Maklervertrag – Konkludenter Abschluss trotz Vorkenntnis des Kunden

Oberlandesgericht Hamburg – Az.: 4 U 97/11 – Urteil vom 02.03.2012

Auf die Berufung der Beklagten und unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 29. Juni 2011 geändert.

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin Euro 80.000,– nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf Euro 79.687,50 vom 22. Mai 2010 bis zum 30. Juli 2010 sowie auf Euro 80.000,– seit dem 31. Juli 2010 zu zahlen.

Die Beklagten werden weiter verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Kosten in Höhe von Euro 800,00 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Gründe

I.


Maklervertrag - Konkludenter Abschluss trotz Vorkenntnis des Kunden
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Die Klägerin nimmt die Beklagten aus abgetretenem Recht auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch.

Die Zedentin, die Fa. … GmbH & Co. KG, bei der es sich um ein in Hamburg ansässiges Maklerunternehmen handelt, bot über verschiedene Internet-Immobilienportale ein bebautes Grundstück in Hamburg-Blankenese zum Kauf an. In der Anzeige bei “…de” (Anl. K 2) hieß es: “Courtage (vom Mieter oder Käufer zu zahlen) 6,25 % Käuferprovision vom Kaufpreis inkl. MwSt”. Die Beklagte zu 2) nahm über die Anzeige der Zedentin bei “…de” Kontakt zu der Zedentin auf und bat um einen Besichtigungstermin. Am 30. Dezember 2009 führte eine Mitarbeiterin der Zedentin mit der Beklagten zu 2) eine Besichtigung der Immobilie durch. Dabei übergab sie der Beklagten zu 2) ein für das Hausgrundstück erstelltes Exposé, auf dessen erster Seite der Hinweis enthalten war: “Käuferprovision: 6,25 % vom Kaufpreis inkl. MwSt.”. Wegen der weiteren Einzelheiten des Exposés wird auf die Anlage K 4 verwiesen. Auf die Bitte des Beklagten zu 1) führte die Mitarbeiterin der Zedentin am 2. Januar 2010 einen Besichtigungstermin mit beiden Beklagten durch. Mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Februar 2010 erwarben die Beklagten ohne Beteiligung der Zedentin das streitgegenständliche Hausgrundstück für einen Kaufpreis von Euro 1.280.000,–.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, ihr stehe aus abgetretenem Recht der Zedentin ein Anspruch auf Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von Euro 80.000,– zu. Zwischen der Zedentin und den Beklagten sei ein konkludenter Maklervertrag geschlossen worden. Die Maklerleistung der Zedentin sei kausal für den Vertragsschluss geworden.

