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Kosten bei Wohnungsleerstand – Auszug des wohnungsberechtigten Nießbrauchers

AG Hamburg-Altona – Az.: 318c C 333/10 – Urteil vom 01.03.2012

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3083,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.6.2011 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 30 % und die Beklagte 70 %.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist die Mutter der Beklagten. Mit der am 30.6.2011 zugestellten Klage begehrt sie Erstattung für Auslagen, die im Zusammenhang mit dem Grundstück … angefallen sind.

Dieses Haus wurde 1981 von der Beklagten und ihrem 1992 verstorbenen Ehemann käuflich erworben. Die Kosten für das Darlehen einschließlich der Zinstilgung sowie die Kosten für die Bewirtschaftung des Hauses trugen der Sohn der Klägerin und Bruder der Beklagten … der die Wohnung im 1. OG bewohnte, die Klägerin und ihr mittlerweile verstorbener Ehemann sowie die Beklagte und ihr Ehemann, die jeweils eine kleiner Wohnung im Erdgeschoss bewohnten, jeweils zu einem Drittel.

Kosten bei Wohnungsleerstand - Auszug des wohnungsberechtigten Nießbrauchers
Symbolfoto: Von Alexey V Smirnov/Shutterstock.com

Als der Bruder der Beklagten 1985 auszog, zog die Beklagte mit ihrem Ehemann in die obere Wohnung; die beiden kleineren Erdgeschosswohnung wurden zusammengelegt und von der Klägerin und ihrem Mann bewohnt.

Während des Auszugs des Bruders in der Zeit von 1985 bis 1996 wurden die Kosten zwischen den Parteien des Rechtsstreits geteilt. Nachdem sowohl der Ehemann der Beklagten als auch der Ehemann der Klägerin verstorben waren, zog der Bruder der Beklagten 1996 in die Erdgeschosswohnung des streitgegenständlichen Hauses zurück. Für die Klägerin schufen die Parteien im Souterrain Wohnraum. Seit diesem Zeitpunkt, drittelten die Parteien und der Bruder der Beklagten erneut die auf das Haus entfallenden Kosten, und zwar einschließlich der Darlehens- und Zinsleistungen.

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1998 wurde die Beklagte arbeitslos. Am 21.4.1999 schlossen die Klägerin und die Beklagten einen notariellen Grundstücksüberlassungsvertrag. Mit diesem übertrug die Beklagte das Eigentum an dem Grundstück an die Klägerin. Im Gegenzug übernahm die Klägerin zwei auf dem Grundstück ruhende Grundschulden und verpflichtete sich, die Klägerin diesbezüglich von jeglichen Ansprüchen der Bank freizuhalten. Zudem wurde der Beklagten ein lebenslanges persönliches Wohnrecht und ein Nießbrauchrecht an der im oberen Geschoss belegenen Wohnung eingeräumt. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den als Anlage K1 zur Akte gereichten notariellen Vertrag Bezug genommen.

In der Folge beteiligte sich die Beklagte weiterhin zu 1/3 an den Darlehens- sowie sonstigen Hauskosten. Hierzu zahlte sie monatlich Beträge auf das Hauskonto ein; über dieses wurde jährlich von der Klägerin abgerechnet. Hinsichtlich der Abrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 wird auf die Anlage K2 (Bl. 14 ff. d. A.) Bezug genommen.

Ausweislich dieser leistete die Beklagte im Jahr 2007 Zahlungen in Höhe von 3.788,92 €, im Jahr 2008 1.593,18 € sowie im Jahr 2009 Zahlungen von 600 €.

Ende Mai 2007 tropfte Wasser aus der oberen in die untere Wohnung. Die Klägerin beauftragte daraufhin die … mit der Leckagesuche. Die Leckage wurde schließlich – nachdem die geschlossenen Ablaufventile geöffnet worden waren – am Rohr zwischen dem Toilettenbecken und Spülkasten des Gäste-WC entdeckt. … stellte hierfür ausweislich der Anlage K4 333,20 € in Rechnung.

Seit 2008 sind die Darlehen für das Haus getilgt.

Mitte 2008 zog die Beklagte nach erheblichen Streitigkeiten mit der Klägerin aus der Wohnung im oberen Geschoss aus. Diese steht seitdem leer.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.9.2008 (B1 = Bl. 26 d. A.) forderte die Beklagte die Klägerin auf, ihr Belegeinsicht in die Abrechnungsunterlagen zu gewähren. Mit Schreiben vom 29.9.2008 (K3 = Bl. 38 d. A.) erklärte die Klägerin hierzu jederzeitige Bereitschaft. Am 23.10.2008 kam es zu einem Treffen der Parteien, bei der auch der befreundete Nachbar … anwesend war, und das zum Anlass genommen wurde die der Abrechnung zugrundeliegenden Unterlagen einzusehen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 1.4.2010 forderte die Klägerin die Beklagte unter Bezugnahme auf die als Anlage K2 vorgelegten Abrechnungen vergeblich auf, über die geleisteten Zahlungen hinaus für die Jahre 2007 bis 2009 weitere 4.275,04 € an sie zu zahlen. Hierfür entstanden vorgerichtliche Kosten von 222,95 €.

