Verrechnung von Lohnforderungen aus Schwarzarbeit mit Mietkaution und Mietzinszahlungen

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AG München, Az.: 474 C 19302/15, Urteil vom 21.10.2015

1. Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 03.09.2015, Az 474 C 19302/15, bleibt aufrechterhalten.

2. Der Beklagte hat die weiteren Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer 1 vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung hinsichtlich Ziffer 1 des Versäumnisurteils vom 03.09.2015 kann von dem Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 3.500,00 abgewendet werden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Die Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil vom 03.09.2015 darf nur fortgesetzt werden, wenn diese Sicherheit geleistet ist.

Tatbestand

Der Kläger begehrt vom Beklagten Räumung und Herausgabe der vermieteten Wohnung sowie die Zahlung rückständiger Mietzinsen.

Mit Mietvertrag vom 06.03.2015 vermietete der Kläger an den Beklagten die im Souterrain links des Anwesens … gelegene Wohnung.

Die derzeit monatlich geschuldete Grundmiete beträgt € 350,00 zuzüglich € 90,00 Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, mithin insgesamt € 440,00. Gemäß § 5 des streitgegenständlichen Mietvertrags hat der Beklagte eine Mietsicherheit in Höhe von € 700,00 zu leisten. Eine Zahlung der Mietsicherheit durch den Beklagten erfolgte nicht.

Der Beklagte leistete zunächst im Rahmen seines Angestelltenverhältnisses bei der Firma … Arbeiten für den Kläger. Die Firma … hat dem Kläger für diese Arbeit unter dem Datum des 23.06.2015 eine Rechnung in Höhe eines Betrages von € 1.190,00 gestellt, die der Kläger auch beglich. Auf Nachfrage des Klägers erklärte sich der Beklagte bereit im Haus des Klägers in … für diesen Schwarzarbeit zu verrichten, die vom Beklagten sodann auch geleistet wurde. Der Beklagte zahlte den Mietzins für die Monate Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich nicht. Mit Schreiben vom 17.06.2015, dem Beklagten am gleichen Tag zugegangen, kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos sowie hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs und forderte den Beklagten auf, die Wohnung bis spätestens 30.06.2015 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2015 erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten die Aufrechnung gegen die Ansprüche des Beklagten aus der geleisteten Schwarzarbeit mit seinem Anspruch gegen den Beklagten auf Kautionszahlung.

Der Beklagte zahlte am 25.06.2015 und am 31.07.2015 jeweils an den Kläger Beträge in Höhe von € 440,00, die der Kläger auf die Mietzahlungsrückstände aus den Monaten Mai und Juni 2015 verrechnete; weitere Mietzahlungen für die Monate Juli und August 2015 wurden vom Beklagten nicht erbracht.

Es ist weder eine Räumung der streitgegenständlichen Wohnung noch Zahlung der Mietrückstände erfolgt. Auch die Miete für September 2015 wurde vom Beklagten nicht entrichtet.

Am 03.09.2015, dem Beklagten zugestellt am 08.09.2015, erging im schriftlichen Verfahren gemäß § 331 Abs. 3 ZPO Versäumnisurteil, wonach der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung sowie zur Zahlung in Höhe von € 880,00 nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von € 571,43 verurteilt wurde. Mit Schreiben vom 21.09.2015, eingegangen bei Gericht am selben Tag, legte der Beklagte Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 ein.

Der Kläger beantragt daher zuletzt:

Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts München vom 03.09.2015, Az. 474 C 19302/15, bleibt aufrecht erhalten.

Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Beklagte trägt vor, er habe Schwarzarbeit im Umfang von 60 Stunden für den Kläger geleistet, so dass der Kläger ihm € 1.200,00 schulde, die – wie vereinbart – mit der Miete zu verrechnen seien.

Die Klägerin repliziert, die Klageansprüche seien vollumfänglich begründet. Insbesondere stünden dem Beklagten keine aufrechenbaren Gegenansprüche aus der von ihm geleisteten Schwarzarbeit im Haus des Klägers in … zu, da diese Gegenforderung vereinbarungsgemäß mit dem Anspruch des Klägers auf Kautionszahlung bereits aufgerechnet wurde. Der Beklagte habe für den Kläger Schwarzarbeit im Umfang von 24 Stunden geleistet, so dass ein Zahlungsanspruch des Beklagten in Höhe von 24 Stunden x € 12,00 = € 288,00 bestanden habe, der jedoch durch die Aufrechnung vom 25.06.2015 erloschen sei.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 21.10.2015 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Der Einspruch des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 03.09.2015 ist zulässig; die Voraussetzungen des § 342 ZPO sind erfüllt.

