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Was ist die Hauptabsperrvorrichtung eines Grundstücks?

Hauptabsperrvorrichtung: Grenze der Instandhaltungspflicht in WEG

Das Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig vom 19. Juni 2023 (Az.: 7 U 203/22) befasst sich mit der Zuständigkeit für die Instandhaltung und Instandsetzung von Wasserversorgungsleitungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es stellt klar, dass die Verantwortung für die Instandhaltung der Leitungen nach der Hauptabsperrvorrichtung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt, nicht beim Wasserversorgungsunternehmen.

Die Hauptabsperrvorrichtung, definiert als die erste Armatur auf dem Grundstück, die den Wasserfluss komplett stoppen kann, markiert somit die Grenze der Zuständigkeit. Das Gericht lehnte die Berufung der Klägerin ab, da weder eine Rechtsverletzung noch eine abweichende Beurteilung der Sachlage vorlag. Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der eindeutigen Zuordnung von Verantwortlichkeiten gemäß der Allgemeinen Versorgungsbedingungen für Wasser (AVBWasserV) und die Relevanz der Lage der Hauptabsperrvorrichtung für die Zuständigkeitsfrage.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 7 U 203/22 >>>

✔ Das Wichtigste in Kürze

  • Der Streitpunkt betrifft die Instandhaltungsverantwortung von Wasserversorgungsleitungen innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Die Hauptabsperrvorrichtung definiert die Zuständigkeitsgrenze zwischen Wasserversorgungsunternehmen und Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Das OLG Schleswig bestätigt, dass die Verantwortung für die Instandhaltung der Leitungen nach dieser Vorrichtung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt.
  • Die Entscheidung basiert auf den Bestimmungen der AVBWasserV und der Interpretation der Hauptabsperrvorrichtung als zentrale Zuständigkeitsgrenze.
  • Die Berufung der Klägerin wurde abgelehnt, da das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen hatte.

Klarheit im Labyrinth der Verantwortlichkeiten: Die Hauptabsperrvorrichtung in der Wasserversorgung

Die Wasserversorgung in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft birgt komplexe Fragen der Verantwortlichkeit. Wo endet die Zuständigkeit des Wasserversorgungsunternehmens und wo beginnt die der Eigentümer? Die Hauptabsperrvorrichtung spielt dabei eine zentrale Rolle. Sie markiert den Übergabepunkt der Wasserversorgung und grenzt die Verantwortlichkeiten ab.

Die genaue Definition der Hauptabsperrvorrichtung ist jedoch nicht eindeutig in allen Rechtsprechungen einheitlich. In verschiedenen Urteilen wurde um die Auslegung des Begriffs gerungen, was die Komplexität des Themas unterstreicht.  Ein konkretes Urteil zu diesem Thema vertieft diese Problematik und bietet einen Einblick in die praktische Anwendung der Rechtslage.

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Kern des Streits um die Hauptabsperrvorrichtung

Hauptabsperrvorrichtung Grundstück: Definition & Urteil
Verantwortung Wasserversorgung: Urteil zur Hauptabsperrvorrichtung (Symbolfoto: Phakorn Kasikij /Shutterstock.com)

Im Mittelpunkt der rechtlichen Auseinandersetzung stand die Frage, wer für die Instandhaltung der Wasserversorgungsleitungen innerhalb eines Gebäudes zuständig ist: die Wohnungseigentümergemeinschaft oder das Wasserversorgungsunternehmen. Der Streit eskalierte, als schadhafte Leitungen repariert werden mussten und Unklarheit darüber bestand, wo die Verantwortung des Wasserversorgers endet und die der Eigentümergemeinschaft beginnt.

Die Rolle der Hauptabsperrvorrichtung im Rechtsstreit

Die Hauptabsperrvorrichtung, eine zentrale Armatur zur Regulierung der Wasserversorgung eines Gebäudes, wurde zum Dreh- und Angelpunkt des Falls. Das Gericht musste klären, ob die Zuständigkeit für Reparaturen an der Stelle endet, wo diese Vorrichtung installiert ist. Dabei ging es insbesondere um die Frage, ob die Hauptabsperrvorrichtung innerhalb oder außerhalb des Gebäudes die Grenze der Verantwortung markiert.

Gerichtliche Entscheidung und Begründung

Das Oberlandesgericht Schleswig bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, dass die Instandhaltungspflicht der Wasserversorgungsleitungen, die sich nach der Hauptabsperrvorrichtung befinden, bei der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt. Die Entscheidung basierte auf der Auslegung der AVBWasserV und der spezifischen Konstellation der Hauptabsperrvorrichtungen im betroffenen Gebäude. Das Gericht argumentierte, dass die klare Trennung der Verantwortungsbereiche essenziell für die Aufrechterhaltung einer effizienten Wasserversorgung und -instandhaltung sei.