Die Klägerin behauptet, wenige Tage nach dem notariellen Überlassungsvertrag, nämlich am 23.4.1999, hätten die Parteien gemeinsam mit dem Bruder der Beklagten … vereinbart, dass die Belastungen des Hauses einschließlich sämtlicher Zins- und Tilgungsleistungen wie bisher je zu einem Drittel von ihnen zu tragen seien.

Gemäß dieser Absprache habe die Beklagte die in den Abrechnungen für 2007 bis 2009 (Anlage K2) ausgewiesenen Kosten zu tragen. Der Klägerin stünden für das Jahr 2007 noch 2.225,24 €, für das Jahr 2008 786,25 € sowie für das Jahr 2009 weitere 1.309,27 € zu.

Der Auszug der Beklagten Mitte 2008 habe an der Befugnis zur Abrechnung sowie der Zahlungspflicht der Beklagten nichts geändert, da es sich überwiegend um verbrauchsunabhängige Kosten handele. Zugunsten der Beklagten sei für die Wasserkosten 2009 zudem nur ein Sockelbetrag in Ansatz gebracht worden. Die 2007 angefallenen Kosten für die Leckagesuche … habe die Beklagte alleine zu tragen, da ihr die Leckage bekannt gewesen sein musste. Anderenfalls hätte sie das Zulaufventil zum WC nicht abgedreht.

Die Klägerin ist der Ansicht, die Beklagte habe sich gemäß der Abrede mit den jährlich fälligen Zahlungen spätestens zu Beginn des neuen Jahres in Verzug befunden. Sie habe daher auch die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von 229,50 € zu tragen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen,

1) an sie 4.274,05 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %punkten über dem Basiszinssatz auf einen Betrag von 2.225,24 € seit dem 2.1.2008, auf einen Betrag von 786, 25 € seit dem 2.1.2009 sowie auf einen Betrag von 1.309,27 € seit dem 2.1.2010 zu zahlen;

2) die Klägerin von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von 222,95 € freizuhalten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, eine ausdrückliche Vereinbarung zur Teilung der Kosten sei nach dem notariellen Überlassungsvertrag nicht getroffen worden. Jedenfalls sei sie nicht verpflichtet die anteiligen Darlehenskosten zu tragen. Dass sie diese zunächst gezahlt habe, liege einzig und alleine daran, dass sie rechtsirrig davon ausgegangen sei, aufgrund des notariellen Überlassungsvertrages hierzu verpflichtet zu sein. Die Freihalteregel von § 3 dieses Vertrages habe sie erst nach rechtlicher Beratung im Jahr 2007 verstanden und daraufhin von der Zahlung Abstand genommen. Sofern sie die mit der Nutzung des Hauses anfallenden Nebenkosten zu tragen hätte, habe sie jedenfalls seit ihrem Auszug im Juli 2008 einen Anspruch auf Abänderung des Verteilungsschlüssels. Aus diesem Grunde habe sie ihren Anteil auf 50 € monatlich reduziert.

Die Abrechnungen seien zudem nicht vollständig umlegbar. Die in der Abrechnung 2007 enthaltene Position “Rücklagen Kleinreparaturen” für 1200 € sei nicht umlagefähig. Auch habe die Beklagte nicht die Kosten der Leckage von 333,20 € zu tragen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen …. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 6.2.2012 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 3083,47 € aus der getroffenen interfamiliären Vereinbarung nebst Zinsen im tenorierten Umfang aus § 291 BGB. Soweit die Klägerin darüberhinausgehend Zahlung begehrt, ist die Klage abzuweisen.

1) Dass die Parteien gemeinsam mit dem … auch nach dem notariellen Überlassungsvertrag vereinbarten, gemeinsam die auf das Haus entfallenden Kosten zu je 1/3 zu tragen, steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge … hat diese Vereinbarung bestätigt. Die Beklagte selber hat durch Zahlungen in den Folgejahren deutlich gemacht, dass auch aus ihrer Sicht eine Zahlungspflicht besteht.

