Grundsteuerreform 2022 – Was auf Immobilieneigentümer zukommt

Änderungen in der Grundsteuer  Betroffen sind alle Grundbesitzer und Eigentümer von Häusern oder Wohnungen.

Im deutschen Grundgesetz, genauer gesagt in dem Artikel 14, steht geschrieben, dass Eigentum in Deutschland verpflichtet. Der Gebrauch des Eigentums soll zugleich auch dem Allgemeinwohl zugutekommen. Hiervon können gerade Grundstücksbesitzer in Deutschland ein Liedchen singen, denn jedes Jahr aufs Neue wird die Grundsteuer für eben jene Grundstücksbesitzer fällig. Diese Kosten sollten bereits im Vorfeld von dem Immobilienbesitzer eingeplant werden, damit es zu dem jeweiligen Datum des Jahres nicht zu einer bösen finanziellen Überraschung kommt. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 kann es jedoch zu Änderungen kommen, die für jeden Immobilienbesitzer interessant sind.

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Ein neues großes Projekt

Das Finanzministerium hat bereits die Aussage getätigt, dass die Steuerbehörden hierzulande vor sehr großen Herausforderungen stehen. Dies ist nicht weiter verwunderlich, denn eine Steuerreform an sich ist ja bereits enorm aufwendig. Die Grundsteuerreform 2022 jedoch gilt als eines der umfangreichsten Projekte, mit welchem sich die Steuerbehörden seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges konfrontiert sehen. Es ist aktuell davon auszugehen, dass dieses Projekt mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht reibungslos abgewickelt werden kann. Gerade bei Steuerreformen in derartig hohem Umfang kommt es nicht selten zu Verzögerungen, sodass Immobilienbesitzer noch genügend Zeit für die Vorbereitung haben.

Warum ist die Grundsteuerreform 2022 überhaupt erforderlich?

Auch wenn der deutsche Gesetzgeber, zumeist zu Beginn einer neuen Legislaturperiode, sehr gern neue Reformen ankündigt und diese auch umzusetzen versucht, liegt der Grund für die Grundsteuerreform 2022 anderweitig zu finden. Mit dem 10.04.2018 hat sich das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) mit der Grundsteuer befassen müssen und in diesem Zusammenhang auch eine überaus interessante Entscheidung getroffen. Das BVerfG sah das bisherig zur Anwendung gekommene Berechnungssystem der Grundsteuer als verfassungswidrig an. Zur Begründung dieser Entscheidung gab das Bundesverfassungsgericht an, dass in gewissen Situationen der gängigen Praxis für gleichartige Grundstücke auf der Grundlage der alten Berechnung eine Grundsteuer in unterschiedlicher Höhe fällig werden kann. Überdies seien die Daten, auf deren Basis die Berechnung für die Höhe der Grundsteuer erfolgt, bereits um Jahrzehnte veraltet und dementsprechend nicht mehr zeitgemäß. Aufgrund dieser Ansicht ergibt sich zwangsläufig auch die Notwendigkeit, dass der Gesetzgeber eine neue Reform der Grundsteuer erarbeitet.

Es ist davon auszugehen, dass die Grundsteuerreform 2022 sowohl Rechtsanwaltskanzleien als auch Steuerbüros nebst Immobilienbesitzer gleichermaßen stark beschäftigen wird. Aktuell dürfte die Neubewertung knapp 35 Millionen Immobilien betreffen.

Immobilienbesitzer müssen sich kümmern

Ein wenig Eile ist für Immobilienbesitzer durchaus geboten. Auch wenn die Grundsteuerreform erst mit dem Jahr 2025 in Kraft tritt, so müssen Immobilienbesitzer bereits in der Zeitspanne Juli – Oktober 2022 die Grundsteuererklärung abgeben. Dies betrifft sowohl Hausbesitzer als auch Wohnungsbesitzer sowie Grundstücksbesitzer gleichermaßen. Vereinfacht ausgedrückt steht hinter dieser Reform lediglich, dass eine vollständig neuartige Berechnungsgrundlage im Zusammenhang mit der Grundsteuer zur Anwendung kommen wird. Es werden zwar nicht gänzlich alle bekannten Punkte der bisherigen gesetzlichen Regelung abgeschafft, allerdings kommen auch neue Punkte hinzu.

Diese Punkte bleiben bei der Grundsteuer erhalten:

• die Orientierung nach dem Wert des Grundstücks
• die Orientierung nach der Messzahl der Grundsteuer
• die Orientierung nach dem geltenden Hebesatz der jeweiligen Gemeinde

Neu bei der Grundsteuerreform 2022 wird allerdings der Umstand sein, dass der Bodenrichtwert im Zusammenhang mit dem Grundstückwert eine höhere Bedeutung erhält. Gleichermaßen verhält es sich auch mit der ermittelten Kaltmiete, deren Ermittlung auf der Grundlage von Statistiken erfolgt.

Die Kaltmiete auf der Basis von statistisch ermittelten Werten wird in regelmäßigen Intervallen eine Aktualisierung erfahren.

Überdies werden auch die Grundstückfläche sowie die Art von dem Gebäude im Zusammenhang mit der Nutzung, also privat bzw. gewerblich) sowie das Alter des Gebäudes bei der Grundstückssteuer eine Rolle spielen.

Diese Jahreszahlen sind durch die Reform der Grundsteuer für Immobilienbesitzer jetzt wichtig

• die Neubewertung der betroffenen Immobilien, also der Hauptfestellungszeitpunkt, beginnt mit dem 01.01.2022
• die Abgabe der Grundsteuererklärung hat im Zeitraum vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 zu erfolgen
• die Grundstückssteuerreform 2022 tritt mit dem Jahr 2025 gesetzlich in Kraft

Was erwartet Immobilienbesitzer jetzt genau?

Wer Eigentümer von einer oder auch mehreren Immobilien ist, der muss durch die Grundsteuerreform 2022 eine vollständig neue Bewertung des Grundstücks bzw. der Immobilie vornehmen. Im Zuge der Neuberechnung ist es zunächst erst einmal erforderlich, dass der Grundsteuerwert neu berechnet wird. Sollte eine Person Eigentümer von mehreren unterschiedlichen Immobilien sein, so müssen auch unterschiedliche Berechnungsarten zur Anwendung kommen. Bei der Berechnung muss stets die Art und Weise der Nutzung der Immobilie berücksichtigt werden. Bei Grundstücken kommt es gravierend darauf an, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Stichtag für die Bewertung ist dabei der Zeitpunkt des 01.01.2022. Dies bedeutet, dass die Höhe von der Grundsteuer sich an dem Wert orientiert, welche das Grundstück bzw. die Immobilie zu dem Zeitpunkt des 01.01.2022 hatte. Eine Neubewertung der Immobilie muss zudem im Intervall von sieben Jahren neu erfolgen.

Der Föderalismus greift auch hier

Im Zusammenhang mit der Bewertung der Immobilie und der Grundsteuerreform 2022 muss auch gesagt werden, dass sich die endgültige Bewertung auf der Länderebene durchaus unterscheiden kann. Es ist bereits jetzt bekannt, dass die Bundesländer Hamburg sowie Niedersachsen, Hessen sowie Bayern und Baden-Württemberg ein von dem sogenannten einheitlichen Bundesmodell abweichendes Berechnungsmodell zum Einsatz bringen. Dieser Umstand bedeutet natürlich, dass die ganze Angelegenheit für Immobilienbesitzer komplizierter wird. Zudem muss auch gesagt werden, dass die Neubewertung der Immobilie bzw. des Grundstücks für Immobilienbesitzer auch mit einem nicht unerheblichen Zeitaufwand sowie mit einem entsprechendem Papierkram verbunden ist. Immobilienbesitzer müssen zunächst, bevor sie die Neubewertung vornehmen können, einige wichtige Fragen im Vorfeld klären.

Diese Fragen gilt es vor der Neubewertung zu klären

• welches Berechnungsmodell legt das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, zugrunde
• welche Dokumente werden zwingend benötigt
• wie genau wird die Bewertung des Grundstücks bzw. Gebäudes berechnet

Es gibt zwei Möglichkeiten für Immobilienbesitzer

Für diejenigen Immobilienbesitzer, welche den Aufwand oder auch den Papierkram scheuen oder schlichtweg keine Zeit für die Neubewertung der Immobilie auf manuelle Art und Weise finden, gibt es für die Umsetzung der mit der Grundsteuerreform 2022 verbundene Verpflichtung nunmehr zwei Möglichkeiten. Die eine Möglichkeit wäre, den Gang zu einem Steuerberater anzutreten und diesen Steuerberater mit der Neubewertung des Grundstücks bzw. der Immobilie zu beauftragen. Dieser Gang empfiehlt sich auch dann, wenn der Immobilienbesitzer grundsätzlich überhaupt keine Kenntnis darüber hat, in welcher Art und Weise die Neuberechnung überhaupt durchgeführt wird. Der Gang zu einem Steuerberater bringt den Vorteil mit sich, dass die Neubewertung der Immobilie bzw. des Grundstücks durch einen erfahrenen Dienstleister vollständig ohne das Mitwirken des Immobilienbesitzers erfolgt. Der Nachteil liegt jedoch in dem Umstand, dass der Gang zu einem Steuerberater für den Besitzer eines Grundstücks bzw. einer Immobilie mit weitergehenden Kosten verbunden ist. In welcher Höhe diese Kosten letztlich ausfallen werden, kann pauschal nicht gesagt werden. Der Gang zu einem Steuerberater erfordert überdies auch ein wenig Zeitaufwand, da alle erforderlichen Unterlagen dem Steuerberater erst einmal zugesandt bzw. im Rahmen eines persönlichen Termins übergeben werden müssen. Bedingt durch den Umstand, dass knapp 35 Millionen Grundstücke in Deutschland von der Grundsteuerreform 2022 betroffen sind, dürften sich Steuerberater aktuell einer erhöhten Nachfrage erfreuen. Dieser Umstand erschwert jedoch die Terminverfügbarkeit, sodass Immobilien- oder auch Grundstücksbesitzer sich bereits frühzeitig um einen entsprechenden Termin bemühen sollten.

Die zweite Möglichkeit wäre, auf eine entsprechende Steuersoftware zurückzugreifen und die Grundsteuer vollständig digital zu erstellen und diese digitale Grundsteuererklärung bei dem zuständigen Finanzamt einzureichen. Dieser Schritt wäre natürlich für diejenigen Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer, welche zeitlich sehr eingeschränkt sind und den Kostenfaktor bei einem Steuerberater scheuen, eine durchaus gute Alternativlösung. Der Nachteil bei dieser Variante ist jedoch der Umstand, dass zunächst erst einmal eine Unterscheidung zwischen einer wirklich guten und seriösen Steuersoftware und einer weniger guten Steuersoftware erfolgen muss. Überdies muss die Steuersoftware, damit sie ihren Zweck der schnelle und effektiven Abarbeitung der Neubewertung der Immobilie bzw. des Grundstücks erfüllen kann, für den Anwender auch sehr unkompliziert gestaltet sein. Zudem ist es auch zwingend erforderlich, dass der Anwender über ein gewisses Mindestmaß an technischem Verständnis verfügt und auch in der Lage ist, die Steuersoftware entsprechend zu bedienen.

Im Grunde genommen funktionieren Steuersoftwarelösungen durchweg allesamt nach dem gleichen Grundprinzip. Der Anwender muss im ersten Schritt Dokumente in die Software einlesen bzw. hochladen und anschließend einige Fragen im Zusammenhang mit dem Grundstück bzw. der Immobilie beantworten. Die Beantwortung dieser Fragen erfordert lediglich das Basiswissen, über welches ohnehin jeder Grundstücks- bzw. Immobilienbesitzer verfügt. Fachexpertenwissen wird von Steuersoftwarelösungen in der Regel nicht abgefragt. Im dritten Schritt erfolgt dann seitens der Softwarelösung eine sogenannte Plausibilitätsprüfung. Diese Prüfung beinhaltet sowohl die Vollständigkeit der getätigten Angaben als auch die Plausibilität der Daten selbst. Sollten an irgendeiner Stelle ungenaue oder unlogische Angaben getätigt werden, so erfolgt seitens der Software in der gängigen Praxis ein Hinweis. Gleichermaßen verhält es sich auch mit dem Umstand, wenn der Anwender an irgendeiner Stelle überhaupt keine Angaben getätigt hat. Im Rahmen der Prüfung wird dem Anwender für gewöhnlich auch direkt ein finanzielles Ergebnis der Bewertung angezeigt, sodass der Anwender bereits zu diesem Zeitpunkt einen guten ersten Eindruck von der Bewertung erhält. Im letzten Schritt erstellt die Software dann eigenständig die Grundsteuererklärung und übermittelt diese Grundsteuer auch an das Finanzamt. Eine bestehende Internetverbindung ist hierfür jedoch unerlässlich, da die Übermittlung der Grundsteuer auf dem Onlineweg erfolgt.

Für welche Variante der Neubewertung sich ein Immobilienbesitzer letztlich entscheidet, obliegt jedem Besitzer selbst. Fakt ist jedoch, dass an der Neubewertung kein Weg vorbeiführt.