Verkauf Altbau – Zusicherung einer Dachsanierung – Beweislast des Käufers

AG Lüneburg, Az.: 10 C 157/18, Urteil vom 18.12.2018

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Der Kläger begehrt Schadensersatz im Wege der Teilklage aus einem Kaufvertrag aufgrund einer fehlenden Unterspannbahn auf dem Dach der streitgegenständlichen Immobilie.

Die Beklagten waren Eigentümer des im Grundbuch von … eingetragenen mit einem 1910 errichteten Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in der Gemarkung … . Im Jahr 2015 teilte der Beklagte zu 2) dem Kläger mit, dass er plane, die streitgegenständliche Immobilie zu verkaufen.

Verkauf Altbau – Zusicherung einer Dachsanierung – Beweislast des Käufers
Symbolfoto: volkovslava / Shutterstock.com

Am 01.09.2015 fand ein Gespräch mit Frau … der Fa. … statt, bei dem die Parteien anwesend waren. Zur Vorbereitung auf dieses Gespräch fertigte der Beklagte zu 2) eine Liste mit den von ihm selbst durchgeführten Arbeiten an der Immobilie an und übergab diese an den Kläger. Wegen der Einzelheiten der Liste wird auf Anlage K 3, Bl. 25 f. d.A. verwiesen. Bei dem Gespräch mit Frau … überreichte diese den Parteien zudem ein Vermarktungsangebot. Wegen der Einzelheiten des Vermarktungsangebots wird auf Anlage K 4, Bl. 27 ff. d.A. verwiesen. Die Beklagten beauftragten im Folgenden die Maklerfirma jedoch nicht mit der Vermarktung des Grundstücks.

Der Beklagte zu 2) erklärte bei diesem Termin, dass er das Dach selbst saniert habe und verwies insoweit auf eine eigens angefertigte Liste mit den durchgeführten Arbeiten.

Der Kläger schloss mit den Beklagten sodann einen notariellen Kaufvertrag vom 26.02.2016 über das streitgegenständliche Grundstück zu einem Preis von …, wobei das Einfamilienhaus in dem Kaufvertrag hinsichtlich vorhandener Eigenschaften nicht weiter beschrieben wurde.

Die Parteien vereinbarten gem. § 3 des Kaufvertrags eine Veräußerung unter Ausschluss der Gewährleistung, gleichzeitig versicherten die Beklagten gem. § 3 Abs. 2 des Kaufvertrages, dass ihnen keine verborgenen Schäden bekannt sind.

Bei dem Einfamilienhaus liegt unstreitig bei der Dachdämmung keine Unterspannfolie vor, stattdessen befindet sich direkt unter den Dachpfannen Dämmmaterial aus Mineralwolle.

Am 30.06.2016 wurde dies durch den Architekten … im Rahmen einer Bauberatung vor Ort gegenüber dem Kläger und dem Beklagten zu 2) mitgeteilt. Der Beklagte zu 2) bestätigte auf Nachfrage des Architekten, dass eine Unterspannbahn an vielen Stellen des Daches nicht vorhanden sei.

Der Kläger behauptet, er habe dem Beklagten zu 2) gleich zu Beginn mitgeteilt, dass er selbst als Käufer an der Immobilie interessiert sei.

Der Kläger behauptet weiter, die Beklagten hätten ihm gegenüber behauptet, dass sie das Dach des Hauses mängelfrei modernisiert hätten.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 5.000,- EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.06.2018 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, der Kläger habe ihnen mitgeteilt, dass er den Kontakt zu einer Maklerfirma herstellen könnte, was sie angenommen hätten. Der Kläger habe ihnen dann später mitgeteilt, dass er selbst einen hamburgischen Investor als Käufer gefunden habe. Dieser Investor wolle jedoch vor Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht namentlich genannt werden. Die Beklagten behaupten weiter, bei dem Notartermin sei der Kläger erschienen und habe sich das erste Mal als Käufer zu erkennen gegeben.

