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Mietschulden: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Welche Rechte haben Vermieter und Mieter bei Mietrückständen?

Verspätete, ausbleibende oder unvollständige Mietzahlungen sind sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter ein Problem. Mieter können gekündigt werden und Vermieter können aufgrund von anderen Zahlungsverpflichtungen bei ausbleibenden Zahlungen in ebenfalls in finanzielle  Not geraten.

Ein Mietvertragsverhältnis zwischen einem Vermieter und einem Mieter ist im Grunde genommen ein überaus simples Rechtsgeschäft, da beide Vertragsparteien aus dem Vertragsverhältnis heraus klar definierte Rechte sowie auch Pflichten haben. Was sich auf den ersten Blick in der Theorie recht einfach anmutet, kann in der gängigen Praxis jedoch durchaus zu Schwierigkeiten führen. Ein gutes Beispiel hierfür sind diejenigen Fallsituationen, in denen die von dem Mieter geschuldete Mietzahlung, der sogenannte Mietzins, ausbleiben.

Diese Fallsituation ist gerade für Vermieter überaus ärgerlich, da auch Vermieter in der Regel ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen haben und auf den Mietzins angewiesen sind. Eine pünktliche Zahlung des Mietzinses kann somit für den Vermieter absolut wichtig sein, damit die eigenen Verpflichtungen bedient werden können. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten daher im Zusammenhang mit dieser Thematik auf jeden Fall wissen, welche Rechte als auch Pflichten eingehalten werden müssen und welche Folgen aus einem falschen Verhalten heraus resultieren können.


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Ab welchem Zeitpunkt wird überhaupt von einem Mietrückstand gesprochen?

Mietschulden und Mietrückstände
Was tun bei Mietschulden? Diese Rechte haben Vermieter. (Symbolfoto: Ground Picture/Shutterstock.com)

Der genaue Zeitpunkt, an dem ein Mieter in den sogenannten Mietrückstand gerät, ist von Fallsituation zu Fallsituation unterschiedlich. Entscheidend ist, welche Vereinbarungen in dem Mietvertrag zwischen den beiden Vertragsparteien getroffen wurden. Damit es jedoch eine klare Richtlinie diesbezüglich gibt wurden einige allgemeingültige Rahmenrichtlinien ins Leben gerufen, welche durchaus als Anhaltspunkt dienen können. In der gängigen Praxis wird der jeweilig dritte Werktag eines jeden Monats als spätester Zeitpunkt angesehen, an dem der Mietzins gezahlt werden muss.

Gem. Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 222/15) kann im Hinblick auf den Zeitpunkt, an dem ein Mieter in den Mietrückstand gerät, auch eine anderweitige Fristenregelung in dem Mietvertrag aufgenommen werden. Als rechtlich gültig gelten jedoch lediglich diejenigen Regelungen, von denen ein Mieter profitiert. Dementsprechend ist eine zu knapp festgelegte Frist als rechtlich unzulässig anzusehen.

In den Mietrückstand gerät ein Mieter bereits dann, wenn die Zahlung einen Tag zu spät geleistet wird. Rechtlich betrachtet sind Mietrückstände durchaus mit einem Zahlungsverzug vergleichbar. Die Gründe für den Zahlungsverzug sind rechtlich betrachtet zunächst erst einmal unerheblich. Dies bedeutet, dass auch derjenige Mieter in den Zahlungsverzug / Mietrückstand gerät, der eigenmächtig zuvor eine Mietminderung vorgenommen hat.

Diese Rechte hat ein Vermieter, wenn Mietschulden vorliegen

  • Die Anmahnung der Mietrückstände
  • Die Einforderung der Mietrückstände
  • Die Verrechnung der Mietschulden mit der durch den Mieter zu Beginn des Vertragsverhältnisses eingezahlten Mietkaution
  • Die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund der Mietschulden

Ein Vermieter hat dementsprechend im Fall von Mietschulden eine wahre Vielzahl von verschiedenen Möglichkeiten, wobei zunächst erst einmal die mildeste Form der Handlungsmöglichkeit gewählt werden sollte. Dies wäre die Anmahnung der Mietrückstände unter Fristsetzung. In der gängigen Praxis erfolgt im Rahmen der Anmahnung der Mietrückstände auch direkt die Einforderung der Mietrückstände unter Fristsetzung sowie Androhung von weiteren rechtlichen Schritten. Die Tonalität des Anmahnungs- bzw. Einforderungsschreibens ist in der gängigen Praxis auch davon abhängig, wie häufig die Mietschulden des Mieters in der Vergangenheit bereits aufgetreten sind und wie lange das Mietvertragsverhältnis bislang bestand. Auch das Verhältnis des Vermieters zu dem Mieter ist hierbei entscheidend.

Das Anmahnungs- bzw. Einforderungsschreiben sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form erfolgen und dem Mieter direkt mit einem Empfangsnachweis übermittelt werden.

Die Mietkaution ist durchaus ein wirksames Schutzmittel des Vermieters, welches jedoch mit der Beendigung von dem Mietvertragsverhältnis wieder an den Mieter herausgegeben werden muss. Vielen Mietern ist jedoch dabei der Umstand überhaupt nicht bewusst, dass die Auszahlung der Mietkaution von gewissen Grundbedingungen abhängig gemacht werden müssen. Die Auszahlung der Mietkaution erfolgt lediglich dann, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter keinerlei Ansprüche mehr hat. Dementsprechend ist ein Vermieter durchaus dazu berechtigt, eine Verrechnung der Mietkaution mit offenen Mietschulden des Mieters vorzunehmen.