Aufgrund des Auszugs der Beklagten aus der Wohnung, ist jedoch ein Anspruch der Beklagten auf Anpassung dieser Regelung nach § 313 Abs. 1 BGB begründet. Danach kann Anpassung eines Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien, hätten sie diese vorausgesehen, den Vertrag nicht oder mit anderweitigem Inhalt geschlossen hätten. Dies gilt allerdings nur, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten ist.

Bei Abschluss der Vereinbarung sind die Parteien erkennbar von anderen Voraussetzungen ausgegangen, nämlich davon, dass die Beklagte von ihrem lebenslangen Wohnrecht Gebrauch machen wird. Die Änderung dieser Lebensumstände rechtfertigt im Ergebnis zwar nicht die Vertragsanpassung der verbrauchsunabhängigen Positionen, wohl aber eine Anpassung bei den verbrauchsabhängigen Positionen.

a) Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Entscheidung, die Wohnung nicht (mehr) zu nutzen, alleine der Sphäre der Beklagten entstammt. Für die Klägerin ist die Wohnung der Beklagten nicht anderweitig nutzbar, da der Beklagten ein lebenslanges Wohnrecht zusteht. Ebenso wie ein Wohnungseigentümer nach WEG die laufenden Kosten einer Wohnung unabhängig davon zu tragen hat, ob er diese selber bewohnt, vermietet hat oder diese leer steht, muss auch die Beklagte vorliegend grundsätzlich ihren Anteil tragen. Dies gilt uneingeschränkt für die verbrauchsunabhängigen Positionen.

Demnach hat die Beklagte die Kosten für Feuerkasse, Schornsteinfeger, Stadtreinigung/Müll, Wartung/Heizung, Grundsteuer und Allgemeinstrom gemäß der getroffenen Vereinbarung zu 1/3 zu tragen. Umfasst sind aber auch die Darlehenszins- und Tilgungszahlungen. Dass diese von der innerfamiliären Vereinbarung umfasst waren, steht nicht zuletzt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Zeuge … hat dies ausdrücklich bestätigt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass bereits der Umstand, dass die Beklagte unmittelbar nach dem notariellen Überlassungsvertrag die Beteiligung an den Darlehenszins- und Tilgungsleistungen fortsetzte, ein gewichtiges Indiz dafür ist, dass eine solche Abrede tatsächlich bestand.

Vor diesem Hintergrund ist es schwer zu glauben, dass der Überlassungsvertrag alleine zu dem Zweck geschlossen worden sei, die Beklagte auch im Innenverhältnis von der Verpflichtung zur Darlehensleistung freizustellen. Dies erscheint auch deshalb nicht geboten, da die Beklagte, auch als sie Eigentümerin des Grundstücks gewesen ist, diese Kosten nicht alleine zu tragen hatte.

b) Andererseits liegt auf der Hand, dass die “Drittelregelung” die Beklagte in Hinblick auf die verbrauchsabhängigen Positionen unangemessen benachteiligt. Denn dass die Beklagte nach Ihrem Auszug erheblich weniger Wasser und Gas verbraucht als die Klägerin und der Zeuge ist offensichtlich.

In Hinblick auf die Wasserkosten wird diese Auffassung offensichtlich auch seitens der Klägerin geteilt; denn aus eigenen Stücken hat diese die Wasserkosten in der Abrechnung für 2010 auf einen Sockelbetrag von 24 € reduziert. Für die Wasserkosten im Jahr 2008 sowie die Gaskosten hat hingegen bislang keine Anpassung stattgefunden. Eine solche ist aber geboten. Um den Bedenken der Klägerin, die Wohnung müsse dennoch geheizt werden, Rechnung zu tragen, erachtet das Gericht es insofern als angemessen, wenn der Anteil der Beklagten um die Hälfte reduziert wird, sie demnach statt eines Anteils von 1/3, nach ihrem Auszug lediglich einen Anteil von 1/6 zu tragen hat.

2) Ferner greifen die Einwände der Beklagten in Hinblick auf die geltend gemachten Kosten für Rücklagen/Kleinreparaturen sowie die Kosten der Leckagesuche.

a) Ein Anspruch der Klägerin auf Rücklagenzahlung für Kleinreparaturen besteht nicht. Da es sich insoweit um eine Vorleistungspflicht handelt, hätte es hierzu einer gesonderten Vereinbarung bedurft. Eine solche ist nicht ersichtlich. Zudem geht aus den Abrechnungen hervor, dass die Klägerin auch in den Jahren nachdem ein Rücklagenanspruch geltend gemacht worden ist, Kleinstabrechnungen wie etwa Anschaffung von Glühbirnen, Einbau einer Warmwasseranode etc. in die Abrechnung mit eingestellt hat, ohne auf die Rücklage, die durch Einzahlung der Klägerin und des Bruders bestehen dürfte, zurückzugreifen. Angesichts dessen ist ein Bedarf für eine Rücklagenbildung nicht ersichtlich.

b) Die Kosten für die Leckagesuche von 333,02 € haben die Parteien sowie der Zeuge gemäß ihrer Vereinbarung je zu 1/3 zu tragen. Ein Grund dafür die Kosten alleine der Beklagten aufzuerlegen, ist nicht ersichtlich. Alleine der Umstand, dass das Ablaufventil des Gäste-WCs verschlossen gewesen ist, lässt nach hiesiger Auffassung nicht den sicheren Rückschluss zu, dass der Beklagten das Leck bekannt war. Die Kosten sind demnach als Reparaturkosten nach der getroffenen Vereinbarung von den Parteien des Rechtsstreits und dem Zeugen je zu einem Drittel zu tragen.

3) Für die einzelnen Abrechnungsjahre ergibt sich aufgrund der obigen Überlegungen folgende Berechnung:

a) 2007

Für das Abrechnungsjahr 2007 hat die Beklagte abweichend von der als Anlage K2 vorgelegten Abrechnung den auf sie entfallenden Betrag für die Rücklagen Kleinreparaturen von 400 € nicht zu tragen. Zudem entfällt von den Kosten der Leckagesuche statt des Gesamtbetrages von 333,20 € nur ein Drittel dieses Betrages auf die Beklagte, so dass sich der auf sie entfallende Betrag um weitere 222,13 € reduziert. Statt 2225,24 € hat die Beklagte demnach für das Abrechnungsjahr 2007 nur noch 1603,11 € an die Klägerin zu zahlen.

b) 2008

Ebenso wie im Jahr 2007 sind auch die für das Jahr 2008 veranschlagten Rücklagen aus der Abrechnung herauszunehmen. Da diese mit 600 € veranschlagt worden sind, entfallen 200 € weniger auf die Beklagte.

Im übrigen ist im Hinblick auf die verbrauchsabhängigen Kosten für Wasser und Gas zu berücksichtigen, dass die Beklagte im Juli 2008 ausgezogen ist. Nach dem oben gesagten ist daher angemessen, wenn die Beklagte im 1. Halbjahr 1/3 der Verbrauchskosten und im 2. Halbjahr 1/6 der Verbrauchskosten zu tragen hat. Berechnet auf das ganze Jahr entfallen daher für das 1. Halbjahr 2008 lediglich 1/6 der ausgewiesenen Jahreskosten auf die Beklagte und für das 2. Halbjahr lediglich 1/12. Demgemäß hat die Beklagte von den Gesamtkosten von Wasser und Gas im Jahr 2008 statt 1/3 lediglich 3/12 zu tragen.

Bei ausgewiesenen Gesamtkosten für Gas von 3.898,79 € hat die Beklagte demnach statt 1.299,60 € nur 974, 70 € zu erstatten und für Wasser bei angegebenen Gesamtkosten von 706,78 € statt 235,59 € nur 176,70 €. Dies entspricht einer Reduktion der Gaskosten um 324,90 € und der Wasserkosten um 58,89 €.

Insgesamt hat die Beklagte demnach für das Jahr 2008 einen um 583, 79 € geringeren Betrag zu entrichten. Der Anspruch der Klägerin ist demnach statt in Höhe von 786,25 € nur noch in Höhe von 202,46 € begründet.

c) Jahr 2009

Für 2009 hat die Klägerin die in der Abrechnung ausgewiesenen Positionen vollumfänglich zu tragen, mit Ausnahme der Gaskosten, die nach dem oben Gesagten lediglich in Höhe von 1/6 der Gesamtkosten von der Beklagten zu übernehmen sind. Statt 1230,33 € hat die Beklagte daher lediglich in Höhe von 615,16 € zu tragen. Demnach hat die Klägerin statt eines Erstattungsanspruchs von 1.309,27 € lediglich einen solchen in Höhe von 694,11 €.

3) Insgesamt steht der Klägerin demnach ein Anspruch auf Zahlung von 3083,47 € (1603,11 + 786,25 + 694,11) zu.

4) Der Zinsanspruch folgt aus § 291 BGB. Dass sich die Beklagte zuvor in Verzug befunden hat, ist nicht ersichtlich. Dass ein Zahlungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt wäre, kann der Regelung nicht entnommen werden. Zu einer Mahnung ist klägerseits nicht vorgetragen worden. Mangels Vorliegen der Verzugsvoraussetzungen sind auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht erstattungsfähig.

II. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 709 S. 1 ZPO.

 

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