Vertragsschluss unklar bezeichnete Grundstücks-Teilfläche

Rechtsstreit um Grundstücksnutzung: Oberlandesgericht Brandenburg trifft Entscheidung

In einem komplexen Rechtsstreit, der sich um die Nutzung eines Grundstücks dreht, hat das Oberlandesgericht Brandenburg eine wegweisende Entscheidung getroffen. Das Gericht hat die Berufungen sowohl der Klägerin als auch der Beklagten gegen ein vorheriges Urteil des Landgerichts Potsdam zurückgewiesen. Im Kern des Streits stand die Frage, welche Partei welche Rechte an bestimmten Teilen eines Grundstücks hat und wie diese Rechte in der Vergangenheit und Gegenwart ausgeübt wurden.

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Verteilung der Kosten

Die Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens wurden zwischen den Parteien aufgeteilt. Die Klägerin muss 40% der Kosten tragen, während die Beklagten unterschiedliche Anteile der Kosten übernehmen müssen. Dies zeigt die Komplexität des Falles,bei dem mehrere Parteien beteiligt sind und unterschiedliche Interessen verfolgen.

Vorläufige Vollstreckbarkeit

Das Urteil des Landgerichts Potsdam wurde als vorläufig vollstreckbar erklärt. Dies bedeutet, dass die Parteien Maßnahmen ergreifen können, um ihre Rechte durchzusetzen, solange sie Sicherheiten in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten. Dies gibt den Parteien eine gewisse Flexibilität, während sie auf eine endgültige Entscheidung warten.

Kern des Disputs

Die Klägerin und die Beklagten hatten unterschiedliche Auffassungen darüber, wer welche Rechte an bestimmten Teilen des Grundstücks hat. Die Klägerin behauptete, sie habe ein lebenslanges Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des Grundstücks. Sie forderte auch, dass die Beklagte bestimmte Handlungen auf dem Grundstück unterlässt. Die Beklagten hingegen wollten, dass das Urteil des Landgerichts Potsdam teilweise geändert wird und stellten eigene Forderungen bezüglich der Nutzung des Grundstücks.

Urteilsbegründung

Das Oberlandesgericht Brandenburg wies die Berufungen zurück, da es der Meinung war, dass die Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben. Es wurde argumentiert, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert. Das Gericht stützte sich dabei auf einen vorausgegangenen Hinweisbeschluss und betonte, dass die tatsächliche Größe der von der Klägerin genutzten Fläche nicht entscheidend sei. Es wurde festgestellt, dass die genaue Nutzfläche aufgrund vertraglicher Vorgaben nicht klar bestimmt werden konnte.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 24/19 – Beschluss vom 24.03.2020

1. Die Berufungen der Klägerin und der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019, Aktenzeichen 1 O 295/17, werden zurückgewiesen.

2. Von den Gerichtskosten des Berufungsverfahrens und den im zweiten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben die Klägerin 40%, die Beklagte zu 1 18% und die Beklagte zu 2 22% zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 zweiter Instanz haben diese und die Klägerin jeweils zur Hälfte zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2 hat sie selbst zu 66% und die Klägerin zu 33% zu tragen.

3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Berufungsstreitwert wird auf bis zu 27.000,00 € festgesetzt.

Gründe

Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand im angefochtenen Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019 (Bl. 426 ff GA) Bezug genommen.

Im Berufungsverfahren wird beantragt:

a) seitens der Klägerin

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019, Az. 1 O 295/17, weitergehend

(1) festzustellen, dass zu Gunsten der Klägerin an dem in der Lageskizze Anlage K 1 rot umrandet mit den Eckpunkten ABCDEA näher gekennzeichneten Ausübungsbereich des Grundstücks in W…, P… 5, Flur …, Flurstück 29/30 gemäß notarieller Urkunde vom 10.02.1978 zur UR-Nr. 3… des Staatlichen Notariats Potsdam-Land ein lebenslanges Nutzungsrecht besteht;

(1) der Beklagten zu 1 aufzugeben, es zu unterlassen, in den in der Anlage K 1 zum Antrag zu 1 näher gekennzeichneten Ausübungsbereich des im Antrag zu 1 näher gekennzeichneten Grundstücks diese Fläche zu betreten, eigenmächtig Gegenstände wie Gartentische/-stühle oder andere Gegenstände auf dem Grundstück abzustellen sowie diese Fläche zu nutzen oder Dritten zur Nutzung zur Verfügung zu stellen;