Die Beklagten haben die Ansicht vertreten, ein Provisionsanspruch der Zedentin sei bereits deshalb nicht entstanden, weil ein konkludenter Maklervertrag nicht zustande gekommen sei. Es fehle an einem eindeutigen Provisionsverlangen der Zedentin, weil sie, die Beklagten, auf Grund des Hinweises auf Seite 7 des Exposés, wonach die Zedentin mit Zustandekommen des Kaufvertrages “einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zu Gunsten Dritter § 328 BGB)” erhält, den Eindruck erlangt hätten, dass ein Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und der Zedentin bestehe, der in dem später abzuschließenden Kaufvertrag auf die Käufer abgewälzt werden solle. Es sei Sache des Maklers, hier für klare Verhältnisse zu sorgen. Sie, die Beklagten, hätten nicht die Vorstellung gehabt, Maklerleistungen für sich in Anspruch zu nehmen. Sie seien vielmehr davon ausgegangen, dass die Zedentin für den Eigentümer tätig werde. Jedenfalls fehle es an einer Kausalität der Leistung der Zedentin für den Vertragsschluss. Dazu haben die Beklagten behauptet, sie hätten Vorkenntnis von dem Objekt gehabt. Die Beklagte zu 2), die über ihren Bruder von der Kaufgelegenheit erfahren habe, habe die Immobilie bereits im Herbst 2009 besichtigt.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil, auf das wegen des Tatbestandes, der Anträge der Parteien und der Entscheidungsgründe Bezug genommen wird, die Beklagten verurteilt, an die Klägerin Euro 80.000,– nebst Zinsen sowie außergerichtliche Kosten in Höhe von Euro 1.780,– zu zahlen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, zwischen den Beklagten und der Zedentin sei konkludent ein Maklervertrag geschlossen worden. Die Formulierungen in dem Exposé “Käuferprovision” sowie der deutliche Zusatz “vom Käufer zu zahlen” könnten nicht anders verstanden werden als dass die Zedentin mit dem Exposé ihre Dienste anbiete und, sobald der Kaufinteressent davon Gebrauch mache, ein Maklervertrag mit der Zedentin zustande komme. Dem stehe auch nicht der Hinweis auf Seite 7 des Exposés entgegen. Soweit dort auf die Absicht verwiesen werde, dass der Zedentin in dem abzuschließenden Kaufvertrag ein eigenes Forderungsrecht gegen die Käufer eingeräumt werden solle, könne hieraus nur entnommen werden, dass die Zedentin damit einen zusätzlichen Zahlungsanspruch erlangen solle. Das Angebot der Zedentin zum Abschluss eines Maklervertrages hätten die Beklagten dadurch angenommen, dass sie nachfolgend weitere Maklertätigkeiten der Zedentin in Kenntnis des Provisionsverlangens in Anspruch genommen hätten. Die Beklagten hätten die Zahlung der im Exposé genannten Käuferprovision auch nicht unter Hinweis auf ihre Vorkenntnis von dem Objekt ausdrücklich abgelehnt. Die von den Beklagten behauptete Vorkenntnis stehe auch einem ursächlichen Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit der Zedentin und dem Zustandekommen des Hauptvertrages nicht entgegen. Selbst wenn man zu Gunsten der Beklagten diese Vorkenntnis unterstellen würde, hätte die Klägerin eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung erbracht, indem sie dem Beklagten zu 1) erstmals die Besichtigung der Immobilie ermöglicht und zusätzliche Informationen zu dem Objekt geliefert habe.

Mit ihrer Berufung wiederholen und vertiefen die Beklagten ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Die Beklagten beantragen, das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Beibehaltung ihres Vorbringens erster Instanz sowie ihre dort vertretenen Rechtsauffassungen.

Zur Ergänzung des Vortrags der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte, mithin zulässige Berufung (§§ 517, 519, 520 ZPO) der Beklagten ist im Wesentlichen unbegründet.

1. Das Landgericht hat die Beklagten zu Recht und mit zutreffender Begründung zur Zahlung einer Maklerprovision aus abgetretenem Recht der Maklerfirma in Höhe von Euro 80.000,– verurteilt.

a) Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, haben die Beklagten mit der Zedentin konkludent einen Maklervertrag geschlossen. Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will (BGH NJW-RR 2007, 400, 401 m.w.N.). Ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers liegt vor, wenn er klar und deutlich zu erkennen gibt, dass er von dem Käufer eine Provision verlangen werde. Dafür reicht im Allgemeinen ein ausdrückliches Provisionsverlangen in einem Maklerexposé (BGH, a.a.O., S. 401 f.).

Das Berufungsgericht folgt der vom Landgericht vorgenommenen Bewertung, wonach an der Unmissverständlichkeit des Provisionsverlangens der Zedentin gegenüber dem potentiellen Käufer nach dem Inhalt des Anzeige der Zedentin bei “…de” sowie des der … Beklagten zu 2) überreichten Exposés keine Zweifel bestehen. Denn sowohl in der Anzeige bei “…de” als auch auf den beiden ersten Seiten des Exposés findet sich der Hinweis, dass der Käufer eine Käuferprovision in Höhe von 6,25 % vom Kaufpreis inklusive Mehrwertsteuer zu zahlen hat.

