Vermieterwechsel bei Grundstücksübertragung

Vermieterwechsel bei Grundstücksübertragung

OLG Brandenburg

Az.: 3 U 117/09

Urteil vom 15.09.2010


Das Versäumnisteil- und Kostenschlussurteil des Senates vom 21.04.2010 bleibt aufrechterhalten.

Die Klägerin zu 1. hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

WURDEN SIE GEBLITZT?

Fast jeder 2.verschickte Bußgeldbescheid ist fehlerhaft oder angreifbar. Schicken Sie uns jetzt kostenlos & unverbindlich Ihren Bescheid. Wir prüfen ihn binnen 24 h für Sie auf mögliche Fehler.

Die Klägerin zu 1. kann die Vollstreckung der Beklagten aus diesem Urteil und aus dem Versäumnisteil- und Kostenschlussurteil vom 21.04.2010 durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung in Höhe von 120 % des von ihr vollstreckenden Betrages Sicherheit leistet. Als Sicherheit genügt die schriftliche, unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft eines im Inland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin zu 1. erbittet die Feststellung des Bestehens eines Gewerbemietverhältnisses zwischen ihr als Vermieterin und der Beklagten als Mieterin.

Die gesellschaftsrechtliche Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1 (fortan auch: Klägerin zu 1) vermietete der Rechtsvorgängerin der Beklagten (fortan auch: Beklagte) gemäß Mietvertrag (MV) vom 01.11.1993 (vgl. 6 ff GA) noch zu errichtende Gewerberäume zum Betrieb eines Lebensmittelhandels für 15 Jahre, mindestens bis 30.06.2009, im Erdgeschoss des Gebäudes … …. Das Grundstück, auf dem das Mietobjekt zu errichten war, erwarb mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 eine GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1 und ihrem Geschäftsführer (fortan auch: GbR).

Mit Schreiben vom 21.01.1994 teilte die Klägerin zu 1 der Beklagten mit, dass alle bestehenden Mietverträge für den …platz in V… an die GbR übergeleitet worden waren (vgl. B10, 206 GA) und bat um Unterzeichnung und Rücksendung eines 1. Nachtrages an sie, da sie weiterhin den Schriftverkehr führe. Die Beklagte unterzeichnete den 1. Nachtrag (vgl. B4, 72 GA) und sandte ihn der Klägerin zu 1 zurück.

Die GbR verkaufte die Immobilie am 20.12.1994 an die Klägerin zu 2. Die GbR wurde am 15.11.1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die Klägerin zu 2 am 06.05.1999 (vgl. 538 GA).

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.09.2005 (vgl. B2, 67 GA) gegenüber der Klägerin zu 2 zum 31.03.2006.

Die Klägerin zu 1 hat die Ansicht vertreten, der Mietvertrag sei, auch wenn er in seiner Präambel den Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer als Voraussetzung für sein Inkrafttreten nenne (vgl. 6 GA), unbedingt zustande gekommen und mit ihr als Vermieterin; er bestehe aufgrund wirksamer Laufzeitvereinbarung sowie mangels Sonderkündigungsgründe ungekündigt mit ihr bis zum 30.06.2009 fort.

Die Beklagte hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei aufschiebend bedingt und der Bedingungseintritt habe in der Person der Klägerin zu 1 nicht eintreten können. Vermieterin sei zunächst die GbR geworden und sodann die Klägerin zu 2. Die Laufzeitvereinbarung sei mangels formwahrender Beurkundung des Vermieterüberganges unwirksam.

Die Klägerin zu 2 ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 05.01.2007 auf Seiten der Klägerin zu 1 beigetreten. Zur Begründung hat sie ausgeführt: „… würde das Gericht in den vorgelegten Schriftstücken jedoch eine Zustimmung des neuen Vermieters zu einem Vermieterwechsel bezüglich des 1. Nachtrags erkennen, hätte das zur Folge, dass am 06.05.1999, dem Tag des Eigentumswechsels, die Klägerin zu 2. Kraft Gesetzes gemäß §§ 566, 578 Abs. 2 BGB Vermieterin wurde, weil zu diesem Zeitpunkt bei der veräußernden GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1 und Dr. S…, eine Identität von Eigentümer- und Vermieterstellung bestand.“ (Vgl. 235/236 GA I). Sie hat gleichlautend mit der Klägerin auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses angetragen.