Die Beklagten behaupten zudem, das Haus selbst habe nur einen untergeordneten Wert gehabt. Bei dem Kaufvertrag sei es hauptsächlich um das Grundstück gegangen. Die Beklagten behaupten außerdem, das Dach des Hauses entspräche den Bauvorschriften des Jahres 1910.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

1. Dem Kläger steht kein Anspruch auf Zahlung von 5.000,- EUR gem. §§ 433, 434 Abs. 1, 437 Nr. 3, 280, 281 Abs. 1, 440 BGB zu.

a) Zwischen den Parteien ist ein entsprechender Kaufvertrag geschlossen worden, wobei unerheblich ist, wann genau sich der Kläger als Käufer vorstellte. Denn unstreitig waren die Beklagten und der Kläger am Notartermin anwesend und schlossen dort sodann den notariellen Kaufvertrag vom 26.02.2016.

b) Bei der veräußerten Immobilie liegt jedoch kein Sachmangel vor.

Bei älteren Wohnhäusern, die zu einer Zeit errichtet worden sind, in der eine bestimmte Bauweise (noch) nicht üblich war, kann ein Sachmangel bei Fehlen dieser bestimmten Bauart nicht ohne weiteres bejaht werden (vgl. OLG Oldenburg, Urteil v. 29.09.2016, Az: 14 U 26/16, zitiert aus beck-online).

aa) Gem. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB ist ein Sachmangel dann gegeben, wenn die Sache bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Eine Beschaffenheitsvereinbarung lag bei dem streitgegenständlichen Kaufvertrag jedoch nicht vor.

Weder befindet sich eine Beschaffenheitsvereinbarung in dem gegenständlichen Kaufvertrag selbst, noch haben die Beklagten eine Beschaffenheit zugesichert oder ergibt sich eine solche aus dem Vermarkungsangebot der Fa. … .

Der Kaufvertrag selbst enthält keine Beschaffenheitsvereinbarung. Das erbaute Haus ist in dem streitgegenständlichen Kaufvertrag vom 26.02.2016 nicht weiter erwähnt oder beschrieben, sodass sich hieraus keinerlei Beschaffenheitsvereinbarung ergibt.

Die Beklagten haben dem Kläger auch während der Verkaufsgespräche keine Beschaffenheit zugesichert, wobei offenbleiben kann, ob der Kläger von Anfang an sein Interesse an dem Grundstück als Käufer kundtat oder dies den Beklagten erst bei dem Notartermin mitteilte.

Der Kläger hat vorgetragen, er habe den Beklagten zu 2) im Vorfelde gefragt, ob das Dach in Ordnung gewesen sei. Dies habe ihm der Beklagte zu 2) bestätigt. Der Beklagte zu 2) habe ihm dann eine Liste überreicht, auf der die selbst durchgeführten Arbeiten an der Immobilie, u.a. an dem Dach, aufgelistet gewesen seien.

Die Beklagten haben vorgetragen, die Liste, die der Beklagte zur Vorbereitung auf den Termin mit der Fa. … erstellt hatte, sei eine Liste für den internen Gebrauch gewesen, die gegebenenfalls der Maklerin hätte mitgegeben werden sollen, sofern man sich für eine Beauftragung und Vermarktung durch diese entschieden hätte, wozu es letztendlich aber nicht gekommen sei.

Man habe dem Kläger jedoch nie zugesichert, dass das Dach mängelfrei modernisiert worden sei. Der Kläger hat für diese Behauptung keinen Beweis angeboten, sodass diesbezüglich keine Beweisaufnahme durchzuführen war.

Signalisiert der Veräußerer einer Immobilie, dass Teile des Objekts saniert worden sind, entspricht es dem Erwartungshorizont eines durchschnittlichen Käufers, dass die entsprechenden Baumaßnahmen fachgerecht und dem Stand der Technik entsprechend erfolgt sind (OLG Saarbrücken, Urteil v. 27.12.2017, Az: 1 U 145/14, zitiert aus juris).

Gleichwohl ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Kläger – in welchem Rahmen kann offenbleiben – die Liste, die er selbst als Anlage K3 zu den Akten gereicht hat, erhalten hat. Diese Liste, die nach Klägervortrag eine Bestätigung des Zustandes des Dachs und nach Beklagtenvortrag lediglich eine interne Liste sein sollte – enthält jedoch keinerlei Angaben zu einer Unterspannbahn. Sie enthält auch keine Zusicherung, dass das Dach mängelfrei modernisiert worden sei. Stattdessen lässt sich der Liste entnehmen, dass das Dach des Wohngebäudes saniert wurde. Die einzelnen Aufgaben, die hierfür vorgenommen wurden, sind sodann als Gliederungspunkte aufgezählt. So wurde der Giebel neueingedeckt, die Tonpfannen des kompletten Dachs wurden mit Flüssigkunststoff versiegelt, der Schornstein wurde saniert, die Kehlrinnen wurden erneuert, an dem Vorderdach Haustür wurden die Tragbalken, die Dachrinne und der Ablauf erneuert und auch die Haustür wurde renoviert und neu abgedichtet. Das Einfügen einer Unterspannbahn ist der Liste gerade nicht zu entnehmen. Zudem konnte auch allein aus dem Punkt “Dachsanierung” nicht davon ausgegangen werden, dass dieser Punkt das Einfügen einer Unterspannbahn enthält, nachdem die einzelnen durchgeführten Arbeiten gerade im Folgenden genau aufgeführt wurden. Zudem ist diese Liste – ebenso wie das Haus selbst – nicht weiter im notariellen Kaufvertrag erwähnt worden. Um eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung bejahen zu können, wäre es erforderlich gewesen, die Liste oder die Beschaffenheit mit in den Kaufvertrag aufzunehmen (vgl. OLG Oldenburg, Urteil v. 29.09.2016, Az: 14 U 26/16, zitiert aus beck-online).

Eine entsprechende Erklärung der Beklagten, dass das Objekt saniert worden sei, ohne dies durch die überreichte Liste einzuschränken, liegt damit gerade nicht vor, sodass sich der Kläger als Käufer gerade nicht darauf verlassen durfte, dass die Immobilie fachgerecht und dem Stand der Technik entsprechend saniert wurde. Das Objekt bzw. das Dach wurde auch nicht in einem “sehr guten Zustand” angeboten. Dem Kläger lag vielmehr eine Liste vor, auf der die durchgeführten Arbeiten aufgeführt waren. Mehr konnte er dementsprechend auch nicht erwarten.

Der Kläger hat auch nicht vorgetragen, dass er den Beklagten explizit nach dem Vorhandensein einer Unterspannbahn gefragt habe.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung ergibt sich ferner nicht aus dem Vermarktungsangebot der Fa. …, die der Kläger unstreitig bei dem Termin mit Frau … erhalten hat. Der Kläger selbst hat diesbezüglich vorgetragen, dass er das Vermarktungsangebot von der Maklerin erhalten habe, auch wenn er selbst dieses als Exposé bezeichnet. Er sei davon ausgegangen, dass dieses “Exposé” später auch Grundlage des Kaufvertrages sein würde. Hätte er sich selbst gegen das Haus entschieden, sei er der Meinung gewesen, dass der Verkauf dann über die Maklerin beauftragt werden würde. Unstreitig handelte es sich bei dem Termin mit der Maklerin jedoch um das erste Treffen. Dies ergibt sich zum einen aus dem Beklagtenvortrag, der insoweit nicht bestritten wurde, zum anderen aus dem Vermarktungsangebot selbst, wonach auf Seite 5 vermerkt wurde, dass das Objekt am 01.09.2015 umgehend durch die Fa. … besichtigt wurde. Das Vermarktungsangebot wurde unstreitig jedoch bereits am 01.09.2015 übergeben, sodass allein hieraus schon folgt, dass das Vermarktungsangebot lediglich eine vorläufige Aufstellung darstellt, nachdem es bereits vor der ersten Besichtigung erstellt worden ist und dementsprechend etwaig auftretende Veränderungen gar nicht berücksichtigen konnte. Zudem ist bezüglich der Skizze auf Seite 3 vermerkt, dass dies lediglich ein Beispiel für eine verkaufsfördernde Skizze darstellt. Des Weiteren ist aus dem Vermarktungsangebot ab Seite 6 ersichtlich, dass das Vermarktungsangebot – anders als ein offizielles Exposé, welches in einer solchen Funktion an Interessierte ausgehändigt wird – noch weitere Hinweise und Vertragsbestimmungen zu einer etwaigen Vermarktung der Immobilie enthalten, die an den Verkäufer gerichtet sind und nicht an den jeweiligen Käufer. So werden auf Seite 6 die Marketing-Aktivitäten aufgelistet und im Folgenden die einzelnen Serviceleistungen dargestellt.

