Immobilienkaufvertrag – Rücktritt wegen Sachmängeln

Gericht weist Klage auf Rückabwicklung von Immobilienkaufvertrag ab

Das Landgericht Ellwangen hat die Klage auf Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags wegen behaupteter Sachmängel abgewiesen. Die Kläger konnten weder ein arglistiges Verschweigen von Mängeln durch die Beklagten noch eine Verletzung des Kaufvertrags nachweisen. Das Gericht fand, dass die Kläger zum Zeitpunkt des Kaufs über die wesentlichen Mängel informiert waren oder diese bei gebotener Sorgfalt hätten erkennen können. Zudem hielt das Gericht die Kläger in Bezug auf die behaupteten Mängel und die Umstände des Kaufs für unglaubwürdig.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 6 O 37/23 >>>

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag bei Sachmängeln

Beim Immobilienkauf kann der Erwerb einer Immobilie mit erheblichen finanziellen Risiken verbunden sein. Insbesondere nach Vertragsabschluss festgestellte Sachmängel können zu einem Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag führen. Für den Käufer ist es hierbei von entscheidender Bedeutung, ob der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat. Liegt ein arglistig verschwiegener Mangel vor, kann der Käufer mit einer Rücktrittserklärung die Rückabwicklung des Kaufvertrags einleiten.

In einem bemerkenswerten Rechtsstreit am Landgericht Ellwangen stand die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages im Mittelpunkt, der aufgrund von Sachmängeln angefochten wurde. Die Kläger, ein Ehepaar, hatten ein Anwesen in S. erworben, das zuvor im Eigentum der beklagten Eheleute stand. Nach dem Kauf stellten sie mehrere Mängel fest, die ihrer Meinung nach den Rücktritt vom Kaufvertrag rechtfertigten. Der Fall Az.: 6 O 37/23 zog sich durch die Instanzen und fand am 15. September 2023 mit einem Urteil seinen Abschluss.

Der Streitpunkt: Sachmängel nach Immobilienkauf

Die Kläger waren auf das Anwesen durch eine Anzeige auf Immo Scout24 aufmerksam geworden. Die Beschreibung des Objekts als „voll verfließt mit Granit“ und „voll isoliert“ weckte ihr Interesse. Nach mehreren Besichtigungen und Verhandlungen wurde der Kaufvertrag notariell beurkundet. Jedoch wiesen das Einfamilienhaus und die Doppelgarage Mängel auf, die laut Kläger zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses nicht bekannt waren: fehlende Wärmeisolierung des Dachbodens, Eigenleistung bei der Wärmeisolierung des Kellers, dunkle Verfärbungen an den Wänden der Doppelgarage, Fehlen einer Abflussrinne und Löcher im Terrassenboden.

Rechtliche Herausforderungen und Klagegrund

Die Kläger forderten die Rückabwicklung des Kaufvertrags, gestützt auf die Behauptung, die Beklagten hätten bestimmte Mängel arglistig verschwiegen. Besonders hervorzuheben ist der Ausschluss von Ansprüchen und Rechten des Käufers wegen Sachmängeln im Kaufvertrag, welcher jedoch eine Klausel enthielt, die eine Haftung bei arglistigem Verschweigen eines Mangels durch den Verkäufer vorsah.

Gerichtsentscheid: Klage abgewiesen

Das Landgericht Ellwangen wies die Klage ab. Es stellte fest, dass die Kläger zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses von einem Großteil der Mängel wussten oder diese bei gebührender Sorgfalt hätten erkennen können. Besonders die Zeugenaussagen und WhatsApp-Nachrichten der Kläger trugen zur Entscheidung bei. Das Gericht sah keine ausreichenden Beweise für ein arglistiges Verschweigen der Mängel durch die Beklagten.

Kein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises

Die Richter urteilten, dass die Kläger keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 346 Abs. 1 i.V.m. §§ 323, 437 Nr. 2 BGB hätten. Die Gewährleistungsrechte seien durch den vertraglich vereinbarten Ausschluss und die Kenntnis bzw. Erkennbarkeit der Mängel ausgeschlossen. Zudem sei den Klägern nicht der Nachweis eines arglistigen Verhaltens der Beklagten gelungen.

Das Urteil unterstreicht die Bedeutung der genauen Prüfung von Immobilien vor dem Kauf und der detaillierten Auseinandersetzung mit den Vertragsklauseln. Es zeigt auch, dass die Beweislast bei Behauptungen des arglistigen Verschweigens von Mängeln bei den Käufern liegt.

Das vorliegende Urteil

LG Ellwangen – Az.: 6 O 37/23 – Urteil vom 15.09.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits gesamtschuldnerisch zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 840.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrages.

Infolge einer Annonce auf Immo Scout24 wurden die Kläger auf das seinerzeit im Eigentum der beklagten Eheleute stehende Anwesen H. in S. aufmerksam.

In der Annonce hieß es (vgl. Anlage K4):

„859.000 €

Kaufpreis

[…]

Objektbeschreibung

Das freistehende Einfamilienhaus ist voll verfließt mit Granit [Galaxy Naturstein]. Außer der Keller [umbau zur Einliegerwohnung möglich] ist mit normalen Fließen belegt. Das Haus ist voll isoliert inklusive Keller und der Boden vom Keller wurde zuzüglich mit isoliert“

Am 03.12., 06.12. und 11.12.2021 war der Kläger auf dem genannten Anwesen. Zum Termin am 06.12.2021 erschien er zu Preisverhandlungen mit dem Zeugen Q. .

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 28.12.2021 (im Folgenden: „Kaufvertrag“) kauften die Kläger von den Beklagten das Grundstück mit dem darauf befindlichen Einfamilienhaus zu einem Kaufpreis in Höhe von insgesamt 830.000,00 €.

Unter § 8 des Kaufvertrags heißt es (vgl. Anlage K2):

„(3) Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen.

(5) Der vorstehende Haftungsausschluss gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.

(6) Eine Beschaffenheitsgarantie wird nicht erklärt. Dem Käufer ist der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt.

(10) Der Notar hat darauf hingewiesen,

(a) dass eine Haftung jedoch stattfindet, falls der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt und dem Käufer daraus ein Schaden entsteht; […]“

Das Einfamilienhaus und die dazugehörige Doppelgarage wiesen zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses folgende Besonderheiten auf:

– der Dachboden des Einfamilienhauses war nicht wärmeisoliert,

– der Keller wurde in Eigenleistung wärmeisoliert,

– in der Doppelgarage befanden sich dunkle Verfärbungen an den Wänden,

– es befand sich keine Abflussrinne vor der Doppelgarage,

– im Terrassenboden befanden sich ca. sechs Löcher,

– der Terrassenboden hatte keine Abflussrinne,

– das Treppengeländer der Innentreppe wurde vom Beklagten in Eigenleistung montiert,

– die Leiter zum Dachboden war mehrere Zentimeter zu lang.

Im Hausübergabeprotokoll vom 17.09.2022 (Anlage K8) heißt es:

„Garagen werden 1. Oktoberwoche frei geräumt“

Am 30.09.2022 schickte der Kläger dem Beklagten via WhatsApp Bilder vom Inneren der Doppelgarage vor und nach seinen Reinigungsarbeiten mit folgenden Kommentaren (Bl. 17 d.A.):

„Vorher Schimmel“ und „Nachher keine Schimmel [vier lachende Smileys]“

In einer weiteren WhatsApp-Nachricht des Klägers vom 01.10.2022 heißt es (Bl. 17 d.A.):

„2x mit spezial mittel eingesprüht, 2x reinigen und heute mit Alkohol einsprühen….so ist fachmännische [vier lachende Smileys und zwei Bierkrüge]“

Die Kläger wurden am 15.11.2022 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 19.12.2022 (Anlage K5) verlangten die Kläger von den Beklagten bis 02.01.2023 die Beseitigung der oben genannten Besonderheiten.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2022 (Anlage K6) wiesen die Beklagten die Forderung zurück.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.12.2022 (Anlage K7) erklärten die Kläger daraufhin den Rücktritt vom Kaufvertrag, hilfsweise die Anfechtung ihrer auf den Vertragsschluss gerichteten Willenserklärungen wegen arglistiger Täuschung, und forderten die Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises zzgl. vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten auf.

Eine Zahlung der Beklagten erfolgte nicht.

Die Kläger behaupten, dass die Beklagten ihnen gegenüber auf ausdrückliche Frage wahrheitswidrig geantwortet hätten, dass Ihnen keine Mängel, insbesondere Wasserschäden oder -eintritte bekannt sowie, dass keine Eigenleistungen beim Bau des Einfamilienhauses durchgeführt worden seien. Die Besichtigung der Doppelgarage sei dem Kläger vor Kaufvertragsschluss unter einem Vorwand verweigert worden, sonst hätte er den dortigen Schimmel und die durchnässte Bodenplatte gesehen. Den Schimmel in der Doppelgarage habe er deshalb erstmals nach Übergabe im September 2022 bemerkt. Die Beklagten hätten eine Zahlung von 2.000,00 € zugesagt, damit er den Schimmel beseitigen lassen könne. Außerdem würde Regenwasser vom Garagenvorplatz in die Doppelgarage fließen. Hinsichtlich der von ihm beabsichtigten Besichtigung des Dachbodens sei ihm gesagt worden, dass dies nicht nötig sei, da circa drei Monate zuvor ein Sachverständiger vor Ort gewesen sei, der nichts zu beanstanden gehabt hätte. Den Dachboden hätte er im Übrigen aufgrund der ungeeigneten Leiter gar nicht betreten können. Darüber hinaus würde das Geländer der Innentreppe nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen. Auf der Terrasse würden Wasserschäden drohen, weil diese in Richtung Gebäude geneigt und keine fachmännische Entwässerung vorhanden sei. Der Terrassenbelag habe sich bereits erheblich gesenkt. Da die Beklagten die Terrasse absichtlich mit Gegenständen abgedeckt hätten, hätte er dies bei der Besichtigung nicht erkennen können. Vor Kaufvertragsschluss hätte er das Anwesen letztlich nur am 03.12.2021 für knapp 30 Minuten inspiziert.

Die Kläger sind der Ansicht, dass sie aufgrund des wissentlichen Verschweigens der genannten Mängel bzw. der wissentlichen Falschbeantwortung der ausdrücklich gestellten Fragen wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien, sodass der Vertrag rückabzuwickeln sei.

Die Kläger beantragen,

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an die Kläger 830.000,00 € nebst 5 % Zinsen hieraus über EZB seit dem 07.01.2023 Zug um Zug gegen Herausgabe und Rückauflassung sowie Bewilligung einer Eigentumsumschreibung des Grundstücks H., S,, eingetragen im Grundbuch des Amtsgericht S., Gemarkung L. Blatt Nr. 2xxx BV I mit der Flurstücknummer xxx/7 zu bezahlen.

2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.771,78 € nebst 5 % Zinsen hieraus über EZB seit Rechtshängigkeit sowie 20,00 € Einwohnermeldeamtsgebühren zu bezahlen.

3. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden.

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, den Klägern sämtliche aus dem Erwerb der Immobilie H., S., eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts S. für L., Gemarkung L., Blatt 2xxx, BV 1 mit der Flurstücknummer xxx/7 entstandenen, beziehungsweise zukünftig noch entstehenden Schäden zu ersetzen.

Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.

Die Beklagten behaupten, dass das Einfamilienhaus samt Doppelgarage am 03.12., 06.12. sowie am 11.12.2021 vollumfänglich besichtigt worden sei. Bei der Besichtigung des Dachbodens sei dem Kläger auch die zu lange Dachbodenleiter aufgefallen. Von einem „Sachverständigen“, der das Dach begutachtet hätte, sei nie die Rede gewesen. Die fehlende Wärmeisolierung im Dachstuhl hätte er erkennen können. Im Rahmen der Preisverhandlungen am 06.12.2021 sei es u.a. darum gegangen, dass noch Arbeiten an der Terrasse durchzuführen seien, um dort einen Wintergarten zu errichten, dass eine Abflussrinne vor der Garage eingebaut, sowie, dass der Schimmel in der Garage – den sie für Rußrückstände gehalten hätten – noch beseitigt werden müsse. Am 11.12.2021 habe der Kläger erklärt, dass er den Schimmel in der Garage selbst beseitigen und eine Abflussrinne vor diese bauen wolle. Der Kläger habe erneut erklärt, dass er einen Wintergarten errichten wolle. Die Löcher im Terrassenboden seien dabei zur Sprache gekommen. Absenkungen auf der Terrasse seien ihnen nicht aufgefallen. Die Terrasse sei im Zeitpunkt der Besichtigungstermine auch nicht mit Gegenständen verstellt gewesen. Über das selbst montierte Treppengeländer und die Dämmung des Kellers in Eigenleistung sei der Kläger aufgeklärt worden. Es würde auch kein Wasser in die Garage fließen. Im Ergebnis würde es den Klägern nicht um die Mängel gehen, sondern um Kaufreue. Sie hätten dem Kläger auch keine Zahlung von 2.000,00 € zugesichert.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass sie den Klägern aus keinem Rechtsgrund zur Rückzahlung des Kaufpreises verpflichtet seien. Ihnen sei insbesondere kein arglistiges Verhalten vorzuwerfen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst jeweils dazugehöriger Anlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die uneidliche Vernehmung der Zeugen Q., S. und G.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 11.07.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage unter Ziffer 1.) ist unbegründet.

1.) Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von 830.000,00 € aus jeglichem Rechtsgrund, insbesondere nicht aus § 346 Abs. 1 i.V.m. §§ 323 Abs. 1, 437 Nr. 2 BGB, § 812 Abs. 1 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.

a) Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 346 Abs. 1 i.V.m. §§ 323, 437 Nr. 2 BGB.

Dies deshalb, weil die Kläger zur Überzeugung des Gerichts im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses von einem Großteil der Mängel wussten und den Beklagten im Übrigen kein arglistiges Verschweigen von Mängeln nachgewiesen wurde.

aa) Zur Überzeugung des Gerichts wussten die Kläger im maßgeblichen Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses vom Schimmel in der Garage, den fehlenden Abflussrinnen vor der Garage und auf der Terrasse, den Löchern im Terrassenboden sowie der zu langen Dachbodenleiter.

Gewährleistungsrechte sind deshalb bereits nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen, ohne dass es auf ein arglistiges Verhalten der Beklagten ankäme.

(1) Die Überzeugung des Gerichts beruht im Wesentlichen auf den Aussagen der Zeugen S. und G., deren Schilderungen ausreichend Realitätskennzeichen aufwiesen, um im Hinblick auf die sog. Nullhypothese von einem realen Erlebnishintergrund auszugehen.

So berichtete die Zeugin S. u.a. unaufgeregt, dass sie am 03.12.2021 in der Küche gesessen sei, als ihre Mutter den Kläger um das Haus geführt habe. Sie habe gehört wie der Kläger gegen die Wand geklopft und nach der Isolation gefragt habe. Die Mutter habe „nein, das ist auch aus Ytong“ geantwortet. Anschließend seien sie in den Garten gegangen. Von den Preisverhandlungen am 06.12.2021 berichtete die Zeugin, dass der Kläger mit einem Fläschchen Sekt erschienen sei und den Kaufpreis wegen der Löcher im Terrassenboden, dem vorgeblichen Ruß in der Garage, dem erforderlichen Außen- und Innenputz sowie der zu verlegenden Abflussrinne vor der Garage herunterhandeln wollte. Am 11.12.2021 soll der Kläger erneut bei der Garage und im Garten gewesen sein soll. Die Abflussrinnen- und Abgasthematik soll erneut angesprochen worden sein, ebenso die Löcher im Terrassenboden, wobei das Wort „Wintergarten“ gefallen sein soll.

Auch der Zeuge G. berichtete u.a. unaufgeregt, dass der Kläger am 06.12.2021 mit einem kleinen italienischen Sekt erschienen sei. Der Kläger soll an diesem Tag auch einmal in den Dachstuhl geschaut haben. Der Kläger habe dabei gemeint, dass die Leiter zum Dachboden stark geneigt sei, sodass ein Stück abgeschnitten werden müsse. Er habe dann zum Zeugen gesagt „Das langt. Das passt soweit“. Auch der Zeuge G. berichtete, dass der Kläger erwähnt habe, dass er einen Wintergarten auf der Terrasse bauen wolle. Vor der Garage sei zudem der Boden feucht gewesen. Er habe dem Kläger daraufhin gesagt, dass aber noch nie Wasser in die Garage eingedrungen sei. In der Garage habe er mit Kläger über die Verfärbungen an der Wand gesprochen. Der Kläger habe diese für Schimmel gehalten, der Zeuge für Ruß. Als besonderes Detail konnte der Zeuge schließlich noch nennen, dass der Kläger gesagt habe, dass er jemanden schicken würde. Statt eines Gutachters sei zum Erstaunen des Zeugen dann aber ein Gartenarbeiter erschienen.

Beide Zeugen berichteten übereinstimmend, dass der Kläger sich mehrmals selbst als „Fachmann“ bezeichnet habe. Dass der Kläger sich selbst als Fachmann sieht, lässt sich seiner WhatsApp-Nachricht vom 01.10.2022 entnehmen (Bl. 17 d.A.).

Auch durch die aggressive Befragungsweise der Klägerseite haben sich die Zeugen nicht aus der Ruhe bringen oder in Widersprüche verwickeln lassen.

Hinsichtlich der vorgeblichen Sitzordnung bei den Preisverhandlungen am 06.12.2021 stimmt die spontan in der Sitzung anzufertigende Skizze des Zeugen G. mit der seiner beklagten Mutter überein (s. Bl. 56 ff. d.A.). Beide zeichneten, ohne dass dies abgesprochen werden konnte, den Kläger an die Stirnseite des Tisches, den Zeugen Q. links, den Zeugen G. rechts. Mit Unverständnis nimmt das Gericht zur Kenntnis, wie der Kläger die Beklagten und die Zeugen allein aufgrund der vorgeblich abweichenden Sitzordnung der Lüge überführen will.

Die teilweise erkennbare Belastungstendenz der Zeugen erklärt sich zur Überzeugung des Gerichts aus der spürbaren Verärgerung darüber, dass es nun zu einem Gerichtsverfahren gekommen ist, obwohl die Kläger über die genannten Besonderheiten des Anwesens ins Bild gesetzt wurden und nun Unwahrheiten behaupten.

(2) Die beiden Zeugenaussagen sind allen voran vor dem Hintergrund der oben zitierten WhatsApp-Nachricht des Klägers vom 30.09.2022 (Bl. 17 d.A.) zu würdigen. Ein Käufer, der getäuscht wurde und dies erst wenige Tage zuvor bemerkt hat, würde sich sicherlich nicht gegenüber den Verkäufern anschließend mit seinen Reinigungskünsten brüsten und lachende Smileys mit aneinanderstoßenden Bierkrügen senden. Auch die vorgebliche Vereinbarung, dass die Beklagten 2.000,00 € an den Kläger für Reinigungsarbeiten zahlen, wird mit keinem Wort in genanntem Chatverkehr erwähnt, zumal der Kläger diese nicht in Auftrag gegeben, sondern selbst erledigt hat.

Die im Hausübergabeprotokoll vom 17.09.2022 (Anlage K8) festgehaltene Vereinbarung, dass die Garage erst in der ersten Oktoberwoche geräumt sein muss, ist damit zugleich entsprechend den Ausführungen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung (Bl. 65 d.A.) zu verstehen, nämlich, dass zur Zeit der Besichtigungstermine nur noch Kleinigkeiten in der Garage standen, die dem Kläger den Blick auf den wesentlichen Zustand der Garage nicht verdeckten.

(3) Auch im Übrigen hält das Gericht den Kläger für in höchstem Maße unglaubwürdig, wenn er das streitgegenständliche Anwesen bereits nach einer Inspektionszeit von nur knapp 30 Minuten ohne Besichtigung der Doppelgarage, des Garagenvorplatzes, der Terrasse sowie des Dachbodens für 830.000,00 € gekauft haben will. Auffällig auch, wie wortkarg sich der Kläger zu seinem dritten Besuch am 11.12.2021 äußerte, diesen insbesondere in den vorbereitenden Schriftsätzen gänzlich verschwieg (vgl. Bl. 3 und 30 ff. d.A.), und am 06.12.2021 sowie am 11.12.2021 letztlich nur Vertragsformalitäten ohne jeglichen Smalltalk zum Kaufobjekt besprochen haben will. Dies, obwohl er den Beklagten am 11.12.2021 zum ersten Mal persönlich getroffen hat. Die Kläger mögen sich weiterhin fragen, mit welchen Argumenten sie die Beklagtenseite von 859.000,00 € auf 830.000,00 € heruntergehandelt haben wollen, wenn nicht mit den genannten Mängeln. Auch diesbezüglich zeigten sich die Kläger auffällig wortkarg. Was der Zeuge Q., der den Gerichtssaal fluchtartig verließ, als die Zeugin S. auf ihn zu sprechen gekommen war, damit meinte, dass bei den Preisverhandlungen „nicht so viel“ über Mängel gesprochen worden sei (Bl. 69 d.A.), bleibt dessen Geheimnis.

Wenn in diesem Verfahren mithin jemand der Lüge überführt wurde, dann der Kläger.

Auf die Vernehmung der restlichen Zeugen der Beklagtenseite wurde vor diesem Ergebnis auf richterlichen Vorschlag verzichtet.

bb) Hinsichtlich der sonstigen geltend gemachten (vorgeblichen) Mängel müssen sich die Kläger am wirksam vereinbarten Ausschluss der Gewährleistungsrechte unter § 8 Abs. 3 und 5 des Kaufvertrags festhalten lassen.

Der Beweis, dass die Beklagten ihnen Sachmängel im maßgeblichen Zeitpunkt der Vereinbarung des oben genannten Haftungsausschlusses (hier am 28.12.2021) arglistig im Sinne von § 444 Alt. 1 BGB bzw. § 8 Abs. 5 des Kaufvertrags verschwiegen haben, ist den beweisbelasteten Klägern nämlich nicht gelungen.

Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zumindest Eventualvorsatz voraus, leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 73/18, NJOZ 2020, 440, 441, Rn. 11; BeckOK BGB/Faust, 67. Ed. 1.8.2023, § 438 BGB, Rn. 40).

(1) Woher die Beklagten, ein türkisches Ehepaar, wissen sollten, dass das selbst montierte Treppengeländer vorgeblich gegen gesetzliche Vorschriften verstößt, legten die Kläger ebenso wenig dar, wie ihre Behauptung, dass sich der Terrassenboden absenkt und die Beklagten hiervon wussten. Auch ist nicht ersichtlich, wieso die Beklagten davon ausgegangen sein sollten, dass die Kläger diese vorgeblichen Mängel nicht kennen, schließlich war der Kläger zur Überzeugung des Gerichts (s.o.) mehrmals vor Kaufvertragsschluss auf der Terrasse und in den seinerzeitigen Wohnräumen der Beklagten. Hat der Kläger die zahlreichen Löcher im Terrassenboden gesehen, muss ihm zudem zur Überzeugung des Gerichts im Übrigen auch die vorgebliche Absenkung der Terrasse ersichtlich gewesen sein. Die unstrittige Frage des Klägers nach „Eigenleistungen am Bau“ musste zudem von der Beklagten nicht so verstanden werden, dass damit auch das Treppengeländer gemeint sein könnte, zumal bereits fraglich ist, ob der Beklagten diese Tatsache noch bewusst war.

(2) Da der Kläger zur Überzeugung des Gerichts (s.o.) eine erhebliche Zeit in der Doppelgarage stand, erschließt sich dem Gericht weiterhin auch nicht, wieso die Beklagten davon ausgegangen sein sollten, dass der Kläger die vorgeblich feuchte Bodenplatte und die vorgeblich dort vorhandenen Löcher im Boden, die erst in der mündlichen Verhandlung vorgetragen wurden (Bl. 63 d.A.), nicht bemerkt hat. Im Übrigen gelten die Ausführungen zur zitierten WhatsApp-Nachricht des Klägers vom 30.09.2022 (s.o.) entsprechend, d.h. jemand, der sich arglistig getäuscht fühlt, hätte sich anders als der Kläger verhalten.

(3) Da der Kläger zur Überzeugung des Gerichts (s.o.) einen Blick in den Dachboden des Einfamilienhauses geworfen und dies mit den Worten „Das langt. Das passt soweit“ kommentiert hat, liegt es fern, dass die Beklagten den Klägern dessen fehlende Wärmeisolierung verheimlichen wollten. Weiterhin hat das Gericht Zweifel, ob die Beklagten bei der Bezeichnung des Einfamilienhauses als „voll isoliert“ daran gedacht haben, dass der Kläger dies dahingehend versteht, dass nicht nur die oberste Geschossdecke, sondern auch der Dachboden als nicht zum Wohnen dienender Raum isoliert ist. Der Beweis, dass der Kläger der Beklagten ausdrücklich die Frage gestellt hat, ob auch der Dachboden wärmeisoliert ist, und diese die Frage verneint hat, ist ihm nicht gelungen.

(4) Offen bleiben kann, ob der Kläger auf seine allgemeine Frage nach „Eigenleistungen beim Bau“ bzw. dem „Bau durch eine Fachfirma“ (Bl. 69 d.A.) über die Dämmung des Kellers in Eigenleistung aufgeklärt wurde. Das Gericht hat bereits Zweifel daran, die Beklagte bei ihrer Antwort auf diese Frage hieran gedacht hat und nicht nur an den Hausbau im engeren Sinne, also den Erdaushub, die Errichtung des Fundaments, den Hochbau und die Erstellung der Dachkonstruktion.

cc) Eine Beschaffenheitsgarantie im Sinne von § 444 Alt. 2 BGB haben die Beklagten ausweislich § 8 Abs. 6 des Kaufvertrags nicht übernommen.

dd) Auch eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB (in der Fassung bis 31.12.2021), auf die sich die Kläger auch trotz des Gewährleistungsrechteausschlusses hätten berufen können (Grüneberg/Weidenkaff, 82. Aufl. 2023, § 444 BGB, Rn. 8 m.d.N.), wurde im Kaufvertrag nicht festgehalten. Die Beschreibung des Anwesens als „voll isoliert“ vor Kaufvertragsschluss auf Immo Scout24 führt daher vorliegend nicht dazu, dass sich die Kläger – auch ohne Nachweis eines arglistigen Verhaltens – auf die fehlende Wärmeisolierung des Dachbodens berufen können (vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14, NJW 2016, 1815).

Offen bleiben kann somit, ob die Bezeichnung eines Wohngebäudes in einer Annonce als „voll isoliert“ nach der Verkehrsauffassung auch die Wärmeisolierung des Dachbodens und nicht nur – wie hier – der obersten Geschossdecke beinhaltet.

ee) Angesichts dieses Ergebnisses kann offen bleiben, ob tatsächlich Regenwasser regelmäßig in die Doppelgarage fließt, sich dort Löcher im Boden befinden, der Terrassenboden sich absenkt und das selbst montierte Treppengeländer nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Auch Ausführungen zur Erheblichkeit der geltend gemachten Mängel im Sinne von § 323 Abs. 5 S. 2 BGB erübrigen sich.

b) Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Herausgabe des Kaufpreises aus § 812 Abs. 1 BGB.

Da den beweisbelasteten Klägern nach oben Gesagtem nicht der Nachweis eines arglistigen Verhaltens der Beklagten gelungen ist, geht auch die hilfsweise erklärte Anfechtung der auf den Kaufvertragsschluss gerichteten Willenserklärungen nach § 123 Abs. 1 Alt. 1 BGB ins Leere.

c) Die Kläger haben gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB.

Ist den Beklagten bereits kein arglistiges Verhalten nachweisbar, gilt dies erst recht für einen Betrug i.S.v. § 263 StGB, der weitergehende Tatbestandsvoraussetzungen hat.

II.

Die Klagen unter Ziffern 2.) – 4.) teilen das Schicksal der Klage unter Ziffer 1.).

III.

1.) Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 und 2 ZPO.

2.) Der Streitwert ergibt sich aus der Summe der Klageanträge 1. und 4., wobei Letzterer auf 10.000,00 € geschätzt wurde.