(3) für den Fall einer jeden Zuwiderhandlung der Beklagten zu 1 in Ansehung des mit Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019, Az. 1 O 295/17 zuerkannten Antrags zu 5 gegen diese ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000 € festzusetzen und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft von bis zu zwei Jahren festzusetzen;

(4) die Beklagten zu verurteilen, die Klägerin von der Inanspruchnahme durch das Rechtsanwaltsbüro … in Zusammenhang mit der außergerichtlichen Durchsetzung der in den Anträgen zu 1 bis 5b genannten Ansprüche in Höhe von 243,37 € freizustellen; ferner

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

b) seitens der Beklagten:

das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019 (1 O 295/17) teilweise abzuändern und

(1) die Klage auch insoweit abzuweisen, als der Beklagten zu 1 aufgegeben worden ist, es zu unterlassen, den Bootssteg Nr. 4, wie in der Anlage K 1 grün mit den Eckpunkten CDHIC (rot) näher gekennzeichnet, angrenzend an die „Vorlandfläche“ wie in der Anlage K 11 dargestellt, sowie den der Klägerin durch Nutzungsvertrag mit der Generaldirektion Wasserstraßen- und Schiffahrtsamt vom 29. Januar/11. Februar 2013 in der Fassung des Nachtrages vom 11. Dezember 2017/15. Januar 2018 – Nummer 0274 Gds – zugewiesenen Nutzungsbereich, wie aus der Anlage K 11 ersichtlich und dort violett markiert, zu betreten, zu nutzen und Gegenstände auf diesem Ausübungsbereich abzustellen;

(2) auf die Widerklage (der Beklagten zu 2) hin die Klägerin zu verurteilen,

(a) die Mitbenutzung des in der Anlage B 1 mit der Ziffer 4 bezeichneten und durch grüne Umrandung kenntlich gemachten Bootsstegs im Bereich des Grundstücks P… 5, … W…, zu dulden; hilfsweise gegenüber der Klägerin festzustellen, dass die Beklagte zu 2 berechtigt ist, den in der Anlage B 1 mit der Ziffer 4 bezeichneten und durch grüne Umrandung kenntlich gemachten Bootssteg im Bereich des Grundstücks P… 5, 1… W…, mitzubenutzen;

(b) es zu unterlassen, das Grundstück P… 5 in … W…, eingetragen im Grundbuch von W…, Blatt 1…, Gemarkung W…, Flur …, Flurstück 29 und 30 zu nutzen mit Ausnahme der in der Anlage B 1 mit den Buchstaben ABCD bezeichneten und durch grüne Umrandung kenntlich gemachten Flächen sowie des dorthin führenden, auf dem gleichen Grundstück gelegenen Weges,

hilfsweise gegenüber der Klägerin festzustellen, dass sich ihr Recht auf Nutzung des Grundstücks P… 5, … W…, eingetragen im Grundbuch von W…, Blatt 1…, Gemarkung W…, Flur …, Flurstück 29 und 30, beschränkt auf die in der Anlage B 1 mit den Buchstaben ABCD bezeichneten und durch grüne Umrandung kenntlich gemachten Fläche sowie den dorthin führenden, auf dem gleichen Grundstück gelegenen Weg;

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(c) der Klägerin anzudrohen, dass für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen eine der vorstehend unter Ziff. ((2) (a) und (2) (b) genannten Pflichten gegen sie ein Ordnungsgeld, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt werde, jedoch 3.000 € für jeden Einzelfall nicht unterschreiten sollte, ersatzweise Ordnungshaft gegen sie verhängt wird ferner

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Berufungen gegen das angefochtene Urteil des Landgerichts Potsdam vom 04.02.2019, Aktenzeichen 1 O 295/17, unterliegen gemäß § 522 Abs. 2 ZPO der Zurückweisung, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats die Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg haben, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweisbeschluss des Senats vom 28.10.2019 Bezug genommen.

Die dagegen gerichteten Einwände der Rechtsmittelführer greifen nicht durch.