Relevanz der Entscheidung für die Praxis

Diese gerichtliche Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung der genauen Kenntnis und Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und der vertraglichen Regelungen zwischen Wohnungseigentümergemeinschaften und Wasserversorgungsunternehmen. Sie betont zudem die Notwendigkeit einer klaren Definition und Lokalisierung der Hauptabsperrvorrichtung, um zukünftige Dispute zu vermeiden.

Das Urteil schärft das Bewusstsein für die Notwendigkeit klarer Vereinbarungen und Regelungen bezüglich der Zuständigkeiten für die Instandhaltung von Wasserversorgungsleitungen in Wohnungseigentumsgemeinschaften. Es unterstreicht die Bedeutung der Hauptabsperrvorrichtung als klare Grenze zwischen den Verantwortungsbereichen von Wasserversorgungsunternehmen und Eigentümergemeinschaften.

✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt

Was definiert die Hauptabsperrvorrichtung auf einem Grundstück?

Die Hauptabsperrvorrichtung auf einem Grundstück ist ein wesentliches Element der Wasserversorgungsinfrastruktur. Sie dient als erste Armatur auf dem Grundstück, mit der die gesamte nachfolgende Wasserverbrauchsanlage einschließlich des Wasserzählers abgesperrt werden kann. Diese Vorrichtung markiert somit die Übergabestelle zwischen dem öffentlichen Wasserversorgungsnetz und der privaten Wasserversorgungsanlage des Grundstücks.

Die Verantwortung für die Installation, Wartung und den Betrieb der Hauptabsperrvorrichtung liegt beim Grundstückseigentümer oder dem Betreiber der Anlage. Dies umfasst auch die Hausinstallation, die nach der Hauptabsperrvorrichtung folgt. Der Hauptwasserzähler, der in der Regel nach der Hauptabsperrvorrichtung installiert wird, bleibt jedoch Eigentum des Wasserversorgungsunternehmens und wird ausschließlich von diesem oder durch von ihm beauftragte Firmen eingebaut, gewartet und ausgetauscht.

Die Hauptabsperrvorrichtung definiert auch die Eigentumsgrenze im Kontext der Wasserversorgung. Alles, was sich hinter dieser Vorrichtung im Grundstück oder Gebäude befindet, fällt in den Verantwortungsbereich des Grundstückseigentümers. Die Wasserversorgungsunternehmen oder -verbände legen fest, wo und wie die Hauptabsperrvorrichtung installiert wird und bestimmen die technischen Spezifikationen der Grundstücksanschlüsse.

In rechtlicher Hinsicht ist die Position der Hauptabsperrvorrichtung bindend für die Definition des Grundstücksanschlusses und somit für die Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen dem Wasserversorgungsunternehmen und dem Grundstückseigentümer.

Wer ist für die Instandhaltung von Wasserversorgungsleitungen zuständig?

Die Zuständigkeit für die Instandhaltung von Wasserversorgungsleitungen ist in Deutschland klar geregelt. Der Wasserversorger ist in der Regel für die Wartung der Hauptleitung verantwortlich, während der Grundstückseigentümer die Verantwortung für die Leitungen von der Hauptleitung zum Haus trägt. Dies kann jedoch je nach Ort und Vertrag variieren.

Für den Grundstücksanschluss, also die Verbindung von der Hauptversorgungsleitung bis in den Hausanschlussraum, ist der Wasserversorger zuständig. Dieser ist verantwortlich für die Herstellung, Anschaffung, Verbesserung, Unterhaltung, Erneuerung, Änderung, Abtrennung und Beseitigung des Grundstücksanschlusses. Die Übergabestelle, also das Ende des Grundstücksanschlusses hinter der Hauptabsperrvorrichtung im Grundstück oder Gebäude, markiert die Grenze, ab der der Grundstückseigentümer für die Instandhaltung verantwortlich ist.

Die Hauptabsperrvorrichtung definiert die Eigentumsgrenze im Kontext der Wasserversorgung. Alles, was sich hinter dieser Vorrichtung im Grundstück oder Gebäude befindet, fällt in den Verantwortungsbereich des Grundstückseigentümers. Der Grundstückseigentümer ist somit für die ordnungsgemäße Errichtung, Änderung und Unterhaltung der Anlage hinter der Grundstücksanschlussleitung verantwortlich, mit Ausnahme des Wasserzählers, der Eigentum des Wasserversorgers bleibt.

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In Mehrfamilienhäusern oder Eigentümergemeinschaften kann die Zuständigkeit für die Instandhaltung der Wasserleitungen, die zu den Wohnungen führen, bei der Eigentümergemeinschaft liegen.

Zusammengefasst liegt die Verantwortung für die Instandhaltung der Wasserversorgungsleitungen sowohl beim Wasserversorger als auch beim Grundstückseigentümer, abhängig davon, ob es sich um die Hauptleitung oder die Leitungen auf dem Grundstück handelt.

Wie wird der Übergabepunkt der Wasserversorgung rechtlich bestimmt?

Der Übergabepunkt der Wasserversorgung wird rechtlich durch die Hauptabsperrvorrichtung auf einem Grundstück bestimmt. Diese Armatur markiert die Grenze zwischen dem öffentlichen Wasserversorgungsnetz und der privaten Wasserversorgungsanlage des Grundstücks. Der Grundstücksanschluss, der von der Hauptversorgungsleitung bis zur Hauptabsperrvorrichtung führt, ist Eigentum des Wasserversorgers, während der Grundstückseigentümer für die Instandhaltung der Leitungen hinter der Hauptabsperrvorrichtung verantwortlich ist.

Zusammenfassend wird der Übergabepunkt der Wasserversorgung durch die Hauptabsperrvorrichtung definiert, die die Eigentumsgrenze zwischen dem Wasserversorger und dem Grundstückseigentümer darstellt. Der Wasserversorger ist für die Instandhaltung der Hauptleitung und des Grundstücksanschlusses zuständig, während der Grundstückseigentümer für die Leitungen und Anlagen hinter der Hauptabsperrvorrichtung verantwortlich ist.

Warum ist die Unterscheidung zwischen Hausanschluss und Wohnungseigentumsgemeinschaft relevant für die Instandhaltungspflicht?

Die Unterscheidung zwischen Hausanschluss und Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist für die Instandhaltungspflicht aus mehreren Gründen relevant. Diese Unterscheidung beeinflusst, wer für die Wartung, Reparatur und Erneuerung bestimmter Teile der Wasserversorgungsinfrastruktur verantwortlich ist.

Hausanschluss und Gemeinschaftseigentum

Der Hausanschluss bezeichnet die Verbindung der öffentlichen Anschlussstelle zu einzelnen Versorgungsleitungen und steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Dies bedeutet, dass die Verantwortung für die Instandhaltung und Instandsetzung dieser Teile bei der Eigentümergemeinschaft liegt. Wenn es sich um Mehrhausanlagen mit jeweils eigenem Hausanschluss handelt, wird dieser ebenfalls als Gemeinschaftseigentum betrachtet.

Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Dies umfasst alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum einzelner Wohnungseigentümer stehen oder zu deren ausschließlichem Gebrauch bestimmt sind. Dazu gehören auch die Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind und im Gemeinschaftseigentum verlaufen, selbst wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.

Sondereigentum und individuelle Verantwortung

Teile des Gebäudes oder der Anlagen, die im Sondereigentum stehen oder ausschließlich einem Eigentümer zur Nutzung überlassen sind, unterliegen der individuellen Verantwortung dieses Eigentümers. Dies betrifft jedoch nicht die Hauptversorgungsleitungen für Gas, Wasser etc., die durch das Gemeinschaftseigentum und durch fremdes Sondereigentum verlaufen, bis sie die im Sondereigentum befindlichen Absperrvorrichtungen erreichen. Solche Leitungen sind dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Rechtliche Grundlagen und BGH-Urteile

Die rechtliche Grundlage für die Zuordnung von Versorgungsleitungen zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum liefert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind und im Gemeinschaftseigentum verlaufen, zwingend dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Dies gilt auch dann, wenn sie ausschließlich einer Wohnung dienen.

Die Unterscheidung zwischen Hausanschluss und WEG ist entscheidend für die Klärung der Instandhaltungspflichten. Während die WEG für das Gemeinschaftseigentum und damit für die meisten Versorgungsleitungen zuständig ist, liegt die Verantwortung für im Sondereigentum befindliche Teile bei den jeweiligen Eigentümern. Diese klare Trennung hilft, Zuständigkeiten zu definieren und sorgt für eine geregelte Instandhaltung der gesamten Wasserversorgungsinfrastruktur innerhalb einer Wohnanlage.