Der Eindeutigkeit des Provisionsverlangens steht entgegen der von den Beklagten vertretenen Auffassung nicht der Hinweis auf Seite 7 des Exposés entgegen. Soweit es darin heißt, “die Vermittelnde und/oder Nachweisende, … GmbH & Co. KG und ggf. deren Beauftragte, erhalten einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer (Vertrag zu Gunsten Dritter § 328 BGB)”, konnten die Beklagten nach dem verobjektivierten Empfängerhorizont aufgrund der eindeutigen Hinweise auf den Seiten 1 und 2 des Exposés nicht davon ausgehen, dass sie die Zahlung einer Maklerprovision erst dann schulden, wenn eine entsprechende Maklerklausel in dem abzuschließenden Kaufvertrag aufgenommen würde. Nicht ersichtlich ist nämlich, dass aus dem Umstand, dass in einem noch abzuschließenden Kaufvertrag die übliche Maklerklausel vereinbart werden soll, wonach der Makler einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegen den Käufer gemäß § 328 BGB erhält, der Schluss gezogen werden könnte, dass ein Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und der Zedentin als Maklerin bestanden habe. Aus dem auf Seite 7 des Maklerexposés enthaltenen Hinweis ergibt sich nicht, dass der Zedentin ein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer zusteht, der über die Maklerklausel nach § 328 BGB auf die Käufer abgewälzt werden soll. Denn die Maklerklausel kann auch als (deklaratorisches) Schuldanerkenntnis des Käufers gewertet werden (Palandt-Sprau, 71. Aufl., § 652 Rdn. 23). Hiervon ist vorliegend auszugehen, weil die Zedentin unmissverständlich zum Ausdruck gebracht hat, dass sie einen Maklervertrag mit den Käufern abschließen will und dass diese zur Zahlung einer Provision verpflichtet sein sollten. Mithin besteht nach dem verobjektivierten Empfängerhorizont für die Annahme der Beklagten, es bestünde ein Maklervertrag zwischen dem Verkäufer und der Maklerin, und die Käufer würden erst bei Vereinbarung der Maklerklausel in dem abzuschließenden Kaufvertrag zur Zahlung einer Provision an den Makler verpflichtet werden, kein Raum. Die Vereinbarung einer Maklerklausel nach § 328 BGB im Kaufvertrag kann – entgegen der Ansicht der Beklagten – durchaus dazu führen, dass dem Makler zwei konkurrierende Zahlungsansprüche gegen den Käufer zustehen, nämlich zum einen aus einer in dem Kaufvertrag enthaltenen Maklerklausel und zum anderen aus einem zuvor abgeschlossenen Maklervertrag mit dem Käufer nach Erbringung der Maklerleistung (vgl. Staudinger-Reuter (2010), §§ 652, 653 Rdn. 194; Münchener Kommentar-Roth, 5. Aufl., § 652 Rdn. 37). Eine solche Klausel lässt keinen Rückschluss darauf zu, dass ein Anspruch gegen den Käufer erst mit diesem Vertrag begründet wird und die vorangegangenen Erklärungen rechtlich unerheblich sein sollten. Denn von einer Überwälzung eines zunächst gegen den Verkäufer gerichteten Anspruch ist gerade nicht die Rede. Zudem ist die Klausel trotz des vorherigen Zustandekommens des Maklervertrages durchaus sinnvoll, da sie im Sinne einer Schuldverstärkung, mit der zudem die Möglichkeit der Klage im Urkundsprozess eröffnet wird, praktisch alle denkbaren Einwände des Käufers gegen eine Inanspruchnahme durch den Makler abschneidet. Nach der Praxis der Hamburger Großnotariate findet sich eine entsprechende Klausel aus eben diesem Grunde in einem Großteil der durch Makler vermittelten Grundstückskaufverträge (Hanseatisches Oberlandesgericht ZMR 2011, 305).

