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Wohnungseigentumsanlage: Rücknahme baulicher Veränderungen

Oberlandesgericht Düsseldorf

AZ.: 1-3 Wx 306/04

Beschluss vom 07.01.2005

Vorinstanz: Landgericht Wuppertal, AZ.: 10 T 46/04


Das OLG Düsseldorf hat beschlossen:

Die Rechtsmittel werden zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten der dritten Instanz tragen die Beteiligten zu 3. bis 10. 4/5, die Beteiligten zu 1. und 2. 1/5.

Wert der von den Beteiligten zu 3. bis 10. eingelegten weiteren Beschwerde: 2.000 EUR. Wert der von den Beteiligten zu 1. und 2. eingelegten weiteren Beschwerde: 500 EUR.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind die Miteigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, die aus 10 Einfamilienhäusern besteht. In dem Wohnungseigentumsverfahren 95 UR II 40/03 WEG AG Wuppertal hat das Amtsgericht durch Teilbeschluss, ergangen auf die mündliche Verhandlung vom 22. September 2003, auf Antrag der Beteiligten zu 1. den Beteiligten zu 3. aufgegeben, die an ihrer Eigentumswohnung K. 35 vorgenommenen baulichen Veränderungen im Dachbereich an der Rückseite des Hauses, nämlich den Einbau von zwei neuen Dachflächenfestern im unteren Bereich des Daches, zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen sowie die an der Rückseite des Daches des Hauses vorgenommene Vergrößerung des dortigen früher vorhandenen Dachflächenfensters (Verlängerung um 20 cm) wieder zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Gegen diese Entscheidung haben die Beteiligten zu 3. sofortige Beschwerde eingelegt, über die das Landgericht noch nicht entschieden hat (Beschwerdeverfahren 10 T 118/04). In jenem Verfahren begehren die Beteiligten zu 1. weiterhin, den Beteiligten zu 3. aufzuerlegen, das eingebaute vergrößerte Dachflächenfenster im Dach der Vorderseite des Hauses wieder zurückzubauen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Insoweit hat das Amtsgericht durch Beweisbeschluss vom 29. September 2003 in jenem Verfahren die Einholung eines Sachverständigengutachtens dazu angeordnet, ob das Dachflächenfenster im Dach der Vorderseite des Hauses der Beteiligten zu 3. um 20 cm oder um 30 cm verlängert wurde.

Am 9. Oktober 2003 fand eine Wohnungseigentümerversammlung der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft statt. Unter dem TOP “Nachtrag” genehmigte die Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer die am Haus der Beteiligten zu 3. ausgeführten baulichen Veränderungen, ” insbesondere der Dachflächenfenster im hinteren und vorderen Bereich sowie des Lichtbandes im Küchenbereich”.

Auf Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 9. Februar 2004 den vorgenannten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig erklärt, weil er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere gegen die Teilungserklärung verstoße. Gegen diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 3. bis 10. sofortige Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss abzuändern und den Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. auf Ungültigkeitserklärung des TOP “Nachtrag” zurückzuweisen.

Das Landgericht hat auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. – 10. den amtsgerichtlichen Beschluss vom 09.02.2004 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittel teilweise abgeändert und den Antrag der Beteiligten zu 1. und 2., den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 9. Oktober 2003 gefassten Beschluss zu TOP “Nachtrag” für ungültig zu erklären, soweit damit der Einbau des Lichtbandes im Küchenbereich des Hauses der Beteiligten zu 3. genehmigt wurde, zurückgewiesen. Im Übrigen hat es den vorgenannten Wohnungseigentümerbeschluss zu TOP “Nachtrag” für ungültig erklärt.

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Gegen den Beschluss der Kammer haben die Beteiligten zu 3. -10. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, soweit nicht das Landgericht den Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. zurückgewiesen hat. Die Beteiligten zu 1. und 2. sind dem entgegengetreten und haben ihrerseits sofortige weitere Beschwerde eingelegt, soweit der Amtsgerichtsbeschluss aufgehoben wurde.

II.

Das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. – 10. ist zulässig, aber unbegründet. Die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. und 2. ist verspätet. Soweit darin ein Anschlussrechtsmittel gesehen werden kann, ist es ebenfalls unbegründet. Der angefochtene Beschluss der Kammer beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 27 FGG).

Das Landgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Der Anfechtungsantrag der Beteiligten zu 1. und 2. sei nicht gerechtfertigt, soweit sie begehrten, den mehrheitlich gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 09.10.2003, den Einbau eines neuen Lichtbandes in die zum Küchenbereich gehörende Außenwand des Hauses der Beteiligten zu 3. zu genehmigen, für ungültig zu erklären. Vorgenannter Beschluss entspreche insoweit ordnungsgemäßer Verwaltung. Er stehe im Einklang mit den §§ 9 und 18 der Teilungserklärung. § 3 der Teilungserklärung verbiete die mehrheitliche Beschlussfassung bezüglich des veränderten Lichtbandes nicht. Denn es sei davon auszugehen, dass die Beteiligten zu 3. keine Veränderungen an der tragenden Außenwand vorgenommen haben, als sie das vorhandene Lichtband in der Außenwand entfernten und durch den Einbau von Isolierglas ersetzten (insoweit hat die Kammer auf die Erklärungen der Beteiligten zu dem gerichtlichen Hinweis vom 11.08.2004 Bezug genommen). Der Teil des Wohnungseigentümerbeschlusses, der den Einbau des Lichtbandes mit Isolierglas bezüglich des Hauses der Beteiligten zu 3. genehmige, sei auch nicht entsprechend § 139 BGB unwirksam, weil das Amtsgericht den übrigen Teil des Beschlusses – Genehmigung des Einbaus der Dachfenster – zutreffend für ungültig erklärt habe. Zwar sei ein Beschluss grundsätzlich entsprechend § 139 BGB in seiner Gesamtheit für ungültig zu erklären, wenn sich der Antrag auf die Ungültigerklärung des gesamten Beschlusses erstrecke und dieser nur hinsichtlich einer Teilregelung mangelhaft sei, es sei denn, die Wohnungseigentümer hätten den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen Teil beschlossen. Vorliegend sei von dem Ausnahmefall auszugehen, dass nämlich die Mehrheit der Wohnungseigentümer den mangelfreien Teil auch ohne den ungültigen Teil beschlossen hätten, wie die Ausführungen im Schriftsatz der Beteiligten zu 3. – 10. vom 25.08.2004 ergäben.

Der Wohnungseigentümerbeschluss vom 09.10.2003 zu TOP “Nachtrag” verstoße jedoch gegen § 3 der Teilungserklärung, soweit er sich auf die Dachflächenfenster beziehe. Die Beteiligten zu 3. hätten dadurch unzulässige Veränderungen im Dachbereich ihres Hauses vorgenommen, dass sie im unteren rückwärtigen Dach zwei Dachflächenfenster einbauten und sowohl in diesem Bereich ein Dachflächenfenster durch ein um 20 cm verlängertes als auch im Dach der Vorderseite ein Dachflächenfenster durch ein um mindestens 20 cm verlängertes ersetzten. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 3. bis 10. enthalte § 9 der Teilungserklärung keine Öffnungsklausel. Diese Bestimmung regele ersichtlich nur solche Maßnahmen, die nicht unter § 3 der Teilungserklärung fallen, mithin keine Veränderungen an Teilen des Gebäudes, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich seien.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand.

Ob die von den Beteiligten zu 3. durchgeführten Baumaßnahmen von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden durften, hängt von der Auslegung der Teilungserklärung ab. Für diese Auslegung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig vorzunehmen hat, gelten die Grundsätze zur Auslegung von Grundbucheintragungen. Das ist allgemein anerkannt (vgl. nur Weitnauer/Lüke WEG 9. Aufl. § 10 R. 44 m.w.N.). Es ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie sie sich für den unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung ergeben. Im vorliegenden Fall führt die Auslegung der Teilungserklärung zu dem Ergebnis, dass die gesetzliche Regelung des § 22 Abs. 1 WEG durch § 3 der Teilungserklärung abbedungen wurde, was anerkanntermaßen (vgl. Luke a.a.O. § 22 R. 2) zulässig ist. Bauliche Veränderungen im Dachbereich – wie hier der Einbau bzw. die Vergrößerung von Dachflächenfenstern – sind von Gesetzes wegen ausnahmsweise dann durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer genehmigungsfähig, wenn kein Wohnungseigentümer durch die Veränderung in seinen Rechten über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (§ 22 Abs. 1 WEG). Dem gegenüber bestimmt § 3 der Teilungserklärung:

“… Teile der Gebäude, die für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, können nur gemeinschaftliches Eigentum sein; Veränderungen hieran sind auch dann nicht zulässig, wenn dadurch eine im Sinne des § 5 Abs. 1 WEG wesentliche Beeinträchtigung nicht verursacht würde. Hiernach sind z. B. die gesamten tragenden Teile der Gebäude, also die Fundamente, die tragenden Mauern, für die statischen Verhältnisse der Gebäude wesentliche Balken- und Trägerkonstruktionen, das Dach, die Schornsteine, schlechthin gemeinschaftliches Eigentum…”

Veränderungen an den für Bestand oder Sicherheit erforderlichen Gebäudeteilen sind danach unter allen Umständen verboten; eine Ausnahme soll auch dann nicht gelten, wenn die Maßnahme andere Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigen würde. Dies hat der Urheber der Teilungserklärung mit der Bezugnahme auf § 5 Abs. 1 WEG (wo der Gesetzgeber, ebenso wie in § 22 Abs. 1 WEG, den Begriff einer Rechtsbeeinträchtigung “über das in § 14 zulässige Maß hinaus” verwendet) eindeutig zum Ausdruck gebracht. Dass § 3 der Teilungserklärung das grundsätzliche Verbot baulicher Veränderungen im Zusammenhang mit der Definition des gemeinschaftlichen Eigentums formuliert, ändert angesichts des klaren Wortlauts nichts.

Die Genehmigung der Baumaßnahmen im Dachbereich ist somit zu Recht von den Vorinstanzen für ungültig erklärt worden. Zutreffend hat das Landgericht auch festgestellt, dass § 9 der Teilungserklärung keine Öffnungsklausel enthält, sondern ersichtlich nur solche Maßnahmen regelt, die nicht von § 3 erfasst werden. Das ist der Fall bei dem von den Beteiligten zu 3. veränderten “Lichtband”. Der bloße Austausch der Fensterscheiben, der hier vorgenommen wurde, war deshalb durch Mehrheitsbeschluss genehmigungsfähig.

Rechtsfehlerfrei hat die Kammer auch § 139 BGB angewandt. Dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer die 17

Genehmigung des Fensterscheibenaustauschs auch ohne die – ungültige – Genehmigung der baulichen Veränderungen im Dachbereich vorgenommen hätte, ergibt sich aus dem Schriftsatz der Beteiligten zu 3. – 10. vom 25.08.2004.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Eine Erstattungsanordnung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten, § 47 Satz 2 WEG, ist nicht veranlasst.

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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