Mit dem angefochtenem Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das Landgericht die Feststellungsklage der Klägerin zu 1 als unzulässig zurückgewiesen, da es an deren Vermieterstellung und somit an deren Feststellungsinteresse fehle. Die Klägerin zu 2 habe eine zulässige Klage erhoben, die begründet sei. Die Klägerin zu 2 sei durch den Verkauf vom 20.12.1994 und durch ihre Eintragung am 06.05.1999 als Eigentümerin des Sondereigentums in das Grundbuch Vermieterin geworden (§§ 571, 580 BGB a. F.).

Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung verfolgt die Klägerin zu 1 ihr erstinstanzliches Feststellungsbegehren uneingeschränkt weiter und erstreckt es auf den Bestand des Mietverhältnisses seit dem 01.01.2005.

Der Senat hat ihre Berufung durch Versäumnisurteil vom 21.04.2010 zurückgewiesen.

Die Klägerin zu 1 beantragt, unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Senates vom 21.04.2010 und unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 10.07.2009 – 2 O 68/06 – festzustellen, dass der Mietvertrag vom 14.10./01.11.1993 über eine Gewerbefläche von 1.500 m² im Erdgeschoss des Hauses … 3 in V…, geschlossen zwischen der L… …gesellschaft mbH & Co. KG als Vermieterin und der M… Handels-GmbH als Mieterin durch die Kündigungen vom 29.09.2005 und 09.03.2007 nicht beendet wurde, sondern dass dieser Mietvertrag bis zu einem sich aus § 5 Ziff. 1 ergebenden regulären Vertragsende am 30.06.2009 fortbestand, und zwar jedenfalls im Zeitraum vom 01.01.2005 bis zum 30.06.2009 zwischen ihr als Vermieterin und der M… Handels GmbH & Co. KG bis zur Verschmelzung ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin auf die Beklagte als Mieterin und danach mit der Beklagten als Mieterin.

Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist der Senat auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze, auf den Berichterstatterhinweis vom 08.02.2010, sein Terminsprotokoll vom 03.03.2010, sein Versäumnisteil- und Kostenschlussurteil vom 21.04.2010, sein Teilurteil vom 24.03.2010, mit dem er über die Berufung der Beklagten entschieden hat, sowie auf sein Terminsprotokoll vom 15.09.2010.

II.

Die statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung bleibt ohne Erfolg. Das Versäumnisurteil des Senats war nach zulässigem Einspruch der Klägerin zu 1 aufrechtzuerhalten, § 343 S 1 ZPO.

Die zulässige Klage der Klägerin zu 1 ist unbegründet.

1. Es handelt sich, nachdem die Klägerin zu 1 die Parteien des feststellungsbetroffenen Mietvertrages nunmehr hinreichend bestimmt hat (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), um eine zulässige Feststellungsklage, § 256 Abs. 1 ZPO, auch für den zurückliegenden Bestand. Eine Klage auf Feststellung von Rechtsverhältnissen, die der Vergangenheit angehören, ist jedenfalls dann zulässig, wenn das frühere Bestehen der Rechtsverhältnisse die Grundlage für einen von der Klägerin jetzt verfolgten Anspruch bildet (RGZ 27, 204; RG, JW 27, 2853, 2854 r. Sp. a.E. mit weiteren Nachw., insoweit in RGZ 111, 22 nicht mit abgedruckt, BGH, Urteil vom 29. 4. 1958 – VIII ZR 198/57 = BGHZ 27, 190 = NJW 1958, 1293, 1294). Die Klägerin zu 1 verfolgt in ihrem anderweitigen Rechtsstreit mit der Beklagten Ansprüche aus dem feststellungsgegenständlichen Mietvertrag für 2005 (vgl. B 31, 449, 450 GA).