1. Soweit die Klägerin meint, der Senat habe sich nicht mit der „gelebten Rechtswirklichkeit“ innerhalb der früheren DDR auseinandergesetzt, bestand dafür kein Anlass, da es auf sie im Zusammenhang mit den zur Entscheidung stehenden Tatsachen- und Rechtsfragen nicht ankommt, wie die bereits zitierte obergerichtlicher Rechtsprechung belegt. Die von der Klägerin in Bezug genommene Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 09.10.1998 – V ZR 214/97 – VIZ 1999, 38) gibt für eine weitergehende bzw. der Klägerin wohlwollendere Auslegung des Vertragsinhalts vom 10.02.1978 nichts her.

Auf die tatsächliche Größe der von der Klägerin genutzten bzw. beanspruchten Fläche – nunmehr angeblich nur 326 qm oder mehr als 350 qm – kommt es nicht entscheidend an. Die der Klägerin zur Nutzung überlassene exakte Fläche lässt sich nämlich, wie bereits an anderer Stelle ausgeführt, anhand der vertraglichen Vorgaben nicht hinreichend eindeutig bestimmen. In diesem Zusammenhang ist es auch nicht so, dass unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Senats jede Abweichung der vertraglich vereinbarten und der tatsächlich genutzten Fläche zur Nichtigkeit des zugrunde liegenden Vertrags führte. Es obliegt lediglich den jeweiligen Vertragsparteien, die Nutzfläche in einer Weise zu beschreiben bzw. zu konkretisieren, dass sich diese eindeutig auf dem betroffenen Grundstück abbilden lässt. Daran fehlt es aber gerade, etwa weil offen geblieben ist, von welchem Geländepunkt aus die – genau zu beschreibende – Länge der Nutzfläche auszumessen ist, auch weil sich die Uferkante in der Folgezeit verlagert hat.

Die von der Klägerin vorgelegte Entscheidung des 5. Zivilsenats des Brandenburgischen Oberlandesgerichts vom 28.11.2019, Az. 5 U 27/19, zeigt keine von der des Senats abweichende Rechtsauffassung auf. Der Sach- und Streitstand des dortigen Verfahrens war anders gelagert, und der 5. Senat hat sich insbesondere jeden Ausführungen in der Frage der hinreichenden Bestimmbarkeit der der Klägerin mit Vertrag vom 10.02.1978 überlassenen Fläche enthalten.

2. Mit Blick auf die Einwände der Beklagten ist auszuführen, dass die Klägerin schon deshalb keine Mitbenutzung des streitgegenständlichen Bootsstegs schuldet, weil sie, wie bereits ausgeführt, dessen berechtigte (Allein-)Besitzerin ist. Da die Klägerin zudem weder an der Abfassung der vorgelegten notariellen Teilungserklärung noch an den Verkäufen der auf dem benachbarten Grundstück errichteten Wohnungen beteiligt war, ist sie auch nicht dazu verpflichtet, der Beklagten zu 2 den Mitbesitz zu verschaffen bzw. eine Mitbenutzung durch sie zu dulden; sollte der Verkäufer mithin nicht dazu in der Lage sein, den Käufern die verkaufte Fläche zu verschaffen, haben diese sich an ihn und nicht die Klägerin zu wenden. Was den Inhalt der notariellen Teilungserklärung anbelangt, hat der Senat mit seinen entsprechenden Darlegungen lediglich aufzeigen wollen, dass diese verschiedenen Auslegungen fähig ist, ohne dass noch festgestellt werden könnte, welche zutreffend wäre; auch die entsprechenden Ausführungen der Beklagten gemäß Schriftsatz vom 31.01.2020 stellen sich hierzu als weitgehend spekulativ dar.

Soweit die Beklagte zu 2 meint, die Teilungserklärung vom 10.02.2002 sei ihrerseits zu unbestimmt und statuiere zugunsten der Klägerin deshalb kein Nutzungsrecht an der Gartenfläche, kann eine Entscheidung hierüber offenbleiben. Die berufungsgegenständlichen Widerklageanträge rechtfertigen sich daraus jedenfalls nicht, weisen sie der am Abschluss dieses Vertrages nicht beteiligten Klägerin doch eine Fläche zu, die sie in dieser Größe weder für sich in Anspruch genommen hat noch beanspruchen kann; ohne ihr Einverständnis ist sie mithin nicht dazu verpflichtet, dem darauf fußenden Widerklagebegehren nachzukommen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 97 Abs. 1 ZPO, die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren bestimmt sich nach §§ 47, 48 GKG.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision liegen nicht vor. Der Senat hat in einem atypischen Einzelfall entschieden und ist insoweit nicht von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abgewichen.

Berichtigungsbeschluss vom 12. Mai 2020

Der Senatsbeschluss vom 24.03.2020 wird wegen eines offenkundigen Schreibfehlers gemäß § 319 ZPO dahingehend berichtigt, dass die Kostenentscheidung (Ziff. 2 des Tenors) unter Berücksichtigung des jeweiligen Rechtsmittelerfolges wie folgt gefasst wird:

Von den Gerichtskosten des Berufungsverfahrens und den im zweiten Rechtszug entstandenen außergerichtlichen Kosten der Klägerin haben diese 50 %, die Beklagte zu 1 18 % und die Beklagte zu 2 32 % zu tragen. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 zweiter Instanz haben diese und die Beklagte zu 1 jeweils zur Hälfte zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2 hat diese selbst zu 67 % und die Klägerin zu 33 % zu tragen.

Berichtigungsbeschluss vom 28. Mai 2020

Der Senatsbeschluss vom 12.05.2020 wird wegen eines offenkundigen Schreibversehens gemäß § 319 ZPO dahingehend berichtigt, dass Satz 2 der dadurch abgeänderten Kostenentscheidung wie folgt neu gefasst wird:

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 zweiter Instanz haben diese und die Klägerin jeweils zur Hälfte zu tragen.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Verwaltungsrecht
   • Das Verwaltungsrecht regelt die Beziehungen zwischen dem Staat und seinen Bürgern sowie die Organisation und Tätigkeit der staatlichen Verwaltung. In diesem Fall geht es um die Nutzung eines Grundstücks, was oft in den Bereich des Verwaltungsrechts fällt, insbesondere wenn es um Nutzungsrechte oder -beschränkungen geht. Das Oberlandesgericht Brandenburg hat in diesem Fall eine Entscheidung zur Grundstücksnutzung getroffen, was direkt auf verwaltungsrechtliche Aspekte hinweist.
2. Grundstücksrecht
   • Das Grundstücksrecht befasst sich mit den Rechten und Pflichten, die mit dem Besitz, der Nutzung und der Übertragung von Grundstücken verbunden sind. Im vorliegenden Fall steht die Frage im Raum, welche Partei welche Rechte an bestimmten Teilen eines Grundstücks hat und wie diese Rechte in der Vergangenheit und Gegenwart ausgeübt wurden. Dies betrifft direkt das Grundstücksrecht und die damit verbundenen Regelungen.
3. Zivilprozessordnung (ZPO)
   • Die ZPO regelt das Verfahren vor den Zivilgerichten. Im vorliegenden Text wird mehrfach auf die ZPO Bezug genommen, insbesondere in Bezug auf die Berufung und die Kostenentscheidung (z.B. § 522 Abs. 2 ZPO und § 319 ZPO). Diese Normen regeln das Berufungsverfahren und die Möglichkeit der Berichtigung von Urteilen bzw. Beschlüssen.
4. Ordnungswidrigkeitenrecht
   • Im Urteil wird mehrfach die Verhängung eines Ordnungsgeldes oder einer Ordnungshaft erwähnt. Dies fällt unter das Ordnungswidrigkeitenrecht, welches Regelungen für nicht-strafbare Handlungen enthält, die dennoch rechtswidrig und vorwerfbar sind. Hier wird das Ordnungsgeld als Sanktion für die Nichteinhaltung bestimmter gerichtlicher Anordnungen festgelegt.
5. Vertragsrecht
   • Das Vertragsrecht regelt die Entstehung, Durchführung und Beendigung von Verträgen. Im vorliegenden Fall gibt es Unklarheiten bezüglich der vertraglichen Vorgaben zur Nutzung eines Grundstücks. Das Gericht stellt fest, dass die vertraglich vereinbarte und die tatsächlich genutzte Fläche nicht übereinstimmen, was direkt auf vertragsrechtliche Aspekte hinweist.
6. Kostenrecht
   • Das Kostenrecht befasst sich mit den Kosten, die im Rahmen eines Gerichtsverfahrens entstehen. Im Text wird die Verteilung der Gerichtskosten und außergerichtlichen Kosten des Berufungsverfahrens zwischen den Parteien detailliert beschrieben. Dies zeigt die Relevanz des Kostenrechts in diesem Fall.