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Maklerprovision – Verwirkung Maklerlohnanspruch bei schwerwiegender Treuepflichtverletzung

KG Berlin – Az.: 10 U 144/11 – Urteil vom 01.03.2012

Auf die Berufungen der Klägerin und der Streithelferin wird das am 22. September 2011 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 5 O 430/10 – geändert:

1) Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 16.422,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 14.08.2010 zu zahlen.

2) der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 807,80 EUR zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich derer der Streithelfer zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

(Ohne Tatbestand gemäß §§ 313a Abs. 1 Satz 1, 542 Abs. 2 Satz 1 ZPO)

I. Die gemäß § 511 ZPO statthaften Berufungen der Klägerin und der Streithelfer sind zulässig, sie sind insbesondere form- und fristgerecht im Sinne der §§ 517, 519, 520 ZPO eingelegt und begründet worden.

II. Die Berufungen sind auch begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein auf § 652 Abs. 1 BGB gestützter Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 16.422,00 EUR zu.

Zwischen der Klägerin und dem Beklagten ist unstreitig ein Maklervertrag zustande gekommen, mit dem sich der Beklagte zunächst zur Zahlung einer Provision von 7,14 % des Kaufpreises für den Nachweis der Gelegenheit zum Kauf des Objekts L… 5…, 1… B…, verpflichtete. Dieser Provisionsanspruch ist durch Vereinbarung vom 2. Juli 2010 auf 4% reduziert worden.

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Die Klägerin hat die Nachweisleistung erbracht.

Der Anspruch ist auch fällig. Der Beklagte hat den Hauptvertrag mit den Streithelfern am 8. Juli 2010 zu einem Kaufpreis von 345.000,00 € geschlossen.

Damit verlangt die Klägerin zu Recht die Provision in Höhe von 16.422,- €.

Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist auch – anders als das Landgericht meint – nicht gemäß § 654 BGB verwirkt.

§ 654 BGB enthält den allgemeinen Rechtsgedanken, dass ein Makler, der unter vorsätzlicher oder fahrlässiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten die Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise verletzt, den Anspruch auf Zahlung der Provision verliert (vgl. bereits RGZ 113, 264; BGH NJW 1962, 734; NJW-RR 2005, 1423). Die Vorschrift kann entgegen ihrem Wortlaut nach ständiger Rechtsprechung auch dann anwendbar sein, wenn der Makler nicht vertragswidrig für den anderen Teil tätig geworden ist, er aber sonst unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat jedoch Strafcharakter. Nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und damit auch nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern; der Makler muss sich seines Lohns “unwürdig” erwiesen haben. Das ist nach der Rechtsprechung erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahe kommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (vgl. BGH NJW 1962, 734; NJW 1985, 45; NJW 1981, 2297; NJW-RR 1992, 817, 818). Andere Fälle sind unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung zufriedenstellend zu lösen (BGH NJW 1962, 734).

Zwar kann eine fehlerhafte oder unterlassene Weitergabe von Informationen, die für den Abschluss des Hauptvertrags oder für seine Kalkulation von Bedeutung sind, zur Verwirkung des Anspruchs führen (vgl. Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Aufl., Kap. XII Rn 730, m.w.N. s. Fn 52). Jedoch kann ist die der Klägerin vom Beklagten vorgeworfene objektive Sorgfaltspflichtverletzung bei der Mitteilung der erzielten bzw. erzielbaren Jahresnettokaltmiete angesichts der dargestellten Maßstäbe nicht geeignet, den Verwirkungstatbestand zu begründen.

Zwar ist es unstreitig, dass die Klägerin in dem dem Beklagten ausgehändigten Exposé die Mieteinnahmen mit “ca. 30.000,- € netto” angegeben hat. Dies entsprach nicht den der Klägerin von den Verkäufern, den Streithelfern, mitgeteilten Angaben. Denn der Beklagten hat vorgetragen, dass der Streithelfer zu 1) der Klägerin mit Email vom 8. Juni 2010 (vorgelegt als Anl. B 3) Angaben zu den erzielten Nettokaltmieten gemacht hat. Diese beliefen sich danach (unter Berücksichtigung der für die leerstehenden Wohnung erzielbaren Miete) auf monatlich 2.100,00 €, woraus sich eine rechnerische Jahresnettokaltmiete von lediglich 25.200,00 € ergibt.

