WEG – nur inhaltliche Mängel einer Jahresabrechnung können angefochten werden

Anfechtbarkeit von Jahresabrechnungen: Neue Kriterien – Reform des Wohnungseigentumsrechts

Einleitung In dem vorliegenden Rechtsstreit ging es um die Frage, ob Jahresabrechnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen bestimmter gerügter Fehler erfolgreich angefochten werden können. Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek hatte die Jahresabrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 für ungültig erklärt. Das Landgericht Hamburg hob diese Entscheidung nun in der Berufung auf. Der Fall zeigt, dass nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts nur noch solche Fehler zur erfolgreichen Anfechtung berechtigen, die sich konkret auf die Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auswirken.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 318 S 60/22 >>>

Entscheidung des LG Hamburg: Klarstellung zu fehlerhaften Jahresabrechnungen

Sachverhalt In einer Eigentümerversammlung einer Wohneigentümergemeinschaft in Hamburg wurden die Jahresabrechnungen für 2019 und 2020 genehmigt und Hausverwaltung sowie -beirat entlastet. Gegen die Beschlüsse klagten Wohnungseigentümer mit der Begründung, die Abrechnungen berücksichtigten nicht die Soll-Vorschüsse, sondern nur die Ist-Zahlungen. Zudem fehle für 2019 der Vermögensbericht. Das Amtsgericht gab der Klage statt.

Welche Fehler berechtigen zur Anfechtung von Jahresabrechnungen?

Entscheidung des LG Hamburg Das Landgericht Hamburg hob das Urteil auf die Berufung der Beklagten hin auf. Zur Begründung führte es aus:

• Die Beschlüsse waren nicht nichtig wegen fehlender Beschlusskompetenz. Es war über konkrete Nachforderungen beschlossen worden, nicht nur über die Genehmigung der Abrechnung.
• Auch der Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung war gewahrt. Denn nach der Reform des WEG können nur ergebnisrelevante Fehler die Jahresabrechnung erfolgreich angreifbar machen.
• Ob nur Ist- oder auch Soll-Zahlungen zugrunde gelegt wurden, war hier ohne Auswirkungen auf die Zahlungspflichten.
• Der fehlende Vermögensbericht für 2019 stand der Entlastung von Hausverwaltung und -beirat nicht entgegen. Die Anforderungen wurden erfüllt.

Fazit: Bestandskraft von Abrechnungsbeschlüssen unter neuem Recht

Das Urteil verdeutlicht, dass nach neuem Recht eine erfolgreiche Anfechtung der Jahresabrechnung nur noch bei solchen Fehlern möglich ist, die unmittelbare Auswirkungen auf die eigene Zahlungsverpflichtung haben. Reine formelle Mängel genügen nicht mehr. Dies stärkt die Bestandskraft von Abrechnungsbeschlüssen.

Das vorliegende Urteil

LG Hamburg – Az.: 318 S 60/22 – Urteil vom 01.03.2023

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 28.07.2022, Az.: 882 C 23/21, abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 59.389,13 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten über die Gültigkeit der auf der Eigentümerversammlung vom 20.10.2021 zu TOP 3a (Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen 2019/20) und TOP 3b, c (Entlastung Beirat und Verwaltung) gefassten Beschlüsse (Anlage K 1) und deren genaue sprachliche Formulierung bei Beschlussfassung.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse für ungültig erklärt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, nach neuem Recht sei über die Einforderung von Nachschüssen/Anpassung beschlossener Vorschüsse zu beschließen, mithin über die Abrechnungsspitze. Die zu erstellende Abrechnung als Rechenwerk diene demgegenüber lediglich der Vorbereitung und sei nicht Gegenstand der Beschlussfassung. Hieraus folge auch, dass für einen Beschluss, der allein die Genehmigung des Abrechnungswerks zum Gegenstand habe, die Beschlusskompetenz fehle. Ob dies der Fall sei, könne vorliegend offen bleiben. Die Unwirksamkeit der Beschlüsse folge schon daraus, dass die Einzeljahresabrechnungen für 2019 und 2020 keine Abrechnungsspitze auswiesen, über eine solche mithin auch nicht beschlossen worden sein könne. Die Einzelabrechnungen entsprächen damit nicht den Vorgaben des § 28 Abs. 2 WEG. Die Abrechnung müsse die für das Wirtschaftsjahr zu zahlenden Soll-Vorschüsse ausweisen, nicht die tatsächlich geleisteten Ist-Zahlungen. Nur wenn Abrechnungssumme und Soll-Vorschüsse bezeichnet seien, könne ohne weiteres die Differenz der Beträge als zu beschließende Abrechnungsspitze bestimmt werden. Die Einzelabrechnungen enthielten als „Abrechnungsergebnis Vorjahr“ eine „Nachzahlung“, die ersichtlich nicht der Abrechnungsspitze entspreche, da Vorschüsse nur als Ist-Zahlungen berücksichtigt worden seien, nicht also Soll-Zahlungen. Ausgewiesen sei das Abrechnungsergebnis, also der Gesamtbetrag des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Anteils an den tatsächlichen Kosten abzüglich der tatsächlich geleisteten Zahlungen. Es ändere auch nichts, wenn die tatsächlichen Ist-Zahlungen den Soll-Vorauszahlungen entsprochen hätten. Tatsächlich geleistete Zahlungen seien bei Bestimmung der Abrechnungsspitze irrelevant. Eine „Umbuchung Hausgeld IR 2019″ sei nicht nachvollziehbar. All dies gelte auch für die Jahresabrechnung 2020. Im Übrigen habe nicht erneut über eine Nachzahlung für das Vorjahr 2019 beschlossen werden können. Im Hinblick auf diese Mängel sei auch die Entlastung der Verwaltung und des Beirats nicht ordnungsgemäß. In Bezug auf die Verwaltung komme hinzu, dass ein ordnungsgemäßer Vermögensbericht für 2019 fehle.

Gegen dieses ihren Prozessbevollmächtigten am 29.07.2022 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit einem am 26.08.2022 über beA eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 01.11.2022 mit einem an diesem Tag über beA eingegangenen Schriftsatz begründet.

Sie trägt vor, auf der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung sei Folgendes beschlossen worden:

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen (Abrechnungsspitze) für das Jahr 2019 mit Druckdatum 01.12.2020 zu genehmigen“

„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen (Abrechnungsspitze) für das Jahr 2020 mit Druckdatum 01.12.2021 zu genehmigen“

„Die Abrechnungsergebnisse sind zum 01.12.2021 fällig“.

Die anderslautende Formulierung beruhe darauf, dass aus Versehen Texte aus vorangegangenen Versammlungen übernommen worden seien. Im Übrigen wirke sich dies auf das Ergebnis – wie nach neuem Recht erforderlich – nicht aus, sofern Soll- und Ist Vorschüsse identisch seien. Die Position Umbuchung Hausgeld IR 2019 sei erläutert worden (monatliche Zuführung zur IR 6xEuro 97, Anlage B 3 WP) und wegen Aufspaltung der Beträge in die Zahlung auf allgemeines Wohngeld und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage erfolgt. Die Verwaltung habe auch für das Wirtschaftsjahr 2019 einen Vermögensbericht erstellt (Anlage BB 1), für das Wirtschaftsjahr 2020 seien die erforderlichen Angaben Bestandteil der Abrechnungen (Anlage BB 2). Eine separate, isolierte Darstellung werde nicht verlangt. In den Abrechnungen seien Geldbestände und Rücklagenentwicklung dargestellt, sonstiges Gemeinschaftsvermögen außer dem Bankguthaben liege nicht vor. Die behauptete Differenz im „Vermögensbericht 2020“ in Höhe von Euro 889,99 sei nicht nachvollziehbar.

Hinzu komme, dass die Entlastung des Beirats nicht zwangsläufig gleichlaufend mit Erteilung der Entlastung für die Verwaltung zu beurteilen sei. Der Prüfauftrag des Beirates beziehe sich jedenfalls nicht auf den Vermögensbericht, sondern darauf, die der Abrechnung zu Grunde liegenden Tatsachen zu prüfen.

Sie beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 28.07.2022, Az.: 882 C 23/21, abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die amtsgerichtliche Entscheidung und trägt ferner vor, die geleisteten Zahlungen entsprächen nicht den Sollbeträgen, weil von Klägerseite übersehen worden sei, dass die Vorschüsse aus vorangegangenen Jahren erhöht worden seien. Geschuldet gewesen sei nach dem Wirtschaftsplan 2019 (Anlage BB 1) ein Betrag von Euro 209 als monatliches Wohngeld, nicht mehr wie zuvor ein Betrag von Euro 205.

Eine nachträgliche Erläuterung der Position „Umbuchung Hausgeld“ sei unerheblich, weil es darauf ankomme, ob die Abrechnung aus sich heraus verständlich sei. Auch der Vermögensbericht für 2019 sei erst nachträglich erstellt worden, die Vermögensübersicht für 2020 sei inhaltlich fehlerhaft, ebenso die Heizkostenabrechnungen für 2019 und 2020. Im Übrigen sei auf der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zu TOP 10 ausdrücklich beschlossen worden, dass jeder Wohngeldabrechnung eine Vermögensübersicht beigelegt werden solle. Wegen der Beanstandungen in Bezug auf den geschuldeten Vermögensbericht seien auch die Entlastungsbeschlüsse zu TOP 3a und 3b zu Recht für ungültig erklärt worden.

Benötigen Sie Hilfe vom Anwalt? Schildern Sie uns Ihr Anliegen und fordern online unsere unverbindliche Ersteinschätzung an.

Wegen des sonstigen Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil das Amtsgericht die streitgegenständlichen Beschlüsse zu Unrecht für ungültig erklärt hat.

a) TOP 3a (Jahresabrechnungen 2019/2020)

aa) Der Beschluss ist nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer nicht – wie nach neuem Recht vorgesehen – gemäß § 28 Abs. 2 WEG n.F. über Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung des Wirtschaftsplanes (Abrechnungsspitze) beschließen, sondern der Beschluss allein die Genehmigung des zugrundeliegenden Zahlenwerkes zum Gegenstand hat (vgl. hierzu AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.02.2022 – Az.: 980 a C 29/21 m.w.N.). In diesem Fall beschließen die Wohnungseigentümer nicht über die Einforderung von Nachschüssen oder Anpassung beschlossener Vorschüsse.

Ein solcher Beschluss ist im vorliegenden Fall jedoch gefasst worden. Sowohl nach der von den Klägern behaupteten Fassung des Beschlusses als auch nach der von der Beklagten behaupteten Formulierung geht aus dem Beschluss bei objektiv-normativer Auslegung hinreichend bestimmt hervor, dass über die Einforderung von Nachschüssen (Abrechnung) beschlossen wurde, wenn auch naturgemäß auf Grundlage des Abrechnungswerks. So wurde ausdrücklich auch beschlossen, dass die „Abrechnungsergebnisse“ bis zum 01.12.2021 zur Zahlung fällig sein sollten. In den Einzelabrechnungen ist insoweit von „Nachzahlung“ die Rede. Dies kann nicht anders verstanden werden, als dass hierdurch bestimmte, konkret bezifferte Forderungen erstmals geltend gemacht und zu einem konkreten Zeitpunkt gezahlt werden sollten, zumal – worauf die Kläger zu recht hinweisen – bereits entstandene aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen nicht erneut zu beschließen sind. Ist die Summe der geleisteten Zahlungen identisch mit der Summe der im Wirtschaftsplan vorgesehenen Zahlungen, sind Abrechnungssaldo und Abrechnungsspitze identisch. Einer Beweisaufnahme über den Inhalt der gefassten Beschlüsse bedarf es daher nicht. Sofern die Kläger geltend machen, es seien zwei unterschiedliche Anträge zur Beschlussfassung gestellt worden, wobei lediglich für das Wirtschaftsjahr 2020 ein Nachsatz enthalten sei, dass Abrechnungsergebnisse zum 01.12.2021 fällig seien, ändert dies nichts. Durch die Einbeziehung unter der Überschrift „TOP 3a Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung des Wirtschaftsjahres 2019/2020“ wird deutlich, dass sich der Begriff „Abrechnungsergebnisse“ auf sämtliche Ergebnisse beider Wirtschaftsjahre bezieht. Etwaige inhaltliche Fehler des Beschlusses bei Ermittlung der zu zahlenden Beträge betreffen nicht die Frage der Beschlusskompetenz.

bb) Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts widerspricht der streitgegenständliche Beschluss auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt auch dann, wenn man – wie vom Amtsgericht angenommen – zu Grunde legt, dass die Einzelabrechnungen (nur) Istzahlungen, nicht jedoch Sollzahlungen berücksichtigen.

Voraussetzung einer erfolgreichen Anfechtung ist entgegen der Auffassung der Kläger auch, dass ein Fehler sich auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts können nur noch inhaltliche Mängel der Jahresabrechnung, die sich auch auf die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer auswirken (Abrechnungsspitze), zur Überprüfung gestellt und ggfls. mit Erfolg geltend gemacht werden (BeckOK WEG/Bartholome, 50 Ed. 30.09.2022, WEG § 28 Rn.125). Sonstige Fehler rechtfertigen keine Anfechtung, wenn nicht zugleich Einfluss auf die Höhe der Zahlungspflicht dargelegt werden kann. Auswirkungen auf die Abrechnungsspitze („Ergebnisrelevanz“) sind z.B. denkbar, wenn entweder die Einnahmen oder die Ausgaben unzutreffend in das Zahlenwerk eingestellt sind oder wenn der maßgebliche Verteilungsschlüssel nicht zutreffend berücksichtigt wurde (BeckOK WEG/Bartholome, 50 Ed. 30.09.2022, WEG § 28 Rn. 128¸ LG München I Beschluss vom 17.05.2022 – 2-13 T 27/22). In diesen Fällen können sich Fehler auf die von den einzelnen Wohnungseigentümern zu zahlenden Nachschüsse oder deren Guthaben auswirken, weil dann der „Gesamtkostenanteil“ fehlerhaft ist. Dies ist hier indessen nicht dargetan, wenn Ist- und Sollzahlungen deckungsgleich sind. Soweit die Kläger geltend machen, dies sei nicht der Fall, weil die Vorschüsse im maßgeblichen Zeitraum nicht mehr Euro 205,00 sondern Euro 209,00 betragen hätten, haben sie dies nicht rechtzeitig – auch nicht im Kern – innerhalb der Klagebegründungsfrist dargetan. Das Vorbringen im Schriftsatz vom 17.12.2021 (Seite 5 I.e) bezieht sich auf Beanstandungen in Bezug auf die Stellplatzmiete, geht jedoch auch von einem Wohngeldbetrag in Höhe von Euro 205,00 (+ Euro 97) aus, ohne zu beanstanden, dass der Betrag von Euro 205,00 nicht dem laut Wirtschaftsplan geschuldeten Betrag entsprochen habe. Entsprechendes gilt bzgl. der Position „Umbuchung Hausgeld – IR 2019“ und die Beanstandungen der Heizkostenabrechnungen für 2019 und 2020. Auch hier ist eine Ergebnisrelevanz nicht ersichtlich.

b) TOP 3b (Entlastung Beirat)

Auch der Beschluss zu TOP 3b entspricht damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Grund, warum dem Beirat keine Entlastung erteilt werden durfte, ist nach dem zuvor Gesagten nicht ersichtlich, Ob es auch zu den Pflichten des Beirates zählt, einen Vermögensbericht i.S.d § 28 Abs. 3 WEG n.F. zu überprüfen und/oder anzumahnen, kann hier dahinstehen. Auch insoweit liegen keine durchgreifenden Beanstandungen vor (dazu sogleich unter 1c).

c) TOP 3a (Entlastung Verwaltung)

Auch in Bezug auf TOP 3a gilt das oben Gesagte entsprechend. Entgegen der Auffassung der Kläger stehen auch die Beanstandungen in Bezug auf den gemäß § 28 Abs. 3 WEG n.F. geschuldeten Vermögensbericht einer Entlastung nicht entgegen. So ist nach der neuen gesetzlichen Regelung lediglich erforderlich, dass der Ist-Stand der Erhaltungsrücklage sowie sonstiger Rücklagen sowie das wesentliche Gemeinschaftsvermögen zum 31.12. eines Jahres dargestellt werden (BeckOK/Bartholome, 51. Ed. 01.01.2023, WEG § 28 Rn. 143, 147 ff. m.w.N.). Bei dieser Darstellung ist eine Angabe der Forderungen und Verbindlichkeiten enthalten, weil sich erst daraus das zum maßgeblichen Zeitpunkt vorhandene Vermögen ergibt. Weitere Angaben sind ebenso wenig vorgeschrieben wie die konkrete Art der Darstellung.

Dies zu Grunde gelegt, erschließt sich der Kammer nicht, aus welchem Grund die in den Vermögensübersichten für das Jahr 2019 (Anlage BB 1) bzw. 2020 (Anlage K 5) mitgeteilten Zahlen unzutreffend sind. Dass der Vermögensbericht für das Jahr 2019 erst nachträglich erstellt wurde, ist nicht substantiiert dargetan. Eine Pflicht, diesen zugleich und im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung den Eigentümern zur Verfügung zu stellen, besteht nicht (BeckOK/Bartholome, a.a.O., § 28 Rn. 154).

Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Beanstandung, der Anfangsbestand des Girokontos in der Wohngeldabrechnung (Anlage K 2) sei mit einem um Euro 28,00 höheren Betrag angegeben als im Kontoauszug (Anlage K 6). Daraus folgt nicht, dass die Vermögensübersicht – in Bezug auf den Endstand des Kontos – unzutreffend ist. Auch der auf der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zu TOP 10 gefasste Beschluss steht der Entlastung für die Jahre 2019/2020 nicht entgegen, der er sich ausdrücklich auf künftige Jahresabrechnungen bezog.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10 S.1, 711 ZPO zu entnehmen.

3. Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern die Entscheidung des Revisionsgerichts.

4. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49 GKG und folgt der von den Parteien nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht.