WEG – bauliche Veränderung – Genehmigungsbeschluss muss bestimmt sein

AG Nürnberg, Az.: 30 C 6928/16, Urteil vom 15.03.2017

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 06.09.2016 zu TOP 11 – Erlaubnis zum Einbau einer Klimaanlage im Dachgeschoss – gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

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2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 1.000,00 € festgesetzt.

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 06.09.2016.

Die Parteien bilden zusammen die Wohnungseigentümergemeinschaft … bestehend aus 8 Wohnungseinheiten und einer Teileigentumseinheit. Hinsichtlich der Teilungserklärung und der Miteigentümerordnung wird auf die Anlage K2 (Bl. 22 – 31 d.A.) Bezug genommen. Die Klägerin ist Eigentümerin der im 2. Obergeschoss gelegenen Wohnung, im Aufteilungsplan mit der Nr.7 bezeichnet. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 107,50/1.000stel. Die Beklagten sind die übrigen Wohnungseigentümer. Wegen der Eigentümerliste ist auf Bl. 22/23 d.A. zu verweisen.

Über der Wohnung der Klägerin befindet sich die im Sondereigentum des Beklagten … stehende Dachgeschosswohnung. Der Beklagte … wünscht die Anbringung einer Split-Klimaanlage zur Klimatisierung seiner Wohneinheit. Bisher gibt es an dem Anwesen keine außen angebrachten Klimageräte.

WEG – bauliche Veränderung – Genehmigungsbeschluss muss bestimmt sein
Foto: Phushutter/Bigstock

Mit Schreiben der Hausverwaltung, welches das Datum 18.09.2016 trug, lud die Verwaltung die Wohnungseigentümer zur ordentlichen Eigentümerversammlung vom 06.09.2016 unter Beifügung der Tagesordnung ein. Unter TOP 11 war als Beschlussgegenstand vorgesehen „Erlaubnis zum Einbau einer Klimaanlage im Dachgeschoss“. Wegen des Wortlauts der Einladung sowie der Tagesordnung wird auf die Anlage K1 (Bl. 5/6 d.A.) Bezug genommen.

Bereits in der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 war unter TOP 9 die vom Eigentümer … gewünschte Klimaanlage zum Gegenstand eines Beschlussantrags gemacht worden. Über den Beschlussantrag „Die Eigentümergemeinschaft genehmigt den Einbau einer Split-Klimaanlage in der DG-Wohnung“ stimmten die anwesenden Eigentümer mit 635,00/1000stel Ja-Stimmen sowie 365,00/1.000stel Nein-Stimmen ab. Der Verwalter verkündete den Beschluss als mit obigem Wortlaut mehrheitlich als nicht zustande gekommen, da eine qualifizierte Mehrheit benötigt würde. Wegen des Wortlauts des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 wird auf die Anlage K3, dort insbesondere Seite 4 (Bl.3 Rückseite d.A.) verwiesen.

Mit Schreiben vom 25.09.2015 erhielten die Eigentümer das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 31.08.2015 zugesandt. Der Verwalter wies darauf hin, dass die Firma … allen Bewohnern des Hauses anbiete, sich in den Ausstellungsräumen der Firma ein Bild von der Geräuschentwicklung zu machen. Hinsichtlich des genauen Wortlauts und der weiteren Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die Anlage K 4 (Bl. 40 d.A.) verwiesen.

Am 06.09.2016 kam es in der Eigentümerversammlung zu folgender Beschlussfassung zu TOP 11:

Beschlussantrag: Dem Eigentümer Herrn … wird gestattet aus seine Kosten, eine Split-Klimaanlage dem Dach der Vorderseite des Hauses fachgerecht einbauen zu lassen. Die lfd. Kosten gehen zu Lasten des Antragstellers.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen 892,5/1.000stel

Nein-Stimmen 107,5/1.000stel

Enthaltungen…./1.000stel

Verkündung:

Der Versammlungsleiter verkündet den Beschluss als mit obigen Wortlaut mehrheitlich angenommen.

Die Klägerin stimmte gegen den Beschluss. Die Klägerin befürchtet eine störende Geräuschentwicklung des Klimaanlagengerätes, welche von ihrem Schlafzimmer aus wahrgenommen werden könne.

Aus den Vorbemerkungen im Protokoll ist ersichtlich, dass die Montage der Klimaanlage – in Abänderung zu der bisher ins Auge gefassten Montage oberhalb einer Markise am Dach auf der Balkonseite des Hauses – auf der Vorderseite des Hauses in unmittelbarer Nähe zum Baderker der Wohnung des Beklagten Brendel angebracht werden soll.

