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Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- OVG NRW: Beseitigungsanordnung für Gartenmauer rechtmäßig – Kein Verstoß gegen Bebauungsplan zulässig
- Streit um Gartenmauer: Eigentümer klagen gegen Beseitigungsanordnung der Baubehörde
- Verwaltungsgericht bestätigt: Mauer verstößt gegen Bebauungsplan und ist materiell baurechtswidrig
- Antrag auf Berufung: Eigentümer sehen Fehler bei Auslegung des Bebauungsplans und Ermessensausübung
- Entscheidung des OVG NRW: Antrag auf Berufung wegen Gartenmauer abgelehnt
- Begründung: Bebauungsplan verbietet Mauern im rückwärtigen Gartenbereich eindeutig
- Kein Ermessensfehler der Baubehörde bei der Beseitigungsanordnung
- Auch Gebührenfestsetzung für die Amtshandlung bleibt bestehen
- Folgen der Entscheidung: Urteil ist rechtskräftig, Eigentümer tragen Kosten
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „materielle Baurechtswidrigkeit“ einer Einfriedung wie einer Mauer?
- Welche Rolle spielt ein Bebauungsplan bei der Errichtung von Zäunen oder Mauern?
- Was sind „überbaubare Grundstücksflächen“ und warum sind sie relevant für Zäune und Mauern?
- Was ist der Unterschied zwischen einer Einfriedung im „Vorgartenbereich“ und im „rückwärtigen/seitlichen Bereich“ eines Grundstücks?
- Was bedeutet „Analogieverbot“ im Baurecht und warum kann man spezielle Regelungen für Zäune nicht einfach auf Mauern übertragen?
- Glossar
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 A 2020/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
- Datum: 24. Februar 2022
- Verfahrensart: Antrag auf Zulassung der Berufung
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Grundstückseigentümer, die gegen eine behördliche Beseitigungsverfügung für eine von ihnen errichtete Mauer vorgehen.
- Beklagte: Die Gemeinde, die die Beseitigungsverfügung und eine Gebührenfestsetzung erlassen hat.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Grundstückseigentümer errichteten eine Mauer auf ihrem Grundstück, die nach Ansicht der Gemeinde gegen den Bebauungsplan verstieß. Die Gemeinde ordnete daraufhin die Beseitigung der Mauer an und erhob dafür Gebühren. Das zuständige Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmäßigkeit dieser Anordnung.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob die errichtete Mauer materiell baurechtswidrig war, insbesondere ob sie gegen Festsetzungen des Bebauungsplans verstieß. Weiterhin war strittig, ob die Gemeinde die Beseitigung der Mauer zu Recht anordnen durfte und ob die Gebührenforderung rechtmäßig war.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberverwaltungsgericht lehnte den Antrag der Grundstückseigentümer auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts ab.
- Begründung: Das Gericht sah keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts. Die Argumente der Grundstückseigentümer konnten die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass die Mauer gegen den Bebauungsplan verstößt, nicht widerlegen. Auch Fehler bei der Entscheidung der Gemeinde zur Beseitigung der Mauer wurden nicht aufgezeigt.
- Folgen: Die Entscheidung ist unanfechtbar. Das Urteil des Verwaltungsgerichts, das die Beseitigungsanordnung und die Gebührenfestsetzung für rechtmäßig erklärt hatte, ist damit rechtskräftig geworden.
Der Fall vor Gericht
OVG NRW: Beseitigungsanordnung für Gartenmauer rechtmäßig – Kein Verstoß gegen Bebauungsplan zulässig
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat entschieden, dass die Anordnung zur Beseitigung einer Gartenmauer durch eine Baubehörde rechtmäßig war.
Die Eigentümer eines Grundstücks hatten gegen ein entsprechendes Urteil des Verwaltungsgerichts die Zulassung der Berufung beantragt, weil sie ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils hegten. Das Oberverwaltungsgericht folgte dieser Argumentation jedoch nicht und lehnte den Antrag ab. Damit ist das Urteil des Verwaltungsgerichts, welches die Beseitigungsanordnung und eine damit verbundene Gebührenfestsetzung bestätigte, rechtskräftig. Die Mauer muss somit beseitigt werden.