Die zulässige Klage ist begründet; das Versäumnisurteil ist mithin aufrechtzuerhalten.

I.

Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der rückständigen Mietzinsen in Höhe von € 880,00 nebst Nebenforderungen an den Kläger verpflichtet.

Das streitgegenständliche Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 17.06.2015 gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB wirksam beendet.

Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung vom 17.06.2015 war der Beklagte mit der Zahlung der Mieten für die Monate Mai und Juni 2015 jeweils vollumfänglich in Verzug, so dass die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vorliegen. Unstreitig wurden vom Beklagten Mietzinszahlungen für diese Monate nicht geleistet. Die Zahlungsansprüche des Klägers sind jedoch auch nicht durch Aufrechnung gemäß § 387 ff BGB erloschen.

Soweit sich der Beklagte darauf beruft, ein Zahlungsverzug habe nicht vorgelegen, weil ihm ein Gegenanspruch aus seiner für den Kläger geleisteten Schwarzarbeit in Höhe von € 1.200,00 zustehe, der vereinbarungsgemäß mit der Miete zu verrechnen sei, so dringt er mit diesem Einwand nicht durch.

Unstreitig hat zwar der Beklagte in beiderseitigem Einvernehmen Schwarzarbeit für den Kläger in dessen Haus in … verrichtet und beide Parteien haben einen Verstoß gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit (SchwArbG) eingeräumt. Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag betreffend die vom Beklagten im Haus des Klägers in … auszuführenden Arbeiten war somit gemäß § 134 BGB nichtig (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 – VII ZR 336/89 -, BGHZ 111, 308-314).

Der Beklagte kann mithin wegen der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrags Rechte allenfalls aus dessen Rückabwicklung herleiten. Nach der Rechtsprechung des BGH (a.a.O.) sind die §§ 677 ff BGB in derartigen Fällen zwar grundsätzlich anwendbar (BGHZ 37, 258, 263), da jedoch die “Aufwendungen” des Beklagten hier aus einer vom Gesetz verbotenen Tätigkeit bestanden, durfte er diese nicht “den Umständen nach für erforderlich halten”, so dass schon daher ein Vergütungsanspruch nach Maßgabe der §§ 683,670 BGB entfällt.

Der Beklagte kann sich aber grundsätzlich auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung berufen. Die Annahme eines Anspruchs gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB scheitert hier im Ergebnis nicht an der Vorschrift des § 817 S. 2 BGB. Zwar gilt diese Vorschrift grundsätzlich für Fallgestaltungen der vorliegenden Art, da jedoch die Bereicherungsansprüche dem Billigkeitsrecht angehören und daher in besonderem Maße unter den Grundsätzen von Treu und Glauben stehen (BGHZ 36, 232, 234/235), kann die Vorschrift des § 817 S. 2 BGB hier nach § 242 BGB keine Anwendung finden. Mit dem Grundsatz von Treu und Glauben wäre es nicht zu vereinbaren, wenn der Kläger den Wert des rechtswidrig Erlangten nicht erstatten müsste, sondern unentgeltlich behalten könnte. Es entspräche nicht der Billigkeit, dem durch die Vorleistung begünstigten Kläger den durch nichts gerechtfertigten Vorteil unentgeltlich zu belassen (BGH, a.a.O.).

Der Bereicherungsanspruch geht nach § 818 Abs. 2 BGB auf Ersatz des Wertes, der dem Beklagten ohne Rechtsgrund zugeflossen ist (BGH, a.a.O.). Bei der Bewertung des durch die Schwarzarbeit Erlangten ist zunächst zu beachten, dass der Schwarzarbeiter im Wege des Bereicherungsausgleichs keinesfalls mehr erlangen kann, als er mit seinem Auftraggeber – in nichtiger Weise – als Entgelt vereinbart hatte (vgl. BGH Urt. vom 30. Juni 1960, VII ZR 184/58 = LM BGB § 123 Nr. 22). In aller Regel sind hiervon aber wegen der mit der Schwarzarbeit verbundenen Risiken ganz erhebliche Abschläge angebracht. Insbesondere ist stark wertmindernd zu berücksichtigen, dass vertragliche Gewährleistungsansprüche wegen der Nichtigkeit des Vertrages von vornherein nicht gegeben sind.