Die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aufgrund von Mietschulden ist eine verhältnismäßig scharfe Handlungsmaßnahme des Vermieters, sodass diese Kündigung an gewisse rechtliche Grundbedingungen geknüpft ist. Der Vermieter ist gem. § 573c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu berechtigt, eine fristgemäße Kündigung des Mietvertragsverhältnisses vorzunehmen. Dies setzt allerdings voraus, dass sich die Mietschulden des Mieters auf einen längeren Zeitraum als einen Monat beziehen. Eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 2 BGB ist rechtlich nur dann als zulässig anzusehen, wenn ein besonders schwerwiegender Fall von Mietschulden vorliegt. Bei einer fristlosen Kündigung, die rechtlich auch als außerordentliche Kündigung bekannt ist, muss der Vermieter keinerlei Fristen für die Kündigung einhalten.

Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses

  • der Mieter hat für einen Zeitraum von 2 Monaten in Reihe keine Miete gezahlt
  • der Mieter hat für einen Zeitraum von 2 Monaten in Reihe lediglich einen anteiligen Mietzins gezahlt
  • die Mietschulden belaufen sich auf einen Betrag, der 2 Monatsmieten übersteigt

Die fristlose Kündigung ist an eine bestimmte Form gebunden, damit sie eine rechtliche Gültigkeit erlangen kann. Sie muss durch den Vermieter in schriftlicher Form mit einer inhaltlichen Begründung aufgesetzt und an den Vermieter zugestellt werden. Der Kündigungsgrund muss sich dabei explizit auf die Mietschulden beziehen.

Spricht der Vermieter aufgrund von Mietschulden die rechtlich zulässige fristlose Kündigung aus und der Mieter räumt die Mietwohnung nicht, so ist der Vermieter zu einer Räumungsklage berechtigt. Im Erfolgsfall der Räumungsklage droht dem Mieter eine Zwangsräumung der Mietwohnung.

Ist eine Abmahnung des Mieters vor der Kündigung zwingend notwendig?

Landläufig hat sich das Meinungsbild etabliert, dass vor einer Kündigung des Vermieters zunächst eine Abmahnung zu erfolgen hat. Dieses Meinungsbild ist jedoch nicht gänzlich korrekt, da es durchaus Ausnahmen von der Abmahnungspflicht gibt. Es gibt dementsprechend Fallsituationen, in denen der Gesetzgeber die Abmahnung als entbehrlich betrachtet. Liegen Gründe für die außerordentliche Kündigung vor, wie beispielsweise die regelhafte Verweigerung von Mietzahlungen, so kann der Vermieter auch ohne eine Abmahnung die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses aussprechen.

Regelmäßig verspätete Mietzahlung

Leistet der Mieter regelmäßig die Mietzahlung verspätet, so ist dies aus Sicht des Vermieters ein rechtlich zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite stellt die verspätete Mietzinszahlung zwar durchaus einen schwerwiegenden Verstoß der Vertragspflichten des Mieters dar, allerdings lässt der Mieter jedoch durch die Zahlung einen bestimmten Zahlungswillen erkennbar. In derartigen Fällen wäre eine Kündigung des Vertragsverhältnisses lediglich dann rechtlich zulässig, wenn zuvor eine Abmahnung durch den Vermieter ausgesprochen wurde.

Im Gegensatz zu der Kündigung ist die Abmahnung an sich nicht an eine bestimmte Form gebunden. Es ist dementsprechend durchaus auch rechtlich zulässig, wenn ein Vermieter die Abmahnung in mündlicher Form gegenüber dem Mieter ausspricht. Aus Gründen der Beweissicherung im Streitfall sollte eine Abmahnung jedoch in jedem Fall durch den Vermieter in schriftlicher Form ausgesprochen werden. In dem Schreiben sollte der Vermieter auf jeden Fall zwingend das Wort “Abmahnung” benutzen und in der Begründung das unerwünschte Verhalten des Mieters aufführen. Überdies sollte auch eine Fristsetzung zur Veränderung des Verhaltens gesetzt werden.

Mieter sollten Mietschulden frühzeitig mit dem Vermieter besprechen

Ein Mieter sollte bestehende Mietschulden auf gar keinen Fall ignorieren oder auf die leichte Schulter nehmen. Vielmehr ist es überaus ratsam, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und die Gründe für die bestehenden Mietschulden darlegen. Mitunter handelt es sich ja lediglich um vorübergehende Zahlungsschwierigkeiten, beispielsweise durch einen unerwarteten Verlust des Arbeitsplatzes, und es lässt sich durch ein Gespräch eine Lösung finden. Ein Mieter kann durchaus auch Hilfe von Mieterschutzverbänden oder Mieterhilfsvereinen in Anspruch nehmen. Auch ein Vermieter kann durchaus das Interesse daran haben, zunächst das Gespräch mit dem säumigen Mieter zu suchen. Sollte ein derartiges Gespräch jedoch nicht möglich sein bzw. nicht den gewünschten Erfolg mit sich bringen, so kann der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt unerlässlich werden. Gerne beraten und vertreten wir sowohl Mieter, als auch Vermieter bei Mietrückständen bzw. Mietschulden. Eine vorherige eingängige Beratung  kann auch Aufschluss darüber geben, welche Maßnahmen in der aktuellen Situation als sinnig angesehen werden.

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