WEG-Eigentümer haben weitreichende Auskunftsansprüche gegenüber der WEG

WEG-Eigentümer scheitert mit Auskunftsansprüchen nach Sanierungsmaßnahmen

Das Amtsgericht Kamenz wies die Klage eines WEG-Eigentümers ab, der nach einer umfassenden Sanierung im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eine Anpassung der auf ihn umgelegten Kosten und Auskünfte über die Instandhaltungskosten forderte. Der Kläger konnte keinen Anspruch auf eine Neuberechnung oder Auskunftserteilung durchsetzen, da weder ein direkter Auskunftsanspruch gegen die Gemeinschaft noch ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückerstattung angenommener Überzahlungen bestand. Die Entscheidung verdeutlicht die Grenzen individueller Ansprüche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Einsicht in Abrechnungsunterlagen und der Anfechtung von Beschlüssen.

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Auskunftsrechte von Wohnungseigentümern gegenüber der WEG

Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) verwalten gemeinschaftliches Eigentum und treffen Entscheidungen über Instandhaltungsmaßnahmen und die Verteilung der Kosten. Um Transparenz und Nachvollziehbarkeit im Verwaltungshandeln zu gewährleisten, haben Wohnungseigentümer weitreichende Auskunftsrechte gegenüber der WEG. Diese Rechte ermöglichen es Eigentümern, Einsicht in Verwaltungsunterlagen zu verlangen und sich so über die Aktivitäten und Entscheidungen der WEG zu informieren.

Die Auskunftspflicht des Verwalters ist jedoch nicht unbegrenzt. Sie wird durch gesetzliche Regelungen und spezifische Vorschriften im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) begrenzt. Die Rechtsprechung hat in einzelnen Urteilen zwar die weitreichenden Auskunftsansprüche der Eigentümer betont, aber auch verdeutlicht, dass diese Rechte im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Notwendigkeit einer sachlichen Prüfung stehen.

Im Zentrum eines Rechtsstreits am Amtsgericht Kamenz stand die Klage eines Wohnungseigentümers, der weitreichende Auskunftsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geltend machte. Der Fall drehte sich um die Anfechtung eines Negativbeschlusses sowie um Auskunfts- und Zahlungsansprüche im Kontext von Sanierungsmaßnahmen, die sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum betrafen.

Die Streitigkeit: Sanierungsmaßnahmen im Fokus

Ausgangspunkt der Auseinandersetzung waren umfangreiche Sanierungsarbeiten, die von der WEG beschlossen und durchgeführt wurden. Dabei ging es insbesondere um die Erneuerung von Wasser- und Abwasserinstallationen sowie von elektrischen Wohnungsinstallationen. Der Kläger, selbst Eigentümer einer Wohnung innerhalb der Gemeinschaft, sah sich durch die auf ihn umgelegten Kosten der Sanierungsmaßnahmen finanziellbenachteiligt. Er argumentierte, dass in seiner Wohnung keine der angegebenen Arbeiten durchgeführt worden sei und errechnete einen ihm zustehenden geringeren Kostenanteil, den er von der WEG erstattet bekommen wollte.

Rechtlicher Hintergrund: Auskunftsansprüche und Eigentümerrechte

Ein Kernpunkt des Rechtsstreits waren die Auskunftsansprüche des Klägers. Dieser forderte von der Beklagten detaillierte Informationen über die Höhe der Instandhaltungskosten, die im Zuge der Sanierungsarbeiten entstanden waren. Der Kläger berief sich dabei auf das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das Wohnungseigentümern unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und somit auf Auskunft gewährt. Die rechtliche Herausforderung lag in der Interpretation dieser Vorschriften und ihrer Anwendung auf den konkreten Fall.