2. Die Klage der Klägerin zu 1 ist unbegründet, weil sich deren Vermieterstellung (§ 535 BGB) nicht feststellen lässt. Die Klägerin zu 1 hatte wegen fehlenden Bedingungseintritts nur eine schwebend wirksame Vermieterstellung erlangt und diese entweder im Jahr 1994 durch einen rechtsgeschäftlichen Vermieterwechsel verloren, wofür hier alles spricht, oder durch einen gesetzlichen nach § 571 S 1 BGB a.F., jedenfalls aber durch Ausfall der Bedingung.

a) Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel im Jahr 1994

Ein rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel kann durch zweiseitigen Vertrag zwischen altem und neuem Vermieter mit (notwendiger) Zustimmung der Mieterin zustande gekommen, oder durch dreiseitigen Vertrag zwischen den Vorgenannten (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 – XII ZR 18/00, TZ 31 = BGHZ 154, 171; BGH, Urteil vom 20.06.1985 – IX ZR 173/84, Textziffer 52 ff. = BGHZ 95, 88).

aa) Nach der Aktenlage ist von einem zweiseitigen Vertrag zwischen der Klägerin zu 1 als alter und der GbR als neuer Vermieterin unter Zustimmung der Mieterin auszugehen (§§ 133, 157 BGB).

Die Klägerin zu 1 hat der Beklagten mit Schreiben vom 21.01.1994 aus Anlass des ersten Nachtrages mitgeteilt, der Mietvertrag sei bereits auf die GbR übergeleitet (vgl. B10, 206 GA). Die mit dem Schreiben erbetene Unterzeichnung des erstens Nachtrages stellt sich insoweit als bloß urkundlich dokumentierte Zustimmung der Mieterin dar, die diese im Übrigen – ohne Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F. – auch mündlich oder stillschweigend hätte erteilen können (vgl. BGH, Urteil vom 02.03.2003 – XII ZR 18/00, TZ 32 ff. = BGHZ 154, 171).

Soweit Alt- und Neuvermieterin gegen die im Schreiben vom 21.01.1994 als vollzogen mitgeteilte Vertragsübernahme – zwischenzeitlich – Bedenken gefasst haben sollten, der Vortrag der Klägerin zu 1 hierzu ist ohnedies unsubstanziiert und nicht einlassungsfähig, haben sie diese jedenfalls wieder fallen gelassen, indem sie die Vermieterposition in der Folgezeit im gegenseitigen Wissen für die Neuvermieterin geltend gemacht haben. Maßgeblicher Wissensträger war für alle Beteiligten Dr. S… als Gesellschafter der GbR und Geschäftsführer der L… gesellschaft mbH & Co KG.

Überdies hätte die als neue Vermieterin bezeichnete GbR auch die Beklagte von ihrem fehlenden oder wieder entfallenen Vertragsübernahmewillen zwingend ins Bild setzen müssen, um nicht ihr bloßes Schweigen als Zustimmung gegen sich gelten lassen. Eine stillschweigende Genehmigung kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn der Gegner des zustimmungsbedürftigen Geschäfts eine Stellungnahme erwarten konnte, was dann anzunehmen ist, wenn er durch das Schweigen erkennbar zu Maßnahmen hinsichtlich des Vertrages veranlasst wurde (BGH WM 1957, 1030; DB 76, 1573, 1574), und auf den hervorgerufenen Anschein der Zustimmung auch tatsächlich vertraut hat (BGH WM 1964, 224, 225). Diese in der Rechtsprechung vorwiegend zur Genehmigung nach § 177 BGB entwickelten Grundsätze sind auf die Erteilung der Zustimmung zu einem im eigenen Namen geschlossenen Geschäft entsprechend anwendbar (Münchener Komm., § 182 Rn. 14).

