrag stattgebendes Versäumnisurteil bloße zeit- und kostenaufwändige Förmelei.

3.

Für das weitere Verfahren gibt der Senat Folgendes zu bedenken:

Dem (früheren) Pächter steht gemäß den §§ 570, 578, 581 Abs. 2 BGB wegen etwaiger Ansprüche gegen den Verpächter ein Zurückbehaltungsrecht gegen den (schuldrechtlichen) Rückgabeanspruch nicht zu.

Allerdings findet § 570 BGB keine Anwendung, wenn der Pachtvertrag nichtig ist; eine entsprechende Anwendung auf die Herausgabeansprüche nach § 985 BGB oder § 812 BGB wird abgelehnt. Das Landgericht wird sich daher ggf. damit auseinanderzusetzen haben, ob der am 27. Oktober 1990 geschlossene Pachtvertrag – was der Beklagte offenbar im Rechtsstreit 6 O 308/10 (nunmehr: 3 U 59/11) vertreten hat – wegen Verstoßes gegen die Beurkundungspflicht gemäß den §§ 311 b, 139 BGB, 11 Abs. 2 ErbbauRVO (jetzt: § 11 Abs. 2 ErbbauRG) nichtig ist.

II.

Der Streitwert wird auf 37.000,00 € festgesetzt (geschätzter Verkehrswert des herauszugebenden Grundstücks: 35.000,00 € zuzüglich geschätzte Räumungskosten: 2.000,00 €).

 

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