Streit um Gartenmauer: Eigentümer klagen gegen Beseitigungsanordnung der Baubehörde
Die Auseinandersetzung begann, als die Eigentümer eines Grundstücks, das im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (Nr. 303.03) liegt, eine gemauerte Einfriedung errichteten. Diese Mauer verlief entlang der östlichen Grundstücksgrenze sowie teilweise an der nördlichen und südlichen Grenze, also im rückwärtigen bzw. seitlichen Gartenbereich. Die zuständige Baubehörde sah darin einen Verstoß gegen geltendes Baurecht und erließ am 16. Dezember 2019 eine Ordnungsverfügung. Mit dieser Verfügung wurden die Eigentümer aufgefordert, die errichtete Mauer zu beseitigen. Für den Fall der Nichtbefolgung wurde ein Zwangsgeld angedroht. Gleichzeitig setzte die Behörde eine Verwaltungsgebühr für diese Amtshandlung fest.
Die Baubehörde stützte ihre Entscheidung darauf, dass die Mauer materiell baurechtswidrig sei. Das bedeutet, obwohl die Errichtung der Mauer selbst nach dem Bauordnungsrecht möglicherweise keiner Baugenehmigung bedurfte (genehmigungsfrei), verstieß sie dennoch gegen die verbindlichen Vorschriften des übergeordneten Baurechts, insbesondere gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans. Die Grundstückseigentümer waren mit dieser Entscheidung nicht einverstanden und reichten Klage beim Verwaltungsgericht ein. Ihr Ziel war die Aufhebung der Beseitigungsanordnung und der Gebührenfestsetzung.
Verwaltungsgericht bestätigt: Mauer verstößt gegen Bebauungsplan und ist materiell baurechtswidrig
Das Verwaltungsgericht wies die Klage der Grundstückseigentümer jedoch ab. Es bestätigte die Auffassung der Baubehörde, dass die Gartenmauer materiell rechtswidrig ist. Die Richter stellten fest, dass die Mauer eindeutig gegen die Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans Nr. 303.03 verstößt. Konkret wurde die Mauer außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet. Dies widerspricht den Vorgaben des § 9 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 23 Abs. 1 und 5 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie einer spezifischen textlichen Festsetzung des Bebauungsplans (A Ziff. I.6.1 Abs. 1).
Diese Festsetzung besagt, dass Nebenanlagen – zu denen auch Einfriedungen wie Mauern zählen – außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen grundsätzlich unzulässig sind. Es gibt zwar Ausnahmen, diese beziehen sich jedoch auf Stützmauern, Treppen und Einfriedungen im Vorgartenbereich. Da die strittige Mauer aber im rückwärtigen und seitlichen Bereich des Grundstücks steht, greift das allgemeine Verbot.
Das Verwaltungsgericht führte weiter aus, dass der Bebauungsplan für den rückwärtigen Bereich spezielle Regelungen trifft (Abschnitt B Ziff. I.6 Abs. 2). Demnach sind dort als Einfriedungen lediglich Schnitthecken und Zäune erlaubt, wobei Zäune nur in Kombination mit Hecken und höchstens in gleicher Höhe auf der Innenseite des Grundstücks zulässig sind. Für die genaue Ausführung dieser Hecken und Zäune gibt es weitere Detailregelungen (Abschnitt A Ziff. I.10). Das Gericht betonte, dass diese spezifischen Ausnahmeregelungen für Zäune nicht einfach auf gemauerte Einfriedungen übertragen werden können (keine Analogie). Der Bebauungsplan unterscheide klar zwischen dem Oberbegriff „Einfriedungen“, die generell im rückwärtigen Bereich (außerhalb der überbaubaren Fläche) verboten sind, und der spezifischen, eng begrenzten Ausnahme für „Zäune“ unter bestimmten Bedingungen.
Eine nachträgliche Legalisierung der Mauer durch eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB kam für das Verwaltungsgericht ebenfalls nicht in Frage. Eine solche Befreiung wäre nur möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Dies sei hier aber der Fall. Die Begründung zum Bebauungsplan zeige deutlich, dass der rückwärtig an das Grundstück der Eigentümer angrenzende Bereich („M. D.“) eine zentrale Rolle im städtebaulichen Konzept der „Gartenstadt“ spiele. Die dort vorgesehenen Pflanzgebote (Hecken gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) und das Verbot von baulichen Einfriedungen (mit der Ausnahme von Zäunen hinter Hecken) dienten dem Ziel, diesen Bereich als grüne, von massiven Bauten freizuhaltende Zone zu erhalten. Eine 1,60 Meter hohe und rund 17 Meter lange, massive Mauer, die von diesem Bereich aus sichtbar ist, widerspreche diesen Planungszielen offensichtlich.