Ebenfalls unstreitig ist dem Beklagten bei der Erstbesichtigung am 26. Juni 2010 ein Stammdatenblatt der Hausverwaltung übergeben worden, dass der Beklagte als Anlage B 4 in den Rechtsstreit eingeführt hat. Dieses Stammdatenblatt listet unter der Bezeichnung “Miete” zu den einzelnen im Objekt befindlichen Wohnungen Beträge von 481,00 €, 935,95 €, 548,94 €, 354,00 €, 364,05 € auf. Insgesamt belaufen sich die Mieteinnahmen monatlich auf insgesamt 2.683,94 € und damit auf einen Jahresbetrag von 32.207,28 €. Eine Aufschlüsselung nach Nettokaltmiete und Betriebs- bzw. Heizkostenvorauszahlungen ist dem Stammdatenblatt nicht zu entnehmen, so dass nicht ohne Weiteres davon auszugehen ist, dass es sich um die jeweils zu zahlende Nettokaltmiete handelt.

Dass die Gesellschafterin der Klägerin, Frau O… -H…, dem Beklagten auf dessen Nachfrage bewusst und im Wissen auf die Unrichtigkeit der Information mitgeteilt habe, dass es sich bei den auf dem Stammdatenblatt aufgeführten Beträgen um die Nettokaltmieten handele, hat der Beklagte zwar behauptet, jedoch auf das Bestreiten der Klägerin nicht unter Beweis gestellt. Hierfür wäre er jedoch beweispflichtig gewesen. Der Beklagte hat auch keinen Beweis für seine Behauptung angeboten, dass der Klägerin bewusst gewesen wäre, dass er – der Beklagte – die Angaben im Exposé und auf dem ausgehändigten Stammdatenblatt als die zur erzielten Nettokaltmiete verstanden habe, und sie auf dieses Fehlverständnis bewusst nicht hingewiesen habe.

Darüber hinaus ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Klägerin dem Beklagten am 8. Juli 2010 im Büro des beurkundenden Notars, wo sich die Parteien 45 Minuten vor dem Termin trafen, einen Umschlag mit Kopien der Mietverträge überreichte. Diesen waren die jeweils vereinbarten Nettokaltmieten zu entnehmen. Der Beklagte hat diese auch nach seinem eigenen Vortrag vor dem Vertragsschluss nicht geprüft. Es kann dahinstehen, ob die Kopien der Mietverträge – wie der Beklagte vorträgt – in einem verschlossenen Umschlag übergeben wurden. Denn der Beklagte hätte den Umschlag jedenfalls öffnen können, um sich über die konkreten Nettokaltmieten zu informieren.

Dass die Klägerin, die dem Beklagten die Unterlagen vor dem Abschluss des Hauptvertrags überreicht hat, diesen bewusst von der Einsichtnahme abgehalten habe, um eine Überprüfung der Angaben zur Nettokaltmiete vor Vertragsschluss zu verhindern, hat der hierfür beweispflichtige Beklagte nicht substantiiert dargetan.

Eine grob fahrlässige Treuepflichtverletzung der Klägerin ist daher nicht feststellbar.

Dem Beklagten steht auch unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung kein Anspruch auf Befreiung vom Provisionsanspruch der Klägerin zu. Die Annahme einer leicht fahrlässigen Pflichtverletzung einmal unterstellt, hat diese jedenfalls nicht zu einem Schaden geführt. Es ist nicht ersichtlich, dass der Kläger den Kaufpreis für das Objekt angesichts der Lage und Grundstücksgröße bei der Annahme geringerer Mieteinnahmen noch weiter hätte drücken können. Im Übrigen zeigt der Umstand, dass der Beklagte, das Objekt nur eineinhalb Jahre nach dem Erwerb bereits umfangreich umbaut, dass die Mieteinnahmen zum Erwerbszeitpunkt nicht maßgeblich für seine Kaufentscheidung waren.

III. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

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