Insoweit bestünden auch im Hinblick auf das Schriftformerfordernis des § 566 BGB a.F. vorliegend keine Bedenken gegen eine zunächst stillschweigend geschlossene Übernahmevereinbarung zwischen Alt- und Neuvermieterin. Diese konnten hier, anders als etwa bei einem formunwirksamen Mieterwechsel, im Hinblick auf ihre engsten personellen Verflechtungen eine die Schriftform wahrende Niederlegung ihrer Vertragsübernahme erforderlichenfalls jederzeit problemlos vornehmen. Ihre – ohnehin nicht der Schriftform bedürftige – Zustimmung hatte die Beklagte jedenfalls und bereits durch Unterzeichnung des ersten Nachtrages vom 21.01.1994 und dessen Rücksendung an die für die Alt- und Neuvermieterin auftretende ….

Auch hat die GbR das von ihr erworbene Grundstück am 21.12.1994 an die Klägerin zu 2 verkauft. Dass sie diesen Verkauf getätigt hätte, ohne die zugehörige Vermieterstellung für sich beansprucht zu haben, erscheint fern liegend, zumal die Klägerin zu 2 nicht erst nach ihrer Eintragung am 06.05.1999 (vgl. insoweit Mahnung vom 28.03.2000, BK3, 562 GA) die Vermieterstellung für sich geltend gemacht hat, sondern bereits zuvor, etwa mit Schreiben vom 16.03.1998 (vgl. BK2, 560 GA). Für einen vergleichbaren Fall hat der BGH ohnehin die Vermietung nur eines Gesamthandseigentümers für die Anwendung des § 566 BGB ausreichen lassen (vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06, Tz 22 = NJW 2008, 2181, 2182).

bb) Zum einem Verlust ihrer Vermieterstellung käme man in gleicher Weise, wenn man einen dreiseitigen Vermieterwechsel annähme.

Die einfache Schriftformvereinbarung für nachträgliche Änderungen des Vertrages in dessen § 20 Nr. 1 steht einer einverständlichen Änderung der Vermieterin durch die Parteien nicht entgegen. Vielmehr ist hier insoweit von einer jederzeit formfrei möglichen Aufhebung der Formabrede auszugehen (vgl. Palandt/ Heinrichs, BGB, 67. Auflage, § 125 Rn. 14 m.w.N.). Jedenfalls haben die Vertragsparteien einer Unterschrift des Dr. … S… auf dem 1. Nachtrag keine konstitutive Bedeutung beigemessen. Der 1. Nachtrag vom 21.01.1994 sieht nach seiner Gestaltung eine gesonderte Unterschrift des Dr. … S… (vgl. B4, 72 GA) schon nicht vor, und das Begleitschreiben der Klägerin zu 1 gleichen Datums verbindet seine Bitte um Zurücksendung einer von der Mieterin unterzeichneten Ausfertigung mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine Koordinierung verwaltungstechnischer Strukturen in ihrem Hause, in dessen Ergebnis der Mietvertrag bereits auf die GbR als in neue Vermieterin übergeleitet sei (vgl. B10, 206 GA).

Anders als im Falle XII ZR 162/01 wollten die Vertragsparteien vorliegend mit dem 1. Nachtrag ersichtlich auch eine – aus ihrer Sicht offenbar hinreichende – Urkunde schaffen, die den vertraglichen Eintritt der GbR als neue Vermieterin urkundlich belegt. Die Urkunde des ersten Nachtrages nennt ausdrücklich den Ausgangsvertrag, die Mieterin, die Ursprungsvermieterin, die neue Vermieterin, erklärt sich selbst zum Bestandteil des Ausgangsvertrages und ist auf Vermieter- wie auf Mieterseite unterschrieben. Diesem so dokumentierten und nach alledem feststehenden Änderungswillen ist nicht zuletzt deshalb Geltung zu verschaffen, weil der Vermieterwechsel im eminenten Interesse der Parteien lag, denn Präambel 3a) hatte die Identität von Grundstückseigentümer und Vermieter zur Voraussetzung für das Inkrafttreten des Vertrages erhoben (vgl. 6 GA). Diese Voraussetzung war bei der bisherigen Vermieterstellung nicht gegeben und mit dem Vermieterwechsel erfüllt.

b) Wie oben bereits ausgeführt, reicht es für die Anwendung des § 566 BGB ihm Ergebnis ohnedies, wenn ein Miteigentümer der Vermietung und Veräußerung des vermieteten Grundstücks durch den anderen Miteigentümer zustimmt (vgl. BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 = NJW 2008, 2181, 2182; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1354; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 566, Rn. 7a.E., jeweils m.w.N.), zumindest dann, wenn wie vorliegend, alle am Kauf- und Mietvertrag beteiligten Parteien ihrem künftigen Verhalten die Vermieterstellung des Erwerbers zugrunde legen.

