Verbotene Eigenmacht – Entziehung der Nutzung eines Gartenanteils durch verbotene Eigenmacht

LG Hamburg – Az.: 333 S 3/11 – Teilurteil vom 01.03.2012

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 22.12.2010 (Az.: 40B C 39/10) abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, der Klägerin den Besitz an der hofseitig vor ihrer Wohnung vorgelagerten Gartenfläche mit einer Größe von 92,92 qm, wie aus den von der Beklagten zur Gerichtsakte gereichten Anlagen Bb 2 (Bl. 164 d. A.) und Bb 3 (Bl. 165 d. A.) ersichtlich, wieder vollständig einzuräumen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schluss-Urteil vorbehalten.

3. Das Teil-Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,– € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien sind durch einen Wohnraum-Mietvertrag vom 23.06.1994 miteinander verbunden. Die Klägerin ist Mieterin einer im Parterre des Hauses Bstraße …, … H belegenen 3 Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 73,55 qm.

Zwischen den Parteien kam im Juli 2008 eine Meinungsverschiedenheit darüber auf, ob eine der Wohnung vorgelagerte Gartenfläche mit einer Größe von 92,92 qm Bestandteil der der Beklagten aus dem Mietvertrag obliegenden Gebrauchsgewährungspflicht ist. Während die Klägerin der Ansicht war und ist, dass der Garten Bestandteil des von ihr gemieteten Mietobjektes sei, nahm die Beklagte dies in Abrede und kündigte eine grundsätzliche Um- bzw. Neugestaltung der gesamten Innenhoffläche unter Einbeziehung eines Teils der streitigen Fläche an.

Mit Schreiben vom 24.09.2008 (Anlage K 1, Bl. 7 d. A.) teilte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Prozessbevollmächtigten der Beklagten im Zusammenhang mit der streitigen „Garten-Angelegenheit“ u. a. folgendes mit:

Wir erlauben uns aufgrund Ihrer Mitteilung davon auszugehen, dass Ihre Mandantschaft nicht im Wege der verbotenen Eigenmacht vorgehen und die Angelegenheit vor Gericht geklärt wird. Wir sehen daher Ihrer negativen Feststellungsklage umgehend entgegen und sind hierfür zustellungsbevollmächtigt.

Am 10.10.2008 ging die Feststellungsklage der Beklagten gegen die Klägerin vom 09.10.2008 beim Amtsgericht Hamburg ein. In jenem Verfahren begehrte die Beklagte die Feststellung, dass die streitige Gartenfläche nicht Bestandteil des die Parteien verbindenden Mietvertrages sei. Die Feststellungklage wurde vom Amtsgericht Hamburg mit Urteil vom 26.06.2009 abgewiesen (Az.: 39A C 112/08). Die Berufung wurde von der Beklagten am 25.09.2009 zurückgenommen, nachdem das Landgericht Hamburg im Beschluss vom 15.09.2009 (Az.: 316 S 75/09) eine Zurückweisung der Berufung angekündigt hatte.

In der Zeit zwischen dem Schreiben der Klägerin vom 24.09.2008 und dem Eingang der Feststellungsklage beim Amtsgericht Hamburg am 10.10.2008 nahm die Beklagte die streitige Gartenfläche vollständig in Besitz und beseitigte dort vorhandene Gegenstände, Pflanzen, Büsche und Hecken, wobei Einzelheiten hierzu zwischen den Parteien streitig sind. Die gesamte Innenhoffläche wurde mittlerweile umgestaltet. Der Klägerin verblieb eine Gartenfläche von ca. 56 qm.

Mit Schreiben vom 25.09.2009 (Anlage Bf 1, Bl. 21 d. A.) sprach die Beklagte gegenüber der Klägerin eine Teilkündigung bezüglich eines Teils der Gartenfläche aus.

Das Amtsgericht Hamburg hat die auf Wiedereinräumung des Besitzes an der Gartenfläche und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes gerichtete Klage durch Urteil vom 22.12.2010 abgewiesen. Hiergegen richtet sich die von der Klägerin form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgt mit der Maßgabe, dass die streitige Gartenfläche insgesamt nicht ca. 97,75 qm beträgt (wie in der Berufungsbegründung vom 01.03.2011 angegeben), sondern nur 92,92 qm beträgt (wie im Schriftsatz vom 11.11.2011 angegeben). Die Beklagte hat die Zurückweisung der Berufung beantragt.

Das Berufungsgericht nimmt im Übrigen gemäß § 540 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO Bezug auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil.

II.

Die zulässige Berufung ist jedenfalls in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Hierüber war daher gemäß § 301 ZPO durch ein Teil-Urteil zu entscheiden.

1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus §§ 861 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes an der gesamten, von ihr gemieteten Gartenfläche. Nach § 861 Abs. 1 BGB kann der Besitzer, wenn ihm der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen wird, die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Die Beklagte hat der Klägerin den Besitz der Gartenfläche durch verbotene Eigenmacht im Sinne des § 858 Abs. 1 BGB entzogen. Die Besitzentziehung war widerrechtlich. Sie war weder durch ein Gesetz noch durch ein entsprechendes Urteil gerechtfertigt. Vielmehr war das Besitzrecht der Klägerin von der Beklagten durch den Mietvertrag eingeräumt worden und stellt somit einen Teil der der Beklagten obliegenden Gebrauchsgewährungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB dar.

Die Kammer folgt der Ansicht des Amtsgerichts nicht, wonach eine Verfristung des Anspruchs nach § 864 BGB gegeben sein soll. Die Jahresfrist ist nicht abgelaufen. Es ist im vorliegenden Fall nicht auf den Beginn der Störungshandlung abzustellen. Die Störungshandlung wirkt nämlich fort. Die Klägerin sieht sich einer andauernden Störung des Besitzes ausgesetzt, da sie die gesamte, von ihr gemietete Gartenfläche nicht nutzen kann. In einem solchen Fall endet die Störung erst mit deren Einstellung (vgl. BGH NJW 1995, 132).

2. Dem Anspruch der Klägerin steht auch nicht § 242 BGB entgegen. Der Klägerin fehlt das schutzwürdige Eigeninteresse nicht, weil sie womöglich aufgrund der Kündigung der Beklagten vom 25.09.2009 zur alsbaldigen Rückgewähr der streitigen Gartenfläche verpflichtet wäre.

Die Beklagte hat aus § 546 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Rückgabe der streitigen Gartenfläche. Das Mietverhältnis der Parteien ist insoweit nicht beendet. Die mit Schreiben der Beklagten vom 25.09.2009 ausgesprochene Kündigung ist nämlich nicht wirksam, weil die Voraussetzungen des § 573 b Abs. 1 BGB für eine Teilkündigung nicht erfüllt sind. Es ist unstreitig, dass die Kündigung der Gartenfläche nicht den Zweck hatte, neuen Wohnraum zu schaffen. Dies wäre aber eine zwingende Voraussetzung für eine Teilkündigung nach § 573 b BGB gewesen.

3. Ferner führt weder die allgemeine, sich aus § 242 BGB ergebende Treuepflicht noch die sich aus dem Genossenschaftsverhältnis ergebene Treuepflicht zu einem anderen Ergebnis. § 573 b BGB stellt eine Ausnahmevorschrift dar. Deswegen bestimmt § 573 b Abs. 5 BGB auch, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist.

III.

Die Entscheidung über die Kosten war wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit der Kostenentscheidung dem Schluss-Urteil vorzubehalten. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 9, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen für eine Zulassung gemäß § 543 ZPO nicht gegeben sind.