Das Angebot der Zedentin auf Abschluss eines Maklervertrages haben die Beklagten konkludent angenommen, indem sie die Dienste der Zedentin in Anspruch genommen haben. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Zedentin den Beklagten gegenüber weitere Maklerleistungen erbracht hat. Dem sind die Beklagten in der Berufung auch nicht entgegengetreten. Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass die Beklagten unstreitig keinen ausdrücklichen Widerspruch gegen die Provisionspflicht bei Entgegennahme der Leistungen der Zedentin erhoben haben. Soweit die Beklagten hierzu die Auffassung vertreten, es sei kein ausdrücklicher Protest des Kaufinteressenten erforderlich, weil es Sache des Maklers sei, für klare Verhältnisse zu sorgen, folgt ihnen das Berufungsgericht hierin nicht. Denn bei Entgegennahme von Maklerdiensten in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens kommt ein konkludenter Maklervertrag zustande, es sei denn, der Interessent lehnt es erklärtermaßen ab, dem Makler eine Provision zu zahlen (BGH NJW 2002, 817; 1945). Eine solche Erklärung haben die Beklagten nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts jedoch nicht abgegeben.

b) Es besteht auch ein Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung der Zedentin und dem späteren Abschluss des Kaufvertrages zwischen dem Verkäufer und den Beklagten. Dem steht auch nicht die von den Beklagten behauptete Vorkenntnis des Objekts seitens der Beklagten zu 2) entgegen. Denn trotz einer Vorkenntnis der Käufer von der Abschlussgelegenheit ist die Leistung des Maklers jedenfalls mitursächlich gewesen, wenn der Makler eine zusätzliche für den Vertragsschluss wesentliche Information geliefert hat (BGH NJW-RR 1996, 114; 1990, 1269; NJW 1983, 1849). Hiervon ist das Landgericht zutreffend ausgegangen. Die wesentliche Maklerleistung liegt vorliegend darin, dass die Klägerin mit dem Beklagten zu 1) auf dessen Bitte hin eine erstmalige Besichtigung des Objekts durchgeführt hat. Die Beklagten haben auch nicht in Abrede genommen, dass diese Besichtigung maßgeblich für ihre spätere Kaufentscheidung gewesen ist. Außerdem hat die Zedentin mit der Beklagten zu 2) eine weitere Besichtigung durchgeführt. Zudem stand sie für ergänzende Fragen zur Verfügung und hat zusätzliche Informationen geliefert. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Inhalt des angefochtenen Urteils verwiesen.

2. Teilweise begründet ist die Berufung der Beklagten allerdings, als im angefochtenen Urteil der Klägerin ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 1.780,– zuerkannt worden ist. Soweit die Klägerin den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten von mehr als Euro 800,00 beantragt hat, war die Klage abzuweisen.

Der Klägerin steht für die Tätigkeit ihrer außergerichtlich Bevollmächtigten nach Verzugseintritt ein Anspruch auf Erstattung einer 1,3-Geschäftsgebühr in Höhe von Euro 1.560,– unter Abzug einer gemäß Vorbemerkung 3 Abs. 4 VV RVG anzurechnenden 0,65-Gebühr, den die Klägerin selbst vorgenommen hat, in Höhe von Euro 780,– zu. Mithin beläuft sich der Schadensersatzanspruch der Klägerin auf Euro 780,– zuzüglich der Pauschale nach Nr. 7002 VV RVG von Euro 20,–, also auf insgesamt Euro 800,– netto. Soweit die Klägerin auf der Grundlage der Rechnung ihrer vorgerichtlich Bevollmächtigten (Anl. K 12) außerdem die Erstattung einer 0,8-Verfahrensgebühr nach Nr. 3101 Nr. 1 VV RVG in Höhe von Euro 960,– im Hinblick auf eine vorzeitige Beendigung des Auftrags verlangt, steht ihr kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten zu. Denn der von der Klägerin vorgerichtlich vorgenommene Anwaltswechsel, dessen Gründe nicht dargelegt worden sind, ist jedenfalls nicht von den Beklagten verursacht worden, so dass hinsichtlich der hierdurch entstandenen Mehrkosten kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten besteht.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ein Anlass, die Revision zuzulassen, bestand nicht.