Der Auffassung, dass es für die Anwendung des § 566 BGB ihm Ergebnis genügt, wenn ein Miteigentümer der Vermietung und Veräußerung des vermieteten Grundstücks durch den anderen Miteigentümer zustimmt (vgl. auch Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 1354; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 566, Rn. 7a.E., jeweils m.w.N.), schließt sich der Senat jedenfalls für den Fall an, dass, wie vorliegend, alle am Kauf- und Mietvertrag beteiligten Parteien ihrem künftigen Verhalten die Vermieterstellung des Erwerbers zugrunde legen.

c) Überdies hatte die Klägerin zu 1 ihre Vermieterstellung nur aufschiebend (§ 158 Abs. 1 BGB) erhalten und die Bedingung ist ausgefallen.

aa) Der Mietvertrag war aufschiebend bedingt durch entweder den Grunderwerb des Vermieters oder die Übertragung der Vermieterstellung auf den Grundstückseigentümer, also durch das Zusammenfallen von Vermieterstellung und Eigentum, wie die Auslegung der Präambel ergibt (§§ 133, 157 BGB).

Der Wortlaut der Nr. 3 nennt den Grunderwerb oder die Übertragung des Mietvertrages auf den Grundstückseigentümer klar als Voraussetzung für dessen Inkrafttreten. Systematisch stellt die Präambel diese Gegebenheiten in Buchstabe a) auf dieselbe Stufe wie die Erteilung der Baugenehmigung für das zu errichtende Mietobjekt in Buchstabe b).

Das Interesse der Vermieterin, ihre Gebrauchsüberlassungspflicht hinsichtlich des noch zu errichtendem Mietobjektes auf dem bei Vertragsabschluss noch fremden Grundstück sicher erfüllen zu können, liegt auf der Hand; die größtmögliche Sicherheit hierfür bietet die Eigentümerstellung die Eigentümerstellung der Vermieterin. Das Gleiche gilt für das Interesse der Mieterin, ihren korrespondierenden Gebrauchsüberlassungsanspruch sicher erfüllt zu bekommen; auch insoweit bietet die Eigentümerstellung der Vermieterin die größtmögliche Sicherheit.

Dies gilt auch und insbesondere bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einem zweimaligen Optionsrecht der Mieterin von jeweils fünf Jahren (vgl. § 5 MV, 10 GA). Bei dieser Laufzeit kann, etwa aufgrund gesellschaftsrechtlicher Veränderungen und namentlich bei Veräußerung der Mietimmobilie, die – für eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses und seiner Verlängerungen elementare – Bestimmung der Vermieterin bereits ganz beträchtliche Schwierigkeiten aufwerfen, wie nicht zuletzt die Prozessführung auf Klägerseiten anschaulich zeigt.

Gestützt wird das Auslegungsergebnis sodann durch die Vertragshandhabung. Nach Abschluss des Mietvertrages kaufte die GbR am 23.12.1993 das Grundstück für das zu errichtende Mietobjekt und der erste Nachtrages vom 21.01.1994, kein Monat später, zielte ersichtlich auf die Identität von Eigentümerin und Vermieterin. Sodann hat die GbR – ausdrücklich und unmissverständlich als Vermieterin – die vertragliche Wertsicherungsklausel (vgl. § 6 Nr. 4 MV, 11 GA) bei der LZB in … nach § 3 S. 2 des Währungsgesetzes genehmigen lassen (vgl. Genehmigungsschreiben der LZB vom 15.02.1994, B11, 208 GA), wie der Beklagten aufgrund des Schreibens der … vom 07.03.1994 bekannt war (vgl. B12, 210 GA); die GbR hat – übereinstimmend mit Nr. 2 der Präambel des Mietvertrages (vgl. 6 GA) – als Bauherrin des zu errichtenden Mietobjektes fungiert (vgl. Bauabnahmeprotokoll vom 17.03.1995, B14, 212 GA); nicht zuletzt hat sie nach Übergabe der Mietsache an die Mieterin die Zahlungen der Mieten auf ihr Konto erbeten (vgl. Schreiben der L… Bauprojektgesellschaft mbH vom 11.04.1995, B15, 21) und erhalten. In das Gebäudegrundbuch wurde sie – nach Aufteilung des bis dahin ungeteilten Grundeigentums – am 15.11.1996 als Eigentümerin des neu gebildeten Teileigentums eingetragen (vgl. 538 GA).