Urteilsbegründung: Kein Anspruch auf Auskunft und Rückerstattung

Das Amtsgericht Kamenz wies die Klage des Wohnungseigentümers ab. Es stellte fest, dass kein direkter Auskunftsanspruch gegenüber der WEG besteht, sofern der Kläger die gewünschten Informationen durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen erlangen könnte. Zudem erkannte das Gericht keinen bereicherungsrechtlichen Anspruch des Klägers auf Rückerstattung der von ihm als zu hoch empfundenen Kostenanteile. Die Entscheidung des Gerichts beruhte auf der Erkenntnis, dass die bestandskräftigen Abrechnungen der WEG keine Grundlage für eine nachträgliche Anpassung oder Erstattung bieten.

Schlussfolgerungen des Falles

Das Urteil des Amtsgerichts Kamenz unterstreicht die Bedeutung des Einsichtsrechts in die Verwaltungsunterlagen für Wohnungseigentümer. Es zeigt auf, dass die Grenzen der Auskunftsansprüche und der Möglichkeiten zur Kostenanpassung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich klar definiert sind. Wohnungseigentümer müssen demnach zunächst das Einsichtsrecht nutzen, bevor weitergehende Auskunftsansprüche geltend gemacht werden können.

Das Urteil verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen, innerhalb derer sich die Auskunftsansprüche und die Anfechtung von Beschlüssen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bewegen. Es zeigt die Notwendigkeit auf, dass Eigentümer ihre Rechte und Pflichten genau kennen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen agieren müssen.

Das vorliegende Urteil

AG Kamenz – Az.: 1 C 305/21 WEG – Urteil vom 26.07.2022

In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung gemäß § 44 Abs. 1 WEG hat das Amtsgericht Kamenz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 05.07.2022 am 26.07.2022 für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf bis 3.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Anfechtung eines Negativbeschlusses sowie im Wege der Stufenklage Auskunfts- und Zahlungsansprüche.

Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung in der ####, #### und damit Mitglied der Beklagten. Die Beklagte beschloss im Jahre 2017, verschiedene Stränge der Wasser- und Abwasserinstallation sowie der Lüftung auf der Grundlage der Angebote der Firmen „###“, „###“, „###“ zu sanieren. Im Jahr 2019 beschloss die Beklagte, dass die Verwaltung statt der Firma ### nunmehr die Firma ### mit der Demontage und Montage der elektrischen Wohnungsinstallationen, die im Zusammenhang mit der Strangsanierung in den Küchen und Bädern der jeweiligen Wohnungen notwendig würden, beauftragen sollen. Im Zuge der Sanierung erfolgten verschiedene Maßnahmen, wobei auch Elektroleitungen und Wasserarmaturen in den einzelnen im Sondereigentum stehenden Wohnungen erneuert und ersetzt wurden. Die Kosten wurden aus einer vorher bereits erhobenen Sonderumlage sowie der Instandhaltungsrücklage beglichen. In den jeweils in den Jahren 2020 und 2021 genehmigten Einzel- und Gesamtabrechnungen sind für 2019 216.732,20 EUR und 3.710,32 EUR für die Strangsanierungen abgerechnet worden. Der Kläger, in dessen Wohnung keine Erneuerung der elektrischen Anlagen und Mischbatterien der Küchenspülung erfolgte, errechnete anhand des Angebots der Firma ### einen Betrag von 1.986,11 EUR, den er als auf seine Wohnung entfallend ausmachte und folgerte im Weiteren, dass für die Erneuerung der Mischbatterien 5.050,00 EUR in Rechnung gestellt worden seien. Hierauf meinte er, dass auf seine Wohnung ein Betrag von 336,67 EUR entfalle. Er stellte daraufhin in der Eigentümerversammlung vom 09.08.2021 den Antrag, die Eigentümer mögen beschließen, dass er den von ihm selbst errechneten Kostenanteil in Höhe von 2.322,78 EUR für die Wiederherstellung von Elektroanlagen in mehreren Küchen und den notwendigen Austausch von Mischbatterien, welche im Zusammenhang mit der Rohrsanierung entstanden sind, erstattet bekomme. Der Antrag wurde in der Versammlung mehrheitlich abgelehnt. Hiergegen erhob der Kläger mit dem am 26.08.2021 eingegangenen Schriftsatz eine Beschlussanfechtungsklage.

Der Kläger ist der Auffassung, die vorgenommene Sanierung sei über den ursprünglichen Beschluss hinausgegangen, und er sei durch die durchgeführten Arbeiten im Sondereigentum anderer Eigentümer belastet, da er diese mittelbar mitfinanziert habe. Er will den seiner Auffassung nach Zuviel entrichteten Betrag zurückerhalten und benötige dazu noch die Auskunft der Beklagten.

Er beantragt daher, den in der Versammlung vom 09.08.2021 unter TOP 10 bei mehrheitlicher Ablehnung gefassten Beschluss, dass der Kläger den von ihm selbst errechneten Kostenanteil in Höhe von 2.322,78 EUR für die Wiederherstellung von Elektroanlagen in mehreren Küchen und den notwendigen Austausch von Mischbatterien, welche im Zusammenhang mit der Rohrsanierung entstanden sind, erstattet bekommt, für ungültig zu erklären.

Er beantragt ferner, die Beklagte, vertreten durch die Verwalterin, zu verurteilen, dem Kläger Auskünfte über die Höhe der Instandhaltungskosten im Sondereigentum (elektrische Anlagen und Sanitärinstallationen der Küchen der Wohnungen im Objekt der Beklagten) im Zuge der durchgeführten Rohrsanierung zu erteilen und dem Kläger nach Auskunftserteilung den auf seine Wohnung entfallenden Kostenanteil (11,9370/1000,0000 Anteil) für diese Maßnahme nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.

Sie trägt vor, die teilweise erfolgten Arbeiten im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer seien erforderlich geworden, um an dem Gemeinschaftseigentum bestehenden Steigleitungen heranzukommen.

Insoweit habe es sich um die unmittelbare Ersetzung eines Schadens im Wege der Naturalrestitution gehandelt. Soweit den einzelnen Eigentümern dabei möglicherweise zu viel erstattet worden sei, könne der Kläger keine Gleichbehandlung im Unrecht für sich in Anspruch nehmen. Der Kläger habe auch keinen Auskunftsanspruch, da die Verwaltung ihm jederzeit Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewähre. Der Auskunftsanspruch bestehe zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Ein Individualanspruch des Klägers sei insoweit nicht gegeben. Da der Kläger jederzeit Einsicht in alle Unterlagen und Abrechnungen nehmen könne, sei auch ein Auskunftsanspruch nicht gegeben.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze und das Verhandlungsprotokoll vom 05.07.22 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

1. Beschlussanfechtung

a) Rechtschutzbedürfnis für Anfechtung eines Negativbeschlusses

Soweit der Kläger den am 09.08.2021 gefassten Negativbeschluss, mit welchem sein Zahlungsbegehren abgelehnt wurde, anficht, ist sein Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen. Zwar bleibt es ihm nach dem Negativbeschluss jederzeit unbenommen, sein Begehren mit einer Zahlungsklage weiter zu verfolgen, weshalb dem reinen Negativbeschluss keine regelnde Wirkung für die Zukunft beikommt. Das dennoch bestehende Rechtsschutzbedürfnis des Eigentümers ergibt sich aber daraus, dass er bereits durch die Ablehnung in seinem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt sein kann.

b) Prüfungsmaßstab der Begründetheit

Die Sachprüfung im Rahmen der Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss reduziert sich allerdings auf die Frage, ob es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, die freiwillige Erfüllung des Anspruchs abzulehnen. Dies ist – unter Berücksichtigung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümer – nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist (vgl. BGH ZWE 2016, Seite 46 Rdn. 13). Abzustellen ist insoweit auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung. Die vom Kläger für seinen Antrag vorgetragene Begründung fußte darauf, dass er vermeint, genauso gestellt zu werden wie die seiner Auffassung nach zu Unrecht begünstigten Sondereigentümer deren Elektroleitungen und Mischbatterien ersetzt wurden. Für einen derartigen Gleichbehandlungsanspruch findet sich keinerlei Anspruchsgrundlage. Wie die Beklagte zutreffend ausgeführt hat, findet eine „Gleichbehandlung im Unrecht“ – so denn hier zu Unrecht Arbeiten im Sondereigentum erbracht worden wären – nicht statt. Ein offenkundiger Anspruch des Klägers, den die Beklagte ohne jeden Zweifel hätte erfüllen müssen, ist damit gerade nicht gegeben.

2. Stufenklage

Die unter Ziffer 2 erhobene Stufenklage ist ebenfalls zulässig.

Vorliegend kann das Gericht, da auch der noch unbezifferte Zahlungsanspruch unbegründet ist, nicht nur im Wege eines Teilurteils über die Auskunft, sondern sogleich in Form eines Endurteils entscheiden.

a) Auskunftsanspruch

Der Kläger hat gegenwärtig keinen Auskunftsanspruch gegenüber der Beklagten auf Darlegung der einzelnen Investitionskosten durch die Beklagte.

Ein solcher ergibt sich zunächst nicht aus § 18 Abs. 4 WEG, da dieser dem einzelnen Wohnungseigentümer nur einen gegen die Gemeinschaft gerichtet Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen gibt. Da der Gesetzgeber in § 18 Abs. 4 WEG nur das Einsichtsrecht einerseits als Kern der Informationsrechte geregelt hat, ist § 18 Abs. 4 WEG aber mit Blick auf das Informationsrecht des Wohnungseigentümers nicht als abschließend anzusehen (vgl. Lehmann-Richter/Wobst WEG-Reform 2020, § 5 Rdnr. 374).

Es bestehen allerdings grundsätzlich weitergehende Auskunftsansprüche, die auch mit dem Vermögensbericht in § 28 Abs. 4 WEG nicht erschöpfend geregelt sind. Ein solcher Anspruch, der seit der WEG-Reform nunmehr gegen die Gemeinschaft und nicht mehr gegen den Verwalter gerichtet ist, findet seine Grundlage folgerichtig nicht mehr in §§ 675, 666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag, sondern in dem Gemeinschaftsverhältnis an sich oder auf Grundlage von § 242 BGB.

Ein solcher Auskunftsanspruch setzt aber dann voraus, dass der Anspruchsteller die gewünschte Information nicht bereits im Wege des Einsichtsrechts erlangen kann.

Sofern man auf das Gemeinschaftsverhältnis als Anspruchsgrundlage abstellt, folgt bereits aus der Existenz des § 18 Abs. 4 WEG, dass ein Auskunftsanspruch, den jeder Wohnungseigentümer direkt und zu jeder Zeit gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen könnte, nicht anzuerkennen ist. Denn das jederzeitige Informationsinteresse wird nach dem gesetzlichen Konzept zunächst durch das Einsichtsrecht nach § 18 Abs. 4 WEG befriedigt.

Will man den Auskunftsanspruch aus § 242 BGB herleiten, ist Voraussetzung, dass der Anspruchssteller über das Bestehen und Umfang eines Rechts in entschuldbarer Weise im Unklaren sein muss (Beck OGK/Keller BGB § 242 Rdnr. 648). Entschuldigt im Unklaren ist ein Anspruchssteller aber nur, wenn er zuvor erfolglos Einsicht in die Verwaltungsunterlagen genommen hat (vgl. insoweit LG Frankfurt, Beschluss vom 27.07.2021 – 2 – 13 S 120/20).

Vorliegend hat der Kläger nicht dargetan, dass er die konkreten gewünschten Informationen nicht durch die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen sich selbst beschaffen könnte. Die Beklagte hat mehrfach angeboten, ihm die kompletten Verwaltungsunterlagen einschließlich der Handwerkerrechnungen Einsicht zu gewähren.

Dass sich in den Unterlagen auch Handwerkerrechnungen bezüglich der Elektroinstallation und Armaturen befunden haben müssen, ergibt sich bereits aus dem Klageantrag zu Ziffer 1. Eine konkrete Darlegung des Klägers, warum ihm eine genauere Bezifferung nicht möglich war, erfolgte nicht. Aus dem Einsichtsrecht des Eigentümers im Sinne § 18 Abs. 4 WEG ergibt sich in der Umkehr die Pflicht des Eigentümers eine solche Einsicht gründlich und ordnungsgemäß vorzunehmen und in deren Folge genau zu benennen, was ihm fehlt und warum er eine Berechnung nicht vornehmen kann. All dies fehlt.

b) Leistungsantrag

Darüber hinaus steht dem Kläger unbeschadet der Auskunft auch kein Anspruch auf Rückerstattung des auf seine Wohnung entfallenden Kostenanteils für die Maßnahmen an elektrischen Anlagen und Sanitärinstallationen der Küchen der Wohnungen im Objekt der Beklagten zu.

Ein solcher, grundsätzlich durch § 812 Abs. 1 S 1 BGB begründbarer Anspruch besteht nicht.

Insoweit steht die bestandskräftig genehmigte Abrechnung für die Jahre 2019 und 2020 entgegen, die bereicherungsrechtlichen Ansprüche des Klägers ausschließt.

Leistet ein Wohnungseigentümer Zahlungen über die geschuldeten Beiträge hinaus, kann er die Überzahlung grds. nicht nach § 812 Abs. 1 S. 1 BGB zurückfordern. Der Ausgleich zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Wohnungseigentümern findet auf der Grundlage der Jahresabrechnung statt, in die die geleisteten Zahlungen einzustellen sind. Im Falle einer fehlerhaften Abrechnung ist eine neue, korrigierte Abrechnung zu erstellen. Ein bereicherungsrechtlicher Ausgleich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft kommt jedenfalls in den Fällen, in denen Kosten fehlerhaft verteilt wurden, bereits deshalb nicht in Betracht, weil die Unrichtigkeit einer Einzelabrechnung sich auf sämtliche anderen Einzelabrechnungen auswirkt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Falle einer fehlerhaften Verteilung der Kosten schon deshalb nicht Schuldnerin eines bereicherungsrechtlichen Anspruchs sein, weil die Verteilung der Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer für die Wohnungseigentümergemeinschaft kostenneutral ist, sodass letztere im Falle einer fehlerhaften Verteilung nicht bereichert ist (BeckOGK/Hermann, 1.6.2022, WEG § 28 Rn. 67).

Ob der Kläger einen Anspruch darauf hätte, dass die Gemeinschaft die möglicherweise begünstigten Sondereigentümer ihrerseits zur Erstattung von irrigerweise im Sondereigentum erbrachten Leistungen auffordert – vgl. insoweit ablehnend LG München Urteil vom 1.2.2016 – 1 S 12786/15 -, kann dahinstehen, da dies in keinem Fall einen direkten Zahlungsanspruch seinerseits gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen würde.

3. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit begründet sich in § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.

4. Streitwert

Der Streitwert ist gem. §§ 3 und 5 am Wert des Interesses des Klägers zu orientieren.

Grundsätzlich sind zwar mehrere Klageanträge zusammenzurechnen. Insoweit ist der Antrag des Klägers aber auszulegen. Er begehrt hier – auf welcher Berechnungsgrundlage auch immer – einen Betrag von einmalig etwa 2.322 EUR. Ein darüberhinausgehendes Auskunftsinteresse ist nicht ersichtlich.