Das Vermarktungsangebot war seiner Natur und dem Grunde nach damit schon gar nicht geeignet, irgendwelche Zusicherungen zu machen, die sodann Grundlage des Kaufvertrages werden sollten.

Zudem wäre ein Bezug des Vermarktungsangebotes im notariellen Kaufvertrag erforderlich gewesen, um dieses letztendlich auch Grundlage des Kaufvertrages zu machen (vgl. OLG Oldenburg, Urteil v. 29.09.2016, Az: 14 U 26/16, zitiert aus beck-online).

bb) Sofern bei einer Sache keine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet oder wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann, § 434 Abs. 1 S. 2 BGB. Dies ist hier der Fall, ein Sachmangel ist auch nach diesem Gesichtspunkt nicht gegeben.

Für die Bejahung eines Sachmangels nach dieser Vorschrift wäre dementsprechend erforderlich gewesen, dass das Dach eines 1910 errichteten Hauses üblicherweise über eine Unterspannbahn verfügt.

Für die Frage, ob das Vorhandensein einer Unterspannbahn erwartet werden kann oder nicht, ist von Bedeutung, dass das Haus unstreitig um Jahr 1910 errichtet wurde. Bei erst 1962 erbauten Häusern war die Bauweise mit einer Folienunterspannbahn noch nicht bekannt und die notwendigen technischen Eigenschaften der Folien waren noch nicht entsprechend entwickelt (OLG Saarbrücken, Urteil v. 27.12.2017, Az: 1 U 145/14, zitiert aus juris). Dementsprechend kann erst recht bei einem bereits 1910 erbauten Haus keine Unterspannbahn erwartet werden, da die Bauweise zu diesem Zeitpunkt erst recht nicht bekannt und entsprechend notwendig entwickelt war.

Eine übliche Beschaffenheit ergibt sich auch nicht daraus, dass das Dach zwischenzeitlich unstreitig saniert wurde. Während die Reparatur die Wiederherstellung eines kaputten Zustandes beschreibt und die Modernisierung die Aktualisierung auf den neusten Standard, ist unter Sanierung vielmehr die Erhaltung eines status quo zu verstehen. Der Kläger selbst hat vorgetragen, dass der Beklagte zu 2) ihm gegenüber von einer Sanierung des Dachs gesprochen habe, sodass der Kläger bereits nach eigenem Vortrag allein hieraus noch nicht auf das Vorhandensein einer Unterspannbahn schließen konnte. Im Zusammenhang mit der vorgelegten Liste ist zudem auch so in diesem speziellen Fall nicht davon auszugehen, dass eine Sanierung des Daches zwingend den Einbau einer Unterspannbahn zur Folge hatte.

Soweit der Kläger vorträgt, die Beklagten hätten ihn ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass keine Unterspannbahn vorliegt, verkennt der Kläger, dass er dies nach alledem gerade nicht erwarten durfte und das Vorhandensein einer Unterspannbahn selbst hätte erfragen müssen.

Ein Sachmangel ergibt sich auch nicht aus anderen Gesichtspunkten, nachdem der Kläger vorgetragen hat, die Ausführung der bestehenden Dämmung sei unzureichend. Die weiteren Ausführungen der Klägerseite beruhen alle auf dem Umstand, dass eine Unterspannbahn nicht vorhanden war. Dies war jedoch auch nicht geschuldet, sodass auch die weiteren Ausführungen des Klägers nicht geeignet sind, einen entsprechenden Sachmangel zu bejahen.

2. Dem Kläger steht auch unter keinem anderen rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Zahlung von 5.000,- EUR zu.

3. Mangels Hauptforderung steht dem Kläger auch kein Anspruch auf Erstattung von Verzugszinsen zu.

II. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Der Streitwert beträgt 5.000,- EUR.