Dass die Parteien nachträglich auf den Bedingungseintritt verzichtet oder ihm keine Bedeutung mehr zugemessen hätten, liegt hier angesichts ihrer Vertragshandhabung ebenso fern, wie die Ansicht der Klägerin zu 1, ihre Miteigentümerstellung hätte als Bedingungseintritt ausgereicht. Auch vor Änderung der Rechtsprechung des BGH zur Außenrechtsfähigkeit einer GbR traten die Rechtsfolgen des § 571 BGB a.F. grundsätzlich nicht ein, wenn der das Mietgrundstück veräußernde Eigentümer nicht zugleich der Vermieter ist, wie der BGH für einen Fall der Veräußerung durch eine Miteigentümergemeinschaft und der Vermietung durch nur einen Miteigentümer bereits entschieden hatte (vgl. Urteil vom 03.07.1974 – VIII ZR 6/73 = NJW 1974, 1551). Bei dieser Sachlage hatten die Mietvertragsparteien keine Veranlassung, ihr erkennbares elementares Interesse an der größtmöglichen Sicherheit einer langfristigen Vertragsdurchführung mit einem ganz erheblichen Vertragsvolumen bei einer bloßen Miteigentümerstellung der vermietenden Klägerin als dauerhaft gewahrt anzusehen.

Davon abgesehen hilft die hier entsprechend dem Urteil des BGH vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 eröffnete andere Betrachtung der Klägerin zu 1 auch nicht weiter, da diese Betrachtungsweise jedenfalls zur Anwendung des § 571 BGB a.F. und damit gleichfalls zum Verlust ihrer Vermieterstellung führt.

bb) Die Bedingung ist ausgefallen.

Eine affirmative Bedingung ist ausgefallen, wenn feststeht, dass der Tatbestand, an welchen die Rechtswirkungen geknüpft sein sollten, sich nicht verwirklicht hat und nicht mehr verwirklichen wird. Hierfür kann auch ein längerer ergebnisloser Zeitablauf genügen, (vgl. Staudinger/Bork (2003), § 158 BGB, Rn. 14 m.w.N.). So liegt es hier.

Die Stellung von Vermieterin und Grundstückseigentümerin wären bei Fortbestand der Vermieterstellung der Klägerin zu 1 spätestens mit Eintragung der Klägerin zu 2 in das Grundbuch dauerhaft auseinander gefallen.

3. Soweit die rechtsmittelführende Klägerin zu 1 auf Zurückweisung der Beklagtenberufung angetragen hat, ging dies mangels ihrer Stellung als Rechtsmittelbeklagte ins Leere. Die Berufung der Beklagten richtete sich gegen ihr Unterliegen (§ 133 BGB entsprechend). Gegenüber der Klägerin zu 1 war die Beklagte nicht unterlegen.

4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung, da ihre Entscheidung von keiner Beantwortung einer höchstrichterlich bisher noch nicht entschiedenen Frage abhängt. Sie gibt auch keine Veranlassung, in den berührten Rechtsgebieten neue Leitsätze aufzustellen, Gesetzeslücken zu füllen oder von höchst- oder obergerichtlicher Rechtsprechung abzuweichen. Die Feststellungen des Senats beruhen im Übrigen auf einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles.