WEG-Verwalterin – Pflicht zur Auskunftserteilung

WEG-Verwalterin – Pflicht zur Auskunftserteilung

LG Saarbrücken

Az.: 5 S 16/09

Urteil vom 16.12.2009


1. Die Klage wird unter Aufhebung des am 11.02.2009 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken (Az.: 1WEG C 24/08) abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten beider Instanzen.

3. Die Revision wird nicht zugelassen.

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4. Der Streitwert beider Instanzen wird auf jeweils 10.000,– Euro festgesetzt.

Gründe

A

Die Klägerin war bis zum 31. März 2007 Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … in ….

Der Beklagte ist Mitglied dieser Wohnungseigentümergemeinschaft.

In einem vorangegangenen Verfahren des Amtsgerichts Saarbrücken (Az.: 1WEG II 24/04) hat sich die Klägerin gegenüber dem Beklagten durch gerichtlichen Vergleich vom 29.03.2004 verpflichtet, Auskunft über Wohngeldschulden bei der Wohnungseigentümergemeinschaft … sowie darüber zu erteilen, welche Maßnahmen die Klägerin jährlich ergriffen hat, um die anfallenden Wohngeldschulden beizutreiben.

Die Klägerin hat die zugesagte Auskunft nicht erteilt.

Auf Antrag des Beklagten ist durch Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 25.02.2005 gegen die Klägerin ein Zwangsgeld in Höhe von 4.000,– Euro verhängt worden, das die Klägerin auch gezahlt hat.

Das Amtsgericht Saarbrücken hat durch Beschluss vom 09.11.2006 auf Antrag des Beklagten erneut ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000,– Euro festgesetzt und die Vollstreckung durch Beschlüsse vom 05.02.2007 und vom 04.12.2007 wegen Krankheit des Geschäftsführers der Klägerin einstweilen eingestellt.

Die Klägerin hat Vollstreckungsabwehrklage erhoben, mit der sie die Auffassung vertreten hat, die Voraussetzungen des § 888 ZPO seien nicht mehr gegeben.

Ihrer Ansicht nach könne die Auskunft durch die ab dem 1. April 2007 bestellte und tätige Verwalterin der WEG, die …, …, …, erteilt werden.

Sie hat behauptet, der neuen Verwalterin seien alle zur Auskunftserteilung erforderlichen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft übergeben worden. Andere Erkenntnisse als diejenigen, die sich aus den Unterlagen ergäben, habe die Klägerin nicht.

Die Klägerin hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus dem Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 09.11.2006 – Az.: 1WEG II 24/04 – für unzulässig zu erklären.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat unter Beweisantritt bestritten, dass der GfH Unterlagen übergeben worden sind, die die von der Klägerin geschuldete Auskunft betreffen.

Das Amtsgericht hat durch sein am 11.02.2009 verkündetes Urteil die Zwangsvollstreckung aus dem Beschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 09.11.2006 für unzulässig erklärt.

Es hat ausgeführt, die Auskunftserteilung, die ursprünglich als unvertretbare Handlung gemäß § 888 ZPO zu vollstrecken gewesen sei, sei nach dem Verwalterwechsel und den Angaben der Klägerin in diesem Verfahren nunmehr im Wege der Ersatzvornahme zu vollstrecken (§ 887 ZPO).

Die von dem Beklagten beantragte Zeugenvernehmung sei abzulehnen, da der Beklagte nicht substantiiert dargelegt habe, welche Unterlagen der neuen Hausverwaltung nicht ausgehändigt worden seien.

Gegen dieses am 24.02.2009 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 20.03.2009 Berufung eingelegt und diese am 02.04.2009 begründet.

Der Beklagte ist der Ansicht, auch nach dem Verwalterwechsel richte sich die Zwangsvollstreckung aus dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 29.03.2004 nach § 888 ZPO.

Die Klägerin habe die Unmöglichkeit der zugesagten Auskunftserteilung nicht nachgewiesen. Sie müsse versuchen, sich die erforderlichen Belege zu verschaffen. Die neue Verwalterin sei bereit, die Belege an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 11.02.2009 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und behauptet, sie sei nicht mehr im Besitz der zur Auskunftserteilung erforderlichen Unterlagen, sie habe sämtliche Unterlagen an die neue Verwalterin übergeben.

Sie ist der Auffassung, die in dem Vergleich übernommene Verpflichtung könne bereits deshalb nicht mehr erfüllt werden, weil die Auskünfte, die die Klägerin in ihrer Eigenschaft als Verwalterin habe erteilen sollen, „in der nächsten Eigentümerversammlung“ erteilt werden sollten.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze, die zu der Gerichtsakte gereichten Schriftstücke und auf die Sitzungsprotokolle verwiesen.

B

I.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, sie ist statthaft (§ 511 ZPO) sowie form- und fristgerecht eingelegt (§§ 517, 519 ZPO) und rechtzeitig begründet worden (§ 520 ZPO).

II.

Die Berufung ist auch begründet und führt unter Aufhebung des angefochtenen amtsgerichtlichen Urteils zur Klageabweisung.

Die Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin (§ 767 ZPO) ist – entgegen der in dem Urteil des Amtsgerichts vertretenen Auffassung – nicht begründet.

Das zwischenzeitliche Ausscheiden der Klägerin als Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … und die Übergabe der diese Wohnungseigentümergemeinschaft betreffenden Unterlagen an die neue Verwalterin, die …, ändern nichts daran, dass die Zwangsvollstreckung nach wie vor gemäß § 888 ZPO zu erfolgen hat (vgl. dazu unter 1.). Diese Umstände führen auch nicht zur Unmöglichkeit und damit nicht zum Erlöschen (vgl. § 275 ZPO) des Auskunftsanspruchs des Beklagten (vgl. dazu unter 2.).

1. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Klägerin seit dem 31.03.2007 nicht mehr Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft … in … ist und dass sie der seit dem 01.04.2007 im Amt befindlichen neuen Verwalterin, der …, Unterlagen betreffend dieser Wohnungseigentümergemeinschaft übergeben hat. Der Streit der Parteien über die Frage, ob die Klägerin der neuen Verwalterin alle Unterlagen ausgehändigt hat, kann für die Entscheidung in diesem Verfahren offenbleiben. Auch eine Korrektur der Ausführungen des Amtsgerichts zur Beweislast ist nicht erforderlich. Weder der Wechsel in dem Amt des Wohnungseigentumsverwalters noch die Übergabe von Verwaltungsunterlagen bewirken, dass die von der Klägerin aufgrund des gerichtlichen Vergleichs der Parteien vom 29.03.2004 geschuldete Auskunft nunmehr als vertretbare Handlung im Sinne des § 887 ZPO zu bewerten ist.

Es entspricht allgemeiner Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum, dass die Verpflichtung zur Auskunftserteilung regelmäßig eine unvertretbare Handlung darstellt, welche nach § 888 Abs. 1 ZPO zu vollstrecken ist (vgl. dazu BGH NJW 2009, 2308, zitiert nach juris, Rn. 23; BGH MDR 1986, 657; OLG Rostock, JurBüro 2009, 105; Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 11.08.2006, Az.: 7 W 50/06, zitiert nach juris; Zöller/Stöber, ZPO, 26. Auflage, § 888 ZPO, Rn. 3, Stichwort: „Auskunft“ m.w.N.).

Die Auskunftsverpflichtung, welche die Klägerin in dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 29.03.2004 übernommen hat, beinhaltet unter Ziff. 3 des Vergleichs auch die Maßnahmen, die die Klägerin jährlich ergriffen hat, um die jährlich anfallenden Wohngeldschulden beizutreiben. Dies bedeutet, dass die Klägerin auch über die Erfüllung ihrer Aufgaben als Wohnungseigentumsverwalterin Auskunft zu geben hat. Eine derartige Auskunft beinhaltet jedenfalls die konkludente Erklärung, dass die Angaben der Klägerin über ihre Maßnahmen zur Einziehung der jährlich anfallenden Wohngeldschulden vollständig und richtig sind. Eine solche Erklärung kann regelmäßig nur der Schuldner selbst abgeben, nicht jedoch ein Dritter, dies auch dann nicht, wenn dieser Dritte – wie im vorliegenden Fall die neue Verwalterin – die ansprechenden Verwaltungsunterlagen in Händen hat. Die neue Verwalterin könnte allenfalls die ihr von der Klägerin vorgelegten Belege auswerten, sie könnte jedoch nicht – wozu aber die Klägerin verpflichtet ist – für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Verwaltungsunterlagen einstehen und diese zusichern (vgl. ebenso OLG Köln, ZMR 1998, 517, zitiert nach juris, Rn. 29). Deshalb ist es für den Beklagten weder wirtschaftlich noch rechtlich gleichgültig, wer die in dem gerichtlichen Vergleich der Parteien verabredete Auskunft erteilt. Die auf einer möglicherweise unvollständigen Tatsachengrundlage beruhende Auskunft der neuen Verwalterin oder einer dritten Person genügt deshalb nicht zur Erfüllung des titulierten Auskunftsanspruchs des Beklagten (vgl. auch OLG Köln, a.a.O.).

Somit ist es nach wie vor die Klägerin und nicht die …, die die übernommene Auskunftsverpflichtung zu erfüllen hat. Die Erteilung dieser Auskunft hängt ausschließlich von dem Willen der Klägerin ab, sie stellt deshalb eine nicht vertretbare Handlung dar, deren Zwangsvollsteckung sich nach § 888 ZPO richtet.

2. Die Auskunftsverpflichtung der Klägerin ist nicht durch nachträgliche Unmöglichkeit entfallen (vgl. dazu § 275 BGB).

2.1 Dies gilt auch dann, wenn die Klägerin – wie sie behauptet – der neuen Verwalterin, der …, sämtliche Verwaltungsunterlagen übergeben hat. Wenn diese Behauptung der Klägerin zutreffen sollte, wäre sie gegenüber dem Beklagten dazu verpflichtet, sich alle erforderlichen Unterlagen von der neuen Verwalterin zu beschaffen, um ihre Auskunftsverpflichtung erfüllen zu können (vgl. dazu BGH NJW 2009, 2308, zitiert nach juris, Rn. 21 m.w.N.; Zöller/Stöber, § 888 ZPO, Rn. 2 m.w.N.).

Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn – wie der Beklagte unbestritten vorgetragen hat – die neue Verwalterin bereit ist, die Unterlagen an die Klägerin herauszugeben, damit diese ihre Auskunft erteilen kann.

2.2. Der weitere Hinweis der Klägerin, die Auskunftserteilung sei deshalb unmöglich geworden, weil sie in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung habe erfolgen sollen, steht der weiteren Durchführung der Zwangsvollstreckung ebenfalls nicht entgegen.

40

Die Klägerin hat nicht nachvollziehbar dargetan, sich erfolglos um die Anwesenheit in einer Wohnungseigentümerversammlung zum Zwecke der Auskunftserteilung bemüht zu haben.

Für den Fall, dass der Klägerin die Anwesenheit in einer Wohnungseigentümerversammlung nicht gestattet werden sollte, wäre die Vereinbarung der Parteien gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass der Ort und die Gelegenheit, zu der die geschuldete Auskunft erteilt wird, gegenüber der Erfüllung der Auskunftsverpflichtung als solcher nachrangig sind. Dies bedeutet, dass es in diesem Fall ausreichen würde, wenn die Klägerin die von ihr geschuldete Auskunft in anderer Art und Weise – etwa in Schriftform – erteilen würde.

Da die Klägerin die in dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 29.03.2004 zugesagte Auskunft nach wie vor schuldet, ist der mit der Klage angegriffene Zwangsgeldbeschluss des Amtsgerichts Saarbrücken vom 09.11.2006 – Az.: 1WEG II 24/04 – nicht zu beanstanden.

Deshalb war die Vollstreckungsabwehrklage unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils abzuweisen.

3. Die unterliegende Klägerin hat gemäß § 91 ZPO die Kosten beider Instanzen zu tragen.

Der Streitwert war gemäß § 3 ZPO in Höhe des der Klägerin angedrohten Zwangsgeldes festzusetzen.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO).

Da die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 ZPO) durch § 62 Abs. 2 WEG für die vor dem 1. Juli 2012 verkündeten Entscheidungen ausgeschlossen ist, wird dieses Urteil mit seiner Verkündung rechtskräftig. Eines Ausspruchs zur vorläufigen Vollstreckbarkeit bedarf es deshalb nicht (vgl. Lackmann in Musielak, ZPO, 6. Auflage 2008, § 705 ZPO, Rn. 4).