Schließlich prüfte das Verwaltungsgericht auch die Ermessensausübung der Baubehörde. Es kam zu dem Schluss, dass die Entscheidung, die Beseitigung der Mauer anzuordnen, rechtmäßig und verhältnismäßig war. Die Behörde darf einschreiten, um rechtswidrige Zustände zu beseitigen, auch wenn die Anlage genehmigungsfrei ist. Dies sei insbesondere wichtig, um keinen Präzedenzfall zu schaffen, der andere Grundstückseigentümer zu ähnlichen Verstößen ermutigen könnte. Den finanziellen Verlust durch den Abriss hätten die Eigentümer selbst zu verantworten, da sie die Mauer entgegen den klaren Vorgaben des Bebauungsplans errichtet hätten. Ein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Grundgesetz) liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, dass die Behörde vergleichbare rechtswidrige Mauern in der näheren Umgebung ohne sachlichen Grund dulde. Die rein ästhetische Wirkung der Mauer spiele für die rechtliche Beurteilung keine Rolle. Auch die Gebührenerhebung wurde als rechtmäßig eingestuft, da sie auf den einschlägigen gesetzlichen Grundlagen (§ 2 Abs. 1 und 2 GebG NRW i. V. m. § 1 Abs. 1 AVerwGebO NRW) beruht.
Antrag auf Berufung: Eigentümer sehen Fehler bei Auslegung des Bebauungsplans und Ermessensausübung
Gegen dieses Urteil des Verwaltungsgerichts legten die Grundstückseigentümer den Antrag auf Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ein. Sie machten geltend, dass ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestünden (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO). Solche Zweifel liegen vor, wenn gewichtige Gründe dafürsprechen, dass die Entscheidung der ersten Instanz einer rechtlichen Überprüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Dazu muss zumindest ein zentraler Rechtssatz oder eine wesentliche Tatsachenfeststellung des Verwaltungsgerichts mit stichhaltigen Gegenargumenten in Frage gestellt werden.
Die Eigentümer konzentrierten ihre Argumentation auf die Auslegung des Bebauungsplans und die Ermessensausübung der Behörde. Sie stellten die Interpretation des Verwaltungsgerichts in Frage, insbesondere die strikte Trennung zwischen dem Verbot von Mauern und der bedingten Zulässigkeit von Zäunen im rückwärtigen Bereich. Zudem meinten sie, die Behörde habe bei ihrer Entscheidung, die Beseitigung anzuordnen, den Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt.
Entscheidung des OVG NRW: Antrag auf Berufung wegen Gartenmauer abgelehnt
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen folgte der Argumentation der Grundstückseigentümer nicht. Mit Beschluss vom 24. Februar 2022 lehnte es den Antrag auf Zulassung der Berufung ab. Das Gericht sah keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des verwaltungsgerichtlichen Urteils. Die von den Eigentümern vorgebrachten Argumente seien nicht geeignet, die überzeugenden Feststellungen der Vorinstanz zu erschüttern.
Begründung: Bebauungsplan verbietet Mauern im rückwärtigen Gartenbereich eindeutig
Das Oberverwaltungsgericht bestätigte vollumfänglich die Auslegung des Bebauungsplans durch das Verwaltungsgericht. Die Eigentümer hätten selbst nicht bestritten, dass ihre Mauer nicht im Vorgartenbereich liegt und außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet wurde. Allein dieser Umstand führe dazu, dass die Mauer gegen die textliche Festsetzung A Nr. 6 des Bebauungsplans verstößt, welche Einfriedungen in diesem Bereich generell untersagt.
Keine Gleichstellung von Mauern und Zäunen laut Bebauungsplan
Die von den Eigentümern angeführten Regelungen für Zäune (A Nr. 10 und B Nr. 6) seien, so das OVG, klar als eng begrenzte Ausnahmen für eine bestimmte Art von Einfriedung (nämlich Zäune in Verbindung mit Hecken) zu verstehen. Es sei rechtlich nicht nachvollziehbar, warum diese klare Unterscheidung zwischen dem generellen Verbot von Einfriedungen (wie Mauern) und der spezifischen Ausnahme für Zäune mit Hecken problematisch sein sollte. Die Argumentation der Eigentümer, aus der Zulässigkeit von Zäunen könne man ableiten, der Planer habe alle Arten von Einfriedungen erlauben wollen, sei verfehlt. Vielmehr habe der Planer bewusst nur die Untergruppe der Zäune unter bestimmten Voraussetzungen vom generellen Verbot ausgenommen.
Das Gericht verwies auf die überzeugende Begründung des Verwaltungsgerichts für diese Unterscheidung: die städtebaulichen Ziele des Gartenstadtkonzepts, die besondere Bedeutung der grünen Zone am „M. D.“ und die Wahrung der Grundzüge der Planung. Diese Aspekte hätten die Eigentümer in ihrem Antrag nicht substantiiert angegriffen. Auch der Umstand, dass Mauern und Zäune gewisse Gemeinsamkeiten aufweisen (beides sind Einfriedungen), ändere nichts an der Zulässigkeit der unterschiedlichen Regelung im Bebauungsplan, wenn diese – wie hier – auf nachvollziehbaren planerischen Zielen beruht. Der Einwand, der Begriff „Einfriedung“ sei im Plan falsch verwendet worden, entbehre jeder Grundlage.
Kein Ermessensfehler der Baubehörde bei der Beseitigungsanordnung
Auch hinsichtlich der Ermessensausübung durch die Baubehörde sah das Oberverwaltungsgericht keine Fehler, die ernstliche Zweifel begründen könnten. Insbesondere sei kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz erkennbar.
Vergleich mit anderen Einfriedungen nicht überzeugend
Der entscheidende Unterschied zwischen der Mauer der Eigentümer und den im Plan ausnahmsweise zugelassenen Zäunen sei deren unterschiedliche rechtliche Bewertung: Mauern sind im relevanten Bereich generell unzulässig, während Zäune unter bestimmten Bedingungen erlaubt sein können. Dieser Unterschied rechtfertige eine unterschiedliche Behandlung durch die Behörde.
Die Behauptung der Eigentümer, eingereichte Lichtbilder würden belegen, dass „solche Mauern eben doch üblich seien“, wurde vom Gericht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Die gezeigten Bilder hätten entweder Mauern im Vorgartenbereich (wo sie unter Umständen erlaubt sein können) oder Mauern gezeigt, deren genauer Standort und Alter unklar blieben (möglicherweise außerhalb des Plangebiets oder vor Inkrafttreten des Plans errichtet). Keines der Beispiele habe einen vergleichbaren Fall dargestellt, bei dem die Behörde eine identische, rechtswidrige Mauer ohne sachlichen Grund geduldet hätte und somit willkürlich gehandelt haben könnte.
Auch Gebührenfestsetzung für die Amtshandlung bleibt bestehen
Zur Rechtmäßigkeit der Gebührenfestsetzung hatten die Eigentümer in ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung keinerlei Ausführungen gemacht. Daher konnten auch in diesem Punkt keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils festgestellt werden.
Folgen der Entscheidung: Urteil ist rechtskräftig, Eigentümer tragen Kosten
Da das Oberverwaltungsgericht den Antrag auf Zulassung der Berufung abgelehnt hat, ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig. Die Beseitigungsanordnung und die Gebührenfestsetzung sind somit bestandskräftig und müssen von den Eigentümern befolgt werden. Die Kosten des Zulassungsverfahrens müssen die Grundstückseigentümer als Gesamtschuldner tragen. Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts ist unanfechtbar.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Baumaßnahmen wie Gartenmauern zwingend den Vorgaben des geltenden Bebauungsplans entsprechen müssen, auch wenn sie genehmigungsfrei sind. Die rechtliche Unterscheidung zwischen verschiedenen Arten von Einfriedungen (wie Mauern versus Zäune mit Hecken) ist relevant und kann nicht beliebig ausgelegt werden, wenn der Bebauungsplan klare Differenzierungen trifft. Bauherren sollten vor jeder Baumaßnahme präzise prüfen, welche Bestimmungen auf ihrem Grundstück gelten, denn selbst kleinere Verstöße können zu kostspieligen Beseitigungsanordnungen führen, die gerichtlich bestätigt werden.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „materielle Baurechtswidrigkeit“ einer Einfriedung wie einer Mauer?
Wenn eine Baumaßnahme wie eine Mauer „materiell baurechtswidrig“ ist, bedeutet das, dass sie gegen die inhaltlichen Vorschriften des Baurechts verstößt. Dies gilt unabhängig davon, ob für die Baumaßnahme eine Baugenehmigung nötig war oder nicht.
Stellen Sie sich vor, Sie bauen eine Mauer um Ihr Grundstück. Für kleinere Mauern ist oft keine Baugenehmigung erforderlich. Man spricht dann von einem genehmigungsfreien Vorhaben. Viele denken, wenn keine Genehmigung nötig ist, sei die Mauer automatisch erlaubt. Das stimmt aber nicht immer.
Genehmigungsfrei heißt nicht automatisch erlaubt
Auch wenn Sie keine Baugenehmigung beantragen mussten, muss die Mauer trotzdem alle relevanten Baugesetze und -vorschriften einhalten. Dazu gehören zum Beispiel die Vorgaben des Bebauungsplans Ihrer Gemeinde. Ein Bebauungsplan ist wie ein Regelwerk für ein bestimmtes Gebiet. Er kann festlegen, wie hoch eine Mauer sein darf, aus welchem Material sie gebaut werden muss oder wo genau auf dem Grundstück sie stehen darf (z.B. nicht direkt an der Grundstücksgrenze).
Wenn Ihre Mauer also zum Beispiel höher ist, als es der Bebauungsplan erlaubt, oder an einer Stelle steht, wo sie laut Plan nicht stehen darf, dann ist sie materiell baurechtswidrig. Sie verstößt gegen die materiellen, also die inhaltlichen Regeln des Baurechts.
Die Folge: Behördliches Einschreiten möglich
Auch wenn die Mauer „nur“ materiell baurechtswidrig ist (und nicht auch formell, weil keine Genehmigung eingeholt wurde, falls doch nötig), kann die Baubehörde einschreiten. Sie kann verlangen, dass die Mauer geändert oder sogar abgerissen wird, damit sie den Bauvorschriften entspricht.
Zusammenfassend: Eine Baumaßnahme ist materiell baurechtswidrig, wenn sie gegen die inhaltlichen Regeln des Baurechts verstößt. Dies kann auch bei genehmigungsfreien Vorhaben der Fall sein, insbesondere wenn diese nicht mit den Vorgaben eines Bebauungsplans übereinstimmen. Die Übereinstimmung mit diesen Regeln ist eine eigene Anforderung, die unabhängig von der Genehmigungspflicht erfüllt sein muss.
Welche Rolle spielt ein Bebauungsplan bei der Errichtung von Zäunen oder Mauern?
Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, den eine Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet aufstellt. Er funktioniert wie ein detailliertes Regelwerk oder eine Art „Bauordnung“ speziell für die Grundstücke in diesem Geltungsbereich. Der Bebauungsplan legt fest, welche Art der Bebauung erlaubt ist, wie Gebäude genutzt werden dürfen und wo genau auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Bebauungsplan kann Zäune und Mauern regeln
Diese Festsetzungen können sich auch auf die Errichtung von Zäunen oder Mauern auswirken. Ein Bebauungsplan kann zum Beispiel ganz konkret vorschreiben:
- Welche maximale Höhe Zäune oder Mauern haben dürfen.
- Welche Materialien oder Gestaltungen für Einfriedungen zulässig sind.
- Ob und wo genau an der Grundstücksgrenze oder mit welchem Abstand Zäune und Mauern errichtet werden dürfen.
Diese Vorgaben im Bebauungsplan sind bindend. Das bedeutet, wer auf seinem Grundstück einen Zaun oder eine Mauer bauen möchte, muss prüfen, ob es für sein Gebiet einen Bebauungsplan gibt und welche spezifischen Regeln dieser eventuell für Zäune und Mauern enthält.
Was passiert, wenn der Bebauungsplan nichts regelt
Gibt es für ein Grundstück keinen Bebauungsplan oder enthält der vorhandene Bebauungsplan keine speziellen Regelungen für Zäune und Mauern, gelten andere Vorschriften. In diesem Fall sind die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes sowie das Nachbarrecht des Bundeslandes maßgeblich. Diese Gesetze enthalten ebenfalls allgemeine Bestimmungen dazu, wie Zäune und Mauern beschaffen sein dürfen, insbesondere hinsichtlich ihrer Höhe und ihres Abstands zur Nachbargrenze.
Für Sie als Grundstückseigentümer bedeutet das: Bevor Sie einen Zaun oder eine Mauer planen, ist es wichtig zu klären, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan existiert und welche Regeln er für Einfriedungen festlegt. Gibt es keine spezifischen Regelungen im Bebauungsplan, sind die Vorgaben der Landesbauordnung und des Nachbarrechts zu beachten.
Was sind „überbaubare Grundstücksflächen“ und warum sind sie relevant für Zäune und Mauern?
Die Überbaubare Grundstücksfläche bezeichnet den Bereich auf Ihrem Grundstück, auf dem Sie Hauptgebäude, wie zum Beispiel Ihr Wohnhaus, rechtlich errichten dürfen. Stellen Sie sich das wie einen vorgegebenen Bau-Bereich innerhalb Ihrer Grundstücksgrenzen vor. Dieser Bereich ist in der Regel im Bebauungsplan festgesetzt, einem Plan, den Ihre Gemeinde aufstellt, um die städtebauliche Entwicklung zu ordnen.
Der Bebauungsplan regelt nicht nur, wo genau das Hauptgebäude stehen darf, sondern auch oft, welche Nebenanlagen zulässig sind und wo diese platziert werden dürfen. Zu diesen Nebenanlagen gehören beispielsweise Garagen, Carports, aber auch bestimmte Mauern oder Zäune.
Die überbaubare Fläche ist für Zäune und Mauern relevant, weil die Bauvorschriften (die sich aus dem Bebauungsplan oder der örtlichen Bauordnung ergeben) oft vorsehen, dass größere oder massivere Nebenanlagen, wozu auch Mauern oder hohe Zäune zählen können, nur innerhalb dieser überbaubaren Grundstücksfläche errichtet werden dürfen.
Der Grund dafür ist, dass die Gemeinde das Erscheinungsbild des Wohngebiets schützen und eine geordnete Bebauung sicherstellen möchte. Durch die Begrenzung der Baufläche soll verhindert werden, dass Grundstücke zu dicht bebaut werden oder dass Bauten das Straßenbild oder die Nachbarschaft unzulässig beeinträchtigen.
Für Sie als Grundstückseigentümer bedeutet das: Der Bereich, in dem Sie Ihr Hauptgebäude bauen dürfen, kann auch entscheidend dafür sein, wo Sie bestimmte Mauern oder Zäune auf Ihrem Grundstück errichten dürfen. Nicht jede Art von Begrenzung ist überall auf dem Grundstück zulässig, sondern hängt von den spezifischen Festsetzungen im Bebauungsplan für die überbaubare Fläche und die Regelungen für Nebenanlagen ab.
Was ist der Unterschied zwischen einer Einfriedung im „Vorgartenbereich“ und im „rückwärtigen/seitlichen Bereich“ eines Grundstücks?
Wenn Sie eine Einfriedung, also zum Beispiel einen Zaun oder eine Hecke, auf Ihrem Grundstück errichten möchten, kann es einen wichtigen Unterschied machen, wo genau diese Einfriedung stehen soll. Das Baurecht unterscheidet oft zwischen dem Bereich, der zur Straße hin liegt (dem sogenannten Vorgartenbereich), und den Bereichen, die sich an die Nachbargrundstücke anschließen (dem seitlichen und rückwärtigen Bereich).
Warum wird hier unterschieden?
Der Hauptgrund für diese Unterscheidung liegt darin, dass der Vorgartenbereich maßgeblich das Erscheinungsbild einer Straße und damit des gesamten Wohngebiets prägt. Die zuständigen Behörden und die Gemeinde möchten oft sicherstellen, dass das Straßenbild einheitlich und ansprechend bleibt. Deshalb gibt es für Einfriedungen in diesem Bereich häufig strengere oder andere Vorgaben.
Im rückwärtigen und seitlichen Bereich stehen dagegen eher die Beziehungen zu den Nachbarn und der Schutz der Privatsphäre im Vordergrund. Die Regeln hier betreffen oft Aspekte wie die Höhe der Einfriedung an der Grundstücksgrenze oder den Abstand zum Nachbargrundstück.
Wo stehen die Regeln?
Die genauen Vorschriften für Einfriedungen, einschließlich der Unterscheidung zwischen den Bereichen, finden sich oft im Bebauungsplan der Gemeinde. Ein Bebauungsplan ist wie ein Planbuch für ein bestimmtes Gebiet, das festlegt, was wo gebaut werden darf und wie es aussehen soll. Auch lokale Bauordnungen oder Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer können hier Regelungen enthalten.
Typische Unterschiede bei den Regeln
Im Vorgartenbereich gelten häufig maximale Höhenbeschränkungen, manchmal nur bis zu einem Meter oder 1,20 Metern. Auch die Art der Einfriedung (z.B. nur offene Zäune, keine massiven Mauern) oder das Material können vorgeschrieben sein, um das harmonische Straßenbild zu erhalten. Manchmal ist im Vorgartenbereich auch gar keine Einfriedung zugelassen oder nur bestimmte Heckenarten.
Im rückwärtigen und seitlichen Bereich sind oft höhere Einfriedungen erlaubt, typischerweise bis zu 1,50 oder 1,80 Metern, manchmal auch höher, abhängig von der Regelung und dem Abstand zur Nachbargrenze. Hier können die Vorschriften aber auch regeln, wie nah die Einfriedung an der Grenze stehen darf und welche Höhe sie in Grenznähe haben darf.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Die Unterscheidung zwischen Vorgarten und den anderen Grundstücksbereichen bei Einfriedungen dient dazu, das öffentliche Bild einer Straße zu schützen und gleichzeitig Regelungen für das Verhältnis zwischen Nachbarn zu treffen. Die konkreten Regeln können je nach Gemeinde und Bebauungsplan sehr unterschiedlich sein.
Was bedeutet „Analogieverbot“ im Baurecht und warum kann man spezielle Regelungen für Zäune nicht einfach auf Mauern übertragen?
Im Baurecht ist es so, dass die Regeln oft sehr genau für bestimmte Bauwerke formuliert sind. Wenn eine Vorschrift zum Beispiel ausdrücklich nur für „Zäune“ gilt, kann man diese Regel in der Regel nicht einfach auf „Mauern“ anwenden. Auch wenn beides dazu dienen kann, ein Grundstück zu begrenzen, werden sie rechtlich oft als verschiedene Dinge behandelt.
Dieses Prinzip, dass man eine Regel, die für den einen Fall gilt, nicht einfach auf einen ähnlichen, aber rechtlich anders definierten Fall übertragen darf, nennt man im juristischen Bereich „Analogieverbot“. Man wendet die Regel also nicht analog (entsprechend) an.
Warum ist das so, gerade bei Zäunen und Mauern?
- Unterschiedliche Beschaffenheit: Zäune und Mauern unterscheiden sich in ihren Eigenschaften. Ein Zaun ist oft leichter, lässt Luft und Licht durch und wirkt offener. Eine Mauer ist massiv, blickdicht und kann das Erscheinungsbild und den Charakter eines Bereichs stark verändern.
- Planerische Absichten: Die Gemeinde legt in einem Bebauungsplan fest, wie ein Gebiet gestaltet werden soll. Dort kann genau geregelt sein, welche Art von Einfriedungen (Begrenzungen) erlaubt ist. Es ist möglich, dass Zäune bis zu einer bestimmten Höhe erlaubt sind, Mauern aber gar nicht oder nur unter anderen Bedingungen, weil sie das geplante Ortsbild stärker beeinflussen.
- Rechtssicherheit: Damit für jeden klar ist, was gebaut werden darf und was nicht, müssen die Regeln eindeutig sein. Würde man Regeln einfach von einer Bauwerksart auf eine andere übertragen, obwohl die Vorschrift das nicht vorsieht, gäbe es große Unsicherheit darüber, was nun gilt.
Deshalb gilt: Wenn ein Bebauungsplan oder eine andere baurechtliche Vorschrift explizit von „Zäunen“ spricht, bezieht sich die Regel grundsätzlich nur auf Zäune im rechtlichen Sinn. Man kann diese Regel nicht automatisch auf Mauern übertragen, nur weil eine Mauer auch eine Art der Grundstückseinfriedung ist. Jede Bauwerksart hat ihre eigenen spezifischen Regeln, die genau geprüft werden müssen. Dies dient dazu, die Planung der Gemeinde umzusetzen und klare Verhältnisse für alle Beteiligten zu schaffen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar
Juristische Fachbegriffe kurz erklärt
Qualifizierter Bebauungsplan
Ein qualifizierter Bebauungsplan ist ein verbindlicher rechtsverbindlicher Plan nach § 30 BauGB, der detaillierte Festsetzungen über die Art und Weise der Bebauung in einem Gebiet enthält. Er regelt nicht nur, wo Gebäude errichtet werden dürfen, sondern häufig auch die Gestaltung von Nebenanlagen wie Zäunen oder Mauern. Im vorliegenden Fall untersagt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. 303.03 ausdrücklich das Errichten von gemauerten Einfriedungen im rückwärtigen und seitlichen Gartenbereich, weshalb die Gartenmauer als Verstoß gegen diesen Plan gilt. Für Grundstückseigentümer ist ein qualifizierter Bebauungsplan also eine bindende Vorschrift, die verbindliche Bau- und Gestaltungsregeln vorgibt.
Materielle Baurechtswidrigkeit
Materielle Baurechtswidrigkeit bedeutet, dass eine Baumaßnahme gegen inhaltliche Anforderungen des Baurechts verstößt, unabhängig davon, ob eine Baugenehmigung erforderlich oder erteilt wurde. Im Fall der Gartenmauer heißt das, dass sie zwar genehmigungsfrei errichtet wurde, aber dennoch nicht den geltenden Vorgaben des Bebauungsplans entspricht. Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen also inhaltliche Baurechtsvorschriften einhalten. Die Folge der materiellen Baurechtswidrigkeit kann ein behördlicher Eingriff sein, der beispielsweise den Abriss der Mauer anordnet.
Beispiel: Sie bauen einen kleinen Zaun genehmigungsfrei. Wenn dessen Höhe aber die erlaubte Höchstgrenze der örtlichen Bauvorschriften überschreitet, ist er materiell baurechtswidrig und kann behördlich entfernt werden.
Überbaubare Grundstücksfläche
Die überbaubare Grundstücksfläche bezeichnet jenen Bereich eines Grundstücks, der laut Bebauungsplan oder Bauvorschriften für das Errichten von Gebäuden und bestimmten Nebenanlagen freigegeben ist. Bauwerke wie das Hauptgebäude, aber oft auch größere Mauern oder Einfriedungen dürfen nur innerhalb dieser Fläche stehen. Wird eine Mauer außerhalb dieser Fläche errichtet, wie im vorliegenden Fall, verletzt sie die planungsrechtlichen Vorgaben. Die Regelung dient dem geordneten Städtebau und soll zum Beispiel verhindern, dass massive Bauten das Erscheinungsbild oder die Belichtung des Gebiets beeinträchtigen.
Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB
Eine Befreiung ist eine Ausnahmemöglichkeit von den Festsetzungen eines Bebauungsplans, die eine Gemeinde oder Behörde erteilen kann, wenn die Grundzüge der Planung nicht beeinträchtigt werden. Nach § 31 Abs. 2 BauGB darf eine Befreiung nicht erteilt werden, wenn das städtebauliche Konzept dadurch wesentlich verändert würde. Im vorliegenden Fall wurde eine Befreiung für die Gartenmauer abgelehnt, da das Bauwerk das zentrale städtebauliche Ziel der „grünen Zone“ verletzt – eine massive Mauer widerspricht der Planung einer offenen, bepflanzten Gartenstadt. Eine solche Befreiung ist also nur in Ausnahmefällen möglich und muss mit den übergeordneten Zielen des Plans vereinbar sein.
Ermessensausübung
Ermessensausübung bezeichnet die Entscheidungsspielräume, die Behörden bei der Anwendung von Gesetzen haben. Die Behörde darf nicht beliebig handeln, sondern muss die gesetzlichen Vorgaben, Verhältnismäßigkeit und Gleichbehandlungsgrundsatz beachten. Im Fall der Baubehörde bedeutete die Ermessensausübung, dass sie die Beseitigung der Gartenmauer anordnete, weil diese materiell baurechtswidrig war. Das Gericht bestätigte, dass das Verhalten der Behörde weder unverhältnismäßig noch willkürlich war und dass der Erlass der Ordnungsverfügung sachgerecht und rechtmäßig erfolgte.
Beispiel: Eine Behörde kann etwa entscheiden, ob eine geringfügige Überschreitung von Baugrenzen geduldet wird oder ob sie ein Verbot ausspricht – dabei muss sie relevante Umstände abwägen und darf kein willkürliches oder diskriminierendes Verhalten zeigen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 9 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB): Regelt die Art und Weise der Bodennutzung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, insbesondere die zulässigen Arten baulicher Anlagen und Nebenanlagen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mauer wurde außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche errichtet, was gemäß diesem Paragraphen und dem Bebauungsplan unzulässig ist.
- § 23 Abs. 1 und 5 Baunutzungsverordnung (BauNVO): Bestimmt die Nutzung und Zulässigkeit von baulichen Anlagen innerhalb von Baugebieten, einschließlich der Regelungen für Nebenanlagen wie Einfriedungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mauer verstößt gegen die in Verbindung mit dem Bebauungsplan geltenden spezifischen Nutzungsbeschränkungen und ist damit materiell baurechtswidrig.
- § 31 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB): Ermöglicht Befreiungen von Festsetzungen eines Bebauungsplans, sofern die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Eine nachträgliche Legalisierung der Mauer scheidet aus, da das Gericht feststellte, dass durch die Mauer die Grundzüge der Planung eindeutig berührt werden.
- § 124 Abs. 2 Nr. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO): Legt die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung fest, insbesondere bei ernstlichen Zweifeln an der Richtigkeit der Entscheidung der ersten Instanz. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Oberverwaltungsgericht lehnte die Zulassung der Berufung ab, da keine ernstlichen Zweifel an der Entscheidung des Verwaltungsgerichts zum Verstoß gegen den Bebauungsplan erkennbar waren.
- Art. 3 Grundgesetz (GG) – Gleichbehandlungsgrundsatz: Gewährleistet die Gleichbehandlung vor dem Gesetz und untersagt willkürliche Bevorzugung oder Benachteiligung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Behörde handelte nicht willkürlich, da sie vergleichbare Verstöße nicht unbegründet duldet, weshalb kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz vorliegt.
- § 2 Abs. 1 und 2 Gebührengesetz Nordrhein-Westfalen (GebG NRW) i.V.m. § 1 Abs. 1 Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVerwGebO NRW): Regelt die Erhebung von Verwaltungsgebühren für Amtshandlungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Festsetzung einer Verwaltungsgebühr für die Ordnungsverfügung und die Beseitigung der Mauer ist rechtmäßig, da die Gebühr auf gesetzlichen Grundlagen basiert.
Das vorliegende Urteil
Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 2 A 2020/21 – Beschluss vom 24.02.2022
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