Der Anspruch des Beklagten auf Wertersatz für seine im Haus des Klägers geleistete Schwarzarbeit gemäß §§ § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 818 Abs. 2 BGB ist jedoch gemäß § 387 ff BGB durch die Aufrechnung des Klägers mit anwaltlichem Schreiben vom 25.06.2015 in Höhe von € 288,00 gegen den unstreitig bestehenden Kautionszahlungsanspruch des Klägers in Höhe von € 700,00 erloschen.

Soweit sich der Beklagte darauf beruft, er habe nicht nur 24, sondern 60 Stunden Schwarzarbeit geleistet, für die ein Stundenlohn von € 20,00 vereinbart worden sei und es sei eine Vereinbarung getroffen worden, wonach die Vergütung für die Schwarzarbeit mit der Miete zu verrechnen sei, so ist er für diese Behauptungen beweisfällig geblieben. Trotz Bestreitens dieser Behauptungen durch den Kläger hat der Beklagte keinerlei Beweismittel angeboten.

Darüber hinaus scheitert ein weitergehender Bereicherungsanspruch des Beklagten aber auch an der fehlenden Substantiiertheit seines Sachvortrags. Auch nach ausdrücklichem Hinweis des Gerichts sowohl in der Ladungsverfügung vom 22.09.2015 als auch in der mündlichen Verhandlung am 21.10.2015 ist substantiierter Sachvortrag weder zum Umfang der geleisteten Schwarzarbeit noch zur Höhe der vom Beklagten behaupteten vereinbarten Vergütung noch zur behaupteten Vereinbarung zur Verrechnung mit der Miete (statt mit der Kaution), erfolgt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, welcher das Gericht folgt, ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 – VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888; vom 21. Januar 1999 – VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 m.w.N.; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 – XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710; vom 21. Mai 2007 – II ZR 266/04; vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11 und Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11). Das Gericht muss jedoch in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 – VII ZR 123/83; vom 13. Dezember 2002 – V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491; Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11; Urteil vom 29.02.2012, VIII ZR 155/11). Diesen Mindestanforderungen wird jedoch der Sachvortrag des Beklagten nicht gerecht.

Die Kündigung ist auch ausreichend begründet und damit auch formell ordnungsgemäß, § 569 Abs. 4 BGB. Sie ist auch nicht etwa gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da zwar die Mieten für Mai und Juni 2015 vom Beklagten nachentrichtet wurden, jedoch keine vollständige Befriedigung des Klägers eintrat, nachdem unstreitig keine Mietzahlungen des Beklagten für die Monate Juli bis September 2015 erfolgt sind.

II.

Der Beklagte ist darüber hinaus auch zur Zahlung der Mietzinsrückstände für die Monate Juli und August 2015 in Höhe von insgesamt € 880,00 gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet. Hinsichtlich der vom Beklagten erhobenen Einwendungen wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen unter Ziffer I verwiesen.

Die Entscheidung zu den Nebenforderungen gründen sich auf §§ 280 Abs. 2, 286, 288 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

IV.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711, 709 ZPO.

V.

Dem Beklagten war eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO nicht zu gewähren.

Über die Einräumung einer Räumungsfrist ist aufgrund umfassender Interessenabwägung zu entscheiden, § 721 Abs. 1 ZPO. Als zu berücksichtigende Umstände kommen neben dem Alter und Bedürfnis der Beklagten, die Dauer des Mietverhältnisses, das Bereitstehen von Ersatzwohnraum, der Bedarf des Vermieters sowie Art und Weise der Pflichtverletzung des Mieters in Betracht (Thomas/Putzo, 28. Aufl., § 721 Rn 13; Zöller ZPO Komm., 26.Aufl., § 721 Rn. 6, 9).

Auf dieser Grundlage war dem Beklagten eine Räumungsfrist nicht zu gewähren, da ein überwiegendes Interesse des Beklagten nicht besteht. Gründe, die die Gewährung einer Räumungsfrist für den Beklagten zu begründen vermögen, wurden von diesem nicht vorgetragen. Zu seinen Lasten ist neben der erst sehr kurzen Vertragsdauer insbesondere zu berücksichtigen, dass der kündigungsrelevante Mietzinsrückstand nach wie vor in ungeminderter Höhe besteht und der Beklagte darüber hinaus zwischenzeitlich mit einer dritten Monatsmiete ebenso wie mit der restlichen Kaution in Höhe von € 412,00 in Zahlungsverzug ist.