Wegen der Einzelheiten wird ergänzend Bezug genommen auf das als Anlage K 5 vorgelegte Protokoll vom 06.09.2016 (Bl. 41 – 45 d.A.).

Die Klägerin trägt vor, dass keine ausführliche Diskussion in der Eigentümerversammlung über laufende Kosten und eine etwaige Beschädigung des Gemeinschaftseigentums vor der Beschlussfassung stattgefunden habe. Zudem sei – dies ist insoweit unstreitig – der genaue Gerätetyp, der exakte Montageort sowie die genaue Montageweise nicht näher thematisiert oder Unterlagen hierzu vorgelegt worden.

Die Klägerin hält den Beschluss für zu unbestimmt und daher bereits für nichtig. Er sei jedenfalls aber anfechtbar.

Die Klägerin beantragt: Der in der Eigentümerversammlung vom 06.09.2016 zu TOP 11 – Erlaubnis zum Einbau einer Klimaanlage im Dachgeschoss – gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten tragen vor, dass in der Eigentümerversammlung keine konkreten Nachfragen zum Gerätetyp oder weiteren Details gekommen seien. Der Eigentümer … habe daher die mitgebrachten Unterlagen gar nicht erst hergezeigt. Er habe mittels Lichtbildern den geplanten Montageort demonstriert.

Die Beklagtenseite meint, dass eine genaue Bezeichnung des Gerätes im Beschluss nicht notwendig gewesen sei, da sonst eine Ersatzbeschaffung in der Zukunft nicht mehr möglich wäre, sollte es das Gerät dann nicht mehr auf dem Markt geben.

Wegen des Parteivorbringens wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.02.2017 (Bl. 122 – 126 d.A.) Bezug genommen.

Die Klägerin hat die Beschlussanfechtungsklage am 30.09.2016 eingereicht und die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses auf am 13.10.2016 zugestellte gerichtliche Anforderung am 14.10.2016 nachgewiesen. Die Klage ist der Hausverwaltung sodann am 22.01.2016 zugestellt worden.

Eine Beweisaufnahme hat nicht stattgefunden.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Der angefochtene Beschluss ist für ungültig zu erklären, da er zu unbestimmt ist.

1. Nichtigkeit liegt hier nicht vor. Verstöße gegen den Grundsatz, dass Beschlüsse einen vollziehbaren Inhalt haben müssen, können zur Nichtigkeit oder aber auch nur zur Anfechtbarkeit führen. Fehlt einem Eigentümerbeschluss die zur rechtlichen Beachtlichkeit erforderliche Bestimmtheit, so führt dieser Mangel dann zur Nichtigkeit, wenn die Unbestimmtheit auf inhaltlicher Widersprüchlichkeit beruht („Perplexität“), die auch durch Auslegung nicht behoben werden kann. Lässt der Beschluss jedoch noch eine durchführbare Regelung erkennen, so führt der Mangel allenfalls zur Anfechtbarkeit (Münchener Kommentar zum BGB/Engelhardt, WEG, 6. Auflage 2013, § 23 Rn 32). Vorliegend ist eine inhaltliche Widersprüchlichkeit oder das Fehlen jeglichen vollziehbaren Inhalts nicht feststellbar.

2. Der angefochtene Beschluss ist zu unbestimmt und daher anfechtbar. Die fehlende Bestimmtheit wurde von der Klagepartei – wenn auch nur im Kern – bereits mit der fristgerecht eingereichten Klagebegründung dargelegt bzw. vorgebracht.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher „aus sich heraus” auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Der Text eines Eigentümerbeschlusses kann sich zur Konkretisierung der getroffenen Regelung sogar auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen. Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf (BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 104/15, ZWE 2016, 325 (326)).

Maßgeblich für die Frage, ob ein Beschluss hinreichend bestimmt ist, ist in erster Linie der Wortlaut der Beschlüsse in der Niederschrift. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses (Begleitumstände) können nur dann zur Auslegung herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie in der Niederschrift ihren Niederschlag gefunden haben. Demgegenüber haben nicht ersichtliche Begleitumstände, insbesondere Erörterungen bei der Beschlussfassung, bei der Auslegung außer Betracht zu bleiben (OLG Düsseldorf Beschl. v. 21.11.2008 – 3 Wx 5/08, BeckRS 2010, 22912, beck-online).

Vorliegend kommt es nicht darauf an, ob die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil etwa die Eigentümer eine bauliche Maßnahme eines Wohnungseigentümers genehmigt haben, ohne sich zuvor einen auf Tatsachen gegründeten groben Überblick darüber zu verschaffen, inwieweit dem Gemeinschaftseigentum infolge der Baumaßnahme eine optische, statische oder technische Beeinträchtigung drohen kann („Blankettzustimmung“). Vielmehr ist allein der Beschlusstext bzw. –inhalt auf seine hinreichende Bestimmtheit zu überprüfen gewesen.

Der angefochtene Beschluss lässt – was die Klägerin zu Recht rügt – weder den Gerätetyp und daraus folgend dessen technische Daten ersehen noch ist der Montageort und die –weise näher festgelegt. Dass der Gerätetyp mit Ausnahme der Beschreibung „Split-Klimaanlage“ nicht näher festgelegt wurde, ist insofern schädlich, als damit überhaupt nicht festgelegt wurde, welche Geräuschentwicklung das Gerät haben wird. Der Beklagte … gab zwar an, er sei davon ausgegangen, dass es eben ein für Wohngebiete geeignetes Gerät sein müsse. Hier ist aber gleichwohl mit erheblichen Unterschieden bei den Geräten zu rechnen. Es ist dem Leser des Protokolls unmöglich festzustellen, welchen technischen Daten, insbesondere Herstellerangaben zu Geräuschemissionen, die Eigentümer nun ihre Zustimmung erteilt haben. Dies ist aber bei einer Klimaanlage ein für die Entscheidung sicherlich erhebliches Kriterium. Anders als bei Beschlüssen über das „ob“ von baulichen Veränderungen – auch die Anbringung bzw. der Anbau eines Klimagerätes an der Außenwand des Gebäudes stellt eine bauliche Veränderung dar im Sinne des § 22 WEG (Beck’scher Online-Kommentar BGB/Hügel, § 22 WEG, Rn 4 a.E.) -, bei denen die konkrete Ausführung eventuell noch nicht sofort feststehen muss, ist hier doch ersichtlich, dass es sich um einen abschließenden Beschluss handeln sollte. Dieser hätte das Gerät näher bezeichnen müssen.

Auch die Angabe „auf dem Dach auf der Vorderseite des Hauses“ ist nicht hinreichend bestimmt, da sowohl die Anbringung rechts wie auch links vom Baderker in Betracht kommt. Dies wiederum hätte – wie die mündliche Verhandlung ergab – erhebliche Auswirkungen auf die Beeinträchtigung der Klägerin. Denn das links unterhalb des Baderkers gelegene Zimmer ist ihr Schlafzimmer, das andere ein Büro. Während das Gerät in der Nähe des Schlafzimmers sicherlich größere Beeinträchtigung darstellen würde, wäre dies bei einem Büroraum eventuell weniger gravierend. Selbst die erläuternden Angaben vor dem Beschlussantrag im Protokoll enthalten keine genaue Angabe, wo genau der „neue Standort“ liegen soll. Hinzukommt, dass auch die Art der Montage im Beschluss nicht festgelegt wurde. Auch die in den vorangestellten Informationen enthaltene Angabe, es entstehe keine Beschädigung am Gemeinschaftseigentum, lässt die Unbestimmtheit in diesem Punkt nicht hinreichend entfallen. Nicht ausreichend war, wenn – was im Detail nicht weiter aufgeklärt werden musste – weitere Informationen zu Montageweise und -ort Gegenstand der mündlichen Erörterung in der Eigentümerversammlung gewesen sein sollten.

Nach alledem war der Beschluss für ungültig zu erklären.

II. Die Kostenregelung beruht auf §§ 91 Abs.1, 100 Abs.4 ZPO. Das Gericht hat davon abgesehen, gemäß § 49 Abs.2 WEG dem Verwalter die Kosten aufzuerlegen, da aus Sicht des Gerichts die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind. Es fehlt an einem entsprechend groben Verschulden daran, dass ein zu unbestimmter Beschluss gefasst wurde. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer … – wie er in der mündlichen Verhandlung einräumte – selbst davon absah, nähere technische Details der Split-Klimaanlage in die Versammlung einzubringen. Außerdem wünschte er selbst keine Festlegung auf einen bestimmten Gerätetyp, da er sich sonst in seiner Entscheidungsfreiheit für den Fall, dass der Austausch des Gerätes einmal notwendig würde, eingeschränkt fürchtete.

III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.

IV. Der Streitwert bemisst sich anhand § 49a GKG. Hier hat das Gericht die geschätzten Kosten des Einbaus der Klimaanlage (2.000,00 €) zugrunde gelegt und hiervon das hälftige Gesamtinteresse, somit 1.000,00 € angesetzt.