§ Wichtige Gesetze und Paragraphen in diesem Urteil

  • § 522 Abs. 2 ZPO
    Regelt die Möglichkeit des Gerichts, eine Berufung ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen, wenn diese offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Im Kontext des Urteils dient dies der Effizienz des Verfahrens, indem aussichtslose Berufungen frühzeitig abgelehnt werden können.
  • § 12 Abs. 1 AVBWasserV
    Legt die Verantwortlichkeiten für die Instandhaltung der Wasserversorgungsanlagen fest. Spezifiziert, dass der Anschlussnehmer für die Anlagen hinter dem Hausanschluss verantwortlich ist, was im Urteil zur Klärung der Zuständigkeit für die Instandhaltung beiträgt.
  • § 10 AVBWasserV
    Definiert den Beginn und das Ende des Hausanschlusses im Wasserversorgungsnetz. Im Urteil klärt dies, wo die Verantwortung der Wasserversorgungsunternehmen endet und die der Eigentümer beginnt.
  • § 513 ZPO
    Bestimmt die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Berufung. Im vorgelegten Fall wird deutlich, dass eine Berufung nur erfolgen kann, wenn tatsächliche oder rechtliche Fehler in der Erstentscheidung vorliegen.
  • DIN EN 806-1
    Norm für die technischen Anforderungen an Trinkwasserinstallationen. Obwohl sie im Urteil als nicht direkt anwendbar beschrieben wird, spielt sie für die technische Sicherheit und Normkonformität von Wasserversorgungsanlagen eine Rolle.
  • Rechtsbegriff „Hauptabsperrvorrichtung“
    Wird im Urteil als zentrales Element zur Bestimmung der Verantwortlichkeitsgrenze zwischen Wasserversorgungsunternehmen und Eigentümern interpretiert. Ihre Definition beeinflusst, wer für die Instandhaltung spezifischer Abschnitte der Wasserversorgungsleitung zuständig ist.


Das vorliegende Urteil

OLG Schleswig – Az.: 7 U 203/22 – Beschluss vom 19.06.2023

I. Die Klägerin wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO darauf hingewiesen, dass die Berufung gegen das angefochtene Urteil offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Der Senat beabsichtigt deshalb, die Berufung aus den nachfolgenden Gründen ohne mündliche Verhandlung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

II. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen, sofern die Berufung nicht aus Kostengründen innerhalb der genannten Frist zurückgenommen werden sollte.

III. Der Senat beabsichtigt, den Streitwert für den zweiten Rechtszug auf 50.000 € festzusetzen.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um den Umfang der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht von Wasserversorgungsleitungen.

Die Beklagte versorgt die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft mit Frischwasser (Trinkwasser). Für das Haus gibt es mehrere Schieber, die die Wasserversorgung abzusperren vermögen. Ein Schieber befindet sich jenseits des Gebäudes auf der anderen Straßenseite, der die Wasserversorgung des gesamten Objekts sperrt (Schieber 1). Unmittelbar vor dem Gebäude gibt es unterhalb der Pflasterung zwei weitere Schieber, diese befinden sich unter zwei kleinen, in die Pflasterung eingelassenen Metallplatten und werden mit einem Schlüssel geöffnet oder geschlossen (Schieber 2 und 3). Ein Schieber sperrt die Wasserversorgung im rechten Teil des Gebäudes, der andere die Versorgung im linken Teil des Gebäudes. In jeder Wohnung des Gebäudes befindet sich eine gesonderte Messeinrichtung (Wasserzähler). In Fließrichtung vor der Messeinrichtung befindet sich für jede Wohnung jeweils ein weiterer Schieber, mit dem der Wasserfluss zur Wohnung abgesperrt werden kann.

Die Klägerin hat die Auffassung vertreten, der Kundenanschluss, für den sie verantwortlich sei, beginne erst mit den jeweiligen Anschlussschiebern in der Wohnung. Sie hat die Feststellung begehrt, dass die Beklagte verpflichtet sei, schadhafte Frischwasserleitungen im Gebäude bis zu den Messeinrichtungen instand zu halten und instand zu setzen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, da nach seiner Auffassung die Versorgungsleitungen nach den Schiebern 2 und 3 von der Klägerin und nicht von den Beklagten instandzuhalten seien. Diese Schieber stellten die Hauptabsperrvorrichtung im Sinne der AVBWasserV dar. Dass sich nach der Hauptabsperrvorrichtung kein Wasserzähler befinde, rechtfertige kein anderes Ergebnis.

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Berufung gegen das Urteil und verfolgt ihre Rechtsauffassung fort.

II.

Gemäß § 513 ZPO kann die Berufung nur auf eine Rechtsverletzung oder darauf gestützt werden, dass die gemäß § 529 ZPO zu berücksichtigenden Feststellungen ein anderes als das landgerichtliche Ergebnis rechtfertigen. Beides liegt nicht vor. Denn das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung die auf Feststellung einer Verpflichtung gerichtete Klage zu Recht abgewiesen.

Die Klägerin kann die begehrte Feststellung nicht verlangen, denn nach § 12 Abs. 1 AVBWasserV ist ihr die Verantwortlichkeit des Anschlusses im Anschluss an die Schieber 2 und 3 mit Ausnahme der Messeinrichtungen zugewiesen.

§ 12 Abs. 1 Satz 1 AVBWasserV besagt, dass für die ordnungsgemäße Errichtung, Erweiterung, Änderung und Unterhaltung der Anlage hinter dem Hausanschluss, mit Ausnahme der Messeinrichtungen des Wasserversorgungsunternehmens, der Anschlussnehmer (hier also die Klägerin) verantwortlich ist.

Die Verantwortung der Beklagten für die Instandhaltung endet somit – abgesehen von den Messeinrichtungen – mit dem Hausanschluss.

Der Hausanschluss wiederum beginnt nach § 10 AVBWasserV an der Abzweigstelle des Verteilungsnetzes und endet mit der Hauptabsperrvorrichtung.

Der Senat folgt der Auffassung des Landgerichts, wonach die Hauptabsperrvorrichtung hier in den Schiebern 2 und 3 zu sehen ist. Hauptabsperrvorrichtung ist nämlich die erste Armatur auf dem Grundstück, mit der die gesamte Wasserverbrauchsanlage einschließlich Wasserzähleranlage abgestellt werden kann.

Die dem Urteil zugrundeliegende Auslegung des Begriffs Hauptabsperrvorrichtung hat – bundesweit und auch in Schleswig-Holstein – als Legaldefinition Eingang in zahlreiche Wasserversorgungssatzungen gefunden (vgl. etwa Wasserversorgungssatzung der Gemeinde Tarp, dort § 2 Nr. 9; Wasserversorgungssatzung der Gemeinde Holtsee, dort § 15 Abs. 1 Satz 3).

Quellen:

https://www.amtoeversee.de/fileadmin/ortsrecht/dokument/wasserversorgungssatzungab01.01.2018.pdf https://zufish.schleswig-holstein.de/recht/vorschrift?id=248153751& legislatorId=247639320&

Ob auch die streitgegenständliche Wasserversorgungsanlage im Geltungsbereich einer Wasserversorgungssatzung liegt, wird von den Parteien nicht vorgetragen. Dies kann aber dahinstehen, weil die übereinstimmende Definition des Begriffs zutreffend ist und allgemein Gültigkeit beanspruchen darf. Denn die Definition des Rechtsbegriffs „Hauptabsperrvorrichtung“ muss sich – schon dem Wortlaut nach – auf die Sperrfunktion der Vorrichtung beziehen. Für die Auslegung der Klägerin, wonach nicht die Funktion der Vorrichtung entscheidend sein soll, sondern deren Lage (nämlich bei der Messeinrichtung), gibt der Wortlaut des Begriffs „Hauptabsperrvorrichtung“ nichts her.

Ob die Platzierung der Regler vor dem Haus aus heutiger Sicht einen Verstoß gegen die DIN EN 806-1 darstellen würde, ist unerheblich. Denn die Norm, die von der Klägerin trotz dahingehender Auflage des Landgerichts nicht eingereicht wurde, stammt aus dem Jahr 2001, während die streitgegenständliche Wasserversorgungsanlage unstreitig älter ist. Die DIN als technische Vorschrift wäre aber nach allgemeinen Grundsätzen nur bei der Neuerrichtung der Anlage maßgeblich. Zudem würde selbst ein möglicher DIN-Verstoß nichts am Umstand verändern, dass die Schieber gleichwohl die Hauptabsperrvorrichtung darstellen. Denn der Klägerin beruft sich lediglich darauf, dass die DIN vorgeben würde, wo die Hauptabsperrvorrichtung zu platzieren sei. Eine von der Definition in den Wasserversorgungssatzungen abweiche Bestimmung des Begriffs „Hauptabsperrvorrichtung“ wird von der Klägerin selbst nicht konkret dargelegt.

Die drei von der Klägerin der Berufungsbegründung zitierten Urteile können der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Sie enthalten zur hier streitentscheidenden Auslegung des Begriffs der Hauptabsperrvorrichtung keine Ausführungen.

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